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  1. Pinogiuseppe

    Pinogiuseppe Membro Attivo

    Altro Professionista
    Salve, sto vendendo casa tramite un' agenzia immobiliare, dopo vari mesi ho ricevuto una proposta (con sospensiva mutuo) che ho accettato.
    Il problema è che nel condominio si parla di lavori alle facciate e lastrici solari da tempo, le varie convocazioni in proposito non hanno mai raggiunto il numero legale ecc. e quindi non si è deliberato o approvato nulla, per cui pongo il seguente quesito:
    A chi, tra me e il nuovo proprietario, toccherà paghere i lavori che prima o poi saranno deliberati? Vi è una data spartiacque: accettazione della proposta, accettazione del mutuo e compromesso o Rogito Notarile?

    E' opportuno aggiungere qualche clausola in proposito nelle varie tappe suddette?

    Spero di aver esposto la cosa in modo chiaro e breve e ringrazio tutti per gli ev pareri .
    Giuseppe
     
  2. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La norma recita che diritti ed oneri maturati prima della data del rogito resteranno a favore e a carico del venditore
    Di conseguenza anche i lavori deliberati prima della data del rogito resteranno a carico della parte alienante

    Seppur ci sono state sentenze della Suprema Corte che hanno riconosciuto come data in cui l'obbligazione sorge quella riferita all'effettiva esecuzione dei lavori ovvero dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa e quindi per effetto dell'attività gestionale concretamente compiuta.

    E' chiaro che la possibilità che sorgano contenziosi è molto alta se le cose non vengono definite prima (non a caso i Notai richiedono prima dell'atto la dichiarazione dell'amministratore di condominio attestante la regolarità dei pagamenti condominiali oltre l'esistenza o meno di lavori precedentemente deliberati ... non solo .. anche l'esistenza o meno di liti e contenziosi)

    Quindi nel tuo caso e in linea generale se il condominio non delibera nulla, è un problema che dovrà affrontare il tuo acquirente
    Consiglio
    In questi casi è bene coinvolgere l'acquirente anche nell'aspetto riferito all'eventualità di votare positivamente a favore dell'esecuzione di alcune opere (a te venditore non interessa ovviamente, ma per l'acquirente, l'approvazione da parte del condominio per determinati lavori potrebbe essere un aspetto importante

    Parlarne con l'aspirante nuovo acquirente è cosa giusta e nessuno vieta di sottoscrivere un accordo che vada in deroga all'uso corrente
    (inserire che gli eventuali lavori in fase di delibera resteranno a carico di quest'ultimo ... in fondo nessuno vieta di stringere accordi che motivino anche la determinazione del prezzo di compravendita convenuto).

    Nel tuo caso c'è un ma ...... ed una stonatura riferita al mio raggionamento :
    Mi dirai che il rischio che corri è riferito al fatto che ad oggi hai una proposta sottoposta ad una clausola sospensiva, quindi non una certezza di vendita.

    Magari ti accordi per i lavori .... nell'assemblea condominiale opti per il si e poi al tuo acquirente non erogano il mutuo .... oltre a dover cercare un nuovo acquirente dovrai sopportare l'onere dei lavori deliberati :)

    Quindi (dice il saggio) in assemblea condominiale NO ... fino alla fine :^^:
     
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  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    È la prima volta che sento che nella liberatoria si parla di interventi deliberati al limite l'estratto conto delle spese straordinarie pagate/saldate.
     
  4. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Peccato che non può essere no solo di uno fanno fede le maggioranze per la delibera.
     
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  5. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Come vedi non finisci mai d'imparare :)
     
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  6. Pinogiuseppe

    Pinogiuseppe Membro Attivo

    Altro Professionista
    Grazie Ingleman sei stato molto esaustivo, quindi vale la data del rogito (e non quella del compromesso) come spartiacque, almeno che non si metta una postilla in proposito nel compromesso.

    X Rosa 1968: non ho capito bene il tuo post... mi puoi aiutare?
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao,
    mi riferivo al collega a quanto ha scritto
    da noi la liberatoria riguarda la regolarità dei pagamenti delle spese ordinarie e straordinarie, ma non si parla di lavori deliberati.
     
  8. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Io non faccio dichiarazioni su spese straordinarie. ma solo liberatoria su spese ordinarie o straordinarie pagate
     
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  9. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questa è la testimonianza che gli usi e consuetudini cambiano da località a località
    Da noi la richiedono almeno nel 90% dei casi tranne qualche Notaio un pò più superficiale.
    i più zelanti vogliono anche la dichiarazione che non ci sono liti e contenziosi in corso che riguardano il condominio.

    Che dire ....
     
  10. Pinogiuseppe

    Pinogiuseppe Membro Attivo

    Altro Professionista
    per fortuna nel mio caso non vi sono liti o cause in corso, però è probabile che una dichiarazione in tal senso da parte dell'amministratore violarebbe la privacy dei condomini implicati, di conseguenza altri problemi, intoppi, avvocati ecc.
    Certo che comprare o vendere casa in Italia è diventato un vero incubo!
     
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  11. frmrudy

    frmrudy Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    io inserisco questa clausola nel preliminare che viene sottoscritto DOPO il verificarsi della condizione sospensiva:
    se tra la data odierna e la data di stipula del rogito notarile venisse indetta assemblea condominiale avente all’ordine del giorno spese di straordinaria manutenzione, la Parte Acquirente verrà invitata a partecipare a tale assemblea al fine di poter assumere decisioni relative alla spesa stessa. Nel caso venissero deliberate spese di straordinaria manutenzione tra oggi e la data del rogito notarile senza la presenza della parte acquirente all’assemblea, tali spese saranno ad esclusivo e totale carico della parte venditrice.
    Inoltre alla firma della proposta consegniamo all'acquirente i verbali di almeno gli ultimi due anni , credo che chi acquista casa deve sapere se si sta parlando di rifare il tetto anche se non è stato deliberato.
    Infine vi pongo una domanda: ma se state acquistando voi queste cose cose le chiedete o no?!?
     
  12. bit100

    bit100 Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    La parte acquirente non può partecipare a nessuna assemblea condominiale se prima non ha il titolo per farlo. Non si consegnano verbali di assemblea a pseudo acquirenti le cose si possono chiedere ma io come amministratore di condominio posso negartele perchè esulano dal quello che mi compete
     
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  13. frmrudy

    frmrudy Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    se una persona firma un preliminare e versa una sostanziosa caparra non è "un psedo acquirente", l'amministratore consegna al proprietario il verbale
     
  14. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    occorre ricordare la necessaria buona fede nelle trattative precontrattuali....
     
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  15. brizio75

    brizio75 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    nel mio caso un mesetto prima del rogito è stato deliberato un lavoro straordinario che tutt'oggi sto pagando mensilmente nonostante a beneficiarne sia l'acquirente la legge parla chiaro ed anche se mi "rode" è giusto così, perchè nascondere una cosa di questa entità quando probabilmente alla fine l'acquirente l'avrebbe comunque saputo magari facendo saltare anche il rogito?
     
  16. frmrudy

    frmrudy Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    è per questo che è importante sapere già in fase di incarico se ci sono lavori cosicché si possono gestire sul prezzo nella trattativa, io ne ho chiusa una proprio così, l'acquirente ha fatto una contro offerta che il venditore ha accettato con la condizione che l'acquirente si accollava le spese straordinarie a rate.
     

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