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  1. clapat

    clapat Ospite

    Sono appena tornato da un paesino di centro Italia. Ho contattato ed avuto appuntamenti con tre agenzie immobiliari, due di noti franchising, per l' acquisto di una casa. Un' agente immobiliare è stato all' altezza della professione sicuramente. Mi ha fornito le planimetrie di ciò che mi ha mostrato, è stato garbato, gentile e disponibile. L' altro ha mancato un appuntamento, non mi ha avvisato, è arrivato tardi al secondo, non aveva la documentazione che gli avevo richiesto, non sapeva neanche di preciso dove fosse la casa dove avevamo appuntamento. Il terzo da dimenticare: "..se me fai l' offerta coll' assegno, poi se ne po' parla' anche delle piantine...".
    Ci dovrò tornare nei prossimi giorni, perché la casa, quella che piace a me, ce l' ha in mano un tecnico che ha fatto molti restauri e ristrutturazioni post-terremoto, ha le planimetrie storiche di tutto il paese e di quasi tutte le abitazioni. Di quella che voglio trattare ha lo schema di tutti gli impianti, delle opere di rinforzo, degli allacci fognari e sa anche dove poter effettuare la trivellazione per il geotermico senza intercettare rovine romane nel sottosuolo, tutte censite dalle belle arti.
    L' ho sentito telefonicamente, sta in ferie, mi ha fatto visitare la casa per mezzo di uno degli agenti immobiliari che, in questo caso, fa il suo collaboratore.. I proprietari vogliono essere assistiti da lui per la vendita e io, se voglio comperare, debbo avvalermi della sua consulenza e della sua assistenza per il frazionamento che si dovrà fare e per avere tutta la documentazione completa. Il tutto per circa 18 mila euro IVA compresa, ovviamente fatturati, come consulenza tecnica ed assistenza alla compravendita.
    Gli debbo dire che è un "abusivo furbo" o che è un ottimo professionista che fa molto bene il suo lavoro?..
    Lo posso criticare perché non ha il tesserino da Agenti Immobiliari o posso solo constatare che come tratta lui gli immobili lo sanno fare in pochi?..
    Oppure, per una questione di principio, la casa che tratta lui mi rifiuto di comperarla anche se raggiungo il prezzo che voglio?..
    Io direi che una via di mezzo è sempre la cosa migliore: se compero casa lo pago, gli dico che forse si potrebbe configurare un esercizio abusivo della professione di Agenti Immobiliari nel suo comportamento, nel qual caso sarebbe da criticare, però gli faccio i miei complimenti augurandomi di trovarne molti di abusivi come lui.

    La liberalizzazione della professione di mediatore, che mi auguro avvenga assieme alle altre, neanche servirebbe, tanto è stata sempre libera. La fanno i tecnici, i geometri, gli architetti, gli ingegneri, gli avvocati, i commercialisti, i portinai, le domestiche, i baristi e i giornalai vicino casa e credo di aver dimenticato molti altri soggetti..
     
    A gionb e studiopci piace questo messaggio.
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non hai pagato un mediatore, ma un tecnico. Non hai pagato una mediazione, ma la parcella di un tecnico. Non credo che i mediatori ' abusivi' siano così tanti come dici e non credo nemmeno che siano il problema principale. La liberalizzazione degli AI sarebbe un grosso errore, le soluzioni sono altre... :ok:
     
  3. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    diciottomila?? scusa su un prezzo di acquisto di??
     
  4. clapat

    clapat Ospite

    Preciso che non ho ancora pagato nulla, debbo ricevere la documentazione e trattare il tutto, se non trovo altro di fattibile..
    Però, mi chiedo quale sia la differenza: questo tecnico ha avuto l' incarico di vendere l' immobile, ha messo un cartello sulla porta, pubblicità su Internet, fa visitare la casa, fornisce la documentazione, predispone il compromesso con il notaio (che probabilmente sarà quello di fiducia del venditore..) e chiede un compenso. Esattamente come un mediatore, mi sembra.
    Vorrei sapere allora, tanti o pochi che siano (a Roma di quei professionisti che nominavo lo fanno in gran numero, per i loro clienti e non solo, dando magari in "subappalto" ad agenzie regolari..), qual' è, se non sono gli abusivi, il problema principale, perché la liberalizzazione sarebbe un grosso errore e quali potrebbero essere le altre soluzioni.

    Tra i 500 e i 550 mila, 15 mila + IVA, che se l' aumentano sarà un po' di più.

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    Tra i 500 e i 550 mila. 15 mila + IVA, che se l' aumentano sarà un po' di più..
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questo mi pare di capire svolga attività di intermediazione senza titolo e andrebbe denunciato e quindi sanzionato (le sanzioni sono piuttosto salate). Roma è un contesto probabilmente 'particolare' per tanti motivi: nella maggior parte delle altre città non credo sia così. Almeno da noi... Il problema principale non sono gli abusivi, ma sono le regole che mancano per svolgere bene la nostra professione. La liberalizzazione sarebbe un problema perchè andrebbe ad aumentare il caos di cui tu parli (ti ripeto che probabilmente a roma è così, ma ad esempio da noi e credo in tante altre zone l'abusivismo non è così sviluppato)
    Le soluzioni sono tante. Qualcuno ci vorrebbe mandatari, qualcuno vorrebbe rendere l'intermediazine obbligatoria. Io credo siano sufficienti regole precise per portare a termine le compravendite tutelando le parti: visure e controlli urbanistici preventivi obbligatorisarebbero un buon inizio.
    L'abusivismo andrebbe denunciato e controllato dalle CCIAA, ma in molti dicono che l'organo di controllo in tante cciaa nemmeno esiste. Qui comincia un altro discorso 'politico' sul quale soprassiedo :occhi_al_cielo:
     
  6. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Questo tecnico non avrebbe alcun titolo per poter fare quello che fa così apertamente (pubblicità, cartelli, trattative, ecc.) e tanto meno per poter chiedere una mediazione...

    Spero arriverà il momento in cui questi abusi così smaccati della professione verranno sanzionati.....:rabbia:
    PIA ILLUSIONE ??? Chissà...

    Silvana
     
  7. clapat

    clapat Ospite

    No, quello di cui parlo è di un comune del centro Italia, come detto, ma a Roma non è differente.
    Impossibile comunque dimostrarlo in una causa. Ci sono troppi modi, legali e legittimi, per evitare la mediazione classica. Pensa ad esempio al diritto di opzione. Acquisisci un diritto di opzione per l' acquisto di un immobile e poi lo cedi all' acquirente. Non è mediazione, non sei imparziale, agisci nel tuo interesse e non per l' accordo tra le parti ma solo per realizzare un sovrapprezzo rispetto al tuo diritto di acquisto.
    Per chi vende e chi acquista non cambia nulla. Posto il prezzo di un bene a 100, acquisisci il diritto a 97 e lo cedi con un sovrapprezzo di 6, a 103. Hai realizzato un 6 per cento e non è mediazione, non c' è bisogno di esami, modelli, assicurazioni e di tutto quanto fa comodo ad altri, per motivi politici.
    La liberalizzazione aumenterebbe la concorrenza legalmente e chi sa farsi un nome va avanti con la propria professionalità. Ben venga anche l' esame, da affiggere al muro come quello che davano per gli amministratori di condominio, per dimostrare una certa competenza e una maggiore affidabilità, ma di fatto la mediazione è libera già ora e l' obbligatorietà dell' esame per operare non serve a contrastare l' abusivismo.
    Nel mio caso il tecnico è un fiduciario, un amico del venditore e si occupa di fornire spiegazioni all' eventuale acquirente. Se poi questo vuole acquistare lo assiste fornendogli tutta la documentazione, anche tecnica, degli impianti, etc.. prepara l' atto con il notaio e si fa pagare il tempo impiegato. Non fa trattative ufficialmente, non opera per l' accordo tra le parti, comunica al venditore quanto vuol pagare l' acquirente. Punto.
    Come fai a dimostrare che è mediazione abusiva?..
    Renderla obbligatoria è come minimo anticostituzionale oltre a ledere il diritto alla libertà del singolo di agire, o non, attraverso un' agenzia. Come fu per l' assistenza obbligatoria dei sindacati di categoria nel sottoscrivere i contratti di locazione, se ricordi.
    Le visure e i controlli urbanistici preventivi, anche se resi obbligatori, dovrebbero essere pagati anticipatamente, ovviamente, come lavoro aggiuntivo alla mediazione, ma anche quelli li fanno molto meglio i tecnici vari con il catasto e gli uffici comunali (p.r.g. etc..).
    Esco, alla prossima.

    Aggiunto dopo 5 minuti...

    Per mettere un cartello e fare pubblicità non necessita alcun titolo, e non chiede alcuna mediazione, ma una remunerazione del tempo che impiega per assistere te nell' acquisto. Difficile dimostrare il contrario.
    Per il resto hai ragione, pia illusione.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Le considerazioni possono anche essere giuste, ma qui direi di no. L'esame serve eccome: il problema è che i controlli non vengono fatti.
    Questo è un po un caso limite. Se lo denunci potrebbe avere dei problemi: le sanzioni sono molto salate.

    Le visure le fanno sempre i tecnici. Si tratta di organizzare tutto l'iter che per un privato non è semplice. I controlli preventivi danno sicurezza all'acquirente, i privati non li fanno
     
  9. clapat

    clapat Ospite

    L' esame, a mio avviso, serve solo a far controllare a chi ti esamina il tuo grado di preparazione, quando non si traduce in una piccola farsa dove vengono promossi tutti.. Come ad esempio l' ultimo qui a Roma, mi sembra il 25 luglio scorso, dove una brava e carissima amica, che ha frequentato regolarmente il corso, pur avendo studiato ha fatto quasi scena muta, quello che ha detto lo ha sbagliato ed è stata promossa assieme a tutto il gruppo, nessuno bocciato. A che serve quindi l' esame?.. A mettere questa sul mercato regolarmente, quandi ci potrebbe essere normalmente, con o senza diplomino e tesserina, acquisendo la stessa esperienza, anzi maggiore, sul campo.
    Il problema dei controlli è che non possono essere fatti se chi non è in regola li può aggirare tranquillamente con l' esempio che ti ho fatto:

    "Posto il prezzo di un bene a 100, acquisisci il diritto a 97 e lo cedi con un sovrapprezzo di 6, a 103. Hai realizzato un 6 per cento e non è mediazione, non c' è bisogno di esami, modelli, assicurazioni"

    La legge ha la stessa efficacia di quella che hanno fatto sulla prostituzione: trovano il cliente a chiacchierare con la passeggiatrice, li denunciano, vanno a processo e che succede?.. "Lei cosa stava facendo?" - "Chiedevo un' informazione." - "E lei, signorina?" - "Io gliela volevo dare.." - "Ok, andate pure".

    E' il "potrebbe" che la dice tutta. Se io lo denuncio non riesco a dimostrare nulla e vado incontro a guai e spese oltre ad una causa per danni che mi può fare lui. E il mio vantaggio a denunciarlo quale sarebbe?.. Nessuno. Cosa cambia per me che in questo caso sono acquirente?.. Trovo una casa che mi piace, tratto con una persona professionalmente valida, mi risolve tutti i problemi e gli pago un prezzo che per me è indifferente come si chiami, mediazione o altro. Vedi che dal punto di vista del cliente il mediatore classico, quello col tesserino, non è che sia migliore di un bravo tecnico qualunque, anzi. Questo perché basta fare un corso, passare l' esame anche se sei un carciofo, e il gioco è fatto. Sei regolare. Tutto risolto.
    Importante è la qualità del prodotto finale che si dà al cliente, non che chi lo ha dato risulti o meno iscritto su un elenco pieno di persone di nessun valore professionale. Varrebbe molto più un periodo di praticantato con qualche professionista serio che un esame fasullo passato a tutti.

    E quindi è solo un servizio in più da dare a pagamento, una sorta di subappalto dai tecnici se il privato non sa dove andarli a cercare. Per controlli preventivi non ho capito cosa intendi.
    Grazie comunque per lo scambio di pareri.
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi sembra un'analisi un pò 'leggera'.



    Gli esami mi risulta siano impostati in modo contrario a quanto tu asserisci (qui ci potrebbe aiutare Passuti): mi risulta siamo molto selettivi e molto specifici. se in qualche sessione sono stati di manica larga può succedere come succede in qualsiasi materia, ma i ns esami non sono così. L'esame serve a mandare un Ai preparato sul mercato cosa che l'abusivo non è (chiaro che si parla sempre di teoria),


    Il potrebbe è d'obbligo perchè per reati molto piu grandi la realtà ci insegna che le condanne sono un terno al lotto. denunciarlo serve a farti restituire il maltolto e far 'pulizia' (che al privato non interessa sia chiaro).


    Quelli che hai capito: controlli ipocatastali e conformità urbanistica che per la grande maggior parte dell'Italia è arabo. La figura dell'Ai non credo sia da considerare così di secondo piano: dichiarazione dei guadagni a rogito, obbligo solidale per le tasse in sede di registrazione preliminare, registro antiriciclaggio con obbligo di segnalazione delle operazioni sospette. La dfifferenza da un abusivo mi sembra rilevante.
    Puoi anche considerarla una sorta di subappalto, ma un privato che si avvale dell'opera di un buon AI credo possa procedere a cuor leggero. Stima dell'immobile, pubblicità dell'immobile (non è così semplice), visite, preliminare, registrazione, certificazioni, conformità ect.. Poi ci sono professionisti e professionisti...
    Proprio x questo l'esame è importante: dobbiamo alzare la professionalità e la preparazione altrimenti è proprio l'opera dei dilettanti allo sbaraglio che ci squalifica
    :stretta_di_mano:
     
  11. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Che il patentino non sia sinonimo di qualità (specie se si considera come venivano dati prima del 2001) oramai è pacifico. Direi di abbandonare questa inutile resistenza alla realtà delle cose.
     
  12. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Se è per quello nemmeno una laurea è sinonimo di qualità. Però è un ottimo punto di partenza, idem per il patentino.
     
    A antonello e Umberto Granducato piace questo messaggio.
  13. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    in itala siamo tutti dottori, ingegneri e architetti ma non ha senso sbandierare questi titoli alla gente facendo credere chissà cosa quando le lauree vengono conseguite con tutti 18........ è una presa per i fondelli!!!!

    Aggiunto dopo 9 minuti...

    ciao Umberto, quello che posso dire è che dalle mie parti, se non studiavo NULLA lo scritto lo passavo tranquillamente...... l' orale bastava dire quattro parole senzate, anche del tutto errate come risposta e passi. Non aggiungo altro.
     
  14. clapat

    clapat Ospite

    Ti assicuro che la realtà che ho appena sperimentato è assai più leggera della mia analisi. ovviamente parlo solo per la mia esperienza.

    Allora, parlo sempre di quello di cui ho conoscenza e specifico più dettagliatamente. Passuti, ed altri, ci potrebbero aiutare se avessero assistito a questa trafila. Magari a te risulta altro in altre realtà, non discuto su questo, ma ti riporto pari pari quello che è successo e che succederà a marzo prossimo.
    Istituto di formazione "X", obbligo di frequenza e rilascio di attestato per poter fare gli esami camerali per il conseguimento del patentino. In altri saprai bene che non c' è neanche l' obbligo di frequenza, l' importante è solo pagare.
    Alla fine del corso il membro esterno va a spostare la macchina e quello interno detta tutte le risposte a tutti. Punto.
    I futuri Agenti Immobiliari "qualificati" potranno a marzo prossimo prepararsi per un' altra "feroce" selezione: quella dell' esame camerale.
    Vai su Internet e trovi 1500 quiz circa con le risposte. Non serve sapere di che stai parlando, ma solo mandare a memoria le risposte ai quiz, 20 in 20 minuti mi sembra. Saranno questi gli agenti "preparati" da mandare sul mercato?..
    Non sarebbe meglio appiccicare al muro un attestato di servizio di 1, 2, 3 anni come tirocinio presso la nota agenzia "tal de' tali" o "allievo" del "gran sensale, croce al merito, mr. Med.".
    Scusa se ci scherzo un po' su, ma l' obbligatorietà di quanto descritto sforna perlopiù gente ridicola che sfoggia tesserini cciaa, scarpe rigorosamente a punta, vestiario da becchini immobiliari che quando ti presentano un immobile a pezzi ti parlano del fascino di un' abitazione "vissuta".. Se andassero a far tirocinio anche da qualche "abusivo", preparato, imparerebbero quanto meno ad evitare abbigliamenti da pagliacci e baderebbero più alla sostanza di quanto trattano.

    Sulla difficile condannabilità sono perfettamente d' accordo con te, ma denunciarlo non mi farebbe restituire la parcella pagata per i "servizi tecnici forniti", anzi, mi aggiungerebbe le spese legali della causa, data la difficoltà che tu stesso rappresenti nel far valere delle ragioni così al limite. Se poi mi cedesse addirittura il "diritto di opzione" dell' esempio che ti facevo o mi nominasse "parte acquirente" di un compromesso di acquisto da lui sottoscritto per sé o persona da nominare, potrebbe addirittura ricondurre la somma percepita, nel suo assieme, al pagamento di una "penale" che neanche è soggetta ad IVA. Questo per riconfermarti che esistono una quantità di modi per non "mediare" ed essere pagati legittimamente.
    Il tutto mi conferma sempre più la inutilità dell' attuale impostazione, che mi stette sulle scatole fin dalla legge del 1989, perché in un mercato libero anche invaso da abusivi e gente squalificata, sono proprio questi ultimi a far emergere la preparazione e l' affidabilità di gente preparata veramente e sul campo, che con il passaparola afferma la propria professionalità. Altro che ragazzetti i cui genitori, sapendo della loro inettitudine, gli pagano il corso e gli aprono l' agenzia immobiliare nuova nuova..
    Invece trovo come minimo sterile la difesa corporativa che anche questa categoria tende a fare, influenzando i nuovi patentati che una volta legalizzati e legittimati da qualcosa che non li qualifica affatto, tendono a fare come gli immigrati quando sono stati regolarizzati, prendersela con gli ultimi arrivati per difendere la propria posizione. La libera concorrenza è l' unica arma per difendere e diffondere persone in grado di fare egregiamente il loro mestiere. Il chiudersi in spazi protetti fa l' esatto contrario, fa lavorare gente incapace ma patentata.
    Ma vedi che quello che diciamo è molto simile, ben venga l' esame per chi vuole farlo e tutto il complesso di servizi che l' agenzia può fornire e può sfoggiare nel menu proposto alla propria clientela, ma sono tutte cose che anche un abusivo può fornire, se è in grado e preparato, e non è certo il patentino con un esame, farsa o non farsa, che farà essere in grado un regolare di dare la stessa qualità.
    Il tema centrale dovrebbe essere la qualità fornita al cliente, appunto, e non la certificazione di un qualsiasi organismo che mai sarà in grado di garantirla.
    Ps: anche se non uso faccine, il mio tono è sempre amichevole ed in cerca di confronti costruttivi, con argomenti ed esperienze che possano essere utili a tutti, senza andare mai sul personale, verso la qualcosa non ho il minimo interesse. Mi interesso quindi essenzialmente delle cose, non di chi le fa, praticamente.
    Mi sembra di aver esaurientemente interloquito dell' argomento, ma rimango sempre interessato a qualsiasi altro confronto su idee diverse. Un saluto.

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    Appunto, difesa corporativistica contro una realtà che funziona molto meglio con la selezione naturale.

    Aggiunto dopo 4 minuti...

    Sono d' accordo con te, chiunque voglia lo può conseguire ed appiccicare al muro o mostrare orgoliosamente, il cliente si accorgerà presto se lavora meglio lui o uno senza e sceglierà secondo il proprio interesse, secondo quello che valuterà più professionale ed adatto alle proprie esigenze o aspettative.

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    Perfettamente d' accordo.
    Dimenticavo di dire che alla mia amica, agli orali, hanno chiesto il classico "argomento a piacere"..
     
  15. clapat

    clapat Ospite

    Volevo riproporre, anche, le considerazioni che ho postato QUI. Se qualcuno mi poteva indicare dove posso aver sbagliato nella interpretazione della sentenza.
    Grazie.
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    colleghi piu qualificati ed 'esperti di me in materia ti possono assicurare il contrario. Se vieni al nord a fare l'esame senza studiare torni a casa con un pugno di mosche
     
  17. abellocorporation

    abellocorporation Membro Ordinario

    Altro Professionista
    allora sono contento che esistano serie selezioni e molto probabilmente dalle tue parti la gente è più sensibilizzata nella figura dell' agente:)
     
  18. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Posso portare un contributo alla discussione informandovi di come andavano le cose alla CCIAA di Roma nel periodo Dicembre 2007- Febbraio 2008 (quando ho dato l'esame, superandolo):
    - si iniziava con lo scritto (10 domande di Estimo e 10 domande di Diritto)
    - chi lo superava veniva IMMEDIATAMENTE convocato per l'orale, che consisteva in 6 domande (2 di estimo, 2 di Diritto e 2 di "obblighi del Mediatore (diciamo così :^^:)", PESCATI A CASO da tre buste, una per ciascuna materia.
    Nelle 9-10 sessioni d'esame cui ho assistito, nonchè alla mia, si sono SEMPRE avuti almeno 2-3 bocciati allo scritto ed altrettanti all'orale, con punte di bocciature pari al 70% dei prenotati! :occhi_al_cielo:

    Sulla base della mia esperienza universitaria (sono laureato in fisica), e senza voler entrare nel merito dell'utilità o meno degli argomenti si cui verteva l'esame, assimilo la difficoltà dell'esame stesso a quella di due esami "medi" tenuti contemporaneamente, o a quella di un "mattone" (per noi Struttura della Materia, e posso azzardare Diritto Privato per Legge o Anatomia per Medicina). :confuso:

    ;)
     
  19. giorgino

    giorgino Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Idem con patate a Genova, altro che esame-farsa! :basito:
     
  20. danif

    danif Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    anche a Pescara altissima percentuale di bocciati ed anch io assimilo la difficoltà dell'esame da AI a quello di un mattone universitario
     

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