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  1. elle

    elle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buongiorno,
    avrei bisogno di un consiglio: Sono intenzionata ad acquistare un appartamente accatastato come un primo piano con sala, cucina, camera e bagno e sottotetto mansardato (h. media 1,80) agibile ma non abitabile dove però i proprietari hanno ricavato una camera da letto ed un bagno.
    l'agente immobiliare mi assicura che non incorro in nessun problema acquistando una cosa diversa da quello che comparirebbe in atto ma non sono tranquilla.
    In caso è possibile richiedere una sanatoria per mettere in regola la situazione? Come dovrei agire e che spesa dovrei preventivare?
    Specifico che l'appartamento si trova in provincia di bergamo.
    Grazie in anticipo per le vostre risposte.
     
  2. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    allora, bisogna vedere la grandezza effettiva del sottotetto, cmq in linea di principio si poichè nel 2005 (se l'immobile è stato costruito ante 2005) la regione lombardia ha emanato una legge regionale (la nr. 12/2005 modificata successivamente dalla 20/2005) con la quale ha sancito i presupposti di una sanatoria dei sottottetti (limitamente ad usi abitativi). l'art. 63 c.6 impone che i sottotetti utili debbano avere un'altezza media ponderale (quindi volume con altezza maggiore di 1.50 diviso la superficie con altezza maggiore di 1.50 m) di 2.40m, che si riducono a 2.10m per i comuni montani al di sopra dei 600 m.s.l.m.
    quindi, dammi più informazioni circa le dimensioni del sottotetto, o magari se hai una planimetria mandamela per email o pubblicala in allegato sul post di risposta.

    saluti
     
  3. elle

    elle Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta, vedrò di pubblicare la piantina con le misure esatte, ora ho solo una pianta del catasto dove è specificato: h. media 1.80.
    Questa altezza è quella che tu indichi come "ponderale" e quindi dovrebbe essere 2.40 per poter sanare?
     
  4. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    si, se il comune in cui sorge l'abitazione è un comune montano (quota media superiore a 600m s.l.m.) si riduce a 2.10m

    facci sapere

    saluti
     
  5. bruno80

    bruno80 Membro Attivo

    Altro Professionista
    approfitto di marco e di tutti gli altri colleghi per definire un punto sul concetto di agibilità ed abitabilità.
    Non sono due concetti diversi, semplicemente il termine agibilità si riferisce a locali in cui non è possibile abitare ( in senso stretto), mentre abitabilità si riferisce alle abitazioni!
    Lo sottolineo perchè ho notato anche in ambiente lavorativo e addirittura da parte di tecnici che c'è molta confusione... un giorno un ingegnere disse che l'agibilità si ha quando la struttura è sicura, l'abitabilità quando vi sono gli impianti e gli infissi :wall: :wall: :wall: :wall: :wall: :wall: :hi: :hi: :hi: :hi: :lol: :lol:
     
  6. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    allora, un tempo era diviso così:

    agibilità : quando c'erano i requisiti di idoneità statica, e comunque se l'immobile era "praticabile " in sicurezza.

    abitabilità : quando erano finiti i lavori e l'immobile era dichiarato abitabile.

    adesso l'abitabilità è stata soppressa, e tutto è confluito nell'agibilità. Quando si fa una costruzione e si richiede l'agibilità vengono quindi allegati alla richiesta tutti i certificati che prima venivano allegati sia alla richiesta di agibilità che alla richiesta di abitabilità.

    spero di essere stato chiaro.

    saluti
     
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  7. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    ciao a tutti,
    non sono un tecnico ma di casi del genere capitano spesso, si vende un appartamento con dei locali nel sottotetto e la dicitura in atto sarà: Appartamento al piano primo costituito da soggiorno-cucina, camera, bagno, terrazzo, con sovrastante 2 sottotetti e un terrazzo collegati da scala interna.
    Se poi chi ci abita mette il letto nel sottotetto questo non diventerà camera, ma rimarrà sottotetto; salvo la possibilità di regolarizzare il sottotetto.
    In sostanza il problema potrebbe essere il numero dei residenti nell'appartamento,(non conteggiando il sottotetto non abitabile).
    L' asl di Bergamo usa questi parametri (con gli extracomunitari) 25 mq. per 1 persona e 10 mq. in più per ogni persona che si aggiunge.
     
  8. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ..... e comunque non si tratta di un abuso edilizio.
    ;-)
     
  9. siseph

    siseph Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buonasera a tutti :)
    Forse l'abuso si riferisce al fatto che nel sottotetto è stato ricavato anche un bagno con i relativi annessi e connessi quindi, probabilemente questo non risulta in catasto. E anche io vorrei un chiarimento, visto che più studio e "scartoffio" e più ne viene fuori. E' vero che già dal 2001 con l'entrata in vigore del Testo Unico si richiede solo il ceertificato di agibilità, però è anche vero che permane la distinzione tra locali adibiti alla mera frequentazione umana (cantine, magazzini, ripostigli, sottotetti, ecc...) e locali idonei alla permanenza delle persone :?
    Forse l'abuso c'è...
    Siseph
     
  10. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    NO NO, l'abuso c'è eccome. il bagno non sarà a norma con le altezze (2.40m) e cmq la camera da letto deve avere un'altezza minima inderogabile di 2.70m e una superficie di min 14mq. quindi l'abuso c'è. contatta un tecnico e fai controllare i requisiti per la sanatoria.

    saluti
     
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  11. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ma se uno compra un sottotetto e lo tiene come tale, anche se si sono una camera e un bagno (che sarà censito come lavanderia) che abuso è???????
     
  12. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    cambio di destinazione abusivo. poi oltre alla mora, agli interessi, c'è l'evasione fiscale ma soprattutto il penale.

    saluti
     
  13. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    scusa, ma non ti seguo.. Se mi vendono un sottotetto come appartamento sono d'accordo, ma se compro un sottotetto piastrellato e ci vado a dormire che abuso è? L'80% delle case nuove ha questo tipo di soluzione...
    Sbaglio?
     
  14. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    se hai un garage e ci fai la cameretta è una abuso???? SI, ecco questo è la stessa cosa. Non si può fare, poi l'abuso è abuso ma poi che non vengano a controllarti è un'altra cosa.
    Consiglio di sanare la situazione(sempre se possibile), anche perchè aumenta in maniera considerevole anche il valore dell'abitazione.
    saluti
     
  15. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    tu 6 il tecnico quindi senz'altro avrai ragione, ma fare una cameretta in un garage e farla in un sottotetto non è la stessa cosa e per me non è un abuso, ma un'usanza (sbagliata quanto vuoi) che io non ho MAI visto sanzionare. Se io compro un sottotetto piastrellato (unito a un appartamento) e ci dormo non è 1 abuso. Sul resto sono d'accordissimo: sia sulla possibilità che, soprattutto, sull'aumento del valore dell'immobile. :accordo:
     
  16. nino moschetto

    nino moschetto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Le cose stanno così:
    Il sottotetto/mansardato così come lo chiami Tu, anche in presenza di una richiesta di sanatoria non potrebbe mai avere un certificato di abitabilità, perchè l'altezza media come dici non supera 1.80, e invece dovrebbe essere almeno 2,70 ( per il bagno bastano 2,40).
    La differenza fra agibilità e abitabilità non è quella che intendi Tu, e cioè la possibilità di potere accedere nel sottotetto, nel caso specifico una domanda di sanatoria per il sottotetto deve propendere per il rilascio di una certificato di abitabilità e non di agibilità perchè la trasformazione tende ad una civile abitazione, mentre l'agibilità viene rilasciata per tuttu quegli immobili dove si presume non si debba abitare stabilmente, vedi uffici, negozi, garages ecc.
    Pur tuttavia nella condizione in cui si trova attualmente, e cioè facente parte di una pertinenza ( se accatastato a parte come sub )dell'appartamento sottostante, che è il vero oggetto della vendita, non comporta motivo ostativo alla compravendita, è ovvio che bisogna soprassedere al fatto che è stato realizzato uno vano e un bagno, e che quindi è stata snaturata la vera natura del sottotetto.

    Nino Moschetto
    Ag. imm.
     
  17. siseph

    siseph Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Io direi che ci adattiamo sempre agli usi e alle convenienze e che nella stragrande maggioranza dei casi ci si arrangia tra tecnici, notai e compagnia bella, o semplicemente tra le parti ci si accorda e non salta nemmeno fuori da nessuna parte un "cambio di destinazione" fatto in famiglia...i dolori vengono se si rivende o se ci si fa un nemico nel vicinato :wall: , è successo ad un mio conoscente che per un motivo del genere (mansarda priva dell'(allora) abitabilità; è andato in causa e l'ha anche persa...
    Se diamo un parere da tecnici meglio dire le cose come stanno, poi le parti decidano a loro rischio e pericolo
    Siseph
     
  18. nino moschetto

    nino moschetto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    hai ragione in parte Siseph, mi sto limitando, non a dare dei consigli di cosa fare o come agire, ma a constatare uno stato di fatto e cioè di come stanno le cose e come la penso io.
    Fermo restando che il vano e ll bagno nel sottotetto non ci dovrebbero stare, come fa il fantomatico vicino di casa a sapere che nel mio sottotetto ho il bagno e un vano?
    Certo se nel mio sottotetto si accede da una scala condominiale è più facile far capire al vicinato che il mio sottotetto è stato trasformato, ma nel caso specifico mi sembra che il sottotetto sia con l'accesso dall'interno della casa e quindi nascosto alla vista del fantomatico nemico.
    Nino
     
  19. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    Allora se parliamo di abusivismo e' una cosa, se parliamo della probabilita' che tale abuso venga contestato dall'amministrazione pubblica e' un'altra. Saluti
     
  20. nino moschetto

    nino moschetto Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Mi sembra di parlare con il detentore della verità assoluta. Abbiamo detto che l'abuso c'è, però non è, a mio avviso, sostanziale, non cè aumento di cubatura e non ci sono nuove aperture sui prospetti.
    La domanda era se si poteva sanare il sottotetto in questione.
    Abbiamo capito che non si può sanare per via dell'altezza, qundi visto che ci si trova davanti ad un bivio comprare o non comprare, se è un buo affare, io suggerire di comprare, tanto se il sottotetto fosse stato grezzo, prima o poi il bagno e il vano nel sottotetto lo avrebbe fatto il nuovo acquirente, così se l'ho ritrova gia fatto.

    Nino Moschetto
    Ag. Imm.
    Perito Esperto
     

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