Panico dopo la proposta d'acquisto: ci stanno truffando o siamo paranoici?

[MandyVzla]

Buongiorno,

Chiedo il vostro aiuto: dopo piu d'anno di ricerca per la nostra prima casa... sembra che l'abbiamo trovata! Rientrava giusto nei criteri che volevamo e abbiamo fatto una proposta subito. Solo dopo aver firmato la proposta ci è venuto il dubbio che forse c'era qualcosa che non andava perche c'erano alcune cose che non erano proprio dentro una compra-vendita standard (abbiamo firmato la proposta di domenica, il venditore è una SRL, non ci hanno fatto consegnare un asegno alla proposta ma solo una bonifico se viene accettata, ecc).

Cosi, abbiamo chiesto ad un conoscente che fa l'immobiliare un parere ma non è stato molto chiaro e non ha fatto altro che gettarci di piu nel panico. Condivido con voi quali sono le problematiche che lui ha segnalato:

- il modulo per la proposta che ho compilato non è un modulo depositato in camera di commercio e con comporta la clausola risolutiva espressa (hanno usato i moduli della loro agenzia). Per questo ci hanno raccomandato di chiedere una misura camerale e una misura ipotecaria della società dalla quale acquisteremmo l'immobile

- non c'è scritto se è stato certificato di conformità degli impianti;

- modalità di pagamento dell'appartamento in caso di accettazione: noi avremo bisogno di accendere un mutuo per poter far fronte all'acquisto. Questo non compare nella proposta di acquisto e anzi le modalità di pagamento indicate vanno in una direzione completamente diversa ("a saldo del prezzo verranno versate al momento della stipula del contratto definitivo della compravendita")

- bonifico bancario per la caparra: pur considerando la non stipulazione di un preliminare, è stata considerata una modalità poco convenzionale. Durante la proposta avevamo concordato una caparra di 5.000 euro ma il venditore ha chiesto che diventasse di 10.000, è strano? Il bonifico è da fare solo se il venditore accetta la proposta.

- Non è previsto il contratto preliminare, si salta dalla proposta al rogito


Quanto sono importanti queste cose?? Possiamo stare calmi?

Grazie mille in anticipo per la vostr risposta

 

[Zagonara Emanuele]

Stando al tuo racconto non mi pare ci siano elementi per andare nel panico.

Il fatto che tu abbia firmato una proposta di domenica, che stia acquistando un immobile da una SRL, che non ti abbiano chiesto un assegno a titolo di caparra (ma abbiano previsto un bonifico) e che abbiano negoziato sull'importo della caparra non mi sembrano assolutamente circostanze strane.

In quanto alla modulistica utilizzata dall'agenzia mi chiedo come tu faccia ad essere certa che non sia stata depositata in CCIAA; hai verificato?

Anche le modalità circa il saldo del prezzo, non sono tecnicamente sbagliate, in quanto in effetti al momento del rogito salderai il prezzo pattuito (anche se col ricavato di un mutuo); quindi si tratta solo di una clausola scritta con poca chiarezza e così com'è che non ti tutela (nel caso in cui per qualche ragione ti venisse rifiutato il mutuo).

Infine, per quanto riguarda le dichiarazioni di conformità degli impianti non è detto che tale specifica debba essere per forza contemplata nella proposta.
In una compravendita ci sono talmente tante cose da chiarire che è quasi impossibile prevederle tutte su di una proposta.

In ogni caso, fossi in te mi accerterei:

1) che l'agenzia provveda a rettificare la proposta specificando che il saldo del prezzo sarà effettuato col ricavato di un mutuo e sopra tutto che la proposta medesima è vincolata alla concessione di quest'ultimo.

2) puoi richiedere che ti vengano esibite le dichiarazioni di conformità e che le medesime ti vengano poi consegnate alla firma del rogito.

3) puoi eseguire una visura camerale al fine di verificare che l'agenzia (o per meglio dire l'agente) sia regolarmente iscritto come agente e/o mediatore d'affari.

4) puoi verificare in CCIAA se la modulistica utilizzata dall'agenzia è stata regolarmente depositata

5) e se puoi (anzi consiglierei caldamente di farlo), eseguire dei controlli sul conto del venditore (senti con la tua banca se ti possono dare informazioni in merito alla serietà e allo stato di solidità patrimoniale di questa SRL) e sull'immobile che stai acquistando (ad esempio chiedi delle visure ipotecarie e catastali dell'immobile)

In bocca al lupo.

 

[specialist]

Tutte cose giuste, ma andavano fatte PRIMA di sottoscrivere la proposta e non DOPO. Soprattutto la sospensiva per il mutuo e le verifiche sulla srl venditrice. Ormai è troppo tardi, c'è solo da sperare che il finanziamento venga concesso, altrimenti nella migliore delle ipotesi rischia di perdere €10000 + saldo provvigioni agenzia.

 

[ab.qualcosa]

- il modulo per la proposta che ho compilato non è un modulo depositato in camera di commercio e con comporta la clausola risolutiva espressa (hanno usato i moduli della loro agenzia). Per questo ci hanno raccomandato di chiedere una misura camerale e una misura ipotecaria della società dalla quale acquisteremmo l'immobile

Una visura ipotecaria della società?

Comunque, sicuramente consigliabile far fare qualche controllo sul venditore, per il resto non vedo grossi motivi di panico.

- non c'è scritto se è stato certificato di conformità degli impianti;

Approfondite, ma a meno ché l'immobile non sia nuovo che gli impianti siano o meno a norma al massimo può incidere a livello di uno sconto.
Anche qui poca preoccupazione.

- modalità di pagamento dell'appartamento in caso di accettazione: noi avremo bisogno di accendere un mutuo per poter far fronte all'acquisto. Questo non compare nella proposta di acquisto

Qui c'è un pò di confusione.
Che il mutuo non compaia nella proposta di acquisto non va bene perché il proprietario deve essere edotto delle modalità di pagamento.
Altra cosa è una eventuale (e del tutto opzionale) sospensiva rispetto all'ottenimento del mutuo.

- bonifico bancario per la caparra: pur considerando la non stipulazione di un preliminare, è stata considerata una modalità poco convenzionale.

Si non è frequente, ma neanche poi allarmante.

Durante la proposta avevamo concordato una caparra di 5.000 euro ma il venditore ha chiesto che diventasse di 10.000, è strano?

No, piuttosto normale direi.

Il bonifico è da fare solo se il venditore accetta la proposta.

Naturalmente.

1) che l'agenzia provveda a rettificare la proposta specificando che il saldo del prezzo sarà effettuato col ricavato di un mutuo e sopra tutto che la proposta medesima è vincolata alla concessione di quest'ultimo.

A proposta in corso aggiungere la sospensiva la vedo dura, e comunque influirebbe significativamente sulla appetibilità della proposta per il venditore.