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  1. marsil

    marsil Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, sono nuovo del forum.
    Vi espongo subito la mia situazione nella speranza che, come altri, anch' io possa attingere dalla vostra esperienza.
    Mi sono accorto in seguito ad una perizia, che il mio appartamento presenta delle difformità con il progetto regolarmente presentato in comune nel 1973.
    In tale data infatti l'immobile è stato ristrutturato eseguendo anche un ampliamento.
    Decido così di fare una verifica catastale per vedere come risulta l'immobile.
    La cosa strana è che al catasto non trovano la documentazione relativa nè al vecchio, nè al nuovo immobile, come se non fossero mai esistiti, ma io pago regolarmente l'ICI sul mio appartamento.
    E' possibile che al catasto spariscano i documenti?
    Se effettivamente non trovassero più i disegni del mio appartamento, cosa dovrei fare dato che io ho solamente una copia del progetto con la relativa concessione edilizia? :shock:
     
  2. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    allora, in catasto può capitare, soprattutto con gli accatastamenti vecchi, che non risultino i dati censiti.

    è facilmente risolvibile riproponendo un nuovo accatastamento al posto del vecchio.

    in quanto alla situazione urbanistica bisogna verificare tante cose, e per questo ti invito a darmi maggiori informazioni per cercare di aiutarti. Per esempio dimmi la superficie originale e poi quella dell'ampliamento. cmq ti invito a rivolgerti ad un tecnico che ti segua passo passo. Se ti servono consigli e/o ulteriori informazioni non esitare a contattarmi anche telefonicamente o in ptv.

    saluti
     
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  3. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sei veramente in un bel guaio - Il proprietario che ha costruito la casa non ha presentato l'accatastamento al catasto come fa la maggior parte dei proprietari per eludere le tasse e non inserire l'immobile nell'UNICO annuale - L'ICI viene pagata in base alla dichiarazione del proprietario oppure in base al progetto approvato dal comune, spesse volte i comuni fanno a meno della planimetria catastale - Per risolvere in bene devi andare al comune e presentare una DIA di variazione e ristrutturazione ed una volta avuta l'autorizzazione presenti la pratica di accatastamento ndella situazione attuale al catasto - Ma ricordati che in Italia esiste una classe di tecnici che si chiamano GEOMETRI - Salute colamais INTERPRYS
     
  4. fabio88

    fabio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao.
    Quoto le risposte di chi mi ha preceduto, e provo a darti qualche consiglio in più. Controlla innanzitutto che il tuo fabbricato sia riportato nelle mappe del catasto terreni. Eventualmente verifica che sia stato riportato in mappa anche l'ampliamento eseguito. Successivamente esegui un elenco immobili all'urbano sulla tua particella e verifica quali unità immobiliari urbane risultano censite. Se i risultati sono nulli significa che il tuo immobile non è accatastato. Per maggior sicurezza, se tu sei il proprietario, effettua una visura per verificare quali e quanti sono gli immobili a te intestati. Infatti può capitare che, talvolta, il numero di particella del fabbricato all'urbano non sia allineato con quello delle mappe del catasto terreni. Per tutte queste verifiche però incarica un tecnico.
    Può anche darsi che per risolvere il tuo caso basti semplicemente un' istanza per evasione di pratica....talvolta, infatti, alcune pratiche rimangono inevase dall' Agenzia del territorio, fino a quando qualcuno non le "sveglia"....

    Saluti
     
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  5. marsil

    marsil Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera e grazie per la risposta, l'abitazione è passata da 90 mq a circa 120, con modifiche interne ed esterne rispetto all'immobile originale.
    La cosa strana è che sono in possesso del disegno in pianta realizzato sul foglio in carta millimetrata del catasto, che all'epoca costava 50 lire, ma proprio al catasto non trovano nulla.
    Dato però che su tale disegno non c'è nessun timbro del catasto e nessuna data, ho il presentimento che il tecnico abbia fatto il lavoro a metà e cioè che abbia disegnato tutto ma in realtà non ha mai portato le piantine all'ufficio catastale.
     
  6. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    il fatto che tu abbia la scheda ( la planimetria in carta millimetrata con il timbro del catasto) indica che la faccenda è come la pensavo io al primo post. contatta un tecnico che ti risolva la questione, capita spesso per esempio io giovedì ho fatto un'accatastamento per una situazione praticamente uguale.

    per l'ampliamento invece bisogna controllare un pò di cose come già ti ho detto.

    saluti
     
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  7. orianadado

    orianadado Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Marco,
    mi inserisco nella discussione in quanto ho un problema simile e vorrei chiederti un consiglio.

    L'impresa X ha seguito dei lavori sulla mia casa nel 1972 (io non ero ancora al mondo) e poi la stessa impresa ha seguito una ristrutturazione nel 1982 (Non è stata toccata la volumetria della casa ma solo gli interni).

    Si tratta di una villetta composta da piano Cantina (-1) Piano Terra T e primo piano. Recentemente per via della morte di mia nonna siamo entrati in contatto con il catasto per sistemare la situazione e abbiamo trovato una bella sospresa che ora ti vado a raccontare:

    Al catasto esiste solo la planimetria della casa del 1972 e il primo piano non è nemmeno accatastato, ci sono le immagini del solo Piano -1 e Piano Terra.

    L'impresa X inoltre nel 1982 per una ristrutturazione aveva disegnato 2 progetti (progetto A e Progetto B stessa volumetria ma diversa disposizione dei locali) ; in comune è stato depositato il progetto A (ho la copia Protocollata e accettata dal comune) però in fase esecutiva è stato realizzato il progetto B (di cui ho una copia che non risulta protocollata e che differisce dal progetto A per la disposizione degli interni).

    Ho contattato ora gli eredi dell'impresa X per sanare la situazione e mi hanno proposto una DIA in Sanatoria in modo da aggiornare il tutto al progetto B e a seguire aggiornare il Catasto; purtroppo il tutto a 7000€ e, oltre che sembrarmi una cifra eccessiva non me la posso nemmeno permettere.

    Una possibile alternativa potrebbe essere quella di aggiornare il solo catasto con le planimetrie relative al progetto A depositato in comune (anche se non corrispondono al vero), in questo modo dovrei cavarmela con una cifra piu bassa.

    Cosa mi consigli di fare?

    Se invece di aggiornare il catasto con le planimetrie del progetto A le aggiorno con l'effettiva realtà (Progetto B) potrei avere dei problemi ? in tale ipotesi infatti a pari volumetrie la copia depositata in comune sarebbe diversa rispetto a quella depositata in catasto...potrebbero venire e bussarmi alla porta??? che mi consigli.???

    Scusa se il post è troppo lungo ma credo che con maggiori dettagli riesci, se lo vuoi, a consigliarmi meglio...

    Ciao e grazie in anticipo....
     
  8. Seroli

    Seroli Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Marco? Dicci qualcosa del Condono inserito in finanziaria ed approvato oggi al Senato..........please.
     
  9. fabio88

    fabio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao orianadado.
    Vorrei anche io darti il mio parere.

    La soluzione più giusta, a rigor di normativa, è quella che ti è stata prospettata dall'impresa.
    Ossia Dia ai sensi dell'art. 37 dpr 380/01 (quella che si dice "dia in sanatoria") e successiva variazione catastale. Il prezzo, però, è spropositato. Rivolgiti ad altro tecnico.

    Aggiornare la planimetria secondo il progetto depositato in comune, ma non realizzato, non te lo consiglio. Infatti, con le recenti disposizioni, in caso di vendita, nell'atto dovresti dichiarare che la planimetria catastale è conforme allo stato dei luoghi.

    Diversamente, aggiornare la pianta catastale secondo l'attuale situazione (e perciò diversa dal progetto depositato) non sanerebbe comunque l'abuso che hai commesso.

    Spero di esserti stato utile.

    Saluti
     
  10. orianadado

    orianadado Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Fabio,
    grazie per la rapida risposta, vedo che hai letto in modo preciso la mia richiesta di aiuto ;).
    Secondo te quel potrebbe essere una cifra onesta per questo tipo di attività. L'immobile è in pratica una villettina con scantinato da 60mq, PT 120mq e Primo piano 100mq.
    Grazie
     
  11. fabio88

    fabio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao.
    Per una DIA del genere, nel caso in cui l'abuso riguardi solamente la diversa distribuzione degli spazi interni, la spesa si aggira attorno ai 1200-1500 Euro. Però per fare dei preventivi corretti bisogna vedere la reale situazione.
    La cifra a te richiesta mi sembra eccessiva considerato anche il fatto che non ci sono tutti i rischi (per un tecnico) legati alla direzione dei lavori (in quanto trattasi di lavori già eseguiti. Per la variazione catastale considera pure 350 euro in più.
    Insomma con 2000 euro credo che te la puoi cavare tranquillamente (forse anche qualcosa in meno).

    Però ti ripeto: sono dei prezzi orientativi.

    Saluti
     
  12. orianadado

    orianadado Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Fabio,
    grazie per la risposta e per i prezzi indicativi... ma questi a tuo avviso possono essere omnicomprensivi (intendo sopralluoghi, versamento pratiche al catasto ecc...) ? Peccato che sei di Roma altrimenti ti avrei contattato per un prevnetivo..

    Avete altri suggerimenti ??? grazie...
     
  13. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    quoto fabio88 su l'intervento e il preventivo delle spese a spanne....7000€??? aspetta, non è che c'è qualche cosa che non ci hai detto?? mi sembra uno sproposito.

    PER SEROLI: a breve produrrò un articolo al riguardo...appena ho un attimo di tempo!

    saluti
     
  14. orianadado

    orianadado Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao Marco,
    in effetti i costi che mi diceva Fabio li ho ritrovati anche su Web (2000/2500 €). Se possono essere utili aggiungo alcuni dettagli.

    A volumetria e altezze costanti, la grossa differenza tra il progetto A e progetto B è la soletta che divide il piano terra dal primo piano oltre alla disposizione diversa delle stanze.

    Nel progetto A la soletta che divide il piano terra e primo piano è posizionata ad un'altezza di h.3.20 e sopra questa soletta vi era il sottotetto con altezza 290h e travi a vista. (il sottotetto è indicato come sgombero)

    Nel progetto B la soletta che divide il piano terra e primo pano è posizionata ad un'altezza di h.2.90 e sopra questa soletta vi è il primo piano (indicato come sgomebero) alto 290 e poi vi è un'altra soletta che và verso il sottotetto. (il sottotetto e le travi sono praticamente attaccate a quest'ultima soletta). Gli eredi dell'impresa X però sentito il tecnico comunale ha detto che il comune è sensibile alle volumetrie esterne e alle altezze che nel nostro caso non sarebbero state modificate.

    Tra parentesi non so nemmeno se arrabbiarmi o no perchè per come l'ho capita io l'impresa X o non ha depositato il progetto corretto B oppure si è dimenticata di depositare una variante per il progetto A e sicuramente l'impresa X non ha aggiornato il catasto (questo purtroppo ormai 30 anni fa).
     
  15. orianadado

    orianadado Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,

    volevo darvi un piccolo aggiornamento, ho incontrato lo studio per avere dettagli sul preventivo; in pratica si tratta di :
    Dia Sanatoria + Agg. dati Catasto = 4500€ (IVA escl.) a cui si agigungono gli oneri comunali, catastali e oblazioni varie (circa 1500€) ergo il totale è di 6000€. (sempre fuori dal mio budget purtroppo).

    Volevo chiedervi un altro piccolo aiuto, mio fratello è iscritto all'albo degli Ingegneri ma, pur essendo abilitato a farlo, non si occupa di pratiche Edilizie. Parlando con lui ci chiedevamo se per le operazioni appena indicate (Dia Sanatoria, Agigornamento dati del catasto):
    1) Occorre qualche abilitazione particolare o basta l'iscrizione all'Albo ?
    2) Al momento non siamo proprietari dell'abitazione ma ne siamo i figli, questo vincolo potrebbe precludere mio fratello dalla redazione delle pratiche appena indicate?
    3) Esiste del materiale, guide olibri che ci possano spiegare quali sono le operazioni che dobbiamo effettuare con il comune e con il catasto ?

    Lo so che non è il massimo improvvisarsi tecnici in questo campo ma sarebbe l'unico modo per portare avanti la cosa...

    Cosa ne pensate?
     
  16. fabio88

    fabio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    1) Non occorre alcuna particolare abilitazione. Basta essere iscritti all'Albo.
    2) Non ci sono problemi. Tuo fratello può tranquillamente firmare la pratica.
    3) Lettura approfondita del D.P.R. 380/01 e ss.mm.ii. (anche in riferimento alle recentissime modifiche). Dal web puoi scaricare tranquillamente il testo aggiornato. Successivamente prendere visione del Regolamento edilizio del comune, del P.R.G. e delle norme tecniche ad esso allegate. Verificare inoltre, qualora esistenti, eventuali piani particolareggiati per la zona in questione e le norme tecniche ad esso allegate.

    Per reperire la documentazione comunale di cui al punto 3 puoi consultare il sito web del tuo comune oppure rivolgerti all' ufficio tecnico, sperando di trovare un tecnico cortese che ti dia una mano. (cosa non facile).

    Saluti

    P.s. il prezzo che ti hanno fatto ritengo sia spropositato. Cambia tecnico.
     
  17. orianadado

    orianadado Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie Fabio,

    i documeti contenuti al punto 3 sono relativi alla regione Lazio oppure il tutto vale anche per la regione lombardia
     
  18. orianadado

    orianadado Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao,
    vi rubo ancora un post per il problema di cui vi dicevo prima, in pratica lo studio a cui mi sono rivolta per avere un preventivo sul "da farsi" mi richiede ora un corrispettivo 630€ per i lavori che ha effettutato sulla mia pratica. In pratica mi richiedono il disturbo per i seguenti:
    - Dialogo con la commitenza (cioè con me)
    - Reperimento pratiche dagli archivi (le pratiche che aveva suo zio - identiche a quelle che gli ho consegnato io)
    - Reperimento pratiche in comune (per verificare la presenza di DIA o varianti depositate)
    - Misure presso la mia abitazione.

    Sinceramente ora non so come districarmi, ho contattato il loro studio in quanto il padre aveva costruito la casa 30 anni prima, ho chiesto subito il preventivo ma mi è stato detto che ogni lavoro è diverso e prima dovevano capire di cosa si trattasse.

    Ora con il preventivo richiesto mi trovo delle spese da sostenere. Non voglio assolutamente far perdere il tempo alle persone, e quindi il pagamento del disturbo ci stà ma la cifra mi sembra esagerata e non mi trovo nulla in mano.

    Come mi consigliate di procedere?

    Grazie mille per il vostro aiuto!!!

    PS. L'unico delega che ho dato allo studio è stata quella per reperire i documenti in comune.
     
  19. Malvine

    Malvine Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sempre grazie a tutti Voi per l'aiuto che ci date.
    Anche io mi trovo in una situazione analoga: ho fatto il compromesso per l'acquisto (subordinato a regolarità edilizia urbanistica e catastale), la casa era stata sanata nel 96 (istanza del 95) ai sensi della Legge 724/94 ed era stata anche presentata al catasto la variazione il 1° marzo 1995 - n. 161735.
    Al catasto non trovano questa variazione, dovrei andare al rogito entro la fine di febbraio, e.... il notaio mi dice che non è un problema......non è un problema????:disappunto::
    Come mi devo comportare? minaccio la recessione dal compromesso?
     
  20. fabio88

    fabio88 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Malvine.

    Ma l'immobile è accatastato??
    Se Si, devi verificare che la planimetria corrisponda allo stato di fatto dell'immobile ed in particolare all'ultimo stato autorizzato (vedi Concessione edilizia in sanatoria).
    Alla luce delle recenti normative, il venditore deve dichiarare, nell'atto, che le planimetrie catastali corrispondono allo stato di fatto.

    Pertanto, se così non fosse, sarebbe un problema.....(comunque facilmente risolvibile).

    Ciao!
     

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