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  1. pnc76

    pnc76 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ragazzi, salve a tutti...
    sono nuovissimo del Forum e se sto scrivendo è perchè sono un uomo disperato :disappunto: !
    Magari dalle vostre risposte, da persone che sono in questo ambiente, potreste ridarmi la tranquillità che sto perdendo pian piano.
    Vado a raccontarvi il mio dubbio esistenziale.
    Ho visto ad Ottobre una casa con l'agenzia A, ho fatto una proposta e una contro proposta ma nulla di fatto perchè le proprietarie a della dell'agenzia non volevano più vendere. 1 Mese buttato.
    Mi rimetto alla ricerca e trovo con un'altra agenzia sempre la stessa casa. Se dovessi fare la proposta ora con l'agenzia B...l'agenzia A potrebbe richiedermi delle provvigioni?
    Grazie mille ragazzi!
    Christian
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si. Torna dall agenzia A, se ci fossero problemi chiedi un incontro coi proprietari: scioglierai ogni dubbio...
     
  3. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,
    come ripeto sempre in questo forum, non sono un tecnico e non sono un esperto del campo. Ma mi sono trovato in situazioni simili a quelle dell'amico pnc76.
    Concordo con Umberto. Secondo l'idea che mi sono formato sia studiando un po' di sentenze che attraverso le informazioni del mio avvocato, in realtà se la conclusione di un affare salta (nel caso di specie i venditori non hanno voluto vendere) il lavoro dell'agenzia "A" deve ritenersi concluso. L'agenzia "A" mette in contatto le parti, favorisce la trattativa e la mediazione. Le parti concordano il prezzo e le modalità. Si va ad un offerta. Questa non va in porto. A questo punto il percorso è completo.
    Se vedo lo stesso immobile con l'agenzia "B" per quanto ne so si apre un altro percorso, perchè il primo è concluso. Se l'agenzia "B" riesce a far concludere l'affare è a questa che dovrebbe andare la provvigione perchè il codice civile (mi pare) ritiene che la commissione sia dovuta al mediatore che ha creato l'occasione e ha concretizzato l'affare, cioè al mediatore al quale può essere riconosciuto un ruolo essenziale nella compravendita. L'agenzia "A" non avrebbe avuto, in questo scenario, un ruolo determinante perchè l'affare era sfumato.
    Detto questo, per esperienza, conviene sentire la prima agenzia e far mettere d'accordo fra loro l'agenzia "A" e la "B". L'acquirente pagherà una sola agenzia ma per evitare grane conviene senz'altro informare la prima e trovare un accordo.
    Un saluto
    Luca
     
  4. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Siccome il fatto non é ancora avvenuto, sarebbe il caso, come dice Umberto, che tornasse dall'agenzia A, tanto per continuare a dormire tranquilli.
    Sarebbe comunque utile sapere il perché Pnc76 non vuol concludere con la prima agenzia:
    - La seconda agenzia ti ha proposto un prezzo più basso o più alto?
    - la provvigione richiesta é più bassa o più alta della prima agenzia?
    - Altro?
     
  5. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Si, infatti anche io consiglio di tornare alla prima agenzia.
    Ma, solo per una discussione teorica, ho un dubbio:
    il contratto scritto di mandato a vendere da parte del proprietario in genere non prevede che l'agenzia procuri la vendita nel senso che la vendita deve avvenire. Ma prevede che l'agenzia procuri la vendita nel senso che pubblicizza l'immobile, accompagna i clienti, media fra le parti e procura proposte di vendita alle condizioni che il venditore accetta nel mandato.
    Quindi, stando al contratto, la condizione che deve verificarsi...(cioè il procurare un'offerta scritta) si è verificata.
    Il compratore ha fatto un'offerta (se ho capito bene il caso di Christian) che è stata presentata al venditore, il quale avrebbe accettato ma poi l'affare non si è concluso.
    Comunque è solo una questione teorica. Nel cocreto, è meglio andare a parlare con la prima agenzia.
    Saluti a tutti
    Luca
     
  6. firenze immobili

    firenze immobili Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Si torna sempre sullo stesso argomento con pareri contrastanti. La mia posizione l'ho già espressa altre volte e quindi mi limito per l'ennesima volta ad allegare quanto estratto da "Giurisprudenza e attività di mediazione" edito da FIMAA sperando che serva a togliere qualche dubbio a pnc76.
    L'unica riflessione che chiedo a quanti interverranno sull'argomento è questa: la agenzia B con il consiglio che viene dato di rivolgersi all'agenzia A come dovrebbe comportarsi? ed in ogni caso, perchè viene consigliato a priori di escluderla?

    1.6.2 Se un mediatore mette in contatto due parti contraenti le quali però non perfezionano alcun affare e successivamente interviene un nuovo e diverso mediatore che porta le stesse parti a concludere il medesimo affare (a condizioni diverse) quale dei due mediatori ha diritto alla provvigione?
    Nel caso in cui sia sussistente un nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell’affare siamo nell’ipotesi trattata precedentemente, nel caso in cui l’affare si sia invece concluso per effetto esclusivo dell’intervento del secondo mediatore
    è solo quest’ultimo ad avere diritto a percepire il pagamento del compenso provvigionale.
    1.6.3 Vi è l’obbligo in tal caso di divisione della provvigione tra i due mediatori?
    Trattandosi in questo caso di un ipotesi di intermediazione semplice, dove l’intervento del primo mediatore è stato puramente accidentale e senza alcun apporto diretto od indiretto per la successiva conclusione dell’affare, appare evidente che detto mediatore non potrà reclamare alcun compenso provvigionale che resterà per intero a favore del secondo intermediario.
    27



    Altra fonte : Pubblicato il 6-04-2011 13:17
    Il diritto alla divisione della provvigione tra più mediatori sorge, a norma dell'art. 1758 c.c., soltanto quando essi abbiano cooperato simultaneamente e di comune intesa, ovvero autonomamente, ma giovandosi l'uno dell'attività espletata dall'altro, alla conclusione dell'affare, in modo da non potersi negare un nesso di concausalità obiettiva tra i loro interventi e la conclusione dell'affare, e sempre che si sia trattato dello stesso affare, sia sotto il profilo soggettivo, che oggettivo; non sussiste, invece, il diritto al compenso quando, dopo una prima fase di trattative avviate con l'intervento del mediatore senza risultato positivo, le parti siano successivamente pervenute alla conclusione dell'affare per effetto d'iniziative nuove, in nessun modo ricollegabili con le precedenti o da queste condizionate, sicché possa escludersi l'utilità dell'originario intervento del mediatore.

    Cass. Civile - sez. III, Sent. del 08.07.2010 n. 16157
     
  7. lucacerniglia

    lucacerniglia Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Grazie Firenze Immobili, mi pare che il tuo intervento chiarisca benissimo, soprattutto la parte che cita la sentenza della cassazione.
    Saluti
    Luca
     
  8. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Se la proprietà non voleva più vendere e la trattativa è saltata per questo, potrebbe anche essere che non sappia che l'appartamento non è più in vendita... non mi stupirei affatto.
     
  9. Limpida

    Limpida Membro Senior

    Agente Immobiliare
     
  10. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    ......nesso di concausalità obiettiva tra i singoli e separati interventi dei vari mediatori e la conclusione dell' affare.......
    il concetto è chiaro.......

    Smoker
     
  11. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ....si va bene ma come si fa ad escludere il nesso casuale a priori?
    Facciamo poi l ' esempio del caso in cui il promissario acquirente con l'agenzia A faccia una offerta al venditore magri più bassa perché deve pagare l'intera provvigione all'Agenzia.Il venditore la rifiuta e l'acquisto sfuma.Successivamente il promissario acquirente con un'altra agenzia più accomodante (chiamiamola B che magari prende la provv.solo dal venditore) fa un'altra offerta al giusto prezzo richiesto dal venditore e viene accettata.Come la mettiamo con il nesso casuale . Si consideri anche la possibilita' che il venditore potrebbe sulla base di un accordo a zero con l'agenzia B accettare magari anche la stessa identica offerta a suo tempo ricevuta dal l'agenzia A . Come la mettiamo ?
     
    A Limpida piace questo elemento.
  12. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non la mettiamo.
    Comunque fai, puoi sbagliare, anche perchè se vai in causa devi sottostare all'umore del giudice in quella giornata....

    L'unica cosa certa è che un incarico esclusivo ad agenzia B non lede gli interessi e le pretese dell'agenzia A, perchè si tratta di un problema tra venditore e agenzia.

    Io andrei dall'agenzia A.
     
  13. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Detto così a me sembra disinformazione.......le sentenze, anche se sfavorevoli, riportano chiaramente le motivazioni....possono non piacere, ma sicuramente l' umore di giornata non influisce sul giudizio, considerato, inoltre, che le cause, in Italia, durano notoriamente tanti anni......

    Smoker
     
  14. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Mah, se ne sei convinto....
     
  15. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    Hai ragione Silvio è un bel dilemma........ per avere certezza l' acquirente dovrebbe scegliere altro immobile da acquistare.......... nel caso le agenzie potrebbero creargli grossi problemi ....... qualora invece volesse procedere.....

    Smoker
     

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