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  1. gam

    gam Membro Junior

    Privato Cittadino
    ciao,
    ho fatto un compromesso per la vendita del mio appartamento circa 4 mesi fa.
    ad una settimana dal rogito la parte acquirente mi chiede di produrre nuove certificazioni per la banca,
    io le procuro in 2 giorni e si scopre che la banca le erogherà solo il 60% del mutuo richiesto e non l'80% come dall'acquirente richiesto. salta il rogito ed io perdo il compromesso di un altro appartamento che avrei potuto benissimo pagare se non avessi estinto il mio mutuo residuo con la caparra dell'acquirente.
    quest'ultimo sta cercando di avere un mutuo da un'altra banca in 20 giorni e vuole che io firmi per un'altra data di rogito.
    che posso fare per tutelarmi?
     
  2. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    tutelarti rispetto a quale obiettivo? non è chiaro che intendi.
    il venditore della casa che tu vuoi a tua volta comprare, è d'accordo ad aspettare?
    non c'è alcuna certezza che troverà mai il mutuo che cerca, il tuo compratore; l'unica tutela possibile è rispetto alla caparra, se nel primo compromesso c'era clausola sospensiva rispetto all'erogazione del mutuo, puoi proporre di stracciarlo e firmare un nuovo compromesso che preveda la perdita della caparra da parte del compratore se non riuscirà a trovare il mutuo in 20 giorni. il tutto dal notaio che deve registrarlo, il compromesso.
    naturalmente se c'era clausola sospensiva, e quindi devi restituirgli la caparra se la banca gli nega il mutuo, nei pasticci ci sei tu che non hai più i liquidi e non lui. quindi ti converrebbe, in questo caso, di accettare la nuova scadenza proposta con la clausola di cui sopra relativa alla perdita della caparra se il compratore non rispetterà la scadenza.
    e tu, a tua volta, par di capire che dovrai accendere un mutuo; ti sei informato(a) con la banca di recente? le condizioni stanno peggiorando di giorno in giorno, non sia mai ti dovessi poi a tua volta trovare nelle stesse condizioni...
     
  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Tutelarsi vuol dire farsi assistere da un professionista per contestare formalmente all'acquirente il mancato rispetto del preliminare e comunicare una data defintiva per il rogito se hai ancora interesse a vendere.
    Altrimenti sempre dopo aver verificato i patti inseriti nel preliminare risolvere l'accordo trattenendo la caparra salvo il maggior danno che hai subito.
    Avv. Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
     
    A gmp piace questo elemento.
  4. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista


    il notaio deve trascriverlo il preliminare. :sorrisone::sorrisone:
    la registrazione e' cosa ovvia.
     
  5. gam

    gam Membro Junior

    Privato Cittadino
    il compromesso è stato registrato dall'agenzia.
    non c'è nessuna clausula riguardante la sospensione in caso di mutuo non concesso.
    l'acquirente ha facoltà di posticiparlo per altri 20 giorni? il suo notaio l'ha invitato più volte a stabilire una data, ma adesso è in cerca di un'altra banca.sono dubbioso e preoccupato.
     
  6. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    di ovvio pare non esserci nulla, ma grazie della correzione :ok:
     
  7. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    figurati..............a te non farei mai una correzione..............:sorrisone:
    era solo per precisare che e' molto molto meglio una trascrizione come immagino tu volessi alludere. ;)
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Fai una nuova scritta dove posticipi di comune accordo il rogito, fissando la nuova data come termine essenziale e perentorio. Passata quella data non potrà piu usufruire di ritardo alcuno e verrà considerato inadempiente con tutte le conseguenze di legge:stretta_di_mano:
     
    A michele84xxx piace questo elemento.
  9. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    intendi registrato dal notaio dell'agenzia?
     
  10. gam

    gam Membro Junior

    Privato Cittadino
    "si precisa che parte del prezzo potrà essere versato con mutuo richiesto ad istituto di credito di godimento dell'acquirente il cui svincolo delle somme avverrà secondo i tempi e le modalità normalmente praticate dall'istituto e che il venditore dichiara di accettare sin da ora."ciò recita l'atto di compravendita per cui penso di aver capito che la clausula di cui parli non c'è.
    ma è vero che adesso le banche erogano solo 60% ?
     
  11. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ma perche' firmare proposta/preliminare senza la clausola sospensiva mutuo???
    Significa andarsi a cercare i guai.
    si firma senza sospensiva mutuo solo se sei sicurissimo che la banca te lo da' il mutuo e lo puoi sapere solo se prima di firmare la proposta hai fatto un pre-screenig del tuo reddito in banca ed e' risultato positivo.:triste:
     
  12. gam

    gam Membro Junior

    Privato Cittadino
    l'acquirente aveva avuto l'ok dalla banca la quale però a 4 giorni da rogito si è tirata indietro dicendo che avrebbe erogato il 60 e non 80% del prezzo di vendita.così sono rimasto fregato anche io

    Aggiunto dopo 1...

    :disappunto::disappunto::disappunto::disappunto::disappunto::disappunto:
     
  13. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    Ma l'ok della banca era nero su bianco, immagino.
    accidenti...............vorrei sapere il commento di Umberto Granducato che spinge sempre per non mettere la sospensiva mutuo ma di fare prima della proposta una pre-delibera. :triste:
    ..............e cmq e' stato leggero a non pretendere la clausola sospensiva mutuo nella proposta fatta a te.
    queste maledette disgaziate cose succedono piu' spesso di quello che si crede.
    anche tu sei stato troppo precipitoso.
    il mutuo lo potevi estinguere contestualmente al tuo rogito di vendita.
    prima si vende completamente la propria casa, si prendono tutti i soldi, si mettono in banca poi si compra.
    le compra- vendite fatte contemporaneamente sono tante volta una fregatura.
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Pronto:
    - io consiglio di fare una pre-delibera, ma uno puo fare ciò che vuole.La pre-delibera non è vincolante, ma molto indicativa. Mi sembra molto strano che una banca si tiri indietro 4 giorni prima di un rogito: c'è qcosa che non ci hanno detto.
    - mi è capitato diverse volte di avere clienti che avevano avuto una delibera per acquistare un immobile e poi x diversi motivi non avevano potuto farlo. con quella hanno acquistato tranquillamente, come mai? La delibera vale, se non sbaglio, 6 mesi. Il cliente faccia quella.
    Domanda: premesso che è ns dovere aiutare il cliente compratore (che in qst momento è la parte debole), ma perchè dobbiamo prenderci carico di una responsabilità che non è nostra, ma di una banca?
    Ripeto fino alla noia: le sospensive (per una delibera minimo di 40 giorni, se sono importi in percentuale alti in rif al prezzo) non sempre vengono accettate da un venditore (anzi quasi mai). Ricordiamolo
     
  15. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Umberto, gli spread oramai cambiano giorno per giorno. Questo può voler dire che parti con uno spread di 2 punti e poi te lo trovi a 4. Cosa cambia? Cambia che le condizioni reddituali invece non cambiano, quindi si abbassa il rapporto rata reddito e anche la cifra finanziabile, quindi magari ti serviva l'80% e ora ne ha a disposizione il 60%. Tu mi stai dicendo che sapendo questo, non metti una sospensiva sulla base di una delibera che vale NIENTE, senza preoccuparti di che fine fa il tuo cliente. Non siamo in un momento normale, cominciamo a capirlo. Il venditore non accetta? Lo dici agli acquirenti che rischieranno di pagare una perizia senza poter comprare la casa, quando c'è la certezza del mutuo e si può rogitare, la comprano, altrimenti ciccia.
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Tu mi parli di adesso: adesso le banche i mutui nemmeno li fanno. In qst momento 'storico' la sospensiva ci puio stare (molto circostanziata)x i motivi che dici tu. Il discorso sospensiva è sempre stato affrontato anche in tempi non sospetti e io rimango della mia idea.
    Io continuo a dubitare del fatto che una banca cambi idea 4 GIORNI prima di un rogito.
    Che nn siamo in un momento normale io lo dico da mesi, con me caschi male.


    Quando c'è la certezza allora, se una delibera vale niente? Il giorno che si firma il rogito? Perchè la banca allora non ti dice che la delibera non vale niente e che le condizioni possono variare dall'oggi al domani (non mi risulta che le banche lo dicano, sbaglio?)?
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, sono d'accordo con Pensoperme... I tempi stanno diventando troppo difficili e instabili per i comuni mortali...

    Silvana
     
  18. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    La certezza c'è quando una banca ti dice che non ci sono problemi, se cambia idea sulle condizioni o quant'altro ne trovi un altra, la sospensiva la metti perché le delibere le si fanno con l'immobile, non con il reddito. Con il reddito fai un pre-sreening, ma una situazione per la quale è possibile erogare un mutuo indicativamente di 150k non è detto che ottenga 150k per un dato immobile (LTV?) quindi cosa te ne fai della pre-delibera fatta senza immobile? Il perito da il valore, la banca eroga una percentuale di quel valore, a prescindere dalla effettiva possibilità reddituale, a meno che le garanzie "strabordino".
     
  19. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    ringrazio Umberto Granducato della risposta al mio post................ci tenevo sentire quello che pensava e anche a me sembra strana la faccenda del rifiuto 4 gg prima.
    quindi siamo costretti tutti ad accettare la clausola sospensiva del mutuo...........................:triste:
    se vogliamo vendere.
     
  20. gam

    gam Membro Junior

    Privato Cittadino
    ennesimo colpo di scena!
    un' altra banca, grazie anche alla garanzia dei genitori dell'acquirente, ha esaminato la pratica e gli erogherà il mutuo entro 30 giorni lavorativi....cioè quasi l'anno prossimo.
    posso fidarmi o devo rifare un preliminare di compravendita? vorrei metterci tante di quelle clausole da fargli pagare gli interessi o perlomeno il danno ricevuto
    purtroppo il notaio scelto dalla controparte ha voluto per forza l'estinzione anticipata del mutuo.
    non so cosa fare

    Aggiunto dopo 2 minuti...

    e se lo spread dovesse continuare ad aumentare :?non venderò mai casa?:?

    Aggiunto dopo 1...

    ah vorrei aggiungere una cosa...in tutto ciò l'agenzia immobiliare è diventata latitante.
     

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