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  1. Snooke

    Snooke Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera, come da titolo ho bisogno di alcune informazioni...
    ho ricevuto una proposta d'acquisto per la mia casa tramite agenzia.
    il possibile acquirente non ha però intenzione di versare alcuna caparra, anzi rimanda il tutto dicendo che al momento del rogito avremmo l'intera quantità concordata. La stessa agenzia conferma che non è necessaria la caparra nè l'acconto per effettuare l'acquisto.
    io sinceramente non sono esperto e non so se questo può comportare qualche abuso da parte dell'acquirente o della stessa agenzia, che ne pensate ? quali sono i passi da fare? devo lasciare sfumare l'offerta?
    altre persone mi hanno spiegato che ad oggi molte persone non hanno possibilità di investire il 'gruzzoletto' di risparmi nella caparrra e si rimanda tutto al mutuo, che se conferito, deve essere al 100%, quali sono i rischi nel caso in cui accetti?
    Esiste una maniera per tutelarmi ?
    grazie 1000 anticipatamente
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A quando il rogito? Al di là dei conoscenti non ho capito se è anche il tuo caso ovvero acquirente che chiede il 100% di mutuo.
     
  3. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Tecnicamente la caparra non è cosa necessaria affinchè il contratto sia valido.

    Però devi fare un ragionamento, se ti conviene accettare e Rosa giustamente fa riferimento ai tempi del rogito e alla difficile possibilità oggi come oggi di avere un mutuo superiore all'80%.

    Quindi, esagero un po' termini: potresti avere una proposta con zero caparra, con rogito tra 12 mesi e poi scoprire, tra 12 mesi, che il tuo acquirente si ritira.

    Tu non hai caparra e quindi non puoi trattenere nulla a titolo di risarcimento, hai tenuto la casa bloccata per 12 mesi, magari sarebbero arrivate altre proposte, insomma perdi tempo e indirettamente denaro.

    Poi, se invece sai che il mutuo che deve chiedere è minimo e ti ha scritto in proposta rogito tra 30 giorni ... la musica cambia.
     
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  4. Snooke

    Snooke Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Dunque la data presunta del rogito è a fine mese .. il problema è che non essendo uscito ancora il perito dubitavo potesse essere tutto regolare... in più io non ho avuto evidenza rispetto al loro mutuo .. devo chiedere informazioni rispetto al mutuo conferito ? Si, il caso loro è quello di chiedere 100 % di mutuo .. ma io non ne ho evidenza, credete che mi debba informare ? L agenzia conferma che loro hanno un mutuo al 100 % ma non so se fidarmi sulla parola... comubque ricapitolando, da ciò che mi dite tecnicamente l'unico svantaggio che potrei avere accettando sarebbe quello di tenere la casa ferma per il tempo del rogito .. e dal momento che gli acquirenti si ritirano non subirei pagamenti di nessuna penale verso l agenzia?se non ho capito male , Il rischio di perderci è concretamente basso
     
  5. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    In caso di ritiro da parte dell'acquirente, oltre a non poter trattenere la caparra, dovresti pagare la provvigione all'agenzia. Se ho capito bene, nella proposta non si parla del mutuo (100%???...Utopia!) e quindi non c'è neanche una clausola sospensiva che vincoli il diritto alla provvigione all'ottenimento del mutuo...fossi in te non accetterei...
     
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  6. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Concordo con alessandro66.
    un vecchio adagio dice di non fidarsi di chi ti chiede soldi per farti lavorare.... figuriamoci un acquirente di un immobile che dice di non avere neanche 5.000,00 euro per la caparra ma assicura (a parole) che avrà un mutuo al 100%.
    Strano anche che l'agente immobiliare abbia il coraggio di proporre simili negoziazioni senza offrirti alcuna concreta garanzia.
     
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  7. Snooke

    Snooke Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    già è proprio come pensavo allora, la magagna c'è e si vede... nel caso in cui sul contratto venga riportato che esiste un mutuo al 100 % e nel caso in cui il perito uscisse credete che cambi la musica o stessa solfa? intanto grazie dei preziosi consigli, stando a quel che dice l'agenzia invece è una prassi molto comune quella di non dare caparra. mi puzzava al quanto.
     
  8. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    io non mi fiderei e cambierei anche agenzia.
     
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  9. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    La precisazione sulle commissioni, comunque dovute all'agenzia, anche in caso di successivo ritiro dell'acquirente, è importantissima e mi era sfuggita.

    Non può esistere un mutuo se il perito non è ancora uscito.
    Non può uscire il perito se non c'è una proposta accettata.

    Sembra un cane che si morde la coda, giusto?
    Questo problema (che non è tuo ma dell'acquirente) in genere viene risolto con una clausola sospensiva che in soldoni vuol dire questo "se mi danno il mutuo entro questa data procediamo, altrimenti si annulla tutto".

    Se invece nella proposta non si fa cenno al mutuo vuol dire che è responsabilità acquirente trovare i soldi ... però nel tuo caso lui non rischia nulla se non li trova (zero caparra). Per te non va bene.

    Ora non sappiamo cosa c'è scritto sulla tua proposta.

    Resta il fatto che, a naso, concordo con gli altri che ti hanno risposto e quindi meglio non accettare questa proposta e farla scadere semplicemente ignorandola e non fornendo alcuna risposta scritta.


    Se proprio sei a cortissimo di acquirenti, aggiungo che al limite potresti:

    - rispondere con una controproposta (scritta) alle tue condizioni

    oppure

    - dire che accetterai una nuova proposta scritta come dici tu.

    Per fare questo è necessaria l'assistenza o di un agente competente o di un avvocato specializzato in materia.


    Al limite limite limite: accetti l'attuale proposta (tanto perdi solo un mese di tempo, magari due per sollecitare eventuali ritardi) ma solo dopo aver ottenuto una dichiarazione blindata (scritta) di rinuncia alle provvigioni da parte tua verso l'agenzia in caso di acquirente inadempiente.

    Ovvio che anche questa necessita di valutazione e assistenza di un professionista che non può essere il tuo attuale agente.

    Se no cambia agenzia che fai prima, se puoi.
    Hai rilasciato incarico a lungo termine?
     
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  10. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La caparra (confirmatoria) é, invece, prassi comunissima ed altamente consigliata perché, oltre a rispecchiare il concreto interesse del proponente, rappresenta la sua volontà di assumersi tutte le responsabilità derivanti dal contratto che sottoscrive inoltre, essendo un impegno economico, diventa un incentivo ulteriore a rispettare gli impegni presi e rappresenta una forma di garanzia reciproca perché, qualora l'inadempienza fosse del venditore, egli dovrebbe restituire il doppio della suddetta caparra...è chiaro ed evidente, quindi, che più è alta la cifra e meglio è, così come è altrettanto chiaro ed evidente che l'agenzia stia minimizzando sulla sua importanza al solo scopo di farvi firmare per concludere l'affare e maturare il diritto alla provvigione, a quel punto dovranno essere pagati comunque anche se non si dovesse rogitare...
     
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  11. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche nel caso di un mutuo al 100%, l'acquirente dovrebbe disporre di una discreta sommetta finalizzata al pagamento delle imposte, dell'agenzia, del notaio...
    Questi denari, prima della sottoscrizione del rogito, potrebbero essere destinati alla costituzione della caparra.
    In caso contrario, non parleremmo neppure di mutuo al 100% ma al 110/120%.
     
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  12. VeniceRealDeal

    VeniceRealDeal Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Scusate non capisco perchè deve cambiare agenzia.

    Sto per fare l'esame di agente immobiliare quindi parlo da noob, però mi sembra sia possibile risolvere il problema così (se non va bene ringrazio moltissimo anticipatamente per le eventuali spiegazioni):

    Riscrivi la proposta aggiungendo la condizione sospensiva "le parti si accordano che la proposta d'acquisto si intende accettata e il presente affare concluso salvo buon fine del pagamento dell'intero importo per la vendita del suddetto immobile al rogito notarile da eseguirsi in data xx.xx.xxxx"

    Firma, consegna all'agente ed attendi la notifica dell'accettazione firmata della controparte (senza la quale la proposta non è valida). Se non controfirmano li saluti e cambi agenzia.

    Quindi se la vendita, che è a fine mese, non va a buon fine, non dovrai niente all'agenzia e perderai solo il tempo che ti separa dal rogito.
     
  13. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    perché l'agenzia sembra essere poco professionale o, per usare un termine maggiormente corretto dal punto fi vista giuridico, scarsamente diligente.
     
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  14. VeniceRealDeal

    VeniceRealDeal Membro Junior

    Agente Immobiliare
    D'accordo ma perchè far saltare l'affare se basta aggiungere la clausola? Se non controfirmano allora manda a remengo l'agenzia, scusa il francese.

    Comprendo l'obiezione, mi chiedevo però se era corretto il modo in cui io ho scritto la condizione. Grazie ciao!
     
  15. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ma questa non è una vera condizione sospensiva: come puoi subordinare l'efficacia della proposta alla stipula del rogito ed al versamento dell'intero prezzo?!
     
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  16. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Perchè, fra l'altro, ha detto che è prassi comune fare proposte d'acquisto senza caparra.
    Per me questo basta e avanza ;)
     
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  17. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Questa non è una clausola sospensiva ma la condizione determinante di qualsiasi compravendita...la sospensiva deve riferirsi all'ottenimento dell'importo necessario al saldo prezzo tramite mutuo, importo che deve essere specificato nella proposta, separandolo da quanto già versato o da versare prima del rogito o anche al rogito ma indipendentemente dall'importo di mutuo necessario...nel caso specifico sarà tutto mutuo (mah!...) e quindi non saranno indicati altri importi ma dovrà essere chiaro che l'intero prezzo dell'immobile verrà pagato tramite mutuo e che la validità della proposta è vincolata al buon esito della delibera...se ciò non avvenisse la proposta non si tramuterà in contratto ad effetti obbligatori, quindi l'affare non si concluderà e l'agenzia non maturerà il diritto alla provvigione da nessuna delle parti.[DOUBLEPOST=1409736414,1409736181][/DOUBLEPOST]
     
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  18. VeniceRealDeal

    VeniceRealDeal Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Vi ringrazio moltissimo tutti per le risposte. E colgo l'occasione per farvi i complimenti per il forum, e' molto che vi leggo i posts, leggo il piu' possibile per imparare e questa e' la prima volta che mi azzardo ad intervenire. Come detto, sto ancora studiando, e credevo che nella condizione sospensiva si potesse, per accordo tra le parti, indicare qualsiasi condizione, purche' determinata, nel senso che pensavo non si potesse inserire chesso' "salvo non piova" ma che qualsiasi altra condizione relativa all'oggetto della transazione potesse essere apposta liberamente.
    Mi rendo conto ora che la condizione puo' essere legata solo alla prestazione del mutuo e non relativa al pagamento intero dell'importo o al fornire chesso' magari altre idonee garanzie (?) al buon fine del pagamento dello stesso al momento del rogito.
     
  19. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Forse sono stato poco chiaro, comunque la sospensiva non è sempre relativa al mutuo....è consigliabile in questo caso e lo è, paradossalmente, per il venditore che così si mette al riparo da un pagamento di provvigione anche nel caso in cui non si possa rogitare proprio a causa della mancata concessione del mutuo ma di solito si inserisce a tutela del compratore per impedirne l'inadempienza che scaturirebbe dal non poter saldare il prezzo pattuito. Un altro motivo per inserire una clausola sospensiva potrebbe essere la verifica delle visure ipotecarie e catastali o ancora che eventuali difformità urbanistiche e/o catastali vengano sanate entro una certa data, di solito entro il rogito ma alcuni chiedono che avvenga entro il preliminare....non è una sospensiva il pagamento del prezzo...quello è obbligatorio....vedere soldi, dare cammello!
     
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  20. VeniceRealDeal

    VeniceRealDeal Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Grazie si scusa avevo letto della sospensiva per le visure e difformita', non ci avevo pensato nel mio post perche' stavo pensando solo al problema del pagamento cercando di trovare una soluzione per il cliente senza che questi dovesse a tutti i costi cambiare agenzia e salutare subito l'attuale proponente acquirente :D
     

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