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  1. derfuck

    derfuck Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve a tutti!
    mi sono appena registrato e son nel panico totale.
    mi spiego.
    non essendo "pratico", spero di essere il + chiaro possibile e che qualcuno tra voi mi dica di che morte morire, o se sono nella ragione e cosa devo fare.
    quest'estate ho firmato un preliminare con un'agenzia che fa anche da costruttore, dove ho acquistato un appartamento per 240.000 euro e loro si erano impegnati a prendere in permuta il mio per 160.000 (altrimenti MAI avrei comprato casa!).
    Come scritto nel preliminare, in due volte ho dato un anticipo di 50.000 e ora che siamo prossimi al 31/12, l'agenzia/costruttore si rifiuta di prendere in permuta il mio appartamento perchè dicono che pagherebbero troppe tasse e vorrebbero aspettare finchè riescono a venderlo!
    vi faccio notare che sul preliminare si parla di andare al rogito al 31/12, senza contare che se andiamo oltre quella data la mia banca mi aumenta il tasso del mutuo (che sarà di 25 anni) e vado a pagare un botto di soldi in +. Nel frattempo io mi son preso cucina (o meglio, la mamma mi ha preso!), bagno, ho pagato 346 euro per attivare il metano, l'imbianchino e un sacco di altre cose.
    ma vi chiedo.... l'agenzia / costruttore può fare davvero quello che vuole????
    è forse colpa mia se non sono riusciti a vendere il mio appartamento???
    il fatto che l'abbiano firmato non conta nulla???????
    bo, ragazzi, avrei altre diecimila cosa da chiedervi per poter ritornare a dormire la notte, ma immagino che tutti voi abbiate una vita privata e meglio da fare.
    quindi per cortesia fatemi sapere qualcosa....
    GRAZIE
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    L'agenzia /impresa non può fare quello che vuole avendo sottoscritto un compromesso.

    Il compromesso è stato registrato ?
    Se non lo fosse stato, vai immediamente all'Ufficio delle Entrate a registrarlo: ci sarà da pagare un'ammenda, ma è meglio così.

    Per cercare di non andare in rotta di collisione, un'alternativa ci sarebbe: loro ti fanno la consegna dell'appartamento, con una clausola tipo questa:
    "Il godimento e l’utilizzazione dei beni immobili oggetto della presente scrittura si intendono a titolo precario sino alla stipulazione dell'atto notarile di trasferimento."
    e stipulate nel momento in cui si vende il tuo appartamento.

    Se no, devono adempiere a quanto sottoscritto.
    Mi raccomando la registrazione del preliminare, prima di fare qualunque mossa.

    Silvana
     
  3. loggino

    loggino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Tralasciando il fatto che il soggetto giuridico da te menzionato non puo' esercitare ambedue le attivita' (agenzia / costruttore), il tuo racconto un po' confuso difette di particolari determinanti per ottenere un consiglio efficace dopo attenta analisi.
    Essendo la materia e il caso specifico assai delicati, occorre leggere il preliminare prima di sbilanciarsi, ma la prima cosa da verificare e' se quei 50.000€ che tu hai versato e che chiami anticipo, siano o meno stati contemplati come caparra confirmatoria ex art. 1385
     
  4. derfuck

    derfuck Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    silvana, grazie per la risp e il tuo tempo!!
    non è registrato, se per "registrato" intendi che ci deve essere un timbro o cosa. per lo meno, io sulla mia copia non ho timbri ma le firme mie, di mia moglie e dell'agenzia in ogni pagina.
    non mi sono mai attivato a registrarlo perchè a suo tempo, chiedendo in giro, mi avevano detto che il preliminare ha ugualmente valore e poteva essere che l'agenzia non l'aveva registrato solo per non pagare spese.
    (aggiungerei che ancora aspetto la fideiussione sugli acconti dati. sul preliminare c'è scritto "l'agenzia si impegna a rilasciare fideiussione" ma l'idiota che sta scrivendo non si è mai ricordato della cosa e l'ha richiesta all'agenzia/costruttore solo 10 giorni fa circa!!)
    riguardo al consiglio che mi hai dato per non andare allo scontro, io non so se sta cosa basta per far si che la mia banca mi tenga il tasso che mi ha accordato oltre il 31/12.... e inoltre mi ritroverei a pagare due bollette per tutto e altro...
    e quando scrivi "devono adempiere", significa che devo sentire un avvocato??? mamma mia, altri soldi se è così.... quello che dico io, è che davvero non voglio lucrarci ma semplicemente andare là entro il 31/12...
    PS: spero di non essere in ritardo a fare tutto....
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se non hai pagato le spese di registrazione (che comunque spetterebbero a te) vuol dire che non è registrato e vai a farlo IMMEDIATAMENTE.

    La registrazione è obbligatoria per legge, ma soprattutto ti servirà se dovrai discuterci.

    E controlla (come dice loggino) a che titolo sono stati versati i tuoi anticipi.

    La fidejussione è obbligatoria e te la devono rilasciare immediatamente, visto che l'hanno promessa.

    Non credo che la Banca ti terrà fermo il tasso del mutuo, ma sarebbe il male minore...


    Perchè dovresti pagare due bollette ? Se ti danno la consegna anticipata, tu ti trasferisci nella casa nuova insieme a tutte le utenze e ne paghi una.

    Silvana
     
  6. loggino

    loggino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Il consiglio di Silvana (registrazione del preliminare presso Agenzia delle Entrate) andrebbe seguito anche per il solo fatto che trattasi di adempimento obbligatorio a tuo carico (e non a carico del mediatore che ne rimane tuttavia solidale in virtù del decreto Visco/Bersani).

    Tuttavia l'opportuno accorgimento di Silvana a nulla vale per "accrescere" la validita' o la fondatezza del preliminare stesso, in quanto quel genere di registrazione (ripeto - comunque obbligatoria) resta di carattere puramente ed unicamente fiscale.

    Semmai Silvana potrebbe volerti suggerire la registrazione e la trascrizione del preliminare (operazione piu complessa e onerosa che puo' effettuare un notaio) presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, adempimento che puo' garantirti l'opponibilita nei confronti di terzi in caso di problemi.
     
  7. derfuck

    derfuck Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    c'è scritto (ce l'ho sottomano):
    la vendita viene convenuta al prezzo che viene di comune accordo stabilito e accettato tra le parti in complessivi 240.000 + IVA dei quali:
    - 20.000 vengono corrisposti dalla parte acquirente alla parte venditrice mediante consegna di assegno bancario a favore del venditore, che rilaqcia alla parte promittente acquirente corrispondente quietanza
    - 30.000 verranno versati in data 10/10
    - i residui 190.000 etc etc

    ---> pS: non leggo di articoli particolari....
     
  8. loggino

    loggino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Aggiungo che non sei in ritardo... puoi inviate loro una convocazione all'atto entro i termini previsti. Se non si presentano, gli farai recapitare un secondo invio a comparire con rimessa nei termini, pena la risoluzione contrattuale per loro inadempienza e risarcimento danni sofferti.

    Un avvocato, peraltro, quando e se tu hai ragione lo paga la parte soccombente e può indicarti la strada piu giusta da percorrere anche soltanto per ottenere una soluzione in via pacifica e amichevole con la controparte.
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Non gliel'ho consigliato perchè per la trascrizione del preliminare occorre la volontà e l'autenticazione delle due parti e quindi non può farlo autonomamente.

    La registrazione è comunque un atto fondamentale per iniziare qualunque discussione un pò....accesa.

    Aggiunto dopo 1...




    Quindi non c'è la caparra confirmatoria.....
     
  10. loggino

    loggino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Aver versato quei soldi a titolo di caparra confirmatoria ti avrebbe assicurato maggiori tutele, come il diritto alla restituzione del doppio,non caso d'inadempienza oppure l'opportunita di pretendere l'adempimento contrattuale.

    Insisto, prima d'inoltrarci su un terreno insidioso, che e' opportuno leggere interamente il contratto e dopo attenta analisi riflessiva stabilire come muoversi.

    Ci sono in ballo molti soldi e il preliminare, per come lo descrivi, nasconde insidie da non sottovalutare, accompagnato dall'atteggiamento non proprio inappuntabile della tua controparte.

    Io dico che invece un avvocato male non ti farebbe....
     
  11. derfuck

    derfuck Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok grazie ci vado domani!!!!
    speriamo di non perdere soldi (spesi tra l'altro da mia madre che ora è in mega-ansia) e di non dover abbandonare il progetto di andare in quella casa, visto che già ci ho fatto dei lavori e, oltre a questo, sono pure andato "extracapitolato" in alcune cose... però 300 euro per le piastrelle, 500 per il marmo delle scale, 300 per la predisposizione allarme... son sempre soldi che già ci ho messo (o meglio, la mamma!)
    grazie e vi terrò aggiornati, anche solo x la disponibilità che avete dimostrato... e lunedì registro il preliminare!!!
    GRAZIE (anche se non ho risolto nulla, il fatto che mi avete detto che son nella ragione e non ci perdo mi tranquillizza)
     
  12. loggino

    loggino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Per concludere il thread...

    dopo un rapido consulto abbiamo deliberato i seguenti defiitivi suggerimenti:

    - chiedere la consulenza di un avvocato, non tanto per dicharare guerra al venditore, quanto invece per farsi aiutare in via stragiudiziale ad interpretare le clausole contrattuali e, eventualemente, a sostituire l'attuale scrittura privata con una che soddisfi maggiormente le esigenze delle parti, tutelandole entrambi;
    la parte venditrice potrebbe trarne giovamento perché potrà ottenere con il tuo consenso una dilazione dei tempi previsti per la stipula del rogito; tu ne trarrai vantaggio perché potrai sottoscrivere un preliminare con l'assistenza del tuo legale;

    - nel nuovo preliminare contemplare se possibile i versamenti come caparra confirmatoria; ciò, oltre che garantire con più efficacia l'adempimento contrattuale, potrà favorire una serena registrazione della scrittura che risulterà in questo caso assai meno onerosa.

    Possiamo dunque ritenere conclusa la nostra consulenza on line e chiudere questa discussione.
     

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