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Dario®

Membro Attivo
Privato Cittadino
Entro 2 settimane avrei un atto per acquistare un immobile a 40.000 euro, ma senza la pertinenza.

Tuttavia il venditore oggi vuole tirarsi indietro perché si è accorto che la plusvalenza che andrebbe a pagare è troppo alta.

PREMESSA
il venditore ha ricevuto l'immobile e la pertinenza tramite decreto di trasferimento dal tribunale nel 2016, al prezzo di 38.000 euro al 3^ esperimento. Non è mai stata sua abitazione principale. La perizia del 2012 del perito del tribunale dava come valore dell'immobile + pertinenza a 90.000.


LA TESI DEL VENDITORE
Non essendo passati 5 anni si paga la plusvalenza che va calcolata sul valore dell'osservatorio immobiliare o comunque sul valore espresso in perizia. Per cui una plusvalenza che è calcolata su decine di migliaia di euro.


LA MIA TESI
Si paga la plusvalenza ma si prende in considerazione la differenza di prezzo tra 40000 e 38000 o comunque, visto che nella vendita manca il subalterno della pertinenza, si fa una proporzione con il prezzo-valore / valore IMU per capire i 38000 di acquisto dal tribunale come sono composti tra valore dell'appartamento + valore della pertinenza.

Come vedete abbiamo un pò tutti le idee confuse, ma i tempi stringono e i fiscalisti che ho contattato non mi hanno ancora risposto nemmeno per inviare il preventivo
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Sembra logica la tua tesi.

Mntre, nella tesi del venditore, se si tiene presente il prezzo di perizia, cioè 90.000, non c’è nessuna plusvalenza, vendendo a 40.000.

Al di là delle tesi sulle plusvalenze, se avete un normale contratto preliminare, chi non rispetta gli impegni se ne prende la responsabilità , e risponderà del suo inadempimento.
Alle plusvalenze doveva pensarci per tempo.
 
Ultima modifica:

brina82

Membro Senior
Professionista
Cioè: che plusvalenza dovrebbe pagare, qualora il calcolo si facesse tra 90 e 40? Non vi sarebbe stata alcuna plusvalenza.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
cioè che la plusvalenza non si calcola considerando i 90000?
Si fa la differenza tra quanto incassi vendendo e quanto hai pagato comprando.

Se parti dal presupposto che abbia pagato 90 (come tu indichi quale pensiero del Tizio, pensiero comunque non corretto), 40-90 è un numero negativo, dunque vi sarebbe una minusvalenza, giustamente come dice Francesca!
 

Dario®

Membro Attivo
Privato Cittadino
Mi sono riascoltato la telefonata.
Scusate ho frainteso e ho pensato che si parlasse esclusivamente di plusvalenza

Il fatti si sono svolti in quest'ordine
- il notaio dice che il venditore deve farsi calcolare la plusvalenza perchè ha acquistato a 38 all'asta dal tribunale, non ha aspettato 5 anni, e vende a me a 40k
- il venditore ha sentito un commercialista che gli ha detto che se vende prima dei 5 anni a 40, figura come speculatore all'agenzia delle entrate visto che sia il valore del borsino immobiliare che la perizia lo valutano più del doppio di 40k, a quel punto pagherà sanzioni se vende così basso.
- il venditore (è una signora un pò su di età) mi ha chiesto aiuto per capire se è vero che rischia accertamenti dall AdE, ma all'inizio ho inteso che parlasse solo di plusvalenze, per fortuna ho potuto riascoltare la chiamata e capire che non avevo capito granchè
 

Giuseppe Di Massa

Membro Senior
Agente Immobiliare
Entro 2 settimane avrei un atto per acquistare un immobile a 40.000 euro, ma senza la pertinenza.

Tuttavia il venditore oggi vuole tirarsi indietro perché si è accorto che la plusvalenza che andrebbe a pagare è troppo alta.

PREMESSA
il venditore ha ricevuto l'immobile e la pertinenza tramite decreto di trasferimento dal tribunale nel 2016, al prezzo di 38.000 euro al 3^ esperimento. Non è mai stata sua abitazione principale. La perizia del 2012 del perito del tribunale dava come valore dell'immobile + pertinenza a 90.000.


LA TESI DEL VENDITORE
Non essendo passati 5 anni si paga la plusvalenza che va calcolata sul valore dell'osservatorio immobiliare o comunque sul valore espresso in perizia. Per cui una plusvalenza che è calcolata su decine di migliaia di euro.


LA MIA TESI
Si paga la plusvalenza ma si prende in considerazione la differenza di prezzo tra 40000 e 38000 o comunque, visto che nella vendita manca il subalterno della pertinenza, si fa una proporzione con il prezzo-valore / valore IMU per capire i 38000 di acquisto dal tribunale come sono composti tra valore dell'appartamento + valore della pertinenza.

Come vedete abbiamo un pò tutti le idee confuse, ma i tempi stringono e i fiscalisti che ho contattato non mi hanno ancora risposto nemmeno per inviare il preventivo
La plusavalenza si paga sulla differenza reale di entrate ed uscite, non è mai teorica. Quindi si includono costi di atto/assegnazione, ristrutturazione, agenzia (quindi vanno tutti fatturati sempre...), pertanto il calcolo è reale e pratico.
 

Dario®

Membro Attivo
Privato Cittadino
Per proteggersi in caso di un accertamento (per la vendita sotto il valore OMI) il venditore potrebbe farsi fare una perizia giurata sul fatto che l'immobile è in pessimo stato di conservazione?
Quanto costano queste cose di solito?
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Per proteggersi in caso di un accertamento (per la vendita sotto il valore OMI) il venditore potrebbe farsi fare una perizia giurata sul fatto che l'immobile è in pessimo stato di conservazione?
Quanto costano queste cose di solito?
Bella domanda. Forse una perizia giurata, in effetti, potrebbe aiutare.
 

Dario®

Membro Attivo
Privato Cittadino
ma dopo i 5 anni dall'acquisto (passato quindi il periodo di "speculazione") una rivendita sotto il valore OMI viene ignorata dall AdE ?
Vale la pena attendere qualche mese per andare al rogito?
 

brina82

Membro Senior
Professionista
ma dopo i 5 anni dall'acquisto (passato quindi il periodo di "speculazione") una rivendita sotto il valore OMI viene ignorata dall AdE ?
Le uniche tasse da pagare sarebbero quelle dell'acquirente (che pagherà tasse almeno sul valore catastale), quindi credo di sì.
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
- il venditore (è una signora un pò su di età) mi ha chiesto aiuto per capire se è vero che rischia accertamenti dall AdE, ma all'inizio ho inteso che parlasse solo di plusvalenze, per fortuna ho potuto riascoltare la chiamata e capire che non avevo capito granchè
E' una compravendita di un abitativo fra privati? Quanto è la rendita catastale?
 

Umberto Granducato

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
secondo me è un caso un pò limite, nel senso che sulle compravendite fra privati con tassazione prezzo-valore non ci sono accertamenti. Qui entra in gioco la plusvalenza ossia l'AdE potrebbe sostenere che siccome i valori OMI sono più alti, una parte del prezzo è stata corrisposta in contanti (in nero x intenderci) per abbassare l'imponibile x il calcolo della plusvalenza ed eludere, in tal caso, il fisco.
Il calcolo dell'imponibile va fatto a mio parere come sostenevi tu all'inizio: 40.000euro (prezzo di acquisto attuale)- prezzo acquisto dal tribunale (scorporando la pertinenza con una proporzione). La differenza va messa in dichiarazione come reddito oppure tassata a rogito al 26%.
La perizia giurata ti aiuta sicuramente, ma non è una garanzia totale, in sostanza ti serve per difenderti più agevolmente. Costo circa 400/500euro.
L'accertamento potrebbe esserci, secondo me molto difficile, ma mia personalissima opinione
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Io penso che non ci siano problemi a vendere sotto i prezzi OMI, se si tratta di abitazione, acquistabile con il prezzo/valore.
Perché non andate dal notaio a chiarire il tutto ?
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
neanche secondo me, ma il problema è la plusvalenza...
Si certo: non vedo perché dovrebbe essere maggiore di quanto realmente sarà .
Su quello si pagano le imposta.
Cioè, mi pare che qualcuno (forse il commercialista), ha instillato dubbi strani, che , per un venditore anziano, si tramutano in preoccupazioni.
Credo che il notaio potrebbe rassicurare in merito.
 

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ho letto che tu hai degli appunti ti volevo chiedere se li potevi inviare al mio mail;
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ti ringrazio infinitamente da ora
Volevo chiedere un informazione ma quando viene tolto l'inserzione di un immobile che succede dopo
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