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  1. Fabio83

    Fabio83 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buonasera avrei bisogno di un parere autorevole sulla fattibilità di questo tipo di operazioni immobiliari:
    vedo un immobile in vendita che rispetta i canoni da me definiti,contatto il proprietario o l'agenzia e tratto l'immobile, firmo un compromesso a garanzia dove verso tutto l'importo da lui richiesto per l'immobile. Il proprietario nel frattempo mi firma una procura per ristrutturate e vendere l'appartamento, venduto l'appartamento mi tengo tutto l'incasso ed emetto fattura al vecchio proprietario per la differenza tra prezzo di vendita -spese sostenute intestate al proprietario ma da me pagate - prezzo anticipato a garanzia nel primo compromesso. E un'attività fiscalmente ammessa? A mio parere si, il contrario sarebbe contro la libertà d'impresa.
    Il compromesso iniziale purtroppo deve essere stipulato con il versamento dell' intero importo a mia garanzia.

    In attesa ringrazio
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sono curiosa di sapere quali sono le spese da te sostenute da fatturare al proprietario .....
     
  3. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    No così non è possibile.
     
  4. Fabio83

    Fabio83 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno Rosa1968, io pago le spese di ristrutturazione e vendita dell'immobile.
    Dando al venditore tutto l'importo al compromesso in modo da essere tutelato, ristrutturo e vendo a mie spese l'immobile in forza della procura.
    Quando incasso la vendita sempre in forza della procura, al venditore non devo più nulla, inquanto gli ho già dato tutta la somma da lui richiesta in trattativa, pertanto la differenza tra l'incasso della vendita e le spese sostenute è il mio guadagno che fatturo al venditore come compenso procuratore.
    Intanto ringrazio per le risposte.
     
  5. DIEGO BIR

    DIEGO BIR Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    quindi di fatto tu vendi per conto del proprietario in qualità di procuratore, non cedi il tuo preliminare.
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    c'è qualcosa che non è chiaro nel discorso. Mi sembra tu ti stia rifacendo al contratto di mandato ma mancano dei tasselli che servono al fisco soprattutto. Se tu acquisti per preliminare un immobile, saldi il prezzo stabilito con il proprietario. Tu ti assumi il rischio di impresa, non capisco cos'altro devi fatturare al proprietario. A lui non interessa se tu ristrutturi e rivendi, a meno che cambiano i rapporti e lui rischia con te.
     
  7. DIEGO BIR

    DIEGO BIR Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    mi lascia perplesso una cosa, come fai a giustificare il giro dei soldi tra te ed il venditore e tra te e l'acquirente....
     
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  8. Fabio83

    Fabio83 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno Diego, con la procura giustifico i movimenti di soldi tra me proprietario e acquirente e mi lascia aperte 2 strade in vendita, o procuratore o cessione di compromesso. Scusate ma il caso è un po' complesso da spiegare
     
  9. Fabio83

    Fabio83 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Rosa per farti capire ti faccio un esempio numerico.

    Trovo un immobile da ristrutturare a 100(valore mercato 120) faccio un preliminare con il proprietario per acquistare l'immobile a 100 e gli verso tutto al preliminare e allo stesso tempo mi firma una procura per ristrutturare per suo conto e poi vendere l'immobile; lui e tranquillo perché ha tutti i soldoni in mano e io pure perché ho un preliminare registrato. A nome del proprietario ristrutturo e spendo di tasca mia 20 per la ristrutturazione, fatture intestate al proprietario e pagate da me. (Rispetto anche l'iter per la detrazione fiscale a nome del proprietario).

    Vendo poi l'immobile per 150 con insieme 10.000 euro di detrazioni fiscali spalmare in 10 anni.

    A questo punto se agisco da procuratore io ho incassato 150, dato 100 al venditore, cifra che lui voleva, è speso 20 di ristrutturazione. Ho in mano 30 che sarebbero del venditore, ma in virtù degli accordi io emetto a lui fattura come compenso procuratore per 30 così giustifico fiscalmente questi soldi che rimangono a me. ( il proprietario non mi deve più niente)

    Altra soluzione sarebbe quella di cedere il compromesso, ma sarebbe più svantaggiosa perché a questo punto il mio utile imponibile sarebbe 50, le spese di ristrutturazione su un immobile che non è mio non posso dedurle.

    Vi ringrazio ancora per gli interventi, è importante sapere se questa strada a un po' tortuosa sia percorribile.
     
  10. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    non capisco, ma l'esposizione economica?
    ma le tasse?
     
  11. DIEGO BIR

    DIEGO BIR Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ma la procura non è atto di vendita, e neanche il preliminare... rimango ancora perplesso.

    ma le detrazioini chi le beneficia??
     
  12. Fabio83

    Fabio83 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    fiscali spalmare in 10 anni.

    A questo punto se agisco da procuratore io ho incassato 150, dato 100 al venditore, cifra che lui voleva, è speso 20 di ristrutturazione. Ho in mano 30 che sarebbero del venditore, ma in virtù degli accordi io emetto a lui fattura come compenso procuratore per 30 così giustifico fiscalmente questi soldi che rimangono a me. ( il proprietario non mi deve più niente)

    Altra soluzione sarebbe quella di cedere il compromesso, ma sarebbe più svantaggiosa perché a questo punto il mio utile imponibile sarebbe 50, le spese di ristrutturazione su un immobile che non è mio non posso dedurle.

    Vi ringrazio ancora per gli interventi, è importante sapere se questa strada a un po' tortuosa

    o.

    Trovo un immobile da ristrutturare a 100(valore mercato 120) faccio un preliminare con il proprietario per acquistare l'immobile a 100 e gli verso tutto al preliminare e allo stesso tempo mi firma una procura per ristrutturare per suo conto e poi vendere l'immobile; lui e tranquillo perché ha tutti i soldoni in mano e io pure perché ho un preliminare registrato. A nome del proprietario ristrutturo e spendo di tasca mia 20 per la ristrutturazione, fatture intestate al proprietario e pagate da me. (Rispetto anche l'iter per la detrazione fiscale a nome del proprietario).

    Vendo poi l'immobile per 150 con insieme 10.000 euro di detrazioni
     
  13. Fabio83

    Fabio83 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Diego forse l'ha tratta in inganno il testo ho omesso di mettere tra me ( procuratore) e il proprietario e l'acquirente. Io come procuratore posso incassar somme per conto di terzi. Se non era questo il problema allora non capisco cosa non capisce e a questo punto quale sia il suo livello nell'immobiliare[DOUBLEPOST=1382096573,1382096433][/DOUBLEPOST]La detrazione spetta al proprietario che la vede con l'immobile all'acquirente
     
  14. DIEGO BIR

    DIEGO BIR Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    ???
     
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  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Scusa ma tu stai facendo confusione, stai confondendo la procura con eventualmente il contratto di appalto. E' chiaro quello che vuoi fare ma vedi la tua operazione è fatta a fini speculativi vuoi evitare il doppio trasferimento e la connessa duplicazione degli oneri tributari, nascondendoti dietro la ristrutturazione.
     
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Quello che interessa al fisco è a che titolo tu come procuratore incassi le somme ..... hai in carico un preliminare che stai cedendo? In più hai una procura poi sostieni spese che addebiterai per la plusvalenza. Il tutto senza il titolo principale, ovvero l'atto di acquisto dell'immobile. Non so come tu voglia fare, e che rischi corri perché pare che tu saldi il valore totale e se il tizio muore? Poi parli di procura a ristrutturare .....
     
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  17. DIEGO BIR

    DIEGO BIR Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    era ciò che volevo spiegare anch'io :stretta_di_mano:... solo che tu sei più brava :ok:
     
  18. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma no, non dire così ... solo che io con i bla bla bla sono esperta, niente di più.
     
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  19. Fabio83

    Fabio83 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Vi ringrazio anche se penso e comprendo che forse non è un argomento da trattare in forum, a cui però mi sono rivolto sperando di trovare risposta esaustiva da parte di esperti del settore.
    In alcuni posti nel nord Italia alcuni agenti immobiliari me l'hanno proposta come prassi comune per alcuni investitori, altri non la conoscono neppure.

    Non era mia intenzione polemizzare; però prima di dare del bla bla bisognerebbe essere certi di aver compreso la domanda; solo per il fatto di non conoscere un argomento dall'alto della propria esperienza pluriennale e magari non avendo ben chiare nozioni fiscali e giuridiche non si può dare dare del ciarlatano ad un'altra persona.
    bisogna essere aperti mentalmente e trovare nuove soluzioni, non giudicarle senza sforzarsi di comprenderle perché sono fuori dalla "mio orto".
     
  20. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    @Fabio83 se io guardo lo scambio di battute, secondo me Rosa intendeva dire che è lei stessa piu' esperta a fare bla bla bla, nel senso di rispondere, non penso proprio intendesse dire che parli a vanvera.

    Comunque la tua domanda è interessante e mi piacerebbe ci fosse una soluzione ...
     

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