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  1. quidagam

    quidagam Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buonasera, ho cercato nel forum discussioni simili ma non ne ho trovate, o comunque non ne ho trovate che soddisfino appieno la domanda principale. Quali sono i pro e i contro dell'esclusiva? Il mercato immobiliare attuale, sia residenziale che commerciale, è un mercato che ha bisogno di esclusiva o no? Avete dati concreti su quante operazioni vengano concluse con l'esclusiva e quante no? Il cliente del 2016 ha bisogno di un professionista che lo segua dall'inizio alla fine o ha bisogno soltanto di qualcuno che gli porti il cliente finale senza creare una relazione personale al di là di quella economica?
    Insomma tutto e di più per soddisfare la domanda principale: in questo periodo, esclusiva sì o no?
    Grazie e buona discussione
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    L'esclusiva non è per il cliente finale ma è per organizzare il tuo lavoro i tuoi investimenti. Hai provato a vedere nei portali cosa accade agli immobili trattati da più società immobiliari? Domanda sapresti gestore un immobile non in esclusiva sul territorio senza usare i canali che conosciamo? Che probabilità hai di vendere un immobile non in esclusiva senza contrasti con il collega?
     
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  3. Luca1978

    Luca1978 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Negli ultimi anni l'esclusiva è stata messa duramente sotto attacco, secondo me i motivi principali sono due, da una parte il drastico crollo dei prezzi che solo nell'ultimo anno sembra aver toccato il fondo ha spiazzato gli agenti (nessuno escluso) in una corretta valutazione commerciale degli immobili, dall'altra i tempi di attesa per vendere con la relativa difficoltà nel reperire gli acquirenti hanno svilito il concetto stesso di mandato in esclusiva. Insomma è difficile valutare casa, quanto meno solo di recente cominciamo a farci un'idea "giusta" dei prezzi, è difficile reperire gli acquirenti visto il numero di immobili in vendita e la scarsità di acquirenti "validi" in giro, il risultato è chiaro, perché vincolarmi 6/12 mesi con una sola agenzia? !. Quindi per darti una risposta risulta comprensibile la perplessità del venditore all'esclusiva ma è anche vero che ancor più restano valide le motivazioni positive di dare l'esclusiva in questa giungla immobiliare ad alto rischio di "sp...amento immobiliare" , secondo il mio parere sta alla singola agenzia proporre una soluzione intelligente che plachi le apprensioni legittime del venditore, ad esempio aprendo la prospettiva alle collaborazioni, anche se qui si apre un'altro capitolo sull'importanza di selezionare attentamente le potenziali collaborazioni, ma questo è un'altra storia.
     
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  4. -csltp-

    -csltp- Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Io vedo che tutti provano ad averla, in tanti poi ne fanno a meno perché non riescono a prenderla. Per me é assurdo farne a meno.
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Direi nuoce gravemente alla salute.
     
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  6. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La domanda da farsi sarebbe: quali sono i vantaggi e gli svantaggi per i clienti dell'incarico in esclusiva?

    Nel dettaglio qualcuno può elencarli in modo analitico?
     
    A eldic e miciogatto piace questo messaggio.
  7. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    Al cliente che compravende ogni 20 anni (media nazionale) della "relazione personale" non può fregar di meno.
    Detto questo non riesco a trovare una regola, vedo offerte multiagenzia che annaspano da anni e altre vendute in un mese...
     
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  8. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare

    Quali vantaggi ci sono a tenere ben lubrificato un motore..? Tanti.

    Uno di quelli fondamentali sono le buone prestazioni.
    Rende alla macchina tutta la potenza che quel motore può disporre.

    I vantaggi per il cliente sono la chiarezza e la trasparenza delle intese.

    Pistoni, cilindri, ingranaggi, che grazie alla riduzione degli attriti, fornita da quell'elemento lubrificante intermediario tra le parti, funzionano bene ed al massimo della loro funzione.

    La conseguente buona efficacia di questi meccanismi, giova sull'azione di mercato e sopratutto su quella destinata al cliente finale.
    Che è la ruota, su cui trasmettere la potenza della nostra macchina, per farla avanzare.

    Così il cliente resta con pochi spazi a sua disposizione per non ottemperare agli obblighi come si deve.
    La ruota, a comando, gira correttamente senza frizioni di sorta nella sua azione, sopratutto se lo intendiamo in ordine di saldo prezzo da ricavare.

    Da questo caposaldo nascono numerosi vantaggi.

    Detto questo, la domanda giusta, sugli svantaggi e i vantaggi di un contratto in esclusiva, non è da porre al venditore o al al mediatore.

    Entrambi, in presenza di un buon accordo tra gentiluomini, potrebbero farne a meno.

    Tenere ben lubrificato un motore, giova alla salute della vettura e non tanto al suo conducente, o al meccanico.

    La mancanza dell'esclusiva danneggia la vendita.
     
    Ultima modifica: 11 Aprile 2016
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  9. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Ciao Pyer, sono un potenziale cliente venditore.
    (Lo sono per davvero, magari non per te che sei un po' fuori zona ma serve a capire).

    Ci siamo fatti una chiacchierata conoscitiva.
    Sei sveglio e hai capito che sono un tipo analitico. Vado al sodo e quindi con me le metafore e le chiacchiere eccessive sono controproducenti.

    Sono gia' stato da Ponz che mi ha evidenziato i suoi vantaggi della condivisione regolamentata. E niente penali se lo lascio.

    Ora mi devi convincere tu, con un elenco puntato o numerato di vantaggi per me. Sono analitico, ti ricordo. Spara.
     
    A Tobia, Ponz, ab.qualcosa e ad altre 2 persone piace questo elemento.
  10. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    La mossa dell'incarico in esclusiva, sta' sull mercato, come la mossa dell'arrocco, sta sulla scacchiera.

    Costituiti i bastioni tra il mediatore e il venditore, gli alleati avanzano nella ricerca dello scacco matto, verso l'acquirente.

    Il quale, altro non puo' fare, che eseguire mosse gia' ampiamente previste e o prevedibili.

    Controllo e polso della situazione, anziche' il caos, piu' o meno regolamentato.
    Ove stranamente; alleati tra loro, si rapportano come concorrenti, ciascuno con la propria versione su fatti e su cose.

    Al cliente analitico bisogna farlo scegliere da se'.
     
  11. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Appunto :^^:
     
    A Rosa1968, miciogatto e gmp piace questo elemento.
  12. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Perche...??

    Non andavano bene gli scacchi...?
     
  13. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Lui è più per le righe...
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quelle di Lapo...?? :risata:
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  15. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma se fossero vere le cose scritte sopra, come fanno intere regioni a vendere case senza esclusiva?
    Magari dopo un bell'incarico in esclusiva!
    :D

    Non ho ancora letto dei punti analitici su cosa ci guadagnano i clienti, ma non vi preoccupate: non li scriveranno. ;)

    Eppure ci sarebbero, soddisfacendo alcune condizioni...

    Intanto la prima: smettere di riscuotere dagli acquirenti. ;)

    Mediatore estinto e mandatario occulto. - Roberto Ponziani Blog
     
  16. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    D'accordo non saremo Mai.

    Cosa c'e' di strano in cio'.

    La tipica e l'atipica ci separano.

    il mandato o l'incarico non e' uno strumento volto a favorire guadagni al cliente di sorta.

    Nel favore di questi, interviene per una parte, il massimo ricavo del prezzo.
    Mentre per l'altra il massimo sconto ottenuto.
    In caso di buon esito ovviamente.

    Quali dati analitici si vanno cercando e nel favore di chi...?

    Lo strumento, tutela il mediatore, ma sopratutto, salvaguarda la compravendita, che resta su binari corretti.

    Come detto sopra, in presenza di un accordo tra gentiluomini, lo strumento e' superfluo.

    Cosi come lo e', se il venditore, disattende gli impegni.

    Pure in questo caso, e' sempre la compravendita, a subire i danni maggiori.

    Come fanno intere regioni e intere legioni di agenti a vendere lo stesso le case senza esclusiva...?

    Semplice.

    Le svendono.

    Piu' analitico di cosi'.
     
    A sarda81 piace questo elemento.
  17. sarda81

    sarda81 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    l esclusiva serve per lavorare al meglio, sia per noi che per il cliente ( sia proprietario che acquirente..)
    Per Proprietario perche avendo l esclusiva
    l ' A.i non gli presenta tutte le offerte oscene degli sciacalli del momento solo perche deve concludere prima degli altri colleghi, o del proprietario stesso..,
    E acquirente perche l a.i con l esclusiva ha piu tutela in quanto ha definito un prezzo scritto" e non si troverà a trattare con dei proprietari stravaganti che fanno tipo asta al rialzo quando vedono piu trattative con piu agenzie, o peggio ancora non si troveranno a vedere lo stesso immobile pubblicizzato a Prezzi diversi da piu agenzie!
    E poi ci siamo noi A.i che non possiamo piu fidarci solo della parola.

    Per me l esclusiva serve per impegnarmi al massimo.. Senza non sprecherei il mio tempo prezioso!!
     
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  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Non mi convince molto... primo perchè se l'ai presenta le proposte oscene il proprietario rifiuta e l'ai torna a casa... quindi nessun danno.

    Le offerte scandalose spesso sono quelle che concludi, dopo che l'immobile è stato sul mercato in mano a esclusivisti che avevano promesso il prezzo giusto (ma sono quelli che sopravvalutano, vero?), e la corsa spesso succede anche nell'esclusiva, solo che è il proprietario a farla... (aspettando la fine dell'incarico per palesarla).

    In questi giorni, una signora che ha la sua casa in esclusiva, mi ha detto di averla venduta da sola, e aspetta di fare il preliminare alla fine del mese (esclusive senza exit strategy). ;)

    E un proprietario che riceve offerte al ribasso, una, due, tre volte capisce che il prezzo... ;)
    Ed il mercato non rimane inchiodato ;)

    Si certo, al prezzo deciso dall'agente però (vedi punto sopra che proponi) però può esser preso come "vantaaggio"...
    Le proposte di più agenzie con un acquirente ci sono, ma quando accade è mercato sanissimo e lecito.
    Vedo molto meno lecito una agenzia che con incarico in esclusiva prende più proposte, anche quando ce n'è già una, come invece rivendica spesso chi lavora in esclusiva.

    Nel primo caso infatti non ci sono conflitti di interessi: ogni agente porta avanti una trattativa con il proprio acquirente.

    Nel caso dell'esclusivista mandatario occulto invece, portare più proposte per "obblighi verso il proprietario" è un chiaro conflitto: l'acquirente non ha alcun vantaggio dal fare una proposta con chi non blocca le trattative almeno fino alla sua scadenza.

    Sono tutti comportamenti permessi al mediatore, ma fossi un acquirente... il proprietario e l'acquirente vanno tenuti nella stessa considerazione se si vuole riscuotere da entrambi, ed entrambi devono avere le stesse possibilità, quindi in trattativa, siamo "chiusi" insieme agente, acquirente e proprietario, fino a quando non scade o salta. Dopo avanti un altro. Se nel frattempo un collega presenta anche lui una proposta, va benissimo, ma IO sono con il mio acquirente fino in fondo, se gli porto la proposta, ci credo e ci punto.
    Se no non gli chiederei una lira.

    Questo invece accade.
     
  19. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lancio una provocazione: in uno studio, dove l'esclusiva è ambita e fa da padrone (anche se spesso non viene concessa), tutto fatto nelle metropoli, oltre il 70% degli agenti intervistati ha ammesso di averlo chiuso con i portali, dove il lavoro è:

    1)arriva la richiesta su un dato immobile.
    2) porti a far vedere la casa al cliente.
    -> interessa?
    3a) sì: bene si va avanti.
    3b)no: avanti un altro e quel cliente viene considerato zero, praticamente (salvo eccezioni), fino alla prossima chiamata.

    Quindi un acquirente ha questo approccio con le agenzie dove il mandatario occulto opera:

    1) cerco una casa su internet ecc.
    2) lascio la richiesta per vederla
    3) Me la fanno vedere, non mi piace.
    4) non li risento più.
    ->trovo una casa che mi piace
    5) Non mi fanno fare proposte troppo al ribasso (secondo loro) anche se secondo me vale questo.
    6) devo trovarmi la casa da solo tra i loro annunci e poi chi li risente più e vogliono pure i soldi: io cerco, io trovo,, loro riscuotono... che differenza c'è tra loro e un privato? Il risparmio?
    7) Se faccio una proposta ne raccolgono pure delle altre e se sono il primo mi danno al possibilità di rilanciare al prezzo deciso dagli altri... grazie dell'aiuto, eh?
    8) non posso acquistare senza di loro nemmeno se conosco la casa di mio, per conoscenze o vicinanza, e vogliono pure i soldi.
    9) perchè devo pagare qualcuno che lavora per un altro?
    10) non mi posso scegliere l'agente che mi piace, ci vado per la casa, per cosa lo pago?
    11) Le uniche ragioni che sanno darmi quando gli faccio queste domande sono auto-referenziali (e non mi convincono manco un po').

    Posso continuare.

    Riuscite a rispondere all'acquirente tipo sopra senza auto-referenzialità con risposte che siano da lui condivisibili dal SUO punto di vista, magari inserendo l'esclusiva?

    ;)
     
    A Andrea Russo piace questo elemento.
  20. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Hai riferimenti al riguardo?
     

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