Ho visitato la stessa casa con due agenzie immobiliari diverse a due prezzi diversi

[leonard]

............si?? ma dai hanno cambiato la normativa ieri sera???? sano arrivati gli svedesi???..............

 

[Oris]

per il concetto che ho spiegato sopra.
Il concessionario vende un auto, prodotta in serie, tu puoi comprare da chi vuoi quella macchina, con i colori chiedi sedile che vuoi.

Il mercato immobiliare è diverso, ogni casa è unica, perfino nello stesso palazzo gli appartamenti sono differenti (esposizione, piano, proprietario... )

tu confondi la vendita e la fuinzione del mediatore che è "agevolare il emrcato" rendendo possibili scambi che senz adi esso NON avverrebbero.


Sul resto del mondo : quale? Me ne intendo abbastanza...
Non esiste alcun mercato dove il mediatore posa esser sostituito a piacere, anche se esistono mercati dove il mediatore, finito l'incarico, non ha alcun diritto alla provvigione, in quei mercati la casa passa da un mediatore all'altro, nessuno vende da se (si parla di mercati monomandatari).

tale tutela è attivata semplicemente perchè, come ho detto sopra, sarebbe semplice attivare un accordo con uno che in possesso di patentino voglia entrare negli affari di tutti gli altri mediatori, proponendosi a costi ridotti per entrare sul lavoro altrui.

Sono casistiche che accadono, spesso con chi ha mediatori parenti ai quali, dopo aver visitato la casa con te e raccolto la documentazione, passano il tutto per fargli acquisire incarico che diventa facile ottenere proprio in forza della "proposta pronta"

Quindi, per tutelare i mediatori (soggetto debole nelle trattative) e renderli soggetti con forte tutela sonon stati fatti alcuni articolini del codice civile...

Ma anche chi ha fatto quegli articoli il codice civile lo ha fatto credendo di aver a che fare con uomini d'onore (i valori erano differenti all'epoca) e quindi non ha finito l'opera.

La 39/89 ha cercato poi di limitare il diritto alla figura "qualificata" e sono cominciati i problemi perchè in italia è difficile adempiere a cosa e che si rifanno a "alti" principi... siamo un popolo di "pratici"

Ecco perchè la mediazione, adatta a popoli civili, male è compresa da noi oltre ad esser mal gestita anche da chi la mette in opera (gli ai).

In mancanza di questa tutela, i mediatori sarebbero alla mercè di gente che per qualsiasi convenienza loro decidessero di non fargli guadagnare quanto loro dovuto.

Infatti, nel nome dello stesso principio, uno potrebbe semplicemente dire "il proprietario senza agenzia me lo faceva 10mila euro meno, quindi..." cosa cambia? Questo concetto sarebbe sbagliato solo perchè mnaca la presenza di un altro mediatore?

Ma le noto solo io queste assurdità?

Passuti!!! (si scherza, bono Eures, a ogni battuta questo mi bolla )

E 10mila euro di differenza su un annuncio, che è espressione della volontà del proprietario, non salvano da eventuali pretese.

 

[leonard]

In mancanza di questa tutela, i mediatori sarebbero alal mercè di gente ceh per qualsiasi convenienza loro decidessero di non fargli guadagnare quanto loro dovuto

..................................................
...........................la tua saggezza mi lascia senza parole............................
lo capirà essendo italiano tambu80????
..................vedremo........................

 

[Oris]

..................................................
...........................la tua saggezza mi lascia senza parole............................
lo capirà essendo italiano tambu80????
..................vedremo........................

No, non lo capirà

Non lo capiamo a fondo nemmeno noi ch esiamo si italiani, ma almeno siamo ai e dovremmo saperlo... lo sappiamo?

Leggi su e decidi.

 

[immpittaro]

Chiedilo a Eures, è un ora che segna "cattivo"

A me ha segnato good

ma chiedo ancora:
se noi agenzie si tratta in 10 ( o più ) le stesse cose magari ( quasi sempre ) a prezzi diversi, diamo sicura mente un idea di un mercato dove ognuno fa quel casso che vuole......poi arriva il cliente e allora sfoderiamo tutte le ns regole e i ns codici deontologici......
Cosa ci aspettiamo che capisca il povero consumatore ? Al più dirà : " qui ho a che fare con una banda di matti "

Bisognerebbe cominciare a dare un esmpio migliore, che non dia facili giustificazioni....non so..forse vedo solo io queste assurdità......
sul resto sono d'accordo con i miei cari colleghi
Ma bisogna cominciare a dare messaggi diversi

 

[Oris]

(Eheh se invece di dar voti parlasse farebbe miglior figura a mio parere, ma andiamo avanti.)

Segnali diversi da dare?

Ah beh, di sicuro... ma il messaggio diverso con questo regime non c'è, per forza.

Andrebbe cambiato regime, perchè esistono solo due modi di gestire le comunità:

O chi le compone, dati dei principii comuni e regole di comportamento rispetta i propri simili o si emttono regole che impediscono ai simili di fraegarsi a vicenda

IN soldoni, il principio che io seguo nell'iter delle compravendite è dettato proprio da questa riflessione: visto che non ho strumenti per evitare alla gente di esser fregata tolgo tutte le possibilità di inciucio.

Per afare lo stesso nel mondo della mediazione, mi spiace dirlo, ci sono due vie: o si diventa civili (e quindi maturi anche come persone, queste vicende secondo me alla base c'hanno tanta immaturità da parte di tutti) e si rispetta il prossimo e il alvoro che fa, partendo dall'idea che questo sia semrpe in buona fede e abbia onestà intellettuale o si mette su emccanismi che evitino a chiunque di sbagliare, i famosi paletti.

Ecco che l'unico sistema che nel mondo ha garantito questo è il sistema del mandato, sia esso mandato a una parte o a entrambi... ma non perchè sia migliore inf atto di tutele, ma semplicemente perchè non si appella più all'alto senso di civiltà delle persone, ma rende i rapporti a senso unico di fatto, insormontabili.
Questi sistemi (e questo er aquello ceh non volevo far sapere a impittaro ch elegge i dati alla membro di canide) ha garantito un altissima penetrazione del mercato delle agenzie.
Chiaro che non si parla di esclusiva, che invece non ha affato questi effetti positivi in fatto di "penetrazione".

Io credo che anche in italia in francia in spagna, portogallo, grecia e in austria e in germania alla fine si arriverà a questa scelta, non penso accadrà in svezia, per motivi di qualità nel rispetto civico del prossimo, dove il mediatore ha 25 ntn a testa e un livello di commissioni basso (2% sul totale) ha una penetrazione dell'80% sul mercato.

Quindi finiremo a fare i mandatari, al 90% ma non finiranno le probelmatiche connesse alal cultura italica, di certo non ci troveremo più nessuno di qeuste casistiche, ma ne avremo altre di peggiori

 

[immpittaro]

Se imparare a leggere i dati vuol dire arrivare alla conclusione che in regime di estrema conccorrenza le agenzie sono portate a chiedere mediazioni più alte ( e magari ad ottenere ) per poi tralasciare che per chiedere compensi più bassi bisogna essere in oligopolio come i notai ( alla faccia del liberismo torneranno di moda le caste )
beh lascio i membri, i canidi e le penetrazioni in mano a chi le ha lanciate...
mandato ? non era la libertà di scelta la miglior via??

Aggiunto dopo 2 minuti :

p.s. forse per questo non me lo volevi dire ?

 

[Oris]

Vedi ceh le vedi a casso de can

LA conclusione, che tu solo potevi leggere in quel modo da quei dati, è solo che le provvigioni calano SOLAMENTE dove è alta la penetrazione di mercato (quindi ntn anno a mediatore) non che è bassa solo dove ci sono oligopoli che tra l'altro NON ci sono da nessuna parte...

Su su , sveglia!

Il fatto è semplice e logico: se vendi più case ad ai, e quindi per ogni ai è probabile vendere più di quanto venda adesso, alla fine la spinta al ribasso c'è, perchè compensi:

Bilancio comunque in crescita -> minor rischio imprenditoriale -> possibilità di attivare meccanismi di concorrenza anche sul proprio tariffario senz arichiare di chiudere (cosa coggi CERTA e accertata in italia)

NOn c'è scritto che bisogna avere un oligopolio... leggi il dato al contrario, scambi il mezzo di misura con quello che misuri.

Vedi la svezia ad esempio, con 25 compravendite all'anno (medie) il mediatore prende poco (max 2% del totale) e penetra il mercato (oltre 80%).

In inghilterra invece, il madatario è al 90% del mercato, e prende ancora meno.

In francia è più caro per minor NTN ad AI.

uno stralcio interessente di uno studio di fimaa (di circa 3 -4 anni fa) è anche:

L’attività dell’agente immobiliare risulta disciplinata per legge in 12 dei 15 Paesi monitorati. Inoltre si riscontra l’obbligatorietà:
• di un diploma od altro certificato equipollente per poter esercitare la professione in 7 Paesi (Italia, Portogallo, Belgio, Svezia, Grecia, Danimarca e Francia);
• di corsi obbligatori per legge (Italia, Portogallo, Belgio e Svezia); • di idonea garanzia finanziaria (Irlanda, Danimarca, Germania e Francia); • come alternativa, o in aggiunta ai requisiti, di una dimostrabile esperienza pratica
(Italia, Portogallo, Belgio, Svezia, Austria, Olanda). Questi Paesi, da un lato, com’è ovvio, presentano una migliore tutela del cliente (tenuto in estremo riguardo in Francia e Danimarca) ma non sembrano particolarmente efficienti dal punto di vista del mercato (in altri termini, non sembra sussistere una relazione statistica tra le mutabili attinenti la regolamentazione né con la percentuale di mercato residenziale intermediato, né con il livello delle commissioni). D’altra parte anche nei tre Paesi dove non è stata riscontrata alcuna specifica regolamentazione si è in presenza di commissioni residenziali medio-alte e di una percentuale di mercato residenziale intermediato ben lontana dai mercati più “penetrati”, come Gran Bretagna, Olanda, Irlanda e Danimarca. In definitiva, per il mercato degli agenti immobiliari la mancanza di regolamentazione non determina una migliore efficienza del mercato, efficienza che, però, non è garantita neppure dai sistemi maggiormente regolamentati.

e riguardo a quello ceh dici tu

In media, nei 15 Paesi monitorati, ciascun agente intermedia circa 18 compravendite residenziali all’anno. Ai due estremi risultano, in senso riduttivo, il Lussemburgo, dove ciascuno dei 646 agenti lussemburghesi effettua, in media, solamente 4,4 compravendite l’anno e, dall’altra parte, un gruppetto di Paesi che vede in testa il Regno Unito (79 compravendite per agente l’anno), l’Irlanda (70 compravendite) e, distanziate, la Danimarca e l'Olanda (circa 30 scambi per ciascun agente). L’Italia si posiziona nel gruppo dei Paesi con il minor numero di transazioni per agente (8,4 scambi).
Ma le variabili che possono essere di aiuto per tentare di misurare l’efficienza del sistema dell’intermediazione, possono essere rappresentate – dal punto di vista degli agenti - dalla percentuale di mercato residenziale intermediato dalle agenzie sul totale delle compravendite di abitazioni e – dal punto di vista dei consumatori – dai prezzi per le commissioni corrisposti per i servizi dell’agente immobiliare. Rispetto a questa seconda variabile non sembra sussistere una relazione diretta con il numero di agenti ogni 1.000 abitanti; quindi alte commissioni non implicano automaticamente rischi di cartelli od
oligopoli; ma non sussistendo una correlazione, allo stesso modo, basse commissioni non sembrano generare un mercato perfettamente concorrenziale (fig. 1).

Quindi, a differenza di come la pensail populbersani, nel nostro settore NON è la libera concorrenza che abbassa le provvigioni... anzi, in italia ottieni proprio l'effetto contrario, questo però non vuol dire che ci vogliono gli oligopoli...

Sul discorso mediazione -mandato quale è emglio io lo sai, penso sia la mediazione, ma per popoli che la meritano (vedi svezia)...

Poi io se leggo i dati devo avere l'onestà intellettuale di cercare di interpretarli nel modo più corretto possibile, mica devono darmi ragione per forza

 

[immpittaro]

I dati sevono per l'uomo intelligente aa aiutare a farsi una idea coadiuvando i dati con le sue conoscenze....mai sposandoli senza riflettere....
comunque credo che l'equivoco sia nato perchè come al solito nel post oggetto del contendere ti eri espresso maluccio ( troppa fretta ) !! Poi per l'abbassamento delle provvigioni al crescere della concorrenza il discorso dovresti sapere è riduttivo perchè dovrebbe considerare andamento del mercato bla bla bla
infatti rimane quello che hai detto opinabile in quanto io ho lavorato in periodi di estrema crescita con scarsa concorrenza tra agenzie dove lo strumento preferito era il famigerato supero e a fronte di un numero alto di compravendite non ho assistito alla famosa riduzione che dicono i sigg.ri Dati, mentre in periodo di vacche anoressiche , sempre nella stessa città o mercato, con una maggiorissima ( ) concorrenza , ho visto una discesa sensibile della percentuale richiesta , fino al totale annullamento.....
poi del Bersani non mi devi dire sai cosa penso di lui....ma so che li da voi gode gran fiducia...
Per la Svezia , infine, fai prima a trasferirti li ( io preferisco l'Australia ! ) ma saresti poco credibile non essendo biondo , magro e con gli occhi verdi

 

[Oris]

Ma infatti non sono certezza, è lettura di una polaroid...

Se leggi la polaroid puoi desumere quello.

Ma fare i confronti con il passato della mediazione in italia credo serva a poco per capire dove si sta andando...

Fino all' 89 gli agenti immobiliari non avevano problematiche di sorta, non esistevano come fenomeno sociale e erano molto più "tollerati" (in effetti non esistevano proprio, erano sensali e chiunque poteva farlo).

è dopo il 2001 che sono cominciati i primi fenomeni di intolleranza.


Se poi per te il modello è il mercato romano, stiamo freschi...