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  1. Civrani

    Civrani Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti.
    Vorrei porvi un quesito nella speranza che qualcuno possa aiutarmi.
    Avevo un incarico esclusivo per un immobile che andava fino al 22.04 (incluso il 22) con possibilità di tacito rinnovo in assenza di raccomandata di diniego del tacito rinnovo. La raccomandta è arrivata e in essa il cliente scriveva che dal 23.04 si riteneva libero. Controllando l'atto di compravendita ho scoperto un passaggio di soldi avvenuto il 22.04. Chiaramente il cliente ha preso accordi con l'acquirente durante il mio mandato in esclusiva. La mia domanda è se ho alte probabilità di vincere una causa chiedendogli la penale prevista in caso di vendita durante in mandato in esclusiva (ho già inviato una lettera al cliente tramite l'avvocato, ma non ha risposto). Grazie per le eventuali risposte.
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A parte che oil tacito rinnovo è considerata clausola vessatoria, penso tu possa iniziare una causa per richiedere quanto dovutio. Magari mettendolo in mora.
     
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  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, penso che tu possa chiamarlo in causa.
     
  4. luca9563

    luca9563 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Caso analogo capitato da poco ho intentato causa il cliente è passato dall'agenzia per risolvere la questione
     
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  5. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    concordo :ok:
     
  6. Civrani

    Civrani Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Grazie delle risposte. Sicuramente gli farò causa.
     
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  7. CasaCountdown

    CasaCountdown Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve a tutti voi,
    mi chiamo Maurizio e sono l'amministratore del Portale Immobiliare CasaCountdown.it appena iscritto sul Forum e questo è il mio primo intervento.
    Non vorrei fare il Bastian contrario, ma non pensate sia necessario per intentare una causa, dover dimostrare una reale perdita subita a causa della vendita occorsa?
    Cioè credo che, se durante il mandato in esclusiva il sig. Civrani non ha concluso un preliminare per quell'immobile, forse sarà difficile giustificare un risarcimento e questo al di là delle sue ovvie ragioni. O no?
     
  8. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    La differenza fra la penale e il compenso di mediazione previsto e' grande? Quali sono le controprestazion che ti sei impegnata a eseguire in contropartita dell'esclusiva?
     
  9. Civrani

    Civrani Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    CasaCountdown e od1n0 vi rispondo che sicuramente la persona che ha acquistato è venuta a conoscenza del fatto che l'immobile fosse in vendita grazie alla mia pubblicità e probabilmente grazie al cartello che avevo messo diverse volte nel portone e che diverse volte è scomparso. Penso proprio che questa persona abbia telefonato in agenzia e abbia chiesto le informazioni necessarie per individuare l'immobile e dopo abbia contattato il proprietario. Che danno ho avuto? Il danno di non incassare le provvigioni che avrei dovuto incassare se avessi fatto io la mediazione e normalmente avrei dovuto farla io perché la persona che ha acquistato poteva venire a conoscenza della vendita solo tramite la mia pubblicità, in quanto l'immobile non era stato pubblicizzato prima di me né privatamente, né con un'altra agenzia. Per quanto riguarda le controprestazioni posso dire di aver fatto una pubblicità a 360 gradi e contattato un buon numero di clienti dalla banca dati. Secondo voi un'agenzia che spende tanti soldi in pubblicità, tempo per contattare clienti e far visite, soldi in benzina ecc non dovrebbe chiedere la penale quando le compette per contratto?
    CasaCountdown, se i tuoi clienti ti pagassero solo in caso di conclusione dell'affare tramite il tuo portale e se questi clienti si mettessero d'accordo fra di loro per estrometterti e non farti guadagnare, ti sembrerebbe giusto non chiedere loro una penale?
     
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  10. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Io non discuto sulle tue spese ma dal punto di vista contrattuale
    le controprestazioni devono essere chiaramente stabilite in cambio dell'esclusiva altrimenti potrebbe essere considerata clausola vessatoria ai sensi dell'articolo 1469 bis codice civile se la controparte e' un consumatore. Poi vedi tu.
     
    Ultima modifica: 30 Dicembre 2013
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    é vessatorio se supera il valore della provvigione. civriani non ha perso la mediazione é lui che non ha rispettato il contratto e la prova é l'assegno che riporta la data dell'ultimo giorno di incarico. pertanto chi non rispetta il contratto paga la penale. sicuramente é evidente la premeditazione se pensiamo ai tempi tra la visita e la decisione. hanno agito nel periodo dell'incarico. il preliminare era stato registrato? io inixierei a scrivere.
     
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  12. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Potrebbe essere vessatoria la clausola di esclusiva a prescindere dal valore della provvigione in quanto limitatrice della libertà contrattuale e un giudice entrando nel merito potrebbe rilevare uno squilibrio proprio in forza del 1469 bis.
    Vedi pagina 11 e 12
    http://www.fi.camcom.gov.it/default...=read&index=1&idtemacat=1&idinformazione=5056.

    o anche questo thread:

    http://www.immobilio.it/
    threads/penale-negli-incarichi-di-vendita-non-valida-perch%C3%A8-vessatoria.17054/

    Poi scrivere una prima raccomandata costa poco e magari ottiene il risultato senza andare in giudizio pero' non e' automatico che vinca in caso di resistenza.
     
    Ultima modifica: 31 Dicembre 2013
  13. CasaCountdown

    CasaCountdown Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Alla luce di queste ulteriori precisazioni e della quasi certezza di aver procurato l'acquirente con le sue pubblicità, appare legittima la richiesta. Per chiarezza comunque, la mia era una domanda che voleva solo aiutare a considerare tutti gli aspetti della faccenda.
     
  14. Civrani

    Civrani Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il preliminare è stato registrato il 23.04.
    Ho già inviato la raccomandata tramite l'avvocato, ma non ho avuto risposta.
     
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  15. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se la penale fosse legata ad una conseguente obbligo di erogazione da parte dell'agenzia del servizio di istruttoria per la vendita della casa?

    ovvero:
    inserisco una penale del 1% ma in cambio ti prometto che per quella cifra provvedo a completare l'iter burocratico per la compravendita (proposta, compromesso, compilazione modelli, rapporti con il notaio..
     
  16. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    A mio avviso prima ancora della quantificazione della penale (che non puo' essere secondo me maggiore o uguale alla provvigione) quello che bisogna mitigare e' la possiblie vessatorietà dell'esclusiva. Ovvero ci deve essere chiara la dimostrazione che c'e' stata una trattativa fra le parti e quindi chiaramente fare emergere la contropartita offerta in termini di obblighi contrattuali in maniera da bilanciare l'obbligo con altrettanti diritti. Ad esempio con chiari impegni e relativa quantificazione a pubblicizzare l'immobile in maneira che sia valutabile l'impegno profuso e non sia discrezionale.
    Questo vale solo per i consumatori non se operi per aziende o professionisti.
     

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