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  1. Julianz

    Julianz Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti, mi sono iscritto per ricevere un parere da parte vostra che sicuramente sarete più esperti di me in fatto di compravendita.
    A febbraio 2015, io e la mia fidanzata in cerca di casa, troviamo un'occasione da prendere al volo.
    Una società ha appena rilevato degli appartamenti di un complesso immobiliare fallito nel 2009.

    La società che ha iniziato i lavori è fallita, gli appartamenti sono finiti all'asta, e questa nuova società li ha rilevati.
    Ci sono ancora da terminare dei lavori all'interno (impianto di riscaldamento, impianti elettrici) e qualcosa all'esterno, ma le unità abitative sono a buon punto. Stimiamo 2 mesi di lavori.
    Contattiamo agenzia, le vediamo, ci piacciono, facciamo offerta, offerta accettata.

    Firmiamo un contratto preliminare dove c'è scritto che i lavori stanno per iniziare, che avremmo fatto il compromesso entro maggio, e che tutti i lavori sarebbero stati ultimati entro settembre 2015.
    Riceviamo una specie di capitolato che cita: gli appartamenti saranno in classe energetica A con pompe di calore, riscaldamento geotermico centralizzato ecc...

    L'agenzia, chiuso l'accordo, riscuote le provvigioni. Ho pagato 3.000€ con assegno, ed altri 2500, ahimè in nero.
    Abbiamo discusso giorni sul non pagare in nero, ma le spese erano tantissime ed alla fine, scemi noi, abbiamo deciso che quei 500€ risparmiati ci facevano davvero comodo, quindi ci siamo cascati ... :triste:

    Da qui inizia l'odissea.
    -----

    Siamo un po' in ritardo, stiamo visionando preventivi, prossima settimana ti faccio sapere ecc...
    Avevamo messo in conto che qualcosina avremmo sforato, e non ci siamo preoccupati più di tanto.
    Ultimamente però le cose stanno prendendo una piega grottesca.
    Siamo ad Agosto 2015, compromesso mai visto; non solo i lavori non sono nemmeno cominciati e non si ha idea di quando potranno iniziare, ma la proprietà sta facendo il bello ed il cattivo tempo come le pare.

    Ci hanno gia detto che quel tipo di riscaldamento non si potrà fare per ragioni di costi, hanno intenzione di mettere le caldaiette singole ed utilizzare gli attuali condotti d'aria per fare passare dei tubi ed installare dei termosifoni.
    Questo ovviamente ci farà perdere la classe energetica A, "ma tanto sarebbe stata impossibile in ogni caso" ci hanno risposto.

    Ovviamente stiamo buttando sù discussioni e putiferi vari.
    Noi abbiamo consegnato alla proprietà un assegno di 5.000 come caparra, specificando che sarebbe stato da incassare ad inizio lavori, ed ovviamente l'assegno non è ancora stato incassato.

    Alla luce di tutto questo, ci stiamo stancando delle solite risposte elusive, ed abbiamo davvero il timore di dover rimanere in questa condizione per tanti, tanti mesi, salvo poi trovarci una casa che non era quella che avevamo deciso di comprare.

    Non ci interessa guadagnarci sopra o recuperare indennizzi di spese o tempo perso ... ma possiamo legalmente tornare in possesso delle provvigioni che abbiamo versato all'agenzia?

    Per farla breve, vorremmo riavere i nostri 5.500€, prendere baracca e burattini, e cercare un altra casa ... ne abbiamo diritto o dobbiamo gia considerarli come persi?

    Grazie in anticipo per le risposte e scusate se mi sono dilungato.
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quindi cosa avete firmato si può capire? Una proposta che rimanda alla scrittura integrativa (preliminare) o cosa?
    Per le provvigioni. L'agenzia ha fatto il suo lavoro, qui c'è un'inadempienza che non dipende da loro, ma bensì dalla proprietà, la quale non sta rispettando il contratto. Tu potrai recuperare i soldi dell'agenzia quando chiederai i danni.
     
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  3. Julianz

    Julianz Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Abbiamo firmato una "Proposta d'acquisto". Niente d'altro.
    Su questi fogli c'è scritto che il compromesso sarebbe stato firmato entro marzo 2015, cosa che ovviamente non è stata fatta.

    Dovrò rivolgermi ad un avvocato sostanzialmente e spiegare bene la cosa?
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si mi chiedo perché non l'hai fatto prima. Di fatto stanno cambiando anche il capitolato lavori cosa importantissima che determina il valore immobiliare.
     
  5. Julianz

    Julianz Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    Ho come l'impressione che sto capitolato sia più fuffa che altro ..
    L'intestazione è cosi:

    "Capitolato Generale delle Opere di completamento del cantiere in XXX"

    E finisce così:

    "Quanto previsto nel seguente Capitolato , che non costituisce elemento contrattuale , è suscettibile di modifiche relative ai materiali che potranno essere sostituiti con altri di analoga tipologia e valore"

    Però nella parte relativa agli impianti termici c'è scritto:

    8. Impianto termico
    Ogni unità abitativa avrà impianto di riscaldamento centralizzato ma con gestione autonoma con modulo di contabilizzazione del calore tipo “Coster” con contatore di calore, acqua calda e fredda, centralina di lettura e concentratore di dati in centrale termica. Nella centrale termica esterna, da realizzare in fondo alla proprietà, lato ferrovia, saranno installate pompe di calore a gas tipo Robur più bollitore bivalente per la produzione di acqua calda per il riscaldamento e per i sanitari. Il complesso sarà inoltre munito di unità per il trattamento aria tipo mod Zhender 350, per ogni singolo alloggio, completa di batteria integrazione, centralina di comando collegamento idraulico a impianto di riscaldamento e scarico

    ----------

    Ma dopo aver parlato questa mattina con l'agenzia, il preventivo che è stato accettato parla di impianto autonomo e non centralizzato, nessuna centrale termica, nessuna pompa di calore, nessuna unità per il trattamento aria, anzi, utilizzeranno i condotti per il ricircolo dell'aria per farci passare i tubi dei termosifoni...

    Grazie Rosa di tutte le preziose info.. dici che recupereremo anche quello che gli abbiamo dato ehm, fuori fattura?
    Fra l'altro la fattura dell'assegno non l'abbiamo mai nemmeno vista... e l'abbiamo consegnato a Febbraio ...

     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    sarà dura .... inizia a chiedere la fattura

    questo per la scelta dei materiali, ma non per gli impianti.

    Ogni variante doveva essere accettata da te. Non stai comprando quello che ti hanno promesso. Ci sta il fatto che abbiano optato per la caldaia autonoma, ma mantenendo comunque il riscaldamento a pavimento non tornare indietro con i termosifoni scusa ma la differenza è sostanziale. Poi stanno rattoppando, cosa vuol dire utilizzare i condotti della ventilazione meccanica che sono su per i caloriferi. Non posso pensare a cosa vogliono fare ..... sto male al posto tuo.
     
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  7. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ciao, pessima situazione quindi subito un grande in bocca al lupo.
    probabilmente la società ha definito sul preliminare quei 5000 euro acconto e non caparra, per di più non li ha incassati, quindi quelli sono salvi.
    Il punto è che l'agenzia ha incassato regolarmente la provvigione (chi paga in nero è evasore dell'IVA, occhio...) perché l'affare era concluso solo che una delle parti, la società, è inadempiente. L'agenzia fa i contratti ma ovviamente non è garante delle parti, però hai diritto a riaverle dalla società proprietaria, come risarcimento danni.
    Per cui manderei una raccomandata (meglio se da avvocato) per metterli in mora, alla fine del periodo concesso per fare l'atto (te lo consiglierà l'avvocato) si parte con la richiesta di danni. Siccome i danni devono essere dimostrati, vi serve la fattura di tutta la provvigione. Se aveste avuto altri danni quantificabili e dimostrabili potreste chiedere anche quelli.
     
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  8. Julianz

    Julianz Oggi è il mio Compleanno!

    Agente Immobiliare
    "A titolo di deposito cauzionale infruttifero che diverrà, nel momento dell'accettazione da parte della parte proponente venditrice, caparra confirmataria e sarà incassato all'inizio del lavori di completamento".

    Sulla proposta abbiamo firmato questo di quei 5.000€.. La parte proponente venditrice ha accettato la proposta a febbraio 2015.

    Per l'IVA lo so Giuseppe, e credimi abbiamo fatto un'emerita cavolata..
    Eseguo saltuariamente prestazioni occasionali fuori dall'ufficio e potrei incassare tutte in nero, invece sono solito fare ritenuta d'acconto e pagarci le tasse proprio per evitare problemi...
    Questa volta è andata diversamente, avevamo un mutuo gigante davanti ed una montagna di spese, in quel momento 500€ in più servivano come il pane... Purtroppo immagino ne pagheremo le conseguenze.

    Raccolgo tutti i vostri suggerimenti, che si riducono ad uno solo: rivolgersi ad un avvocato nel più breve tempo possibile prima che la situazione degeneri peggio di quanto non sia già ... :)
     
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  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Inadempienza non è solo per la consegna ma per le modifiche che stanno apportando all'oggetto di vendita. Ho paura che le sorprese saranno tante ....
     
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  10. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Ti linko anche l'@Avv Luigi Polidoro così se si collega e legge questo 3d potrà darti ulteriori consigli.
     
    Ultima modifica: 7 Agosto 2015
    A Avv Luigi Polidoro e Rosa1968 piace questo messaggio.
  11. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Grazie @ludovica83 per il link.
    @Julianz , condivido pienamente i consigli che ti sono stati già dati: si tratta di questione molto delicata, direi sostanzialmente compromessa.
    Unico obiettivo deve essere quello di mettere nero su bianco l'inadempienza della venditrice per svincolarsi da qualsivoglia obbligo e per cercare di ottenere il risarcimento dei danni.
    L'avvocato che vi seguirà dovrà valutare per bene il profilo della società venditrice, per evitare di imbarcarsi in iniziative giudiziarie del tutto inutili: esemplificando, cercare di raccogliere informazioni in merito allo stato della società ed alla sua solvibilità.
    Immagino che il vostro appartamento non sia l'unico ad essere stato promesso in vendita, quindi ci saranno anche altri acquirenti sul piede di guerra ed in questi casi è opportuno muoversi il prima possibile perché la società venditrice potrebbe scegliere di tacitare qualcuno..... e chiudere i battenti quando avrà terminato liquidità.
    Quindi rivolgersi ad un legale il più presto possibile; avete atteso sin troppo.
     
    A Rosa1968 e ludovica83 piace questo messaggio.

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