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  1. manumela

    manumela Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti ragazzi! Ho un quesito da sottoporvi.
    Mi è capitato un cliente che vuole vendere un bar ben avviato già da qualche anno, ma chiede una cifra spropositata, vorrei farlo ragionare e scendere ad una cifra più contenuta. Quali parametri posso prendere in considerazione per fare una giusta valutazione?
    Grazie a tutti per le risposte
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il "ben avviato" è dimostrabile dai libri contabili?
    Perchè se è ben avviato lo vuole vendere?
    In quale città è ubicato l'esercizio?
    Le attrezzature, gli arredi ed i corredi sono nuovi o da rinnovare?
    L'immobile ove esercita è di proprietà o in affitto?
    Anche solamente con questi dati si può esprimere una valutazione.
     
  3. Global Credit Italia

    Global Credit Italia Membro Junior

    Mediatore Creditizio
    La dicitura standard in un contratto di cessione di azienda comprende:
    l'avviamento commerciale, l'arredo, l'attrezzatura, tutte le licenze ed autorizzazioni annesse, marchi, loghi, brevetti e quant'altro forma il complesso economico commerciale. E' necessario dare una valutazione a tutti questi aspetti, in primo luogo al fatturato, anche se stando in Italia... diciamo l'incasso dimostrabile (o deducibile) ad esempio tramite il consumo giornaliero di chili di caffè, cornetti...
     
  4. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ........i sistemi valutativi cambiano già da bar e bar zona e zona , eventuale scadenza contratti d'affitto, se la licicenza è contingentata ecc, oltre a ciò che hanno detto i colleghi prima di me....... troppo generica la tua richiesta..........:)
     
  5. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve
    la valutazione di un bar è molto difficile se vai a trovare tutto quanto hanno esposto i colleghi - L'Italia la conoscoto tutti - Si incassa 10 e si dichiara 1 - Per la vatutazione di un bar io come consulente adotto questo sistema: All'apertura del bar mi piazzo dentro per un caffè + un cappuccino+ una brioche + un bichierino + ++++ fino alle ore 13 , cerco di non far capire al barista per quale motivo mi trovo li, anzi trovo una scusa che aspetto un amico, e nel frattempo mi segno tutti i caffè che vengono venduti- Alla fine del sopralluogo faccio il conteggio di quanti caffè sono stati fatti x il costo del caffè e mi esce una cifra che moltiplico per 365 e divido per 3 , la somma che ne viene fuori rappresenta il valore del bar effettivo - A questa somma bisogna aggiungere il valore delle attrezzature+ il locale se è di proprietà altrimenti non si aggiunge niente - Ecco fatto e mi trovo sempre bene - Bisogna però stabilire se si tratta di un bar con affluenza di mattina oppure di pomerigio - Il conteggio si deve fare sempre nel tempo di più traffico durante la giornata - i periodi di traffico si dividono in tre: mattino, pomerigio o notte - Colamais
     
  6. Susi

    Susi Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Wow, l'AI in incognito dentro al bar non è male :shock: !
    Comunque anche cercare il contatto con il fattorino della torrefazione, ringraziando magari sentitamente (!) per l'informazione su quanti chili consegna alla settimana può essere molto esaustivo,
    sempre ammesso che si tratti di un bar "da caffé" e non tanto da "aperitivo" o altro...
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche questo potrebbe essere un sistema per valutare un'azienda, ma è troppo impreciso.
    I caffè somministrati ti renderanno chiara l'affluenza della clientela ma non certamente il volume degli affari dell'azienda.
    Il calcolo: X numero di caffè per costo unitario al pubblico per 365 giorni e diviso per tre non ti indica e non ti potrà mai indicare, nella maniera più assoluta, il valore dell'azienda.
    Sarebbe troppo semplice.
    C'è anche da sottolineare che un pubblico esercizio deve chiudere, per riposo, un giorno alla settimana e quindi il calcolo dell'incasso giornaliero medio va effettuato per 300 giorni.
    Stasera debbo scappare per un appuntamento, ma appena possibile, cercherò di allegare un qualcosa che avevamo scritto tempo fà proprio sulle cessioni e sugli affitti delle aziende.
    Non era il "verbo" ma, grazie al lavoro svolto con altri AI e all'aiuto di legali, dava un indirizzo molto chiaro sulla valutazione dell'azienda, guardandola dal lato pratico che è, in effetti, quello che serve a noi.
     
  8. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    e se il bar vende in prevalenza grappe o liquori???

    .hai pensato al tuo povero fegato............:risata::risata::risata:
     
  9. balletto

    balletto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    UTILE NETTO X 3, + o -
    per netto intendo -(costi di:esercizio, materie prime, stipendi (compreso il TUO) tasse, interessi passivi ecc.).
    con l'utile devi pagare l'aziende in 3 anni.

    Ma ci sono altre entrate! bene me le dimostri, in 3 anni se ci sono le pago.
    fiducia x fiducia

    una tabaccheria venduta a 2,5 volte l'agio, dopo un anno ha chiuso!!!

    il venditore prelevava per atre 2 tabaccherie.

    anche in questo caso fiducia x fiducia, ma meglio pedinare il tabaccaio almeno per un anno
     
  10. Nicola Ferraro

    Nicola Ferraro Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    saro' semplicistico ma le mie valutazioni le accettano sia il venditore che il compratore e questo basta -
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Come avevo promesso a chi ha interesse alla materia delle cessioni e degli affitti di aziende, nel 1997 volevamo creare una sorta di vademecum supportato sopratutto dalla esperienza personale dell'AI- mediatore di cessioni di aziende.
    Ho recuperato quanto scritto oscurando i nominativi degli intervenuti (privacy) e lo allego.
    Non è il massimo e va, comunque, migliorato, però è un aiuto al nostro lavoro.
    Buona lettura.
     

    Files Allegati:

  12. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' una metodologia personale, criticabile, imprecisa, migliorabile .... ma trasparente e fondata su una analisi sul campo dei dati. E' sempre meno peggio di indici o valutazioni soggettivi o presi da qualsiasi testo o pubblicazione.
    Complimenti, davvero, non sto scherzando. Facessero tutti così per le valutazioni non ci sarebbero grosse differenze nelle perizie

    Aggiunto dopo 11 minuti :

    Se si vende l'immobile procedi a una valutazione con comparabili, in alternativa a capitalizzazione del reddito (locazioni) e, come ultima spiaggia valuta al costo di ricostruzione deprezzato;)

    Se vendi l'attività non puoi che basarti sui dati contabili entrate e uscite, fai un bilancio ed anche qui procedi con la capitalizzazione. ;)

    e ti sei comportato da professionista in valutazioni.:fico:
    Poi le considerazione sul dichiarato o meno lasciale fare al tuo cliente, essendo del settore credo sia giustamente più esperto ... ad ognuno le proprie competenze!

    Affidati ad un valutatore immobiliare che applica gli IVS e, nel frattempo, frequenta un corso base così potrai diventarlo anche tu:stretta_di_mano:

    ciao
     
  13. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ......caro antonello , interessante ma mancano molte altre cose da considerare nella contrattazione, ad esempio il reale potenziale del locale che non vedo calcolato, o meglio quanto incassa e quanto potrebbe incassare, maggiore è la differenza e più è appetibile il locale..... una grande inesattezza è considerare la macchina del caffè l'albero motore del bar, solo una caffetteria pura lo è.........cmq si denota nell'allegato che chi spiega e affronta la tematica in maniera più vicina alla logica del mercato sono gli A.I i professionisti da te citati utilizzano "parametri" troppo generici e slegati dal contesto valutativo.....complimenti per la tua disponibilità e il tuo "buon cuore"...........:applauso::applauso::applauso:
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sul reale potenziale del locale o meglio su quanto incassa, non se ne è parlato nello specifico in quanto non avevamo sottomano un'azienda nel particolare da valutare, ma era un discorso sul generale.
    A parte la caffetteria pura, in un classico bar caffè qual'è o cosa è per te "l'albero motore"?
    Allego una tabella, non perfetta ma che potrebbe rivelarsi utile nel quotidiano dell'AI.
     

    Files Allegati:

  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Molto interessante.
    Secondo la tabella però, i valori di bar ed edicole mi sembrano eccessivi.
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non solo quelle dei pubblici esercizi ed edicole, anche altre.
    Considera che la conservo da una decina d'anni.
    E' una tabella non perfetta ma, come detto prima, dà un aiuto.
     
  17. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Esagero se dico che li dimezzerei o giù di lì?
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, non esageri.
    Considera, comunque, che questa tabella era stata approntata prima delle liberalizzazioni volute da Bersani.
    Oggi, nella valutazione di un'azienda commerciale, il valore "licenza" equivale a "zero".
     
  19. leonard

    leonard Membro Senior

    Altro Professionista
    ......non solo quanto incassa realmente, ciò si riesce a fare grazie ad altri parametri in parte da te già menzionati , ma quanto potrebbe incassare grazie alle eventuali "innovazioni "della nuova "potenziale " gestione, ciò rende ulteriormente interessante l'eventuale acquisto,oppure la stessa tipologia ma più professionale fà cambiare i dati e rendere "interessante acquisto" in sintesi non basta valutare l'azienda per ciò che è e che vale ma anche a quanto potrebbe arrivare se gestita in maniera "ottimale"....esistono più" motori" che "alberi" i quali generano ricavo e variano in base a molti elementi.............:soldi::soldi::soldi:

    Aggiunto dopo 7 minuti :

    ....oltretutto bisognerebbe stabilire a priori quali elementi valutativi prevalgono sulla azienda che vuoi "mediare" e poi iniziare la valutazione .............come vedi la cosa è "leggermente" complessa.............

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    ...........nel veneto ad esempio Bressani non ha ancora "colpito" in tutti i comuni in quanto le licenze di somministrazione sono ancora contingentate...........:D:D:D
     
  20. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La valutazione viene richiesta per proporre in vendita quell'attività o quell'esercizio in quel determinato periodo ed in quelle attuali situazioni (incassi, arredi, strumentazioni, ecc.).
    L'eventuale potenzialità futura, se eventualmente ci fosse, è già stata conteggiata nel prezzo di vendita anche se la potenzialità futura, data da una diversa ed ottimale gestione, non è oggetto di vendita.
    La potenzialità futura è futura.
     

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