Luca Andrea

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno sarei curioso di sentire un vostro parere su quanto mi sta capitando nel corso di un acquisto immobiliare:
un paio di mesi fa mio figlio, che sta cercando casa, crede di aver trovato l'appartamento che gli interessa: è già stato a vederlo ma vuole anche il mio parere: lo accompagno insieme ad un amico architetto al quale, se l'acquisto andrà a buon fine, affideremo la necessaria ristrutturazione: in loco troviamo l'agente e il proprietario dell'immobile: visitiamo assieme la mansarda, l'architetto identifica le opere necessarie per rimettere in ordine l'appartamento (che negli ultimi anni è stato dato in affitto a studenti della vicina università) e ci accordiamo per passare in agenzia l'indomani.
Andiamo in agenzia, proponiamo una piccola ( 3%) riduzione del prezzo proposto, e lasciamo una proposta d'acquisto accompagnata da un assegno: il giorno stesso l'agente mi conferma l'accettazione della proposta, e quindi fissiamo la data del compromesso e il nominativo del notaio: il caso vuole che si tratti dello stesso professionista che a suo tempo aveva rogitato a favore dell'attuale venditore.
Nel frattempo l'architetto, a cui è stato chiesto di appurare se sarebbe possibile modificare l'inclinazione dello spiovente, si reca all'ufficio condoni e chiede di visionare gli atti presenti (il venditore aveva accennato ad un condono richiesto per una parte dell'immobile quando la proprietaria era sua moglie): all'uffico condoni risullta che la richiesta di condono è regolare, gli oneri relativi sono stati pagati, ma gli oneri di urbanizzazione a suo tempo richiesti dal Comune NON sono stati versati: niente di che, si tratta di poco più di duemila euro che il venditore, avvertito del fatto assicura di pagare prima del rogito,
Nel frattempo siamo andati al compromesso, pagata una seconda tranche del prezzo e la percentuale dell'agenzia: fin qui nulla di particolare se non il fatto che il mancato pagamento deglli OU non fosse stato rilevato dai due notai che avevano già rogitato l'immobile, però, ad un esame della documentazione che accompagnava la richiesta di condono, si arriva a concludere che solo per una parte dell'immobile è stato chiesto il condono, mentre una parte viene considerata "regolare" senza necessità di condono: il dubbio che a questo punto si pone è il seguente: la parte "originale ", in pratica il mansardato sul lato sinistro del sottotetto viene dato "per buono", mentre per il lato destro è stato chiesto il condono, ma la regolarità della parte sinistra da cosa viene dedotta? Sapendo che "il catasto non è probatorio" non vorrei trovarmi ad acquistare un "abuso edilizio", per il quale non c'è possibilità di condono, ma solo il rischio di una richiesta di ripristino allo "status quo ante"...magari quando si presenterà la richiesta per la ristrutturazione.
Per dare un quadro più chiaro, l'immobile è una casa della fine dell' 800, la trasformazione del solaio in mansarda (solo due locali inizialmente) parrebbe risalire al dopoguerra (anni '45-'50), l'allargamento alla totalità del solaio (con richiesta di condono e acquisto da parte della moglie dell'attuale proprietario) risale al 1985.
Come valutate questa situazione:
a) Cose che capitano e che poi si aggiustano
b) Se non salta fuori la licenza edilizia del primo nucleo salta tutto ,"nottata pirsa e figghia fimmina" come dice Camilleri
c) mettere il notaio davanti alle sue responsabilità
d) ...........................................................................
Grazie! L.A.
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Lo stesso architetto che si è occupato del condono, può occuparsi di fare l'accesso agli atti.
Se non l'ha già fatto...
 

giovanniEDC

Membro Attivo
Agente Immobiliare
trattandosi di un immobile antico esiste la possibilità che non ci sia nessuna licenza in comune prima del condono. in questo caso farà fede il catastino di impianto (potrebbe essere anche degli anni 30 o 40). in questo caso la conformità dell'esistente è tale se corrisponde alla prima rappresentazione. fatto salvo quanto modificato dal condono, che dovrebbe o dovrà essere adeguato nel catastino attuale. se l'architetto ti ha indirizzato all'agenzia del territorio, probabilmente la situazione è quella che ti ho descritto.
 

Luca Andrea

Membro Attivo
Privato Cittadino
A me è capitato che di un fabbricato ci fosse traccia e regolarità del secondo e terzo piano ma nessuna dei piani sotto.
E non era la casa di Houdinì... :cauto:

:shock:

Sono stato anche alla Biblioteca Trivulziana: da lì risulta solo che l'immobile in origine era in un altro Comune, che ha conferito il suo catasto (o meglio quello che restava dopo i bombardamenti del 1943) al Comune di Milano nel dopoguerra; in una mappa del 1921 l'immobile è presente ma non se ne conoscono le caratteristiche (tra l'altro con l'accorpamento è cambiata anche la denominazione della via...):occhi_al_cielo:
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
n
Buongiorno sarei curioso di sentire un vostro parere su quanto mi sta capitando nel corso di un acquisto immobiliare:
un paio di mesi fa mio figlio, che sta cercando casa, crede di aver trovato l'appartamento che gli interessa: è già stato a vederlo ma vuole anche il mio parere: lo accompagno insieme ad un amico architetto al quale, se l'acquisto andrà a buon fine, affideremo la necessaria ristrutturazione: in loco troviamo l'agente e il proprietario dell'immobile: visitiamo assieme la mansarda, l'architetto identifica le opere necessarie per rimettere in ordine l'appartamento (che negli ultimi anni è stato dato in affitto a studenti della vicina università) e ci accordiamo per passare in agenzia l'indomani.
Andiamo in agenzia, proponiamo una piccola ( 3%) riduzione del prezzo proposto, e lasciamo una proposta d'acquisto accompagnata da un assegno: il giorno stesso l'agente mi conferma l'accettazione della proposta, e quindi fissiamo la data del compromesso e il nominativo del notaio: il caso vuole che si tratti dello stesso professionista che a suo tempo aveva rogitato a favore dell'attuale venditore.
Nel frattempo l'architetto, a cui è stato chiesto di appurare se sarebbe possibile modificare l'inclinazione dello spiovente, si reca all'ufficio condoni e chiede di visionare gli atti presenti (il venditore aveva accennato ad un condono richiesto per una parte dell'immobile quando la proprietaria era sua moglie): all'uffico condoni risullta che la richiesta di condono è regolare, gli oneri relativi sono stati pagati, ma gli oneri di urbanizzazione a suo tempo richiesti dal Comune NON sono stati versati: niente di che, si tratta di poco più di duemila euro che il venditore, avvertito del fatto assicura di pagare prima del rogito,
Nel frattempo siamo andati al compromesso, pagata una seconda tranche del prezzo e la percentuale dell'agenzia: fin qui nulla di particolare se non il fatto che il mancato pagamento deglli OU non fosse stato rilevato dai due notai che avevano già rogitato l'immobile, però, ad un esame della documentazione che accompagnava la richiesta di condono, si arriva a concludere che solo per una parte dell'immobile è stato chiesto il condono, mentre una parte viene considerata "regolare" senza necessità di condono: il dubbio che a questo punto si pone è il seguente: la parte "originale ", in pratica il mansardato sul lato sinistro del sottotetto viene dato "per buono", mentre per il lato destro è stato chiesto il condono, ma la regolarità della parte sinistra da cosa viene dedotta? Sapendo che "il catasto non è probatorio" non vorrei trovarmi ad acquistare un "abuso edilizio", per il quale non c'è possibilità di condono, ma solo il rischio di una richiesta di ripristino allo "status quo ante"...magari quando si presenterà la richiesta per la ristrutturazione.
Per dare un quadro più chiaro, l'immobile è una casa della fine dell' 800, la trasformazione del solaio in mansarda (solo due locali inizialmente) parrebbe risalire al dopoguerra (anni '45-'50), l'allargamento alla totalità del solaio (con richiesta di condono e acquisto da parte della moglie dell'attuale proprietario) risale al 1985.
Come valutate questa situazione:
a) Cose che capitano e che poi si aggiustano
b) Se non salta fuori la licenza edilizia del primo nucleo salta tutto ,"nottata pirsa e figghia fimmina" come dice Camilleri
c) mettere il notaio davanti alle sue responsabilità
d) ...........................................................................
Grazie! L.A.
1) l'architetto va in Comune e vede che (come pare) no se ne viene a capo, ti fa una relazione, siccome hai acquistato con l'impegno del proprietario che le planimetrie Comune/Catasto/stato di fatto sono uguali, ad avere il problema è il proprietario
2) se ci fosse una difformità il proprietario deve sistemarla prima dell'atto a proprie cure e spese
3) se ci fossero difformità non sanabili il proprietario dee darvi il doppio della caparra
Ci sono varie via di mezzo, ovviamente. In bocca al lupo
 

Luca Andrea

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie, conciso e molto chiaro...speriamo che non si verifichi il caso 3...la casa è piaciuta a tutti in famiglia, oltre al figlio interessato e il venditore non mi pare navighi in buone acque...sarebbe un peccato che dovesse perdere la vendita (l'immobile era sul mercato da circa un anno.,,) per colpe di cui non ha responsabilità personali.
 

SALVES

Membro Senior
Professionista
Se c'è il conteggio degli oneri di urbanizzazione, c'è anche una planimetria dello stato di fatto.
La planimetria dovrebbe essere redatta cone evidenziazione della parte esistente ante 1945 e quella oggetto di condono, è cosi oppure cosa?
 

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