Molte doppie visite ma nessuna proposta

[Mil]

Male non fare, paura non avere

con osservazioni intelligenti come le tue qui si rischia di "fare molto male"....
Però c'è anche gente intelligente disposta a sentire opinioni "scomode"...

 

[Frank Merenda]

con osservazioni intelligenti come le tue qui si rischia di "fare molto male"....
Però c'è anche gente intelligente disposta a sentire opinioni "scomode"...

Credo che l'unico male vero per gli agenti immobiliari sia l'ignoranza e il tremare come una foglia quando qualcuno dice la verità.

Non è certo perchè io lo scrivo su un forum che il mercato non "si riprenderà". Non lo farà perchè per chi studia e sa leggere gli indicatori, anche quelli più banali, pare ovvio che siamo solo all'inizio di un lungo ciclo difficile.

E' brutto dirlo, sicuramente, ma dal 2001 al 2008 poteva fare l'agente immobiliare anche una scimmia ammaestrata. Si raccattavano immobili, li si metteva in pubblicità e orde di stranieri monoreddito con busta paga falsa si precipitava in ufficio per comprare a qualunque costo.

Chiunque conosce un minimo la "stagionalità" delle cose, sa perfettamente come il momento più duro per gli agenti immobiliari sono quegli anni dove il numero degli operatori ha raggiunto un picco (tantissime bocche da sfamare sul mercato) e pochi immobili compravenduti.

Io ho i dati e li leggo. E i dati dicono che nonostante piena crisi, il numero degli agenti immobiliari ha continuato a crescere fino al 2010 inoltrato.

Oggi vi sono vendite come nel 1991 con numero di agenti decuplicato. Pare ovvio che tutta una serie di operatori, per un semplice equilibrio, deve sparire dal mercato.

Qualcuno ha già chiuso (ma pochi in proporzione). Qualcuno sta dando fondo ai risicati fidi in banca e ai risparmi sperando che "passi la bufera" e altri stanno per saltare, dopo aver ridotto all'osso le spese.

Qualcuno comincia a creare i "consorzi". Se prima andava di moda "Ognuno è titolare col suo ufficio", oggi ci si ritrova in 3-4 dentro un buchetto per dividere le spese ecc...

Ma il "freddo", quello vero deve ancora cominciare a venire. E' una brutta verità lo so...ma non è che posso mettermi a dire "Comprate casa che fa bene all'economia!". Non fa bene. Le case costano il doppio del loro valore reale (o meglio sono proposte sul mercato a quelle cifre, poi quando la gente è appesa e deve vendere, vende al prezzo reale, cioè con sconti anche del 40% sul prezzo che aveva in mente).

C'è il vento del cambiamento in atto. Qualcuno spiega le vele, qualcuno viene spazzato via. E' un ciclo che ora tocca agli agenti immobiliari. Prima di loro toccò pre-2001 agli agenti di borsa e agli investitori con il NASDAQ ecc...

Accade sempre, accadrà di nuovo

 

[Damiameda]

Male non fare, paura non avere

Non condivido alcune delle cose che scrivi , però è molto interessante leggerti, dai la tua opinione senza crederti il depositario della verità assoluta,grazie.

P.s. la foto però cambiala, sembri Silvan

 

[Frank Merenda]

Non condivido alcune delle cose che scrivi , però è molto interessante leggerti, dai la tua opinione senza crederti il depositario della verità assoluta,grazie.

P.s. la foto però cambiala, sembri Silvan

Scusa la foto fa realmente schiferrimo. Era la prima che avevo sottomano quando mi ero iscritto e non l'ho mai cambiata perchè non scirvo molto (immaginerai perchè). Appena ho un secondo ci provo.

 

[Mil]

Ma il "freddo", quello vero deve ancora cominciare a venire. E' una brutta verità lo so...ma non è che posso mettermi a dire "Comprate casa che fa bene all'economia!". Non fa bene. Le case costano il doppio del loro valore reale (o meglio sono proposte sul mercato a quelle cifre, poi quando la gente è appesa e deve vendere, vende al prezzo reale, cioè con sconti anche del 40% sul prezzo che aveva in mente).

C'è il vento del cambiamento in atto. Qualcuno spiega le vele, qualcuno viene spazzato via. E' un ciclo che ora tocca agli agenti immobiliari. Prima di loro toccò pre-2001 agli agenti di borsa e agli investitori con il NASDAQ ecc...

Accade sempre, accadrà di nuovo

Per fortuna che è un forum....altrimenti temerei per la tua incolumità fisica.
Qui dentro le persone come te non sono così ben viste...

 

[Frank Merenda]

Per fortuna che è un forum....altrimenti temerei per la tua incolumità fisica.
Qui dentro le persone come te non sono così ben viste...

Ma non porto sfiga. Gestisco personalmente un gruppo di agenti immobiliari che va alla grande, con fatturati controtendenza perchè interpretano il momento nella maniera corretta e con i giusti strumenti.

Strumenti che non sono: raccatta incarichi ad cacchium, metti pubblicità, aspetta in ufficio cliente, fai tassista immobiliare, spera in proposta.

Io tifo assolutamente per la categoria. Dire che il momento è difficile non è un crimine. Lo è, a meno che non ci si voglia tappare occhi e orecchie.

In ogni momento di mercato si può fare bene, se si conoscono le regole del gioco. e sicuramente le regole attuali (buyer market) sono diverse da quelle a cui la maggioranza è abituata (seller market). Tutto lì.

Non si guida sulla neve con gomme da asciutto e viceversa Ma nessuno nasce imparato, bisogna farsi il mazzo.

 

[Mil]

In ogni momento di mercato si può fare bene, se si conoscono le regole del gioco. e sicuramente le regole attuali (buyer market) sono diverse da quelle a cui la maggioranza è abituata (seller market). Tutto lì.

sì però okkio a non fare l'errore contrario a quello che è stato fatto in questi anni...il rischio è di perdere la credibilità di un'orda di "seller" se si spinge troppo sulla situazione contingente. Secondo me in generale hai ragione, le case costano davvero il doppio del loro valore reale. Però i venditori ti dicono "e allora dov'eri quando mi dicevi che il prezzo era questo?". Non sommare errori ad altri errori credo sia la strada migliore...e dare un valore comunque sensato intrinsecamente e non da asta al ribasso o al rialzo a un immobile è possibile e sarà la scelta migliore. Ripeto, hai ragione. In questo momento c'è solo da "sgonfiare" e il rischio di "svendere" è solo nella testa della gente. Però bisogna fare attenzione, il ruolo è super partes...

 

[Frank Merenda]

sì però okkio a non fare l'errore contrario a quello che è stato fatto in questi anni...il rischio è di perdere la credibilità di un'orda di "seller" se si spinge troppo sulla situazione contingente. Secondo me in generale hai ragione, le case costano davvero il doppio del loro valore reale. Però i venditori ti dicono "e allora dov'eri quando mi dicevi che il prezzo era questo?". Non sommare errori ad altri errori credo sia la strada migliore...e dare un valore comunque sensato intrinsecamente e non da asta al ribasso o al rialzo a un immobile è possibile e sarà la scelta migliore. Ripeto, hai ragione. In questo momento c'è solo da "sgonfiare" e il rischio di "svendere" è solo nella testa della gente. Però bisogna fare attenzione, il ruolo è super partes...

Il problema iper-semplificato è questo. Vi sono immobili particolari, in zone di pregio e/o con caratteristiche che li rendono unici rispetto ai similari che mantengono più degli altri il prezzo.

Gli immobili mediocri, semplicemente NON hanno prezzo. Non lo dico io, nè il cliente, nè nessuno. Lo dice il fatto che nessuno fa offerte.

Nel business, anche in quello immobiliare, bisogna rendersi conto una volta per tutte che finchè non hai venduto, casa tua vale zero esattamente come qualunque altro "bene" o commodity.

Quando vi è un eccesso di grano, di fieno, di arance, al mercato delle commodity i prezzi crollano. Vale anche per le case nei buyer market. Se vuoi vendere e ci sono altri 25 immobili in zona simili al tuo, casa tua vale zero. Vale zero finchè qualcuno non decide di dire "ti do questi" e quello è il prezzo del tuo immobile.

Poi spetta a te decidere se vendere o tenerlo.

L'agente immobiliare medio non deve fare terrorismo, ma dire la verità. La verità è che se sei in negative equity casa tua è inutile che la metti in vendita. Stai dove stai o se proprio devi spostarti, affittala e vai in affitto a tua volta nel luogo dove ti devi rilocare.

Se invece devi vendere e puoi farlo (magari non hai mutuo, è un'eredità ecc...) prendi quello che ti danno adesso. Pochi, sporchi maledetti e subito. Perchè i potenziali acquirenti saranno sempre meno (la stretta del credito non si allenterà e le famiglie hanno esaurito il polmone di risparmi proprio e dei propri genitori).

Ergo si torna a quando le case erano un bene di lusso, posseduto dai ricchi che potevano comprarle in contanti, e che mettevano operai ed impiegati in affitto. Questa è la storia italiana e questo è il futuro.

"Una casa di proprietà per tutti" è una bella favoletta che è cominciata negli anni 90 ma nella storia di Italia è durata sì e no 15 anni, usufruendo di mutui folli che hanno portato il prezzo degli immobili falsamente a raddoppiare rispetto al valore reale.

Prima ci rendiamo conto che questa "parentesi felice" (per modo di dire) è stata solo un'eccezione e prima faremo a capire come muoverci negli scenari futuri.

 

[merybel]

la mia casa è stata visitata anche da tre veterinari che volevano trasformarla in clinica veterinaria,ma avendo bisogno di sovvenzioni da parte della provincia di piacenza per i macchinari e la trasformazione e non avendoli ottenuti,hanno comprato in provincia di pavia,e pensare che gli stava bene anche il prezzo

 

[smoker]

ti davo una settimana di vita sul forum, invece vedo che ci sei dal 2011....buon segno, se continui così...

in questo lasso di tempo ha scritto ben 29 messaggi......

Smoker