Il Diritto di prelazione può essere inferiore ai 60 gg concessi per Legge?

[MauroSalfo.Realtor]

Buongiorno a tutti,
sto per immere sul mercato un locale commerciale C/1 locato con 6+6.
Sono trascorsi i primi 6 anni ed a maggio 2023 sono iniziati i secondi 6 anni.
Ora il proprietario si trova nella condizione di dover vendere l'immobile.
Come da prassi, sto preparando una PEC per comunicare il Diritto di Prelazione in base all'Art. 38 della Legge 392/78 in cui riporta la tempistica di 60 gg per accettare o meno la Prelazione.
Proprietario e Conduttore si sono accordati per acccorciare questa tempistica a soli 20 gg, invece che 60 gg.
Essendo un accordo scritto che firmerebbero entrambi, ha validità?
Ovviamente mi sono già confrontato con i conduttori e per una serie di motivi, mi sorge questo dubbio.
(Ho accertato la presenza oscura del fantomatico cuggggggggino che li sta consigliando).
Grazie fin d'ora per i consigli.
Buona giornata e buon lavoro a tutti.

 

[francesca63]

Proprietario e Conduttore si sono accordati per acccorciare questa tempistica a soli 20 gg, invece che 60 gg.

Mi pare insensato.
Se il conduttore sa già di non voler esercitare il diritto di prelazione, basta comunicarlo formalmente anche il giorno dopo il ricevimento della notifica.
Se invece ci deve pensare, e/o valutare se trova chi lo finanzi, non è chiaro perché rinunciare ai 60 giorni.

Essendo un accordo scritto che firmerebbero entrambi, ha validità?

Temo di no.

Ma tu hai capito che intenzioni ha il conduttore ?
È interessato all’acquisto ?

 

[il_dalfo]

Di certo è buona cosa dare avviso, al conduttore, che s'intende vendere l'immobile.
Tuttavia non sarebbe meglio inviargli la raccomandata una volta trovato l'acquirente (con relativa proposta d'acquisto soggetta a risolutiva/sospensiva)?
Puta caso che oggi proponi l'immobile a 100k e invece poi lo piazzi a 99k, ecco che il conduttore potrebbe decidere di esercitare la prelazionea 99 anzichè a 100...

 

[francesca63]

Tuttavia non sarebbe meglio inviargli la raccomandata una volta trovato l'acquirente (con relativa proposta d'acquisto soggetta a risolutiva/sospensiva)?

Hai assolutamente ragione, inutile inviarla senza avere proposta di acquisto concreta.
Avevo capito che la stava preparando, per inviarla ad acquirente trovato; se non è così, ho capito malissimo

 

[cristian casabella]

Fin troppo facile...comunque la cosa più o più più è così:

1) Comunichi l'intenzione di vendere o meglio ancora una proposta di acquisto a X Eurini.... chi ha il diritto di prelazione o fa lo gnorri e aspetti la tempistica legale, o fa il serio e ti sottoscrive che non è interessato e rinuncia alla prelazione
2) Fai atto al prezzo della proposta, mica bau bau micio micio sennò rischi
3) Se poi invece dice ok lo compro io...va bene uguale perché le provvigioni le prendi comunque (in teoria non dal conduttore ma te le fai pagare uguale)