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  1. ANAC

    ANAC Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Salve a tutti e grazie in anticipo a chi vorrà aiutarmi in questo dilemma...
    Ho fatto una proposta per l'acquisto di un villino a Roma, nella zona di Axa, che è stata accettata. Ho dato 5000 euro di caparra e giovedì prossimo dovremmo fare il preliminare. Tuttavia, ieri sono andata da un notaio che mi ha detto che dai documenti che mi ha fornito l'agenzia si evince che la casa era abusiva in toto e che sono state inoltrare agli uffici di competenza del Comune di Roma due richieste di condono: una per l'intero immobile e l'altra per la chiusura di un terrazzo adibito a salotto.
    Malgrado nella documentazione siano presenti tutti i bollettini postali pagati per i pagamenti legati alla richiesta del condono, nonchè un documento dove si evince che un arquitetto si è recato di recente agli uffici di competenza per verificare lo stato di rilascio della lettera di avvenuta accettazione del condono, il notaio mi ha detto a chiare lettere che lui SCONSIGLIA di acquistare un tale immobile. Cosa faccio allora?

    Nel frattempo, ho chiesto a un geometra di fare i dovuti accertamenti lunedì prossimo. Trattasi a quanto pare di un tecnico competente che lavora presso un notaio diverso da quello da me consultato. Poi, dovrei incontrare un altro notaio in settimana per la richiesta di un nuovo parere e preventivo.

    Tuttavia, sono molto preoccupata perché se l'avessi saputo prima, di sicuro NON avrei fatto la proposta e l'agente NON me l'ha detto prima e i documenti me li ha dati SOLO ad accettazione della mia proposta... Che pizza! Mi chiedo inoltre se, essendo queste le condizioni, avrei potuto fare una trattativa migliore prima della proposta... Di quanto si deprezza un immobile del genere? Mi sento raggirata dall'agente.. Nel caso lo volessi, secondo voi posso tirarmi indietro e recuperare la caparra senza lungaggini o problemi di sorta? Grazie ancora per i Vs. graditi pareri/consigli. Anac
     
  2. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fai benissimo a sentire il parere di più notai! :ok:
    Il proprietario della casa ha fatto tutto quello che poteva fare per sanare la situazione, ma ora la palla non è più nel suo campo; il fatto che la casa sia totalmente abusiva in effetti è piuttosto preoccupante, perchè il Comune potrebbe benissimo non concedere la sanatoria! :confuso:
    A questo punto dovresti controllare cosa c'è scritto sulla proposta che hai firmato; se c'è scritto che "La Parte venditrice garantisce che la porzione immobiliare in oggetto sarà trasferita al momento del rogito notarile libera da iscrizioni ipotecarie, trascrizioni pregiudizievoli e pendenze condominiali, regolarmente identificata e registrata in catasto, in regola con le vigenti normative urbanistiche e fiscali, nonché garantita per vizi ed evizioni" o qualcosa del genere parla con il venditore cercando di differire il preliminare. Avvertilo che, in caso non arrivasse la concessione in sanatoria (e poi la conseguente agibilità) entro il rogito, lo considererai inadempiente e gli richiederai il doppio della somma versata al preliminare (che comunque dovrà essere la più bassa possibile). :occhi_al_cielo:
    Insomma, la situazione è seria ma non drammatica ..... se poi il venditore si spaventa e propone di lasciar perdere.... accetta! :D

    ;)
     
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  3. ANAC

    ANAC Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie mile Maurizio per la tua graditissima risposta..
    Infatti, è ciò che ho detto io all'agente, ovvero che il fatto che loro abbiano pagato il condono NON garantisce che il condono venga concesso. L'agente invece sostiene che se non ci fossero stati i requisiti per l'accettazione, il comune NON avrebbe nemmeno accettato i vari pagamenti realizzati.. Io non so se ciò sia vero oppure no.. E non mi fido di quanto mi dice l'agente, ovviamente... Ciò che mi suggerisci di fare in fase di preliminare me l'ha indicato anche il primo notaio visitato ma io gli ho detto che NON posso attendere molto tempo in quanto HO BISOGNO DI AVERE LA CASA QUANTO PRIMA PER MOTIVI PERSONALI, per cui non posso spostare il rogito a chissà quando... E poi, chi mi garantisce ad esempio che fra tre/sei mesi venga comunicato l'ok del Comune, se loro è dal 1994 e sino al 2003 mi pare hanno inoltrato le varie pratiche e ad oggi ancora non si sa ancora nulla? Non dispongo di altri strumenti per verificare che la sanatoria in effetti verrà concessa? Tra i documenti che mi sono stati dati, ve n'è uno sottoscritto da un architetto che recatosi agli uffici di competenza ha fatto scrivere sul foglio presentato dai dipendenti comunali che "la pratica è in fase di lavorazione" ma dubito che questo possa essere garanzia di avvenuta concessione, o sbaglio?
    Infine, ho letto il paragrafo delle condizioni affinchè l'impegno di acquisto possa ritenersi sottoscritto e v'è scritto: "l'immobile dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali e verrà acquistato unitamente a tutti gli annessi pertinenze e parti comuni nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, così come visto e piaciuto ai sensi dell'articolo 1491 del C.C. Al momento del contratto definitivo di compravendita l'immobile dovrà essere di piena proprietà e disponibilità dl venditore, esente da vincoli, gravami, privilegi, evizioni ed ipoteche". Basta. Non c'è scritto quanto da te segnalato, ovvero: "trascrizioni pregiudizievoli e pendenze condominiali, regolarmente identificata e registrata in catasto", questo non appare del modulo compilato e firmato.
    Un ultimissimo quesito, se volessi tirarmi indietro, come si fa a recedere alla proposta dato che sulla prima pagina v'è scritto: Proposta irrevocabile d'acquisto? Va compilato e firmato da entrambe le parti un altro modulo?
    Grazie di cuore per i tuoi suggerimenti. ANAC
     
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    A me risulta che l'USCE (Ufficio Speciale del Condono Edilizio) del Comune di Roma sia stato commissariato l'anno scorso ed abbia una mole enorme di arretrato da sbrigare. Questo per dirti che quasi sicuramente per il rogito l'agognata risposta non arriverà! :confuso:
    E' vero che se la pratica non avesse avuto i requisiti probabilmente il Comune non l'avrebbe nemmeno accettata, ma non rischierei la mia tranquillità futura su una deduzione così labile. Bisogna poi vedere se il Notaio rogita sulla base di una richiesta di condono! :confuso:
    Aspettando il parere degli altri colleghi, e ribadendo che in ogni caso ti dovrai assumere un rischio, l'unica cosa che ti posso suggerire è di far esaminare la questione da un Geometra esperto di tua fiducia che, sulla base delle caratteristiche costruttive, ti possa rassicurare sul fatto che il Comune possa (o no) accettare la domanda di condono. Io in un caso simile ho fatto così! :ok:

    Non c'è la registrazione catastale perchè la casa ad oggi è abusiva, e quindi non esiste! Per quando riguarda le trascrizioni pregiudizievoli e le pendenze condominiali sarà il Notaio, prima del rogito, a verificare ed a richiedere al venditore la liberatoria (anche se, vista la confusione, una visura ipotecaria all'agenzia io la chiederei! :fico:)
    ;)
     
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  5. ANAC

    ANAC Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Di nuovo grazie mille Maurizio ;o)
    Si, sono stata informata dell'arretrato che ha l'apposito ufficio del comune, ecco perché sono preoccupata sul da farsi..
    Il problema sul geometra esperto è che io non lo conosco di persona ma un mio amico di cui mi fido, ma non so in questi casi fino a che punto si possa stare tranquilli dal momento che, a mio modestissimo avviso, chiunque è soggetto all'errore, persino un geometra ritenuto magari esperto da una persona amica...

    Scusa se ti pongo ancora un paio di domande: a) cosa accadrebbe nella peggiore delle ipotesi, ovvero, qualora l'apposito ufficio del Comune non dovesse accettare il condono e/o lo contestasse? Mi farebbero pagare altri soldi? Oppure, ancor peggio, mi sfratterebbero buttando giù la casa che oltretutto è un villino attaccato ad altri tre, anche questi immagino abusivi dato che sono identici?

    L'agente immobiliare mi ha suggerito infine come soluzione quella di proporre al mio notaio (che ahimè ancora devo scegliere!) di inserire al momento del preliminare una voce che espliciti l'esigenza di creare un deposito cauzionale, pari ad esempio a 10 mila euro o ad altra cifra da concordare, che rimarrebbero a lui qualora ci fossero altri soldi da pagare in futuro, questo per darmi tranquillità nel caso qualcosa accadesse un domani ed io non rintracciassi più i vecchi proprietari. E' fattibile come soluzione?

    Scusa se ti pongo questi ulteriori quesiti ma ho bisogno di capire come muovermi senza commettere errori fatali..

    Grazie ancora e buona serata.

    ANAC
     
  6. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    ti risulta bene!!!

    Quoto in pieno Maurizio!!

    saluti
     
  7. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Dipende dall'entità dell'abuso: più il Comune lo ritiene rilevante, più devi pagare. Al limite, se l'abuso è insanabile, il Comune potrebbe anche obbligarti a demolire! :triste: :shock:
    Probabilmente sarebbe un caso limite, ma io non mi sentirei tranquilo .... :confuso:

    Teoricamente sì, ma se dovessi pagare una multa salata, o peggio demolire, con 10.000 euro non ci faresti molto!

    ;)
     
  8. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    Segui tutti i consigli di Maurizio Zucchetti sui quali concordo in pieno.
     
  9. tantan

    tantan Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    aggiungo un ulteriore informazione:
    ho telefonato venerdì all'ufficio condono del comune di roma e mi hanno riferito che dal 9 novembre saranno rintegrati 200 impiegati della precedente gestione Gemma e l'ufficio riprende i ritmi normali.
    puoi quindi visionare la pratica e magari fare una richiesta d'urgenza per compravendita (60giorni lavorativi e rilasciano la concessione)
     
  10. ANAC

    ANAC Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie mille per questa tua informazione Tantan!
    Anac

    Aggiunto dopo 44 minuti :

    Grazie mille Maurizio.

    Ho provato più volte a rispondere alla tua mail privata ma non mi risulta inviata.
    Nel dubbio, desidero ringraziarti anche qui del tuo interessamento.
    Ho identificato prima dell'arrivo della tua email un notaio con il quale fare il tutto: trattasi del notaio con il quale collabora il geometra che ha condotto per me tutti gli accertamenti del caso. A quanto pare, è tutto a posto e posso procedere con il compromesso che infatti farò domani.

    Di nuovo grazie e a presto.

    AMR
     
  11. vifr

    vifr Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti sono nuova del forum e vi ringrazio in anticipo per i suggerimenti che, spero, mi darete.
    Dopo mesi di ricerca finalmente abbiamo trovato una casa ma .........., l'appartamento è frutto di un frazionamento registrato al catasto, abbiamo la denuncia di variazione (ottobre 2005) e la visura catastale dell'immobile aggiornata. abbiamo fatto la proposta che è stata accettata, la data del preliminare è subordinata al certificato di sanatoria rilasciata dal comune.
    vi chiedo:
    1- per procedere con un frazionamento basta la DIA?
    2- il proprietario ha detto che sono passati più di 2 anni perciò vale il principio silenzio assenso, è così?
    3- quali sono i tempi per il rilascio del certificato da parte dell'ufficio condoni del comune di Roma?
    :disappunto:
     
  12. tantan

    tantan Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    1- dipende dal municipio, l'estate scorsa mi sono informata per il X e mi hanno richiesto la pratica in dipartimento
    2- teoricamente si (dico teoricamente perchè una volta l'ufficio condono mi ha precisato che il termine entro cui devono rispondere è dilatrorio)
    3- con richiesta d'urgenza 60 giorni lavorativi, anche se l'ufficio ha ripreso a funzionare ci sono pratiche arretrate che hanno precedenze (richieste da procura, repubblica, tribunali e aggiungiamo anche amici e parenti)

    spero di averti aiutato
    buona giornata
     

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