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  1. alessandro82

    alessandro82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti.
    Ho un problema: sto per presentare una proposta d'acquisto per un immobile che mi interessa dove la situazione è la seguente:
    a) l'immobile è stato donato 5 anni fa da due donanti (rispettivamente i nonni del donatario);
    b) uno dei due donanti è venuto a mancare 2 anni dopo; non c'è stato testamento ma successione legittima;
    c) c'è stata già rinuncia all'azione di riduzione da parte della moglie e della figlia (madre del donatario);

    Premesso che la banca mi chiede la risoluzone della donazione e che io voglio dormire sogni tranquilli nei confronti di eventuali figli naturali nati "qua e là" che si presentino...
    A chi faccio la proposta d'acquisto?

    Grazie a tutti .... non ci dormo più per sta storia...
     
  2. gaspol1960

    gaspol1960 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Alessando, credo che la Banca non possa chiederti la "risoluzione della donazione",visto che, se questa si verificasse, l'immobile tornerebbe in proprietà della donante ancora in vita e dei suoi eredi legittimi. Forse, vuole una "conferma" della donazione da parte degli eventuali legittimari (ossia, dei soggetti che possono agire per la riduzione della donazione). In ogni caso, tieni presente che la rinuncia all'azione di riduzione può riguardare soltanto la quota del donante già defunto, e che - per fornire una sufficiente garanzia - deve provenire dal coniuge (già avvenuto, se ho ben capito...) e da tutti i discendenti (figli o, in caso di premorienza, nipoti ex filio...). Per la quota della donante ancora in vita, un'eventuale rinuncia fatta oggi dai figli non avrebbe nessun valore giuridico. All'azione di riduzione si può validamente rinunciare solo dopo l'apertura della successione (ossia dopo la morte del soggetto che ha effettuato la donazione).
    Per i termini e le condizioni dell'azione di riduzione, mi permetto di rinviarti agli artt. 555 e seguenti del codice civile, e a una recente discussione sul Forum di questo sito.
    Né credo che ci sia un mezzo per cautelarti contro l'esistenza di eventuali figli naturali, se non l'uso del buon senso...
    In ogni caso, la proposta di acquisto va rivolta all'attuale proprietario, e nel contratto preliminare vanno citati gli estremi della dichiarazione di rinuncia all'azione di riduzione - cui tu hai fatto riferimento - oppure va previsto l'intervento dei legittimari (nel caso in cui tale rinuncia non sia stata formalizzata...).
     
  3. alessandro82

    alessandro82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzitutto ti ringrazio per la celere risposta.

    La rinuncia è stata fatta formalmente da notaio e trascritta.
    La risoluzione della donazione per la quota della donante è quello che chiamiamo "mutuo dissenso"?
    non ripristina la situazione preesistente e quindi annulla gli effetti della donazione?
    In sostanza io comprerei dalla nonna (cioè dalla donante) e dovrei eliminare ogni effetto della precedente donazione, annullando ogni eventuale azione di riduzione di rivendica del patrimonio donato...
    Me lo confermi?

    Altra cosa... nell'attuale stato delle cose, quanto rischio posso avere nell'effettuare questa compravendita? tenuto conto del fatto che annullerei gli effetti della donazione (e quindi precludo eventuali azioni di riduzione) per quanto riguarda la quota della donante e del fatto che sono già decorsi 5 dei 10 anni per proporre azioni contro la quota del donante deceduto, perchè appunto vneuto a mancare 5 anni fa....
     
  4. gaspol1960

    gaspol1960 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Un accordo risolutivo della donazione determinerebbe, certo, un ritorno alla situazione pregressa: in altri termini, l'immobile rientrebbe nella disponibilità della donante ancora in vita e degli eredi legittimi del donante deceduto. Quindi, a prescindere dai costi un accordo del genere - che, comunque, dovrebbe essere stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata e trascritto - non esclude che un ipotetico erede necessario-figlio naturale del donante defunto eserciti il suo diritto alla quota di legittima - il che include, a mio parere e salve ulteriori verifiche - un'impugnativa dell'accordo risolutivo della donazione (che, comunque, è valido solo qualora vi partecipino tutti gli aventi diritto).
    Sempre secondo me, il rischio è assai relativo, e, comunque, difficile da valutare dall'esterno. Anche tenuto conto del fatto che il problema riguarda eventuali figli naturali non solo del defunto, ma anche della donante ancora in vita (con tutto il rispetto dovuto...).
    Credo che, tutto sommato, se l'affare è interessante e se non risultano elementi extragiuridici (notizie circa un'eventuale convivenza di un donante con altro soggetto, etc...), valga la pena di rischiare, con le cautele che ti ho già indicato. Fermo restando che va chiarito preventivamente cosa desidera la Banca da te per finanziare l'acquisto. Altrimenti rischi di infilarti in un labirinto (da un lato, la proposta d'acquisto, con versamento di caparra e assunzione di obblighi, e dall'altro le fisime - ché tali sono - della Banca cui ti sei rivolto...).
    In ogni caso, fammi sapere.
     
  5. alessandro82

    alessandro82 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ti ringrazio nuovamente.
    Anche io ho valutato un rischio relativo e l'affare è buono tenuto conto dell'immobile.
    Mi sono rivolta all'ufficio legale della banca proprio perchè mi interessa capire BENE e chiaramente cosa è necessario per procedere al rogito e all'erogazione.
    io subordinerei la proposta d'acquisto:
    1) all'accettazione del mutuo ma anche
    2) alla risoluzione della donazione per la parte della donante ancora in vita previa erogazione del mutuo.
    Questa è la soluzione che ho trovato con il notaio. ma ora spetta di capire se basta alla banca.

    Un'eventuale fideiussione della madre del donatario, figlia dei donanti, può mettermi al riparo da eventuali altri figli naturali? Da notare che la donante ancora in vita ha passato l'80ina da un pezzo...

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Dimenticavo: l'immobile che mi interessa non è l'unico immobile della donazione, bensì uno tra diversi beni immobiliari e fondiari di un certo valore.
    Questo può essere un motivo in più di ritenere che un eventuale figlio legittimo potrà trovare soddisfazione solo in minima parte sull'immobile che sto acquistando?
    E una fidejussione potrà tenermi fuori da ogni rischio?
     
  6. gaspol1960

    gaspol1960 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Perdonami, ma temo di aver smarrito il filo. Innanzitutto, correggo un'indicazione che ti ho fornito in precedenza. L'atto di scioglimento consensuale della donazione andrà stipulato con le stesse forme dell'atto di donazione (atto pubblico, e alla presenza di due testimoni). Del resto, credo/spero che il Notaio di tua fiducia ti abbia già informato circa i costi dell'atto stesso: chi li sosterrà: la parte venditrice, o tu?
    In secondo luogo: è la banca che chiede questa "risoluzione consensuale" (ad essere sincero, non ho mai avuto a che fare con richieste del genere, e mi occupo di contrattualistica da un bel po'...) o è una cautela che desideri adottare tu?
    Infine: credo che la fideiussione non serva a nulla, o, comunque, sia assai poco utile (e poi: che tipo di fideiussione? bancaria? assicurativa?); anche perché - rammentalo - il problema della riduzione da parte dei legittimari può riguardare non solo la quota del donante defunto, ma anche quella della donante ancora in vita; anche la questione della consistenza del patrimonio dei donanti va risolta avendo riguardo al momento dell'apertura delle successioni (quindi, per la donante in vita, è ancora tutto da valutare...).
    Quindi, a mio giudizio: con riferimento alla successione in morte del donante - nonno, la presenza di un asse ereditario congruo dovrebbe rendere assai improbabile che sussistano i presupposti per un'azione di riduzione da parte di un figlio naturale; idem, seppure con il margine di incertezza obbligatorio in questi casi, per la successione che si aprirà con il decesso della donante - nonna. Se la richiesta della risoluzione consensuale è una tua idea, valuta insieme al notaio se è davvero il caso di portarla avanti. Una certa percentuale di alea c'è sempre nell'acquisto di un immobile oggetto di donazione o di successione testamentaria; solo chi conosce tutti gli elementi della situazione concreta è effettivamente in grado di apprezzarne l'incidenza.
     
  7. Aurelio

    Aurelio Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao, qualche banca (ha l'uffico legale molto tarato!!) prova a cambiare banca.
    Comunque molte banche in caso di provenienza per donazione, adesso chiedono che gli altri eventuali aventi diritto (figli moglie/marito) facciano una rinucnia all'opposizione all'atto di donazione, secondo quanto previto dall'Art. 563 ultimo comma, che recita "Il diritto dell'opponente è personale e rinunziabile. L'opposizione perde effetto se non è rinnovata prima che siano trascorsi venti anni dalla sua trascrizione"
    detto articolo è stato modificato con la Legge 14 maggio 2005, n. 80, poichè prima erà impensabile farlo, trattandosi di un patto successorio.
    Noi (studio notarile) di questa tipologia di atti ne facciamo parecchio (poichè appena nella realzione ventennale, si evince una provenienza "recente" di donazione, la banca la richiede.
    In bocca al lupo per il mutuo, e se la tua banca continua su questa strada.... cambiala................
     

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