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  1. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno sarei curioso di sentire un vostro parere su quanto mi sta capitando nel corso di un acquisto immobiliare:
    un paio di mesi fa mio figlio, che sta cercando casa, crede di aver trovato l'appartamento che gli interessa: è già stato a vederlo ma vuole anche il mio parere: lo accompagno insieme ad un amico architetto al quale, se l'acquisto andrà a buon fine, affideremo la necessaria ristrutturazione: in loco troviamo l'agente e il proprietario dell'immobile: visitiamo assieme la mansarda, l'architetto identifica le opere necessarie per rimettere in ordine l'appartamento (che negli ultimi anni è stato dato in affitto a studenti della vicina università) e ci accordiamo per passare in agenzia l'indomani.
    Andiamo in agenzia, proponiamo una piccola ( 3%) riduzione del prezzo proposto, e lasciamo una proposta d'acquisto accompagnata da un assegno: il giorno stesso l'agente mi conferma l'accettazione della proposta, e quindi fissiamo la data del compromesso e il nominativo del notaio: il caso vuole che si tratti dello stesso professionista che a suo tempo aveva rogitato a favore dell'attuale venditore.
    Nel frattempo l'architetto, a cui è stato chiesto di appurare se sarebbe possibile modificare l'inclinazione dello spiovente, si reca all'ufficio condoni e chiede di visionare gli atti presenti (il venditore aveva accennato ad un condono richiesto per una parte dell'immobile quando la proprietaria era sua moglie): all'uffico condoni risullta che la richiesta di condono è regolare, gli oneri relativi sono stati pagati, ma gli oneri di urbanizzazione a suo tempo richiesti dal Comune NON sono stati versati: niente di che, si tratta di poco più di duemila euro che il venditore, avvertito del fatto assicura di pagare prima del rogito,
    Nel frattempo siamo andati al compromesso, pagata una seconda tranche del prezzo e la percentuale dell'agenzia: fin qui nulla di particolare se non il fatto che il mancato pagamento deglli OU non fosse stato rilevato dai due notai che avevano già rogitato l'immobile, però, ad un esame della documentazione che accompagnava la richiesta di condono, si arriva a concludere che solo per una parte dell'immobile è stato chiesto il condono, mentre una parte viene considerata "regolare" senza necessità di condono: il dubbio che a questo punto si pone è il seguente: la parte "originale ", in pratica il mansardato sul lato sinistro del sottotetto viene dato "per buono", mentre per il lato destro è stato chiesto il condono, ma la regolarità della parte sinistra da cosa viene dedotta? Sapendo che "il catasto non è probatorio" non vorrei trovarmi ad acquistare un "abuso edilizio", per il quale non c'è possibilità di condono, ma solo il rischio di una richiesta di ripristino allo "status quo ante"...magari quando si presenterà la richiesta per la ristrutturazione.
    Per dare un quadro più chiaro, l'immobile è una casa della fine dell' 800, la trasformazione del solaio in mansarda (solo due locali inizialmente) parrebbe risalire al dopoguerra (anni '45-'50), l'allargamento alla totalità del solaio (con richiesta di condono e acquisto da parte della moglie dell'attuale proprietario) risale al 1985.
    Come valutate questa situazione:
    a) Cose che capitano e che poi si aggiustano
    b) Se non salta fuori la licenza edilizia del primo nucleo salta tutto ,"nottata pirsa e figghia fimmina" come dice Camilleri
    c) mettere il notaio davanti alle sue responsabilità
    d) ...........................................................................
    Grazie! L.A.
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Lo stesso architetto che si è occupato del condono, può occuparsi di fare l'accesso agli atti.
    Se non l'ha già fatto...
     
  3. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sì, certo, abbiamo appuntamento all'Agenzia del territorio per il 30 giugno...con il venditore....
     
  4. giovanniEDC

    giovanniEDC Membro Junior

    Agente Immobiliare
    trattandosi di un immobile antico esiste la possibilità che non ci sia nessuna licenza in comune prima del condono. in questo caso farà fede il catastino di impianto (potrebbe essere anche degli anni 30 o 40). in questo caso la conformità dell'esistente è tale se corrisponde alla prima rappresentazione. fatto salvo quanto modificato dal condono, che dovrebbe o dovrà essere adeguato nel catastino attuale. se l'architetto ti ha indirizzato all'agenzia del territorio, probabilmente la situazione è quella che ti ho descritto.
     
  5. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    grazie mille! spero tu abbia ragione!:)
    Appena avrò fatto la visura dello storico vi aggiornerò!
     
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    A me è capitato che di un fabbricato ci fosse traccia e regolarità del secondo e terzo piano ma nessuna dei piani sotto.
    E non era la casa di Houdinì... :cauto:
     
    A colpam, Tobia, caffenero e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  7. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    :shock:

    Sono stato anche alla Biblioteca Trivulziana: da lì risulta solo che l'immobile in origine era in un altro Comune, che ha conferito il suo catasto (o meglio quello che restava dopo i bombardamenti del 1943) al Comune di Milano nel dopoguerra; in una mappa del 1921 l'immobile è presente ma non se ne conoscono le caratteristiche (tra l'altro con l'accorpamento è cambiata anche la denominazione della via...):occhi_al_cielo:
     
  8. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    n
    1) l'architetto va in Comune e vede che (come pare) no se ne viene a capo, ti fa una relazione, siccome hai acquistato con l'impegno del proprietario che le planimetrie Comune/Catasto/stato di fatto sono uguali, ad avere il problema è il proprietario
    2) se ci fosse una difformità il proprietario deve sistemarla prima dell'atto a proprie cure e spese
    3) se ci fossero difformità non sanabili il proprietario dee darvi il doppio della caparra
    Ci sono varie via di mezzo, ovviamente. In bocca al lupo
     
  9. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie, conciso e molto chiaro...speriamo che non si verifichi il caso 3...la casa è piaciuta a tutti in famiglia, oltre al figlio interessato e il venditore non mi pare navighi in buone acque...sarebbe un peccato che dovesse perdere la vendita (l'immobile era sul mercato da circa un anno.,,) per colpe di cui non ha responsabilità personali.
     
  10. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Se c'è il conteggio degli oneri di urbanizzazione, c'è anche una planimetria dello stato di fatto.
    La planimetria dovrebbe essere redatta cone evidenziazione della parte esistente ante 1945 e quella oggetto di condono, è cosi oppure cosa?
     
  11. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    La parte pre-esistente al condono è evidenziata sulla mappa che accompagnava la richiesta di condono, ma non c'è una documentazione che dica QUANDO la prima parte del solaio è stata resa abitabile. Venerdì ho esteso la ricerca alle foto aeree del 1964 e ho trovato un' immagine in cui si riconosce il tetto dell' immobile: sul lato nord sono ben visibili quattto abbaini, due dei quali relativi all'immobile in oggetto.
     
  12. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Non parlo di mappa ma di planimetria dell'immobile dove si vedono i vari ambienti e o vani (bagno, stanze, soggiorno, cucina ecc.ecc.) è redatta con evidenziatura della parte già esistente prima del 1945 e quella in condono, con coloritura o campitura diversa?
     
  13. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quello che ho visto è la planimetria che accompagnava la richiesta di condono del 1985, in cui la parte di cui NON si chiedeva il condono era marcata con campitura diversa da quella da condonare: non ho planimetrie precedenti...le sto aspettando....:innocente: speranzoso...
     
  14. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    Vi aggiorno...
    Il 30 giugno visura all'Agenzia del territorio: non ci sono riscontri più vecchi del 1982.
    Ritorniamo all'Uffico Condoni: su suggerimento dell'impiegato, confermato dal superiore e visto che la procedura di condono non è stata chiusa (per il mancato pagamento Oneri Urbanizzazione ) si fa richiesta di poter accorpare alla richiesta di condono - a suo tempo accettata e di cui è stato pagato l'onere relativo - anche la parte di immobile per cui non era stato richiesto a suo tempo, il condono stesso: in risposta a questa richiesta l'Uffcio Condoni richiederà - per pura formalità- la produzione degli Atti di fabbrica (che sappiamo non disponibili) a questo POTREBBE far seguito l'accoglimento della richiesta (sarebbe a discrezione del Dirigente del servizio) su che base? Come detto, "a sua discrezione", fermo restando che la "ratio" del provvedimento dovrebbe essere quella di far incassare qualche soldo al Comune (tra oneri e interessi circa 2000 eurini, da aggiungere ai circa 2000 non pagati a suo tempo, ovviamente a carico del venditore...
    (continua)
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  15. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    ...siamo sempre in attesa di comunicazioni da parte dell'ufficio condoni...
    (nel frattempo mi sorge un dubbio::occhi_al_cielo: il pagamento della parcella dell'architetto che si sta occupando della faccenda a chi spetta, all'acquirente o al venditore?)
     
  16. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Al venditore, salvo accordi diversi.
     
  17. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie..mi sembra abbastanza logico...l'arch. ha lavorato principalmente nel SUO interesse.. (e secondariamente nel mio...:^^: )
     
  18. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dubito che basteranno un paio di mille per sanare e ripristinare una pratica/richiesta del 1985.

    Probabile, che bastino a malapena solo per gli arretrati ICI.

    Oltre agli oneri, le more e alle sanzioni.

    Pure la dilatazione dei tempi d'attesa, da giugno ad oggi, senza ricevere risposte, appare esagerata, se non sospetta.

    Mentre la scelta di incaricare e di farsi assistere, dallo stesso tecnico dell'epoca e del venditore, e' inprudente.

    Considera, che mi capito' una pratica simile, dove risultavano (in lire) circa 5k euro, di oneri a suo tempo sostenuti, nel 1995.

    Una volta Espletate tutte le pratiche e le prassi necessarie, trenta giorni dopo, il saldo richiesto dal comune, risulto' essere di oltre 28k euro.

    Era l'aprile del 2014.
     
    Ultima modifica: 23 Agosto 2016
    A Tobia e Luca Andrea piace questo messaggio.
  19. Luca Andrea

    Luca Andrea Membro Junior

    Privato Cittadino
    @Piersylvio: innanzitutto grazie per l'attenzione:ok:
    La cifra di 4k € è stata calcolata dall'ufficio condoni, l'attesa di una risposta definitiva parte dal 27 luglio scorso, quando, in risposta alla richiesta degli atti di fabbrica abbiamo dichiarato formalmente, via raccomandata a mano all' uff. Protocollo, la loro inesistenza, appurata con visita alle sedi degli archivi storici del Comune di Milano (Biblioteca Trivulziana) come dall'ufficio richiedente suggeritoci.
    Francamente dei costi cui dovrà far fronte il venditore per sanare la situazione non mi curo: se vuole vendere, e si è impegnato a farlo, il prezzo l'abbiamo stabilito da un pezzo, se cambia idea sa già dove va a sbattere (doppio caparra e danni), quanto al notaio....è il mio notaio da anni, ormai il mio architetto ha sviscerato il problema e, se andremo al rogito, sarà perchè la situazione è risolta, in ogni caso il tecnico dovrà impegnarsi al massimo per evitare di ripetere la brutta figura di cui entrambi le parti sono ben consapevoli
     
    A Bagudi e PyerSilvio piace questo messaggio.
  20. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Certamente, ogni costo e sanzione, e' a carico del venditore.
    Con tutte le responsabilita' intrinseche, derivanti dagli effetti del contratto preliminare, che a suo tempo avete stipulato.

    Quando, tutta la situazione si inquadrera', il comune inviera' una formale conunicazione al venditore, dove saranno esposte tutte le voci, i costi e i vari enti, a cui gli oneri e le sanzioni, dovranno essere destinati, per ottenere la concessione.

    In bocca al lupo.
     

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