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  1. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    A vostro uso, si rafforza sempre più la posizione della corrente prudenziale di quella parte dl notariato che fa lasciare le somme a garanzia dei pagamenti della differenza di imposte, piú more ecc. A favore dell'acquirente di prima casa venduta nel quinquennio.

    Decadenza da "prima casa": il privilegio grava su chi compra
     
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  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    da noi i Notai con la N maiuscola lo fan da sempre e sconsigliano caldamente di nn ascoltarli... gli " altri NO " ... ma come ben sapete i Notai tutti garantiscono la bonta' della compravendita :innocente: che ne dici Notaio Massimo D'Ambrosio @un povero notaio
     
    Ultima modifica: 14 Luglio 2015
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  3. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ponz hai postato un argomento interessante e rispondo premettendo che ancora oggi io personalmente continuo ad avere dubbi. (rispondo a 3D per alimentare eventuali altre risposte e non con senso critico anche se l'articolo postato è del 2013)

    Ci sono diversità di pensiero riguardo questo argomento e tanta incertezza ... l'unica cosa certa che in Italia bisogna sempre intepretare.

    Ci sono tuttoggi dubbi sul fatto che la perdita delle agevolazioni da parte del venditore possa essere considerata un privilegio speciale sull'immobile che coinvolga di conseguenza la parte accquirente anche se per logica c'è da sottolineare che tale privilegio, se da considerarsi tale, si concretizza non al momento della rivendita entro il quinquennio ma bensì al verificarsi del "non riacquisto di altro immobile da adibire come prima casa dall'alienante entro i 12 mesi" .... mistero interpretativo

    Altro mistero
    Il Notaio ( sostituto d'imposta) che omette di rendere edotto l'acquirente scrivendolo nell'atto di vendita dell'effettivo rischio sulla sussistenza o meno di tale prvilegio possa avere in un certo senso una responsabilità solidale
    ( questo ovviamente è un mio pensiero) ...
    Di fatto i pareri continuano ad essere discordanti

    Forse per avere una risposta certa bisognerà aspettare che arrivi una cartella esattoriale all'acquirente in buona fede dell'immobile gravato da tale privilegio ... non credo che ci possano essere al momento per motivi temporali episodi a riguardo

    chissà ...
     
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  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    gmp ...
    di fatto si stà parlando che un'imposta non pagata da altro soggetto (come dici tu evasore) possa coinvolgere altro soggetto in buona fede che acquista regolarmente pagando l'imposta dovuta (è leggittimo? è un rischio reale?)

    ma tanto tu non compri che te li poni a fare questi interrogativi :D
     
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  5. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    si non avevo letto l'articolo ma mentre mi correggevo hai risposto fulmineo :D piu che altro, comunque, mi interessa poco perche non comprero mai da chi ha comprato nel 2012 o seguenti... o almeno la vedo improbabile...
     
    Ultima modifica: 14 Luglio 2015
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  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Interessanti i punti citati da Massimo.
    Io personalmente, per una questione prudenziale, sono favorevole al deposito presso il notaio della somma o di una garanzia equivalente.
    Alcuni notai sottolineano come sia corretto pagare l'intero prezzo e contestualmente ricevere un assegno circolare da parte del venditore, per evitare che si possano verificare delle incongruenze trai pagamenti citati nell'atto e l'effettivo incasso dei titoli.
    Altri notai si accontenterebbero anche di un bancario e non mancano quelli più superficiali che sollevano il problema giusto per... (comunque sempre più rari)

    Va ricordato che se l'inadempimento si concretizza dopo 12 mesi ed un giorno dalla stipula di vendita, periodo durante il quale sarebbe ammesso l'acquisto di UN'ABITAZIONE PRINCIPALE e non di UNA PRIMA CASA, per evitare la decadenza....
    l'Agenzia delle Entrate ci spiega come l'inadempimento, pur scattando successivamente sarebbe da considerarsi retroattivo....

    La questione del riacquisto dell'immobile da DESTINARSI ad ABITAZIONE PRINCIPALE... complica alquanto le cose perché, secondo l'ennesima interpretazione dell'Agenzia delle Entrate, le tempistiche per effettuare il trasferimento della residenza all'interno dell'immobile coinciderebbero con i termini previsti per l'accertamento del fisco (36 mesi) pur stabilendo che il contribuente avrebbe il dovere di spostare la residenza nei tempi più brevi consentiti...

    Questi aspetti cozzano con i comportamenti di molti Notai che sovente sono portati a riconsegnare l'assegno ai venditori contestualmente alla semplice presentazione dell'atto di riacquisto....
     
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  7. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ridaje con l'imposta... L'imposta è la radice ma il probelma è il privilegio speciale che quel "mancato versamento" fa nascere: sono due cose differenti e hanno iter e vita diversi. se no si ricomincia con l'imposta complementare che non c'entra una cippa, se non come motivo della nascita del privilegio speciale e ci rincaponisce a guardare il dito.

    E le interpretazioni del notariato (non dei tuttologi) le ho riportate io stesso qua dentro nei panni di pensoperme.

    il punto è sempre lo stesso, ove si tenda a consigliare di non portare prudenza, si garantisca di tasca propria :)


    Inoltre rimane il punto pratico, cosa fai quando un notaio consiglia la parte acquirente alla prudenza e questa vi si affida? ;)

    Meglio prevenire che curare no?
     
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  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    come di contro e all'opposto esistono comportamenti illogici di Notai che estremizzano con atteggiamenti prudenziali obbligando il venditore a lasciare in deposito la differenza d'imposta più gli interessi calcolati per i 12 mesi e addirittura la sanzione del 30% ... come se il reato fosse già stato contestato senza tener conto che il contribuente finche nulla gli viene notificato può sempre adottare il ravvedimento operoso autoliquidando la differenza d'imposta (sanzione de che? :occhi_al_cielo: )

    strana forte pure questa cosa :)
    Questo è il bello del nostro Paese "tutto è chiaro e limpido e di una semplicità assoluta"
     
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  9. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Rispondo al post di massimo non riesco a richiamare parte del post.
    Questo privilegio é un'obbligazione garantita dal bene non dall'acquirente. Nel caso chi avendo usufruito del privilegio non ottemperi al riacquisto e non non corrisponda bla bla bla il bene oggetto può essere venduto in modo forzoso privilegiando tra i creditori lo stato.
    Da noi il notaio chiede l'assegno circolare in deposito.
     
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  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Beh, fanno bene, perchè nel caso mica chiedono la differenza di imposta pura e semplice... La contestano direttamente. Sei tu che semmai andresti a pagare la differenza semplice in auto denuncia quando vendi.
     
  11. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Gli interessi vengono calcolati non per un anno ma a partire dal giorno in cui venne stipulato l'acquisto... oltre la sanzione del 30%...
    Noi come agenzia, se il venditore è già certo di non ricomprare dopo il rogito, anticipiamo la pratica con l'agenzia delle entrare (sia su Rimini che su Pesaro ce lo consentono) e ci facciamo rilasciale la lettera con i conteggi definitivi contestualmente alla stipula, il giorno stesso facciamo il versamento (della differenza dell'imposta + interessi) e liberiamo l'assegno.... così non ci sono inutili attese...
     
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  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    No Ponz
    usiamo la logica .... decorsi i 12 mesi senza che riacquisto io venditore ho già lasciato a te il quanto dovuto per versare ... non è che la cartella mi arriva dopo 12 mesi ed un giorno ....

    io venditore che non riacquista posso sempre mettere in atto il ravvedimento operoso anche dopo 2 anni pagando solo la differenza d'imposta e gli interessi, l'importante che l'amministrazione finanziaria nel frattempo non mi abbia notificato nulla ..
    ti lascio subito il 30% di sanzione .... de che?
     
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  13. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    vero .... mi ero fatto prendere dalla foga :)
    resta il fatto che la sanzione non ha senso
     
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  14. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ci troviamo di fronte a vere e proprie assurdità.
    E comprendo la foga di Massimo e le sue perplessità di fronte ad un privilegio che ha del ridicolo.

    Soprattutto perché nella pratica quotidiana chi sta rivendendo prima dei 5 anni lo fa spesso per problemi economici e con minusvalenze relativamente elevate... altro che intento speculativo...

    E quando il venditore i soldi non ce li ha? Ed il notaio fa presente che trattenere un assegno di quanto ricevuto in pagamento dall'acquirente equivarrebbe ad una dichiarazione falsa in atto pubblico con conseguenti possibili ripercussioni anche sulla tassazione calcolata sulla base imponibile di tipo catastale?
     
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  15. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Questa cosa l'ho fatta fare anch'io ad un mio cliente ed amico e la trovo logica anche se i conteggi ancora non gli sono stati recapitati ( gli ho compilato io dei moduli da presentare all'Ade e da loro forniti e per giunta poco chiari allegando gli atti di compravendita) teoricamente dovrebbe risparmiarsi di certo la sanzione e qualche spiccio d'interesse .....
    comunque da versare da noi conteggiato circa euro 8.000 di differenza d'imposta

    tantè che gli avevo consigliato di riacquistarsi una prima casa (monolocale) in un centro storico di un paesello limitrofo a 12K categoria A/4 rendita euro o,oo1 ... ma volendo trasferirsi all'estero per qualche anno ha preferito pagare e stop ....
     
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  16. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Effettivamente c'hai ragione...
     
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  17. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    è la primissima volta che mi dai ragione su qualche cosa :) mi stai prendendo per il B
    sicuro di sentirti bene? :^^:
     
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  18. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In realtà non è propriamente così.
    Entro i 12 mesi dall'atto di vendita il contribuente consapevole di non riacquistare l'immobile domanda la ri-determinazione dell'imposta e paga gli interessi.
    In questo frangente non è sanzionabile.

    Scaduti i 12 mesi scatta la sanzione che è sempre dovuta. L'istituto del ravvedimento operoso non la elimina ma si limita a ridurla in base al ritardo con il quale il contribuente si autodenuncia.
     
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  19. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Anche qui ci sono molte interpretazioni discordanti a riguardo secondo i vari uffici
    quello che è certo che mettendo in atto il ravvedimento operoso (autoliquidazione dell'imposta) senza che l'ufficio abbia notificato qualcosa la sanzione non sarà mai del 30% ma decisamente molto ridotta.
    (altrimenti a che servirebbe il ravvedimento operoso ?) dove starebbe l'utilità? meglio allora aspettare che arrivi la cartella e poi pagare sperando che non arrivi.
     
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  20. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' appunto quello che ho sostenuto io....
    mi pareva che tu avessi scritto che con il ravvedimento operoso non si pagavano sanzioni... ma forse ho capito male... ;)
     

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