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  1. nicola

    nicola Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    ciao a tutti
    ho affittato un immobile a destinazione d'uso ufficio con regolare contratto 6+6, se il conduttore invece di utilizzarlo come ufficio lo utilizza come abitazione a che probelmi può andare incontro il locatore?
     
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  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Guarda, non lo so.
    Fosse stato il contrario (abitazione affittata a ufficio) ti direi di stare abbastanza tranquillo.
    ...ma così non lo so.
     
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  3. nicola

    nicola Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    infatti se un professionista (commercialista avvocato ecc) prende un appartamento e lo usa come ufficio non c'è problema ma il contrario...................
     
  4. luciodel59

    luciodel59 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Penso invece sia il contrario . Sono un agente immobiliare e ho avuto un'esperiena del genere in quanto avendo dovuto affittare un appartamento ad uso ufficio quindi non accatastato A/ 10 , é intervenuta l'assicurazione del cliete , dicendo che se fosse successo qualcosa all'interno dell'immobile che era poi un appartamento , loro non sarebbero intervenuti .
     
  5. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se la destinazione d'uso é ufficio e il contratto di affitto é un commerciale, a mio parere, lei é perfettamente in regola. Se il conduttore ci dorme dentro saranno affari suoi. Diverso il caso in cui il conduttore facesse una attività non prevista dal contratto, che arreca danno al Condominio o esclusa dal Condomiio. In questo caso anche Lei sarebbe chiamato a risponderne.

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    sicuramente in caso di danni, l'Assicurazione si può attaccare dove vuole, se l'uso che se ne fa é diverso dal contratto di affitto.
     
  6. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    :fico::fico:
    Secondo il mio modesto parere puoi stare abbastanza tranquillo.
    Il contratto in questione si può intendere come 'promiscuo' e, giacchè l'uso dell'immobile è in prevalenza abitativo, può senz'altro essere abitato, l'importante è che l'immobile abbia tutte le caratteristiche dell'abitazione;
    cioè, dev'essere agibile anche all'uso domestico(dotato di cucina e bagno con doccia).
    Potrebbe cambiare qualcosa ai fini dell'imposte comunali sulla nettezza urbana ed energia elettrica(per uso diverso da abitazione si paga di più) ma se l'inquilino è convinto di ciò non vedo dove sta il problema!
    Per il cambio di destinazione non credo che il Comune possa mai richiederlo perchè è peggiorativo nel calcolo delle imposte, quindi.....:ok::ok:
     
  7. luciodel59

    luciodel59 Membro Junior

    Agente Immobiliare
    il prolema esiste se in un immobile a destinazione residenziale ossia A1 - A2 - A3 , lo si affitta come commrciale / ufficio , tanto per capirci C/1 - A/10 . Poi se l'inquilino ci resta a dormire , sono affari suoi .
     
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  8. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare

    Ciao a tutti
    Voto OSAMMOT
    è vero che potrebbe trattarsi di un promiscuo
    ma è anche vero che l'utilizzo dovrebbe essere sia per l'abitazione
    che per l'ufficio.
    Si debba tenere conto del fatto che il locatore nonchè il proprietario
    possa non essere daccordo visto che contrattualmente
    potrebbe essere motivo di risoluzione se non previsto.
    Saluti
    Letizia Arcudi
     
  9. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    :ok:
     
  10. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Qualcuno mi indica per cortesia un riferimento legislativo per un contratto promiscuo?
     
  11. osammot

    osammot Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La locazione ad uso promiscuo non è espressamente disciplinata dalle leggi in vigore per cui, al fine di individurae la disciplina giuridica applicabile va adottato il criterio della prevalenza della destinazione d'uso dell'immobile.
    E' pur vero che, nel momento in cui è risaputo prima della stipulazione del contratto quale sarà l'uso prevalente ci si deve adeguare prevedendo una durata di 4+4(L.431/98), se per abitazione, e di 6+6(L.392/78), se diversa dall'abitazione.
     
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  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Riporto l'argomento ma ho già letto tutti gli interventi sino ad oggi.
    Nicola, ma nel contratto avrai anche scritto che è l'immobile è affittato ad uso ufficio ed è vietato al conduttore il cambio della destinazione.
    Che fai lo autorizzi tu o si auto autorizza da solo?
    Se l'immobile è un A/10 nonlo puoi affittare come civile abitazione e viceversa.
    Se prima era tollerato dal 1° luglio non più.
    Ti allego qualcosa nel merito.
    Leggetela e poi ne possiamo anche parlare.
    E non dite che "così fan tutti....................ed allora anche io lo faccio in barba alle leggi"
     

    Files Allegati:

  13. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    :stretta_di_mano:
    Aggiunto dopo 15 minuti :

    Da ciò ne deduco che non esiste il contratto promiscuo;)
     
  14. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il contratto ad uso promiscuo NON esiste.
    Per il resto Antonello ha spiegato tutto in maniera esauriente nel post qui sopra-
     
  15. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ESEMPIO COPIATO DA TUTELATI SITO INTERNET

    Con il termine locazioni ad uso promiscuo si intendono quelle locazioni di unità immobiliari di abitazione per una parte della quale è concessa, dal locatore, una destinazione diversa (ad es. ufficio, laboratorio, magazzino). O vicerversa, cioè locazione commerciale, per la quale è prevista una parte adibita a locazione abitativa.
    Queste ipotesi non sono espressamente disciplinati dalle leggi in vigore (392/78 - locazioni diverse da abitazione e/o 431/98 - locazioni ad uso abitazione). Al fine di individuare la disciplina giuridica applicabile, va adottato il criterio della prevalenza della destinazione d'uso.
    Possono essere stipulati due contratti con due destinazioni d'uso diverse oppure un unico contratto (unico canone e unica durata).
    Se si opta per un unico contratto si dovrà pattuire una durata (ad es. 4 + 4 anni anzichè di 6 + 6 anni) qualora risultasse prevalente la destinazione d'uso abitativa rispetto a qualla commerciale.
    Perchè il contratto di locazione sia ad uso promiscuo (abitativo prevalente su commerciale) è sufficiente inserire, nel contratto a canale libero, la seguente clausola:
    << l'immobile è locato ad uso abitazione, restando per altro consentito al conduttore di svolgere nell'immobile l'attività del tutto secondaria, causale o accessoria di ... >>
    Viceversa se è prevalente la destinazione d'uso commerciale si applica la legge 392/78 e il contratto ad uso commerciale.


    Saluti
    Letizia Arcudi
     
  16. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    E infatti non esistono.... e non sono mai esistiti. Il legislatore dava la possibilità di dormire in un immobile adibito, censito ed utilizzato prevalentemente come ufficio oppure di utilizzare una piccola parte di un'abitazione come ufficio (personale) ma pur sempre si parla di un immobile adibito, censito ed utilizzato prevalentementre come abitazione. L'errore comune si fa spesso quando si parla di uso promiscuo (che già di per sè è una castroneria) per giustificare l'abitazione come uso ufficio e viceversa. Nel caso posto dall'utente l'uso promiscuo non c'entra niente.
    Comunque a tagliare la testa al toro, come indicato da antonello, ci ha pensato il DL 78/2010:
    Con decorrenza dal 1° luglio è previsto che nella richiesta di registrazione dei contratti di locazione debbano essere citati i dati catastali, diversamente sarà erogata una sanzione - di elementare e documentale accertamento - dal 120% al 240% dell'imposta di registro. Questa norma renderà impossibile registrare contratti relativi ad immobili non censiti e non consentirà di locare come uffici unità immobiliari accatastate come abitazioni e viceversa.
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    I tipi di contratto per le locazioni di immobili urbani:
    - 4+4 - libero - per immobili ad uso civile abitazione (L. 431/1998);
    - 3+2 - concordato - per immobili ad uso civile abitazione (L. 431/1998);
    - max 18 mesi - transitorio - per immobili ad uso civile abitazione (L. 431/1998);
    - max 36 mesi - studenti - per immobili ad uso civile abitazione (L. 431/1998);
    - 6+6 - commerciale, industriale e artiginale - per immobili ad uso diverso a quello di abitazione (L. 392/1978);
    - 9+9 - di interesse turistico - per immobili ad uso diverso da quello di abitazione (L. 392/1978).
    Le leggi sopra indicate dichiarano nulle tutte le pattuizioni contrarie.
    Tanto esposto chiedo:
    - il promiscuo da quale legge è regolato?
    - se questa legge esiste, da quando è entrata in vigore?
    - il promiscuo è un combinato di articoli di legge?
    - se si è possibile...........?
    - tutelati sito internet è fonte ufficiale governativa?
    - la disciplina giuridica da applicare al promiscuo che fa adottare il criterio della prevalenza della destinazione d'uso trae origine da....................?

    Grazie per le risposte.
    Antonello
     
  18. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    è sufficiente inserire, nel contratto a canale libero, la seguente clausola:
    << l'immobile è locato ad uso abitazione, restando per altro consentito al conduttore di svolgere nell'immobile l'attività del tutto secondaria, causale o accessoria di ... >>

    Nel sito non si intende che non è disciplinato dalla legge 431/98 e antecedenti legge 392/78
    e quindi è chiaro che nessuna variazione è intesa contrattualmente.
    ma intende
    che nel canone libero è possibile inserire come altra pattuizione tra le parti
    fermo restando l'accordo comune la frase sopradescritta.
    Questo è quello che ho inteso dallo scritto.
    Saluti
    Letizia Arcudi
     
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se permetti, confermo i dubbi.
     
  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'ufficio del Registro anni fa mi ha accettato un contratto ad uso promiscuo...

    Silvana
     

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