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  1. FRANCE34

    FRANCE34 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    sono nuovo del forum, non ho trovato nessuna discussione che mi sapessa rispondere pertanto ne ho aperta una nuova.
    Vi illustro brevemente la mia situazione, un pò complessa, e relativi dubbi. Tramite agenzia ho fatto una proposta (accettata) per l'acquisto di una nuova costruzione sulla base di un compromesso (NON REGISTRATO) preesistente (tra costruttore e il tizio titolare del preliminare). il tizio è titolare del compromesso in virtu' del fatto che ha venduto il terreno al costruttore e parte del valore è stato pagato con un appartamento. Attualmente il proprietario è il costruttore (come da visura catastale), in quanto il rogito ancora non è avvenuto. Detto questo io immagino di dover andare al rogito con il costruttore, il quale si preoccuperà di corrispondere quanto precedentemente pattuito al tizio?. Posso essere soggetto a sanzioni, spese aggiuntive, o altro che mi sfugge?. Purtroppo il tutto non mi è chiaro al 100%.

    Grazie mille
     
  2. elisabettam

    elisabettam Membro Senior

    Agente Immobiliare
    vai subito da un notaio con la copia del compromesso e della proposta. Sarebbe stato meglio andarci prima di firmare anche se probabilmente sarà tutto in regola
     
  3. FRANCE34

    FRANCE34 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao Elisabetta, grazie per l'interessamento, il problema è che già ci sono stato e lo stesso mi ha detto che dovevamo trovare il modo di far collimare il tutto. Ovvero, a tutti preme il buon esito dell'operazione e quindi non dovrebbe essere complicato trovare una soluzione. Mi domandavo però se il fare il rogito con il costruttore disinteressandomi delle modalità con le quali il tizio poi riceverà il compenso e del fatto che ho firmato una proposta sulla base di quel compromesso mi espone in qualche modo.
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Chiedi la copia dell'atto di acquisto del terreno, nelle condizioni di pagamento troverai gli accordi sull'appartamento che stai acquistando.
    Mi sembra ci sia un po' di confusione ....
     
    A francesca7, Silvio Luise, ab.qualcosa e 1 altro utente piace questo messaggio.
  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dimenticavo un'ultima cosa, il costruttore deve anche aver rilasciato fidejussione al proprietario del terreno per quell'immobile, non solo, verifica nel caso ci fosse un mutuo, che quell'appartamento ( essendo una permuta) sia escluso dall'ipoteca.
    Se hai dubbi scrivi pure.
     
    A sarda81, francesca7 e elisabettam piace questo elemento.
  6. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare


    Difficile senza conoscere le carte ma...

    In larga teoria quello che dovrebbe succedere è che a te sia stato ceduto il preliminare, e quindi tu subentri ai diritti che aveva il titolare del preliminare stesso.
    Se hai fatto solo la proposta, in sede di atto ci saranno sia il costruttore (che ti venderà casa), che il precedente titolare del preliminare, che in forza della cessione di questo incasserà quanto tra voi pattuito.

    Nulla esclude che si possano separare le due cose e che quindi tu possa sottoscrivere un vero e propio atto di cessione di questo preliminare prima ancora dell'atto notarile di compravendita ed in forza di quello andare all'atto, ma personalmente dato che la cifra in gioco sarebbe l'intero prezzo di compravendita, eviterei.

    Ovvio che ho tirato parecchio ad indovinare.
     
    A La Capanna, Silvio Luise e Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.
  7. FRANCE34

    FRANCE34 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Innanzi tutto grazie per il vostro aiuto. Per rispondere a quanto detto da Rosa, ho ricontrollato sull'atto di acquisto del terreno e non riporta null'altro che le scadenze e gli importi da corrispondere alle date previste, quindi non credo che si possa parlare di permuta per l'appartamento in questione. L'unica cosa che, per ignoranza, non mi torna è il fatto che l'atto non sia soggetto a IVA. Per l'ipoteca invece è da vedere se c'è da richiedere una restrizione ma aspetto di avere la preliminare, non so dire.
    Per quanto riguarda invece quanto detto da "ab" posso dirti che non essendo registrato non abbiamo fatto nessuna cessione del preliminare e non vorrei neanche proporre questa ipotesi visto che non è a costo zero. Probabilmente sarà da fare l'atto come dici, prima la compravendita e poi si regoleranno il costruttore con il titolare del preliminare.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    la domanda mi sorge spontanea. ma questo appartamento di chi é ? tu devi assolutamente sapere chi ha il titol da chi scattano gli obblighi mi spiego? tu stai acquistando una casa nuova in costruzione. hai diritto alla fideiussione alla postuma decennale. se il costruttore ha sottoscritto un preliminare anche se non registrato quel soggetto ha un titolo chiaro? per fare tu il preliminare direttamente con il costruttore quel preliminare va annullato annullato é come se rendesse lo stesso appartamento a due soggetti.
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    scusa gli errori ma sono con il cellulare .....
    no rendesse ma vendesse.

    quindi ricapitolando potrebbe essere una cessione di preliminare come ha suggerito p.b. . ma bisogna guardare bene molto bene. devi chiedere i titoli. chi ha accettato la proposta?
     
  10. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    altra cosa per le nuove costrizioni non é previsto il restringimento dell'ipoteca ma il frazionamento con l'estinzione.[DOUBLEPOST=1405368527,1405368482][/DOUBLEPOST]costruzioni non costrizioni porta pazienza ma stasera é così.[DOUBLEPOST=1405368751][/DOUBLEPOST]mi dici cosa hai visto non sottoposto a I.v.a?
     
  11. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Però prima avevi scritto così:

    sarebbe interessante leggere il preliminare e soprattutto l'entità della somma data come acconto/caparra ...... e soprattutto i titoli riferiti a tale pagamenti e la loro leggittimità (sempreche siano stati realmente fatti)

    black/noblack

    Se fossi malizioso, cosa che non sono, mi verrebbe da pensare che dietro quel preliminare ci si nasconda un escamotage per dare al terreno un valore minore ai fini di un eventuale plusvalenza (chissà magari per assurdo il venditore non aveva fatto la rivalutazione e forse l'acquisto del terreno è successivo al 1 gennaio 2013) ....

    Sarebbe interessante approfondire meglio
    ovviamente anch'io parlo tanto per ..... senza carte in mano non si gioca :occhi_al_cielo:
     
  12. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    dare meno valore al terreno? la vedo difficile. é nel mirino dell'accertamento entro un anno.
     
  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    si .... non venirmi a dire che è la prima volta che senti parlare di queste cose ;)
    sapessi quanti si sentono furbi e ancora non hanno capito che i terreni come le vendite di locali e comunque tutte le compravendite dove l'imponibile è il valore reale di compravendita e non la rendita catastale rivalutata siano sotto il mirino dell'Agenzia delle Entrate ....

    poi di fronte ad un boccone così ghiotto riferito alle plusfalenze sui terreni edificabili, più che un mirino puntato hanno un cannocchiale ......

    Però cè ancora chi ci prova ......
     
  14. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    non dico nulla. di fatto c'e una situazione abbastanza delicata. l'utente ha fatto una proposta. vorrei sapere chi ha accetto.
     
  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La logica impone che se esite un preliminare dove il promissario acquirente promette di acquistare per se o persona da nominare al rogito mi sembra chiaro che il promittente venditore non può accettare una proposta in quanto già obbligato nei confronti dell'altro ..

    In queste situazioni consiglio un incontro a tre dove uno cede il preliminare dietro corrispettivo e contestualmente il venditore (costruttore) accetti il subbentro del nuovo acquirente mantenendo comunque le stesse obbligazioni assunte nel primo preliminare, il tutto formalizzato in un'ulteriore scrittura dove vengano specificati con chiarezza tutti i punti e gli obblighi reciproci ....

    Da non trascurare l'aspetto fiscale (quindi chi farà l'atto è la società costruttrice quindi un atto soggetto ad IVA) ...
    garanzia decennale ...
    polizza fidejussoria sugli acconti .... (su quest'aspetto vedo un ingarbugliamento se chi cede il preliminare è un privato)

    Diciamo che sono situazioni delicate che necessitano ovviamente il supporto di un professionista preparato in materia ...

    ma quì si stà parlando per ipotesi di fatto gli elementi per dare la giusta risposta senza analizare la documentazione sono veramente pochi
     
    A sarda81, francesca7 e ab.qualcosa piace questo elemento.
  16. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    certo massimo anche io ho dato un supporto senza aver visto nulla e credo che l'utente comprenderà la difficoltà nel dare consigli.
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.
  17. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nell'ipotesi che facevo io sei tu che darai la somma al titolare del preliminare (supponendo che tale preliminare non preveda ulteriore versamento di prezzo a favore del costruttore ed astraendo da tasse ed imposte), per poi esercitare il diritto in esso contenuto nei confronti del costruttore attualmente proprietario dell'appartamento.

    Comunque, siamo sempre nell'amabile ignoranza dei fatti concreti, quindi ricordati di farci sapere come va a finire :)
     
    A ingelman piace questo elemento.
  18. FRANCE34

    FRANCE34 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il problema di fondo è che il mio agente, mi sembra di capire, è un grande ignorante, i dubbi sono sempre stati avanzati da me e da nessun altro. Ingelman è vero che mi sono contraddetto ma era per far capire quale era stata la successione degli eventi, comunque comprendo che gli elementi sono tanti ed è difficile spiegarmi quanto per voi capirmi, specialmente senza carte alla mano. Tanto per gettare altra carne al fuoco, il titolare del compromesso è un privato, la proprietà dell'appartamento è del costruttore e per quanto riguarda la postuma verrà emessa non appena possiamo stabilire una data per il rogito e avere una certezza sull'identificazione del beneficiario. Butto la una soluzione, sarebbe possibile, naturalmente previo accordo tra le parti, far rinunciare al preliminare l'attuale titolare e andare direttamente al rogito con il costruttore? (cosa che peraltro pensa di fare anche il costruttore) bypassando eventuali cessioni del preliminare che non voglio neanche sapere quanto costa?. A tutela dell'attuale titolare del preliminare ci sarebbe l'atto di compavendita del terreno dove si dice che una determinata somma (superiore a quanto pattuito per l'appartamento) deve essere versata entro il 2014. Non pretendo che mi diate una soluzione ma questa conversazione mi rende meno ignorante. grazie mille[DOUBLEPOST=1405413058,1405412830][/DOUBLEPOST]Per quanto riguarda l'IVA, mi riferivo all'atto di compravendita del terreno. riporto " le parti dichiarano che il presente atto non è soggetto ad IVA".
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    certo e qui ci siamo.

    Se vi è in giro un preliminare, avete queste possibilità. Annullare quella scrittura, con la restituzione delle somme, oppure subentrare a quel diritto ( se per persona da nominare entro il) oppure cessione di quel diritto, ovvero cessione del preliminare, sempre che quel preliminare preveda questa possibilità, con il consenso dell'altra parte. In queste operazioni l'aspetto fiscale cambia ma anche la formula e gli effetti del contratto.
     
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ma il costruttore deve dei soldi al proprietario del terreno, cosa che a te non interessa, certo, ma interessa al proprietario. Con quell'appartamento il proprietario si è messo un pochino al sicuro mi spiego? Non è così semplice quando qualcuno vanta un credito, non sei d'accordo con me?
     
    A ab.qualcosa piace questo elemento.

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