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  1. gianni89

    gianni89 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buonasera a tutti, chiedevo un consiglio riguardo un progetto che mi intriga da un po di mesi. Premetto che lavoro in un agenzia immobiliare da un anno, il mio primo lavoro, ho 23 anni.

    Nella zona dove lavoro, gli affitti vanno a ruba. Volevo acquistare un mini da affittare, spendendo il meno possibile, dato che qui c'è molta richiesta e al giusto prezzo affitti praticamente tutto.

    Ne ho trovato uno che può fare al caso mio, un 50 mq dei primi anni '80, lo porterei via per 45 k, arrivando a 50 compresa una leggera ristrutturazione (in economia). Dopodichè non dovrei aver difficoltà ad affittarlo per 370/380, al netto delle spese condominiali, che comunque sono molto ridotte.

    Facendo un calcolo veloce:

    380x12= 4560

    e contando l'esborso totale 45k + 5k (spese) + 5k ristrutturazione

    4560/55000 =8,29% (lordo)

    Mi finanziano 80%, per cui qualcosa lo dovrei mettere di tasca mia, il resto verrebbe dalla banca.

    Ipotizzando per comodità 45k, tasso fisso e 20 anni, ho una rata di circa 235 euro mensili, che mi verrebbe coperto dall'inquilino.

    Cosa ne pensate?Può valerne la pena? Comprerei come prima casa, attualmente vivo con i genitori.

    Da parte ho a mala pena i soldi delle spese, per cui credo sia l'unico investimento che mi garantisca un buon rendimento, sfruttando la leva finanziaria della banca.

    Buona serata
     
  2. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    occhio! in teoria l'affitto lo riscuoti, in pratica la rata del mutuo è assicurata!
     
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  3. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    A me sembra un "affare" conveniente solo per la banca e per gli inquilini che dopo pochi mesi non pagheranno più nè affitto, nè spese condominiali.
     
  4. gianni89

    gianni89 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Tutto puo succedere, sono abbastanza tranquillo perche nei circa 70 affitti che ho gestito personalmente non ci sono mai stati problemi di questo tipo...

    Quindi consideriamo che laffitto sia certo al 100 %
     
  5. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Devi anche calcolare la tassazione sui redditi da locazione, le spese condominiali straordinarie e la svalutazione nel tempo dell'immobile già molto datato. Oltre a 20 anni di mutuo. Oltre ai rischi legati agli inquilini che comunque sono più che reali. Ma poi sei così sicuro che per un appartamento di 45 mila euro ti paghino 380 euro al mese? E se poi decidi di andare a vivere per conto tuo, diventa una seconda casa e paghi anche l'IMU. Fossi in te lascerei perdere.
     
  6. gianni89

    gianni89 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Diciamo che la scelta è stata valutata da tempo, il contesto è si vecchio però non ha ascensore, sono 7 unità, quindi come manutenzione ci sarebbe il tetto che però è in buono stato. La tassazione cè certo, con cedolare secca il 21%, ma il rendimento è comunque buono.

    Per quanto riguarda il canone, a 370-380 si affitta senza problemi, come ho detto inzialmente in questa zona c'è molta richiesta e poca offerta in termini di locazione. (al contrario delle vendite). C'è da dire poi che il prezzo a cui lo comprerei è un ipotesi, nel senso che la proprietà attuale vorrebbe arrivare a 50, partendo da 65 di listino, ma credo si possa abbassare ancora, arrivando appunto ai 45.


    Dimenticavo poi che l'appartamento ha un pezzetto di giardino, 50 mq, non ha box ma posto auto coperto.

    Se lo porto via a 45 è sotto prezzo di mercato, un appartamento similare si vende sui 50 k.


    Poi ovvio che se guardiamo solo la tipologia di investimento forse c'è di meglio, ma personalmente avendo solo 5 k in conto, e con la possibilità di trovarmi tra 20 anni con un appartamento gratis, non è male, tenendo anche conto che mi dovrebbe saltare fuori addirittura qualcosa tra affitto entrante - mutuo. Che sono soldi che piovono dal cielo. Potrei fare un conto a parte da cui attingere tasse, spese varie ecc.

    Riguardo la svalutazione, c'è la possibilità si che tra 20 anni valga molto meno o anche di più, guardando la storia il trend immobiliare è stato di cicli...èd è ormai parecchi anni che siamo giù....
     
  7. tharapyo

    tharapyo Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    "L'ottimismo è il profumo della vita" (cit.):D
     
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  8. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    con i tuoi conteggi, si può diventare ricchi facilmente
     
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  9. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se va come dici funziona bene, ricorda solo che è un'operazione a medio rischio oltre che ad alto reddito, quindi meglio avere una scorta per eventuali insoluti o periodi in cui non è affittato. Alla tua età è un'idea intelligente, procedi convinto ma prudente.
     
    A Tobia, Bastimento e Bagudi piace questo elemento.
  10. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se fosse veramente remunerativo lo farebbero tutti, al contrario perfino chi eredita gli immobili fa ormai tutto per liberarsi della zavorra.
     
  11. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mi sembra che la differenza di mercato sia troppo bassa, ( 5.000) se vuoi fare un investimento devi valutare un immobile che costi almeno la metà. Poi con un bilocale non hai molte prospettive di remunerazione e più rischi di investimento. Tieni presente che dovresti cercare due lavoratori, perché uno da solo non ce la farebbe a pagarsi l'affitto. Cerca almeno un trilocale allo stesso prezzo, poi lo affitti a studenti.
     
  12. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se vuoi portare in detrazione una quota di interessi passivi del mutuo prima casa devi usare quella casa come "abitazione principale".

    Per il resto OK
     
  13. frvanel

    frvanel Membro Attivo

    Altro Professionista
    dico solo che se le case rendessero tutte in affitto il 10 % all'anno del loro valore, allora il piano di pagarsi il mutuo di una casa con l'affitto dell'inquilino sarebbe fattibile per tutti

    normalmente le case rendono dal 3 al 5 % l'anno...i negozi di più, un 6/8 % l'anno

    queste sono le rendite medie.....non ho mai sentito di una casa che rende circa il 10 % l'anno, ma tutto è possibile
     
  14. gianni89

    gianni89 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    il prezzo è il motivo per cui non l'ho ancora fatto il passo. 50 è il valore di mercato, lo portarei via a 45 ben che vada, ma è ancora troppo alto. Vero è che avessi problemi in seguito a 40 lo venderei relativamente facile, perdendoci il giusto, però si sto valutando se vale la pena o aspettare. C'è da dire che io punto molto alla ristrutturazione, i lavori me li faccio, ho le spese del materiale (contando anche le detrazioni) e credetemi, un laminato a terra e un bagno nuovo, arredamento mondo convenienza non lo si riconosce più, con una spesa tutto sommato contenuta.

    Per il discorso trilocale, se dovessi comprare per vendere converrebbe si un 2 camere, perchè con la ristrutturazione gli darei un bel valore aggiunto. Ma comprare un trilocale a 50 mila in contesto anni 70, per quanti lavori tu gli faccia, è dura affittarlo a piu di 450. Difficile che il gioco valga la candela. Discorso affitto invece, è proprio la fascia "bassa" che ha tanta richiesta, affitto piu facilmente un mini anni '80 a 350 che un 2 camere recente a 500. Inquilini sono coppie giovani, single o separati. Ma ripeto, sarà stata fortuna, circa 70 affitti fatti da quando lavori qui e nessun problema.

    Devo mantenerci la residenza?

    Questo rendimento si ha comprando a cifre basse e affittando al minimo possibile, cioè mini a 40 k e a 350-380 di affitto. Il rendimento è quello. Anche qui da me i clienti che comprano uso investimento vanno su trilocali di 10-15 anni a 140-150, ma affittandoli per un massimo di 550-570 il rendimento è piu basso.
     
  15. dormiente

    dormiente Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Tu come fai a sapere oggi che quando lo andrai a rivendere lo venderai facilmente a € 40.000?
    Perché parli di rendimento più basso affittando un trilocale a € 550-570 piuttosto che a € 350-380 per un bilocale? Guarda anche la composizione dell'immobile, spesso ci sono metri quadri inutili in corridoi dove non ci puoi ricavare nulla mentre il bilocale potrebbe avere 2 camere e un cucinotto, delle volte da una sala ci puoi fare una camera e una cameretta. Non c'è ascensore e immagino che con il giardino sia al piano terra, le finestre dove affacciano?
    La zona è appetibile? Da che tipo di utenza è frequentata?
    In teoria in una prima casa ci dovresti abitare tu e stabilirci la residenza.
     
  16. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, l'obbligo è la residenza nel comune (entro 18mesi)
    è nell'appartamento solo se prendi un mutuo prima casa (entro 12mesi)
     
  17. gianni89

    gianni89 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Perchè è il mio lavoro, lavoro nella zona e ci abito anche. Quindi so i prezzi di mercato. Poi ovvio parlavo di una rivendita a 40k nel breve termine, se dovessi avere problemi e dover vendere per forza fra 12 mesi non avrei problemi, dato che appartamenti cosi vanno venduti per 50k. Ovvio che se si parla tra 10 anni il discorso cambia. Ma dovrei aver gia ammortizzato con po con l'affitto.

    Il rendimento piu basso semplicemente perchè per un 2 camere devo spendere mediamente di più, pero non ho un aumento dell'affitto cosi alto.


    E un piano terra con giardino, soggiorno bagno e camera danno sul giardino. Esposto a sud, il condominio è su due livelli, piano terra e primo. No interrato.

    La zona è appetibile perchè è comoda ai servizi.

    Per la residenza devo portarla entro 18 mesi ma poi posso anche riportarla dove abito, correggetemi se sbaglio.
     
  18. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Complimenti, a 23 anni hai gia' le idee chiare su cosa vuoi ottenere con gli immobili e la leva finanziaria.

    Fai bene ad ascoltare piu' campane e alla fine deciderai con la tua testa come e' giusto che sia.

    Faresti bene anche a chiedere il parere di chi gia' fa o ha fatto operazioni del genere e non a chi non ne ha mai fatte. Visto il tuo lavoro potresti essere facilitato a trovare qualche confidente in questo campo.

    Ovvio che nessuna operazione e' a rischio zero ma puoi valutarlo in anticipo e decidere se accettabile con eventuale piano di fuga.

    In bocca al lupo!
     
  19. gianni89

    gianni89 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie miciogatto, sembrerà strano ma ho molta difficoltà a trovare "partner" che abbiano interesse o che abbiano fatto operazioni del genere, pur essendoci dentro con il lavoro.

    Per me è un rischio sopratutto perchè i miei devono farmi da garante nel mutuo, se fossi da solo l'avrei gia fatto, ma sono convinto del potenziale dell'operazione.
     
  20. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    No, non e' strano. Comunque piu' facile trovarne tra i clienti che non tra gli agenti immobiliari.

    Questo io lo eviterei. Da qui a 20 anni non sai cosa può succedere e se ad un certo punto non puoi pagare il mutuo possono portati via sia l'immobile che acquisti e sia gli immobili dei tuoi.

    Certo, sempre meglio di chi, nella tua stessa situazione, chiede un mutuo e impegna dei garanti per una casa che intende poi abitare.

    Tu hai due "rami" che devono entrambi andarti male per metterti nei guai ( entrate da lavoro + entrate da locazione).

    Chi fa il mutuo per abitarci in genere ha solo il lavoro, due se sono una coppia.

    Rimane il fatto che io non impegnerei i garanti per mio modo di vedere le cose.


    Comunque deciderai, continua ad allenare la ricerca degli affari dal tuo privilegiato punto di vista lavorativo.
     
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