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  1. topazia

    topazia Membro Junior

    Agente Immobiliare
    buongiorno a tutti,
    qualcuno sa autarmi a fare un po' di ordine nel concetto di gestione immobiliare turistica e delle sue (eventuali) incompatibilità con il Ruolo Agenti Immobiliari?
    Non riesco a ritrovare un post letto qui in cui io ho inteso che secondo il nuovo codice del turismo serve l'abilitazione per la gestione di più di 4 immobili a destinazione turistica: mi confermate questa informazione?
    Ringrazio tanto fin da ora chi possa darmi qualche info in più o orientarmi per avere informazioni attuali e concrete (che non riesco a trovare in internet!)
     
  2. Stefo

    Stefo Ospite

    Riporto da una mia ricerca su internet (non ricordo fonte esatta)


    Il nuovo Codice del turismo, in vigore dal 21 giugno 2011, mira a conferire certezza e sicurezza a tutti i soggetti coinvolti* (turisti e operatori del settore), rappresentando rilevante occasione per dare impulso a un settore strategico per l'economia. Per le agenzie immobiliari turistiche si aprono nuove opportunità.

    Il Titolo III del D.Lgs. 79 del 23 maggio 2011 contiene una disciplina la cui ratio si rinviene nella necessità non solo di uniformare e coordinare l'offerta turistica sul territorio nazionale, ma anche di garantire livelli adeguati di tutela sia dei turisti sia della concorrenza tra gli operatori del mercato, nell'ambito dei quali sono considerati a pieno titolo le agenzie immobiliari che nella filiera del turismo svolgono un ruolo di crescente importanza. Tale ragionamento riguarda le locazioni turistiche che sono ormai sempre più una risorsa per stimolare la riqualificazione dell'offerta turistica. Tuttavia, la sola locazione di un immobile ad uso turistico non sembra più sufficiente per una ricettività turistica moderna, sempre più vicina alle esigenze dei clienti.* Per quanto sopra, il legislatore nel Codice del turismo ha previsto una normativa che consentirà alle agenzie di poter offrire tutti i servizi dell'ospitalità turistica.
    Nuove disposizioni per le agenzie immobiliari
    Il Titolo III del predetto Codice classifica le strutture ricettive in alberghiere e paralberghiere (alberghi; motels; villaggi-albergo; bed and breakfast organizzati in forma imprenditoriale ecc.), extra alberghiere, all'aperto e di mero supporto.
    La classificazione è seguita dalla definizione di attività ricettiva con la quale si intende l'attività diretta alla produzione di servizi per l'ospitalità esercitata nelle strutture ricettive, nella quale rientra anche la somministrazione di alimenti e bevande alle persone alloggiate, nonché la fornitura a queste di giornali, pellicole, strumenti informatici cartoline, francobolli e la gestione di strutture a carattere ricreativo.
    Vengono, inoltre, stabiliti standard minimi nazionali per i servizi e le dotazioni offerte per la classificazione delle strutture ricettive che dovranno essere fissate con decreto del presidente del Consiglio, o del ministro delegato, fatte salve, come sempre, le competenze delle regioni e delle province autonome.
    In ogni caso tali disposizioni, volte a uniformare le definizioni sul territorio nazionale, lasciando integra la competenza regionale in materia, da un lato riprendono quanto già stabilito nella prima legge-quadro sul Turismo (artt. 6 e 7 della legge 217/1984), dall'altro richiamano le novità, quali le strutture di mero supporto o le definizioni di strutture extralberghiere (già introdotte da alcuni legislatori regionali) tra cui rientrano le unità abitative ammobiliate a uso turistico.
    A tale proposito merita di essere sottolineato come quest'ultime case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi, dati in locazione ai turisti, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi senza la prestazione di alcun servizio di tipo alberghiero (art. 12, comma 5, Codice del Turismo).
    Tali unità abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite:
    a. in forma imprenditoriale;
    b. in forma non imprenditoriale, da coloro che hanno la disponibilità fino ad un massimo di quattro unità abitative, senza organizzazione in forma di impresa (la gestione in forma non imprenditoriale viene attestata mediante dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà D.P.R. 445 del 28 dicembre 2000, da parte di coloro che hanno la disponibilità delle unità abitative di cui al presente articolo)
    c. con gestione non diretta, da parte di agenzie immobiliari e società di gestione immobiliare turistica che intervengono quali mandatarie o sub-locatrici, nelle locazioni di unità abitative ammobiliate a uso turistico sia in forma imprenditoriale che in forma non imprenditoriale, alle quali si rivolgono i titolari delle unità medesime che non intendono gestire tali strutture in forma diretta; l'esercizio dell'attività di mediazione immobiliare relativamente a tali immobili è compatibile con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali svolte nell'ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione.
    Le nuove opportunità per le agenzie
    Secondo il nuovo provvedimento, l'attività di mera locazione con finalità turistica viene a essere considerata un'attività ricettiva vera e propria, cioè una struttura ricettiva professionale e addirittura imprenditoriale (se la gestione riguarda 5 unità abitative o più).
    Il legislatore quindi, recependo le istanze dei rappresentanti della categoria, consente in modo “rivoluzionario” agli agenti immobiliari di operare nel settore turistico con maggior professionalità, con maggior organizzazione e con possibilità di gestire meglio le offerte del mercato. Quindi, in virtù delle nuove disposizioni, agli agenti immobiliari viene data la possibilità di gestire tutta la locazione turistica, in modo professionale senza i vincoli che ci sono attualmente, e in particolare la possibilità di dare servizi o fare sub-locazione e,* quindi, gli imprenditori.
    Come è noto infatti, il legislatore dell'89 ha previsto, nell'art. 5 comma 3, alcune situazioni incompatibili con l'esercizio dell'attività di mediazione. Tuttavia, l'art. 18 della legge 57/2001 ha apportato delle modifiche alla predetta norma.
    In particolare, secondo il punto b) della lett. c) dell'art. 18 della legge 57/2001, l'esercizio dell'attività di mediazione è incompatibile anche con l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali, escluse quella di mediazione, comunque esercitata.
    Tale disposizione però non può più riguardare l'esercizio di attività imprenditoriali e professionali svolte nell'ambito di agenzie di servizi o di gestione dedicate alla locazione.
    In ogni caso l'obiettivo del legislatore non può essere stato quello di impedire quelle attività messe in atto per la conclusione degli affari intermediati e quelle comunque riconducibili espressamente alla gestione delle locazioni turistiche.
    Del resto sembra opportuno ricordare che, per esempio, è stata ritenuta compatibile l'attività di amministratori di condominio, perché la stessa, risolvendosi nella gestione della cosa condominiale da parte di un soggetto obbligato a compiere determinati atti giuridici per conto dei condomini, determina la nascita, tra il condominio e l'amministratore medesimo, non di un rapporto di lavoro dipendente, bensì di un contratto, generalmente inquadrato nello schema del mandato.
    Allo stesso modo è coerente ammettere che le agenzie immobiliari, dal 21 giugno 2011, nella qualità di mandatarie o sub-locatrici, possano esercitare, su tutto il territorio nazionale, una gestione diretta delle locazioni turistiche, fornendo alla clientela, la pulizia degli appartamenti,* i servizi di manutenzione e fornitura e/o noleggio della biancheria, servizio di assistenza durante il soggiorno del cliente servizio di trasporto dalla stazione o dall'aeroporto, all'appartamento ecc.
    La locazione o sublocazione per finalità turistiche
    La disciplina sopra detta riguarda soltanto – e bene sottolinearlo- le locazione di unità abitative ammobiliate (case o appartamenti, arredati e dotati di servizi igienici e di cucina autonomi) a uso turistico a cui si applicano, in qualsiasi luogo ubicati, le disposizioni del codice civile in tema di locazione (art. 53 Codice del turismo).
    Tale espresso chiarimento non è stato previsto nella lett. e) dell'art. 1, comma 2, della legge 431/1998, il quale nega l'applicabilità della ri€forma alle locazioni aventi finalità esclusivamente turistiche. Tuttavia, esclusa la legge speciale, non rimane che la disciplina generale.
    La soluzione di rimettere al codice civile la regolamentazione delle locazioni aventi mere finalità turistiche sottintende un'ideale graduazione che pone questa tipologia di rapporti a un livello inferiore rispetto ai contratti mossi da più essenziali esigenze abitative transitorie.
    Quindi, pur in assenza di un esplicito rinvio, si è privilegiata una interpretazione sistematica piuttosto che fare affidamento eccessivo alla lettera della legge. Tale soluzione trova ora conferma esplicita nel codice del Turismo.
    In ogni caso la categoria dei cosiddetti alloggi locati esclusivamente per finalità turi€stiche (presa per la prima volta in esame dall'art. 1, comma 2, lett. e), legge 431/1998) è riferibile ai contratti scritti stipulati per ragioni di svago, villeggiatura, vacanza o riposo, senza alcun collegamento con esigenze abitative primarie, per un periodo di tempo normalmente, ma non neces€sariamente, limitato" (Trib. Firenze, sent. 12 maggio 2006, n. 1848).
    Sotto tale profilo viene specificato che la locazione può riguardare una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a sette giorni e non superiore a sei mesi consecutivi.
    Quindi il legislatore, da un lato delimita con precisione l'am€bito della tipologia, assicurandolo ad elementi oggettivi quali la destinazione dell'immobile, le sue dotazioni (arredi, servizi igienici ecc.) e l'arco temporale dell'uso, dall'al€tro, esclude per tale tipologia le esigenze abitative pri€marie (e stabili), nonché servizi di tipo alberghiero (cambio biancheria, vitto ecc.).
    In ogni caso merita infine di essere precisato che se le agenzie immobiliari dovessero operare come sub-locatrici trovano piena applicazione le nuove disposizioni del Codice del turismo, nonché quelle previste dal codice civile in tema di locazione e sublocazione.
    Locazioni turistiche e agenzie mandatarie
    Le unità abitative ammobiliate a uso turistico possono essere gestite da parte di agenzie immobiliari (e società di gestione immobiliare turistica) che intervengono (oltre che come sublocatrici) quali mandatarie dei titolari degli immobili per vacanze che non intendono gestire in forma diretta.
    Il mandato può essere inteso in senso atecnico, cioè come incarico di mediazione (e provvigione al momento della conclusione dell'affare ex art. 1755 cod. civ.) con prestazione del mediatore comprensiva anche dei servizi aggiuntivi a favore del turista di cui sopra* oppure, come risulta spesso in tale settore, come mandato vero e proprio con poteri rappresentativi (mediante procura in ordine alla spendita del nome) quando l'intermediario agisce in nome e per conto del proprietario, riversando allo stesso* il canone di locazione corrisposto dal terzo conduttore, trattenendo una quota a titolo di provvigione. In tale ipotesi il mediatore immobiliare si impegna a gestire gli immobili con la diligenza e la serietà del buon padre di famiglia, rispettare le indicazioni riportate nel mandato ed effettuare la rendicontazione sull'operato.
    In ogni caso il diritto al relativo compenso (o provvigione), sorge non più, ex art. 1755 cod. civ., nei confronti "di ciascuna delle parti" e solo "per effetto del suo intervento", bensì è a carico del solo mandante, per quanto previsto agli artt. 1709 e 1720 cod. civ., rispetto al quale è, a sua volta, contrattualmente vincolato, nell'espletamento dell'incarico (di fiducia o intuitus personae) e delle connesse prestazioni, pur sempre con la diligenza ex art. 1176 cod. civ., comma 2, stante la sua natura professionale, in deroga a quanto stabilito all'art. 1710 cod. civ.
    Del resto si applica pure la normativa in tema di contratti di consumo (ove ne ricorrano i presupposti soggettivi, vale a dire il rapporto professionista - imprenditore, da un lato, e consumatore - persona fisica)* di cui al D.Lgs. 206/2005, con particolare riferimento al generale dovere di informazione ex art. 5, alla disciplina delle clausole vessatorie ex art. 33 ss ecc.; ferma restando, ovviamente, l'applicazione della disciplina generale dei contratti in tema di onere della prova e prescrizione.
    Naturalmente poi se il mediatore agisce in forza di un mandato risponderà a titolo di responsabilità contrattuale nei confronti del proprio mandante e, nel caso di comportamento illecito, a titolo di responsabilità extracontrattuale ex art.2043 cod. civ. nei confronti del soggetto destinatario della sua attività: ciò in quanto tale soggetto è estraneo al rapporto contrattuale fra mediatore-mandatario e mandante e, pertanto, non può che assumere la qualifica di terzo, con le riferite conseguenze in merito ai profili risarcitori.
     
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  3. aquilonelignano

    aquilonelignano Membro Junior

    Agente Immobiliare
    ottimo testo ma valido solo dopo il decreto attuativo approvato da ogni singola regione. alcune regioni (se non erro umbria ma è un dato da confermare) hanno ritenuto il codice illegittimo dal punto di vista costituzionale per cui ....
     

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