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  1. tanzaro

    tanzaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti,
    mi trovo nella seguente situzione: sto acquistando un villino (zona castelli romani) composto da piano terra + soffitta + cantina. Alla visita del perito per l'erogazione del mutuo lo stesso ha rilevato che in soffitta l'altezza al colmo è di H 2,36 m ,mentre dalla planimetria catastale e da progetto presentato al comune risulta H 2,20 m quindi mi ha comunicato che questo è un abuso +16 cm. Il resto è tutto conforme alla planimetria a parte i rivestimenti e il bagno presente in soffitta e in cantina. Secondo voi come posso far sanare i 16 cm? Mi sono impegnato economicamente per l'aquisto e purtroppo questa differenza di altezza mi è sfuggita e non mi è stata comunicata nè dall'AI nè dal costruttore. Quello che vorrei capire e se in caso di acquisto e rivolgendomi ad un professionista posso regolarizzare la situazione o dovrò convivere con questa irregolarità.L'agibilità è stata richiesta al comune e sono passati + 60 giorni , è possibile che il comune non si è accorto dell'irregolarità?Grazie a tutti voi per gli utili consigli.
     
  2. ledzeppelin

    ledzeppelin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    il problema non è solo quello!! anche i due bagni in cantina e in soffitta sono abusivi e ti creeranno dei problemi quando dovrai rivendere l'immobile. non fidarti delle piantine ma controlla se sul progetto depositato in comune sono previsti i 2 bagni ( sicuramente no!!) . conosco la zona dei castelli ed è pieno di immobili costruiti in questo modo , con le cucine ed i bagni in cantina ed in soffitta , ma non presenti sulla licenza originale. attenzione che l'abuso te lo accolli te!!! in che paese stai comprando?
     
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  3. tanzaro

    tanzaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Allora da come dici devo interrompere la trattiva o posso far sanare la situzione? Ma se sono tutte così in zona le costruzioni in villini e sono state tutte vendute in passato e si continuano a vendere oggi allora c'è qualcosa che non mi torna. Nel senso la legge non prevede che sia possibile vendere una casa con un abusi però in realtà si continuano a costruire e a vendere. (Tutti sanno sia comuni sia costruttori sia AI sia acquirenti) . Forse è tutto il sistema che è errato e quindi o si va avanti così oppure si blocca tutto il mercato. Vedo che sei un agente imm. e penso che casi di questo genere te ne capitano e per tua esperienza le banche continuano ad erogare mutui e le case si vendono anche con questi abusi ? Grazie
     
  4. ledzeppelin

    ledzeppelin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    attenzione , è qui che si commette l'errore! il costruttore te la vende regolare perchè tu compri effettivamente un garage , una soffitta o una cantina e sull'atto le parti scriveranno proprio quello! tu acquisti una cantina, se poi ci sono le predisposizioni per farci il bagno o la cucina non certo vengono riportate in atto quindi la successiva responsabilità ricade sulla parte acquirente, perchè il venditore vende regolare , il notaio stipula regolare e sono tutti contenti. quindi le case non vengono vendute con gli abusi !!! te sei liberissimo di comprarlo però devi essere avvisato del problema cui vai incontro. se successivamente si potrà sanare tale situazione tanto meglio però il problema ricade su di te. tutte le nuove costruzioni sono concepite in questa maniera , soprattutto in queste zone , sono tutte belle e funzionali , però effettivamente dovresti pagare per quel che compri e cioè garage o soffitta o cantina che non potrà mai essere a prezzo pieno come ti viene venduto il piano abitabile. e comunque se ci crei bagni e cucine l'abuso resta. informati al comune dove stai acquistando , vai all'aufficio tecnico e verifica la licenza edilizia con un tecnico di tua fiducia , meglio spendere 1000 euro adesso che trovarsi gaui peggiori in futuro. Poi attenzione soprattutto nei castelli romani , è pieno di vincoli che in futuro potrebbero farti bloccare qualunque richiesta di sanatoria.
     
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  5. richy149

    richy149 Membro Attivo

    Altro Professionista
    più del problema dei bagni in soffitta e/o cantina, mi preoccuperei molto di più di questo dato. Perchè, mentre i bagni li posso sempre demolire e ripristinare lo stato dei luoghi come da progetto originario, il problema sono questi 16 cm. in più che comportano ad un aumento di cubatura. Quindi come ti ha consigliato ledzeppelin, affidati al tuo tecnico di fiducia, fai verificare se lo stato dell'immobile corrisponde a quanto autorizzato dal comune e, visto che sai già che non è ok, verifica la loro sanabilità e il costo.
     
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  6. tanzaro

    tanzaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ma perchè pensate che si possano sempre sanare? se fosse così potrei un pò tranquillizzarmi.
     
  7. ledzeppelin

    ledzeppelin Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    dipende dal piano regolatore del comune dove è ubicato l'immobile , dove si trova?
     
  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Il problema di cubatura non esiste in quanto l'altezza da contabilizzare in questo caso per la cubatura non è quella di colmo ma quella di gronda cioè l'altezza dal solaio di calpestio della soffitta fino al livello del suolo a piano terra.

    Per questo motivo penso che non sia un abuso in quanto almeno dalle mie parti i sottotetti non abitabili ma accessibili non vengono quotati per effetto della variabilità della pendenza in riferimento al tipo di manto di copertura ed in quanto non fanno cubatura per come detto prima, e perche sono considerati volumi tecnici non soggetti a contabilizzazione.

    Adesso non so di preciso cosa è stato reppresentato nel progetto e cosa è stato descritto ma questo è quanto in mia conoscenza.

    Ciao salves
     
  9. tanzaro

    tanzaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    dalla palnimetria risulta un locale soffitta con H220 nella parte più alta, mentre h130 nella parte più bassa.E' correttamente suddiviso in due locali + 1 lavatoio. Adesso dal regolamento edilizio del comune è chiaro che per le soffitte l'H massima deve essere 220, in relatà da misura risulta H236 la max e la min è corretta. Il costruttore mi comunicata che esiste una tolleranza di cantiere del 2% e che devo stare tranquillo. Ma su cosa lo calcola questo 2%? E' possibile che questi 15 cm mi stiano dando un sacco di problemi?Grazie
     
  10. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Senza vedere la documentazione mi viene da essere d'accordo con Salves, il parametro più importante è l'altezza di gronda e dato che l'altezza minima è corretta quello dovrebbe essere giusto.
    Comunque se vuoi essere tranquillo fai fare un'ispezione in Comune ad un tecnico di tua fiducia che ti rilascerà una relazione sullo stato di conformità o meno dell'immobile che stai acquistando.
     
  11. tanzaro

    tanzaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Secondo il comma 2 del DPR 380/01 :
    Quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente o il responsabile dell’ufficio applica una sanzione pari al doppio del costo di produzione, stabilito in base alla legge 27 luglio 1978, n. 392, della parte dell’opera realizzata in difformità dal permesso di costruire, se ad uso residenziale, e pari al doppio del valore venale, determinato a cura della agenzia del territorio, per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale.

    Posso dedurre che questi benedetti 16cm possono essere considerati eseguiti " in parziale difformità con il permesso di costruire" e quindi al massimo incorrere in una sanzione amministrativa/pecunaria? Se si e se pagata la situazione è sanata?
    (secondo voi è plausibile chiedere uno sconto al venditore pari alla sanzione?)

    Leggendo sempre il DPR art.36 non posso eventualmente ottenere un permesso in sanatoria( da RE del comune si evince che l'H massima per sottotetto non abitabile è H220)?

    grazie per le vostre risposte.
     
  12. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    E' una delle soluzioni prcorribili ma fai verificare ad u tecnico le reali possibilità di soluzione, così come ha suggerito Spalti.

    Ciao salves
     
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  13. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Eliminare i 16 cm in più per avere la piena conformità, nel tuo caso, è abbastanza semplice e lo si può fare montando un controsoffitto (che costa molto meno di una sanatoria). Non capisco se ti preme la conformità o se ti fanno comodo quei 16 cm.
     
  14. Cucci49

    Cucci49 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Carisimo Tanzaro, il comma 2 cui fai riferimento dovrebbe essere quello dell'art. 34 del T.U il vecchio art. 12
    Però, ascolta, la materia è molto complicata e molti sono gli elementi che mancano per un giudizio. Ad esempio le altezze dell'altezza massima dei sottotetti in alcuni comuni si fa all'intradosso del perlinato, in altri sotto trave e anche solo da lì potrebbe derivare la differenza di 16 cm.

    Mi sembra un po' strano che il perito abbia con tanta sicurezza stabilito la difformità, senza recarsi in Comune a confrontare tutta la documentazione con le norme di Piano e il Regolamento edilizio.

    Purtroppo per Basilea 2 e 3 ora le Banche devono appoggiarsi per le perizie non più a Professionisti locali ma a grandi Società (tipo la Crif o l'Abaco) che in modo Random destinano tecnici ( senza nemmeno fornire i nomi oppure i n° di telefono e le iscrizioni, per via delle norme appunto di Basilea che tendono a spersonalizzare le perizie per evitare le pastette) a mio avviso il più delle volte solo preoccupati della forma.

    Pochi anni fa se un Perito riscontrava una difformità che fosse sanabile anche con rimessa in pristino, e ripeto doveva comunque esserne certo, valutava il minor valore cauzionale deducendo dalla perizia i costi per le sanzioni o per la regolarizzazione.

    Non sappiamo poi se l'immobile è ante '67 e occorre vedere comunque i permessi originari e non solo le planimetrie ma anche le sezioni ed i prospetti come ben dicono alcune risposte date sull'altezza del piano gronde.

    Mi sembra che tutti ti consiglino di rivolgerti ad un professionista (Arch. o Geom.) che operi nel Comune. Informati e vedrai che una verifica con redazione di un certificato di conformità, oppure di non conformità ma con l'indicazione precisa dei costi per la regolarizzazione, che potrà essere utile anche per l'atto, ti costerà non molto più di mille €. Se poi il sottotetto è conforme potrai fare un esposto tramite la Banca contro la perizia.
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  15. Cucci49

    Cucci49 Membro Attivo

    Altro Professionista
    Carisimo Tanzaro,

    Aggiungo alcune considerazioni poichè mi sono accorto leggendo meglio la domanda iniziale che l'immobile è nuovo.


    Stai comprando da un Costruttore e pertanto il contratto è sottoposto al 1492 CC in quanto questi deve dare la garanzia e al Dl 122/2005 e succ mod. e int. e dovrebbe aver dato la fidejussione e già averne grantito la liceità.

    I contratti sono annullabili senza fidejussione ma sono addirittura nulli se non contengono tutte le clausole di salvaguardia de Consumatore come previste nei testi base.

    Perchè non poni il problema al Costruttore ed al Direttore Lavori ?
    Tenendo presente che sono la Controparte fatti assistere da un Tecnico.

    E' molto probabile tuttavia che sia stato il Perito a vedere "lucciole per lanterne" e te lo auguro.

    In caso contrario la regolarizzazione compete al Costruttore, non stare a crearti problemi con i vari art. del T.U. 380/01
     
  16. tanzaro

    tanzaro Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Premetto che ho fatto un compromesso, e quindi mi sono esposto finanziariamente, è vero ho solo controllato che le planimetrie coincidessero con la situazione reale e ho visionato il permesso a costruire, la richiesta di agibilità, la comunicazione del fine lavori e il documento di collaudo. Il costruttore è noto in zona e costruisce da tanti anni , quindi affidabile ( su 14 villette ne ha vendute 11).Non ho mai pensato di controllare le altezze altrimenti mi sarei preso il tempo necessario per verificare.......ma ormai è tardi.
    Comunque oggi sono stato a colloquio con il costruttore che mi ha confermato che effettivamente ha alzato l'altezza di colmo ( forse se me lo avesse detto prima avrei avuto quantomeno la possibilità di scelta), ma devo stare tranquillo perchè è prassi è perchè si tratta di una variazione non essenziale perchè riguarda un sottotetto che per la legge regionale del Lazio è una cubatoria accessoria. Mi ha fatto vedere il testo ( art. 17 comma 3 LR n.15 08/2008), e sinceramente mi sono tranquillizzato. Per Roberto Spalti : sono più per rislvere la difformità , ma intraprendere un evuntuale azione legale per recuperare la caparra adesso per me è complicato , devo lasciare la mia perchè venduta e andare avanti con questa storia chissà per quanti anni.
    Grazie a tutti per le vostre considerazioni.
     

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