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  1. real-casa

    real-casa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Immobile da costruire
    C'è la concessione edilizia
    Ma l'impresa che vende e deve costruire non ha ancora acquisito la proprietà dell'area che è di un socio
    Cosa fare? Il preliminare penso non si possa fare senza dichiarare la proprietà.. Vero?
    Si potrebbe fare una prenotazione, ma in tal caso come si imposta, i soldi versati a che titolo? Caparra, acconto o prenotazione? Non si registra.. Ma si pagano imposte? Una volta acquisita la proprietà C'è l'obbligo di fare un preliminare o si può andare direttamente al definitivo? Per l'acquirente niente tutele, ma al venditore potrebbe essere dichiarata nulla la prenotazione?
    Attendo info, grazie
     
  2. real-casa

    real-casa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Qualcuno che mi risponde??!
     
  3. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Pazie
    Pazienza, qualcuno ti risponderà, dai tempo al tempo.
     
  4. gardabusiness

    gardabusiness Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Per fare un vero preliminare da registrare ci vogliono la concessione i progetti definitivi e la titolarità del terreno con dichiarate le relative ipoteche e mutui e poi il preliminare va fatto secondo la legge di tutela del consumatore per gli immobili da costruire che prevede il rilascio di fidejussione sulle caparre e acconti versati altrimenti il preliminare è annullabile. LA prenotazione la vedo più come una opzione a tuo favore che obbliga il costruttore a vendere a te prima di altri se sarai ancora interessato nel momento che si potrà fare il preliminare. Se vuoi renderla onerosa lasciando una somma penso possa farlo, ma legalmente non saprei dirti a che titolo lasciarla, in quanto potresti sempre ritirarti in quanto trattasi di un opzione a tuo favore che obbliga il costruttore verso di te ma non te verso il costruttore. Ovviamente anche lui non si vorrà impegnare con una opzione che preveda una penale in caso non ottenga le concessioni. Per cui il mio consiglio è di rimanere d'accordo sulla parola fino a quando potrete fare un vero preliminare.
     
    A La Capanna, H&F e ccc1956 piace questo elemento.
  5. real-casa

    real-casa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Qualche altro caso pratico di prenotazione?
    Qualcuno che ne Ha fatte??! Grazie
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La prenotazione è un atto unilaterale, come la proposta di acquisto, dove l'acquirente manifesta la propria volontà di acquistare un immobile, ad un prezzo e a delle condizioni. Non vincola il venditore fino all'accettazione. Una volta accettata, come la proposta di acquisto, diventa vincolante per entrambe le parti che devono portare avanti, stipulando il compromesso.
    Non capisco cosa vuoi dire con l'acquirente niente tutele!
    Fino all'accettazione della proposta di prenotazione, l'assegno come ti ho scritto, è a titolo di deposito fiduciario, dopo diventerà caparra o acconto prezzo, a seconda di cosa avete previsto nella proposta di prenotazione. Per quanto riguarda le tutele se intendi la fidejiussione a garanzia dei pagamenti, ti dico di prestare molta attenzione, perchè la prenotazione se accettata viene considerata contratto equipollente, quindi registrazione e imposte.

    si, non puoi procedere al preliminare
    L'assegno che verrà depositato è a garanzia dei pagamenti futuri è un deposito fiduciario
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Di fatto tu stai facendo una prenotazione di appartamento in costruzione dove non è ancora definita la proprietà. Quindi io direi che una volta acquisita la proprietà il preliminare è d'obbligo.
     
  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La prenotazione non obbliga assolutamente il costruttore, il quale è libero di valutare altre proposte.
     
  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La proposta di prenotazione viene fatta proprio con questo spirito. Il cliente vede i progetti, l'ubicazione esatta della costruzione e si prenota per un determinato appartamento al prezzo di € alle seguenti condizioni, consegna l'assegno a garanzia fino ad una certa data, termine di irrevocabilità della prenotazione. Verranno stabilite delle condizioni dove la prenotazione verrà traformata in preliminare al verificarsi di una o più condizioni per esempio, l'accettazione, oppure all'inizio dei lavori, allo scavo. Se non si verificano le condizioni stabilite entro il termine (che può essere rinnovato di comune accordo) nessuno perde nulla.
     
  10. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    ho aperto una discussione su "immobile da costruire".
    Penso ti potrebbe essere utile a discernere nei pareri che potresti ricevere.
    Concordo 100% con Gurdabusiness, meno con Rosa1968 ( diiferenza fra contratto con effetti obbligatori e contratto con effetti reali ).
    Il mio Maestro Studiopci mi illustrò la differnza, sollecitando la mia curiosità :)
     
  11. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Conosco la differenza. La prenotazione si colloca nel periodo chiamato precontrattuale, dove le parti manifestano le loro intenzioni, esaminano i punti di divergenza.
     
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Questa "prenotazione" deve avere le caratteristiche delle prenotazioni.
    Non si possono usare i "modelli" delle proposte di acquisto.
    Penso che su questo concordiamo.
    Se tu costruirai io comprerò.
    Se non costruirai, succederà questo e quest'altro ed amici come prima.
    Infatti la prnotazione può abortire per nacanza del rilascio del Permesso di Costruire.
    In tal caso ci salutiamo con o senza caffè insieme. La questione è delicata in tema di caparra : penitenziale e basta, secondo me.
    La confirmatoria sarebbe priva di significato : non ti posso obbligare a costruire nè chiederti i danni, salvo una accertata malafede, nel caso fosse stata nota l'impossibilità di ottenere il PdC, e si fosse voluto vendere "sulla carta" una cosa non realizzabile, solo per fare "liquidità momentanea".
     
  13. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ti invito a leggere bene i miei post e valutare che stiamo dicendo la stessa cosa. Ho indicato la traccia della proposta di prenotazione e non ho mai parlato di caparra ma di deposito fiduciario oltre che delle condizioni. Buona serata Rosa
     
  14. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Ho risposto più pensando a Real Casa e non a te.
    Real casa chiedeva un preliminare ......
    Ho quindi ritenuto utile usare un linguaggio molto chiaro.

    Il tuo post è chiaro.
    Di differente abbiamo, in sostanza, solo un punto : tu parli di deposito fiduciario ed io invece sono per una caparra penitenziale, ritenendo che il costruttore debba essere "penalizzato" dal non sapere fare previsioni sul rilascio del PdC, che rispettando le norme, leggi e regolamenti sarebbe scontato avere.
    Infatti ho parlato di reperimento di facile liquidità.
    Un costruttore furbastro mette in vendita sulla carta una paio di palazzoti di 40 appartamenti, prende le prenotazioni, si gode i soldi e dopo un anno, se è onesto, dice "signori abbiamo scherzato, rieccovi i vostri soldi, grazie per il prestito a tasso 0... e bye-bye.

    Buona serata anche a te, Rosa1968
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ok. Nel caso di realtà casa i permessi ci sono e devono solo acquisire la proprietà di un socio. il deposito fiduciario lo tiene l'agente immobiliare che da solo con il verificarsi delle condizioni prenotazione quindi accettata ma al compromesso. Vendo da un certo numero di anni le case in costruzione ed ho studiato con un legale tutti gli aspetti. La prenotazione é considerata un contratto equipollente ai fini delle garanzie. Molti pensavano si potesse aggirare la legge delle garanzie.
     
  16. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non so quanti casi esistano senza proprietà del terreno, che, a mio parere, è come dire tutto.
    Siamo addirittura al confine con la "vendita di cosa altrui".
    Cioè il costruttore si imegna a costruire ed acquisire una proprietà altrui.
    Nella migliore delle ipotesi il prenotante rischia di perder tempo ed di impegnarsi in un acquisto solo "probabile".

    Il mediatore matura o no la mediazione alla prenotazione ? La sua opera sembra conclusa. O no ?

    Real casa ha giustamente timore di quello che andrà a scrivere.
    Quali sono le parti e quale ruolo hanno ?
    Inoltre ripeto quanto detto da me molto spesso : legali e notai non sono una garanzia di consulenza perfetta. I guai li provocano proprio i legali ed i notai.
    I rogiti nulli sono stati fatti da notai, ritenuti anche bravi.
    San Tommaso ha voluto "toccare con mano", "con la sua mano".
     
  17. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No effettivamente non ne ho mai trovati. La provvigione matura comunque al preliminare.
     
  18. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Grazie della spiegazione sulla mediazione, che potrebbe essere oggetto di controversie. :ok:
     
  19. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    A quale titolo un agente immobiliare può disporre di accettare prenotazioni di immobili da parte di terzi senza che esista né un titolo di proprietà da parte del costruttore , né da parte di quest'ultimo un mandato che deleghi l'agente immobiliare a far sottoscrivere le prenotazioni? e se per qualunque evenienza il costruttore venisse meno agli accordi, in che modo verrebbe tutelato il prenotatore e l'agente immobiliare?:pollice_verso: Anna
     
    A H&F piace questo elemento.
  20. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
     

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