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  1. olipat

    olipat Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti, sto per affittare un'immobile di mia proprietà accatastato in categoria A4 ad un signore che intende destinarlo come sede della sua società, perchè possa avere dei benefici fiscali mi ha richiesto un contratto commerciale 6+6 intestato alla società. Sostiene che si può fare perchè la sede non avrebbe accesso al pubblico. Me lo confermate? Eventualmente il canone dovrebbe essere un pò più alto visto che non posso beneficiare della cedolare secca?
    Grazie a chi vorrà rispondermi.
    Saluti.
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un A/4 è residenziale e troverà obiezioni in sede di registrazione.
    Per non parlare dei controlli futuri.
     
  3. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il tema è ricorrente quindi non del tutto scontato. Mi pare anche tema carente dal punto di vista normativo, viste le molte eccezioni riportate.

    Visto che il mod 69 e la stessa legge x cedolare secca parla di u.i. abitative NON locate a fini abitativi, perchè il caso di olipat non rientrerebbe in questa casistica?

    Per altro a puro parere personale (che conta un fico secco...) direi che è una anomalia pretendere un continuo cambio di destinazione su una u.i. destinata a locazione. Sotto il profilo urbanistico me lo spiego in una direzione, non viceversa.
    Un conto è un ufficio senza dotazioni utili ad uso abitativo (doccia, cucina ecc): con permesso che esplicitamente non contemplava l'abitabilità.
    Un conto un alloggio idoneo ad abitazione, che viene adibito a sede di società, associazione ecc.
     
  5. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se così fosse non esisterebbe la differenza tra uso abitativo ed uso strumentale.
    Come dire: va bene come residenza un A/10 o un C/2 o anche un ufficio in un A/2.
     
  6. olipat

    olipat Membro Junior

    Privato Cittadino
    Insomma che sia una sede NON destinata all'accesso al pubblico non significa niente?
     
  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non è mia intenzione polemizzare: volevo solo tentare un approfondimento e confrontare situazioni reali.

    Intanto io ho anticipato che trovavo logico escludere immobili strumentali, per un uso abitativo.

    Non riuscivo invece a trovare una logica per il divieto di adibire un A3 ad uso ufficio: difatti è ammesso l'uso promiscuo.
    Aggiungo inoltre che per anni molte sedi dell'ufficio registro non hanno obiettato a locare abitazioni con un contratto non abitativo. Se ciò è un errore, converrai con me una delle due ipotesi: o l'aspetto normativo è decisamente carente, o la pubblica amministrazione è incompetente ed incapace (o incapacitata?) ad applicare la normativa.

    Detto questo, magari avremo la fortuna di trovare qualche volenteroso che ci posta i riferimenti legislativi che rispondono al quesito. :fiore:

    Aggiunto dopo 6 minuti...

    La precisazione sulla NON accessibilità al pubblico ha uno scopo diverso: credo legato agli obblighi da parte del locatore di corrispondere un'indennità di avviamento in caso di mancato rinnovo/proroga della locazione commerciale. Non so se sia anche una discriminante che autorizza o meno la locazione di un A4 con contratto ad uso non abitativo
     
  8. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La notizia è datata, ma sempre attuale.
    In allegato.
     

    Files Allegati:

  9. olipat

    olipat Membro Junior

    Privato Cittadino
    Qualcuno sa darmi indicazioni in merito? Perchè questo signore asserisce che il suo commercialista dice che così si può fare, ma non mi fido molto...
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Hai letto l'allegato?
     
  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    la è se c'è un divieto condominiale espresso-
     
  12. olipat

    olipat Membro Junior

    Privato Cittadino
    Si, sembrerebbe un'interpretazione, scusa ma non sono molto al dentro dell'ambiente... chi è L'Avv. Davide C********* e che cos'è l'IRCAT?
     
  13. peopeo

    peopeo Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ho affrontato un caso simile recentemente. Effettivamente la questione è controversa e sull'argomento si sentono opinioni differenti.

    Le problematiche generate dalla stipula di un contratto commerciale "6+6" entro un'abitazione (categorie A2, A3, A4) sarebbero le seguenti:

    - evasione fiscale da parte del locatore, in quanto l'ICI da corrispondere per un ufficio è più elevata
    - problemi per il conduttore qualora per determinanti adempimenti o per ottenere agevolazioni fiscali debba dichiarare la tipologia dell'immobile e questo risulti un'abitazione e non un ufficio. In tal caso si potrebbero anche originare contrasti fra conduttore e locatore, il quale avrebbe fornito un immobile non idoneo.

    Per evitare di incorrere in tali problemi, nel mio caso è stato fatto il passaggio di categoria dalla categoria A3 alla A10 dopo la stipula del contratto.

    Ciò effettivamente non sarebbe stato necessario in caso di contratto di tipo misto abitazione + ufficio di 4+4 anni, ma il conduttore nel mio caso aveva necessità di un contratto commerciale 6+6.

    Da verificare preliminarmente che il PRGC consenta urbanisticamente in tale zona la presenza di uffici e si debba eventualmente richiedere al Comune il mutamento di destinazione d'uso. Inoltre se l'appartamento si trova in un condominio occorre verificare che la presenza di un ufficio sia permessa dal regolamento condominiale.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, non è da interpretare.
    L'agenzia delle entrate, tramite il nuovo modello 69, ti avvisa dell'errore che stai commettendo e ti invita a non presentare la registrazione.
    Se insisti ti appioppa una sanzione.

    IRCAT - Istituto Ricerche Casa Ambiente Territorio
    Lo trovi su: IRCAT - Istituto Ricerche Casa Ambiente Territorio ed è interessante.
     
  15. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per i colleghi:
    Ma che benefici fiscali avrebbe la Società che fa l'ufficio in in un A/4 con un contratto commerciale?:confuso:
     
  16. olipat

    olipat Membro Junior

    Privato Cittadino
    Boh, si scarica il canone?
     
  17. uljsse

    uljsse Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    mi serve sapere se il notaio fa ugualmente l'atto solo con la richiesta d' agibilita
     
  18. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Il canone lo scarica anche se fa un contratto di locazione abitativo e usa l'immobile in modo promiscuo. Il vantaggio secondo me é che con un contratto commerciale se lo tiene per 12 anni e ti chiede l'eventuale risarcimento in caso di interruzione dell'attività da parte tua.
     
  19. Sereno

    Sereno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Presumo che affittando ad uso ufficio con contratto 6+6 la ditta potrà scaricare la spesa per la locazione della propria sede, mentre se stipulasse un normale 4+4 per civile abitazione potrebbe vedersi contestare la detraibilità dei canoni.
     
  20. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sempre che all'atto della registrazione l'agenzia delle entrate non legga la categoria catastale e l'uso per il quale viene concesso in affitto.
     
    A Limpida piace questo elemento.

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