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  1. frank79

    frank79 Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Salve.
    Cosa succede se, a distanza di 2-3 mesi dall'inizio di un contratto di locazione, l'inquilino non paga più e io volessi iniziare la procedura per sfratto?

    Pagherei le tasse per l'intero anno di locazione (ovvero tutto il 2015) oppure, come io spero, per i soli mesi che hanno preceduto la richiesta di sfratto?

    Grazie in anticipo per ogni eventuale delucidazione che verrà fornita.
     
  2. topcasa

    topcasa Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Pagherai fino a quando non avrai ottenuto il decreto di sfratto. Poi potrai dedurre dall"imponibile
     
  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Se la locazione abitativa, maturerai un credito di imposta per tutto il periodo di insolvenza riconosciuto nella sentenza di sfratto.
    Se invece la locazione è commerciale, sarai costretto a pagare le imposte per redditi non percepiti, fino al momento della risoluzione contratto, possibile dalla data di rilascio dei locali
     
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  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Anche per il contratto commerciale vale la data della sentenza di sfratto.
    Non maturerà, al contrario del residenziale, alcun credito di imposta.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Si non mi ero espresso correttamente, volevo però solo segnalare che in quel caso non si possono vantare crediti per redditi non percepiti
     
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  6. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino

    Con le informazioni fornite non è facile rispondere al tuo quesito. Non è chiaro ad esempio che tipo di contratto sia stato sottoscritto e il suo regime fiscale, né se l’inquilino sia già stato messo in mora. In tale ambito, il tipo di contratto di locazione (abitativo o commerciale) è molto importante perché determina tre cose: la gravità dell’inadempimento, la possibilità di sanarlo e il “trattamento” fiscale dei canoni non percepiti.

    Dando per scontato che si tratti di locazione abitativa, in tale ambito operano – salvo clausole più restrittive - gli artt. 5 (il mancato pagamento del canone dopo 20 giorni dal termine di pagamento e degli oneri accessori per un importo almeno pari a quello di due mensilità del canone, fa scattare l’inadempimento: articolo in genere riprodotto nelle locazioni convenzionate) e 55 (possibilità di chiedere il termine di grazia per sanare la morosità in prima udienza per non più di 4 volte in 4 anni ovvero differire il termine di pagamento in presenza di perdita del lavoro, malattia grave, gravi condizioni del conduttore) della legge n°392/1978.

    Nell’ipotesi in cui si tratti di locazione commerciale, le cose, invece, cambiano, in quanto tali locazioni sono assoggettate ad autonoma disciplina. Nel caso di inadempimento del conduttore, non opera la predeterminazione legale dell’importanza e della gravità dell’inadempimento, ovverossia l’art. 5, né opera l’art. 55 della legge citata (salvo l’inserimento di una apposita clausola (favorevole al conduttore) in contratto che espressamente richiami tali articoli), ma, in genere, l’art. 1455 cod. civ. (Importanza dell’inadempimento). Se, però, nel contratto di locazione è stata inserita la clausola risolutiva espressa (art. 1456 cod. civ.), viene meno il discorso sull’importanza dell’inadempimento, e la risoluzione si verifica di diritto, se il locatore dichiari di volersene avvalere. Inoltre il conduttore non può avvalersi della facoltà di chiedere il termine di grazia per sanare la morosità.

    Riguardo il “trattamento” dei canoni non percepiti, come precisato da Bastimento e Antonello, i canoni di locazione riferiti a immobili non abitativi (negozio, ufficio, capannone) vanno sempre dichiarati, anche se non sono stati percepiti, e le imposte assolte non possono essere recuperate. Tuttavia, il locatore accorto, come suggerito dal par. 1.3 della circolare n°11/E/2014, può utilizzare tutti gli strumenti previsti per “provocare” la risoluzione del contratto ed evitare la tassazione di canoni non riscossi. Tra questi strumenti, si possono annoverare sia la citata clausola risolutiva espressa (art. 1456 cod. civ.), sia la risoluzione a seguito di diffida ad adempiere (art. 1454 cod. civ.). In tali ipotesi, il riferimento al canone potrà operare fino a quando risulterà in vita il contratto di locazione: cessando ex lege il contratto a fini abitativi o non abitativi, viene meno qualunque riferimento al reddito locativo e cessano i suoi presupposti per la sua tassabilità al posto della rendita catastale.

    Nell’ipotesi, invece, di un immobile abitativo, il cui reddito sia assoggettato ad IRPEF, il credito d’imposta spetta in misura corrispondente alle imposte assolte in anni precedenti. Se ad esempio l’inquilino non ha pagato il canone dal 1° gennaio 2014 e il procedimento di convalida di sfratto si conclude entro il 30 settembre 2015 (termine ultimo per la presentazione del modello UNICO 2015), il locatore può legittimamente indicare, nella dichiarazione presentata quest’anno, per i redditi 2014, la sola rendita catastale rivalutata del 5%, indicando il codice 4 in colonna 7 (“Casi particolari”) del quadro RB.

    Diversamente, nel caso in cui il procedimento di sfratto si concluda ad esempio nel dicembre 2015, il contribuente è tenuto a dichiarare per il 2014 i canoni non riscossi e solo l’anno successivo potrà fruire del credito. A tal fine, dovrà calcolare le maggiori imposte pagate in relazione ai canoni non percepiti, rideterminando l’IRPEF (e le sue addizionali) su una base imponibile diminuita del canone ed aumentata della rendita catastale e applicando sul nuovo reddito imponibile le relative aliquote vigenti nel periodo interessato dal ricalcolo. L’Agenzia delle Entrate ha precisato, infatti, che occorre comunque considerare nella base imponibile la rendita catastale dell’immobile, che partecipa alla formazione del reddito dei fabbricati, al posto del canone di locazione.

    L’importo del credito (IRPEF + addizionali), indicato in dichiarazione (al rigo CR8 e al rigo RN32, colonna 2 del modello UNICO 2015), va a ridurre direttamente l’IRPEF netta dovuta. In alternativa è sempre possibile inoltrare istanza di rimborso al competente ufficio delle Entrate e attendere i tempi (non brevi) dell’Amministrazione finanziaria (vedi la voce ”Crediti di imposta per canoni non percepiti” in Appendice delle Istruzioni del modello UNICO 2015, pag. 100).

    Qualora i canoni siano stati assoggettati a cedolare secca, valgono le medesime modalità previste per i canoni non percepiti assoggettati ad IRPEF, e, in caso di canoni già assoggettati a tassazione, è possibile il recupero della maggiore imposta sostitutiva versata attraverso un credito d’imposta di pari ammontare (Agenzia elle Entrate, circolare n°26/E/2011, pag. 30).
     
    A Bastimento, dormiente e Antonello piace questo elemento.
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Complimenti Pennylove, sempre chiara, precisa ed esaustiva!
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Complimenti e grazie ancora.
    In caso di cedolare, penso sia comunque da considerare qiuanto hai precisato qui sotto, cioè la rendita catastale. È corretto? Se cosi il meccanismo di calcolo e compensazione si fa più complesso, dovendo sottrarre al tributo cedolare non dovuto, la quota IRPEF derivante dalla rendita catastale.

    Temo di non aver considerato questa condizione, quando mi sono trovato in questi frangenti.
    Mi auguro che in Ade siano anche questa volta meno preparati della nostra Penny. Per una volta non mi lamenterei......
     
  9. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Nel caso in cui i canoni di locazione siano sottoposti a cedolare secca, occorre sempre riferirsi alla sentenza di sfratto. Se quest’ultima è emessa:

    a) anteriormente al termine di presentazione della dichiarazione dei redditi ---------------> i canoni non percepiti non saranno sottoposti a tassazione. Nella dichiarazione dei redditi si è tenuti comunque a riportare la rendita catastale rivalutata nel quadro dedicato ai fabbricati;

    b) successivamente al termine di presentazione della dichiarazione dei redditi ------------> riconoscimento di un credito di imposta per i canoni non percepiti, ma comunque dichiarati, nella dichiarazione dei redditi successiva, appena si viene in possesso della sentenza di sfratto.

    L’immobile viene in ogni caso considerato dal Fisco come locato, anche se di fatto il canone di locazione non è stato percepito. Ne consegue che la rendita catastale rivalutata sarà essa stessa soggetta a cedolare secca (sostitutiva di IRPEF e relative addizionali).

    Peppone possiede a Brescello un appartamento (R.C. = € 500,00) locato a don Camillo con un contratto libero (canone annuo = € 4.200,00), sottoposto a cedolare secca, percependo (dopo che i due si sono presi a botte causa un gazebo del PD sul sagrato della chiesa) soltanto i canoni relativi a gennaio, febbraio, marzo 2014. Peppone ottiene una sentenza di sfratto per morosità nei confronti di don Camillo il 27 aprile 2015. Nel quadro RB del modello UNICO 2015 Peppone dovrà indicare in colonna 1 (RENDITA) la rendita non rivalutata = 500, in colonna 5 (CODICE CANONE), il codice 3, in colonna 6 (CANONE DI LOCAZIONE) 1050 e in colonna 7 (CASI PARTICOLARI) il codice 4, barrando la casella CEDOLARE SECCA in colonna 11.

    In ipotesi di canoni di locazione mai incassati, ma comunque già assoggettati a tassazione, per la determinazione del credito, si dovrà rideterminare l’imposta del periodo interessato e, in seguito, sottrarla dall’imposta a suo tempo versata, in pratica si dovrà sottrarre dal reddito imponibile cedolare secca i canoni non percepiti e aggiungendo – come sopra richiamato – il valore della rendita catastale, al fine di ottenere il nuovo reddito imponibile sul quale poi applicare l’aliquota del 21% o del 10%.

    Romeo possiede a Verona un appartamentino (con balcone) locato nel 2014 a Giulietta a canone libero (R.C. rivalutata = € 700,00). I canoni di locazione (€ 6000,00), assoggettati a cedolare, non sono stati incassati (causa rottura del fidanzamento: lui la tradiva con la sorella di Mercuzio). Imposta cedolare secca = € 1260,00. A dicembre 2014 interviene una sentenza di sfratto. Romeo dovrà rideterminare l’imposta relativa al periodo in questione, calcolandola sul valore della rendita catastale, e non sul canone di locazione.

    Imponibile = € 700,00
    Imposta riliquidata = € 147,00 (700 x 21%)
    Credito di imposta = € 1113,00 (1260 – 147)
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Grazie @Pennylove: non dubito della tua risposta, ma confesso non mi aspettavo come risposta che si dovesse applicare la aliquota della cedolare sulla rendita catastale: non oso chiederti i riferimenti, ma la assunzione sembrerebbe coerente.
    Non pensavo l'esito fosse quello.. Archivierò anche questa tua dettagliata spiegazione.


    Scusa ma il tema relativo a come regolarmi con i ritardi nel pagamento di canoni commerciali è per me al momento di attualità, e da quanto hai risposto sopra mi sono sorte queste domande d tipo procedurale, che seguono a quanto chiaramente ci hai esposto.

    - ammesso di esercitare la risoluzione di legge (art 1453 e 1456) cosa succede dopo?
    a) il locatore fa la diffida ad adempiere: ai sensi del 1454: se il conduttore non provvede nei termini, il contratto si intende risolto allo scadere del termine dato?
    b) se è stato stabilita la clausola risolutiva espressa, art. 1456, si risolve al momento della comunicazione?
    c) se si ritrovasse (caso strano) un accordo a riproseguire, diventerebbe tassativa la stipulazione-registrazione di un nuovo contratto?
    d) una volta risolto, si può procedere alla comunicazione alla AdE per risoluzione anticipata (67€) immediatamente o si deve attendere l'effettivo rilascio?
    e) se il conduttore rimanesse ne locali per un ulteriore periodo, e facesse ulteriori pagamenti, come si configurano queste entrate? Alla stregua delle occupazioni degli alloggi oltre la scadenza del contratto? (ricevuta come indennità da occupazione, credo)

    Grazie ancora se avrai la pazienza di rispondermi.... :amore: :fiore: :regalo: :torta:
     
    Ultima modifica: 2 Febbraio 2015
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Su “riespandere” la regola generale di attribuzione del reddito fondiario basata sulla rendita catastale ho appena letto nuovamente la circolare 11/2014: penso che ti riferissi a questa frase finale del par. 1.3 anche per il regime di CS .

    Non so voi che meccanismi usate, ma certo per me non addetto ai lavori, è
    - difficile leggere bene tutto il testo delle circolari/leggi ecc, e correttamente interpretarlo
    - ancor più difficile ricordarne tutti i risvolti.

    Questa chiusa di rimando alla rendita catastale mi era sfuggita. Immobilio (... Penny...) me ne ha insegnata un'altra!
    (
     
  12. Pennylove

    Pennylove Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Quanto mi piacerebbe rispondere:

    a) Sì
    b) Si
    c) Solo se il rapporto viene risolto contrattualmente o giudizialmente
    d) Secondo l’Agenzia delle Entrate si deve attendere l’effettivo rilascio
    e) Sì

    ma, si sa, la sintesi non è roba che fa per me :occhi_al_cielo: e allora provo ad approfondire alcune cose. :) La (composita) tematica in discorso è stata ridimensionata quindici anni fa nientemeno che dalla Corte Costituzionale (n°362/2000), attraverso la formulazione di principi perequativi di portata generale, che, come tali, trovano applicazione indistintamente sia nella locazione di immobili a destinazione abitativa che commerciale (il giudice delle leggi non fa alcuna distinzione tra immobili ad uso abitativo e ad uso diverso). In particolare la Corte ha sottolineato che se la risoluzione avviene per contratto – come da art. 1456 – e se il locatore intende avvalersi della risoluzione contrattuale per inadempimento a seguito della morosità, da tale giorno, si considera efficace la risoluzione e, quindi, da questo momento i canoni non incassati non concorrono più alla formazione del reddito ai fini tributari.

    Pertanto la presenza di tale clausola e la volontà del locatore di volersene avvalere (al momento dell’inadempimento) sono da ritenere elementi sufficienti a legittimare il locatore a non dichiarare i canoni non riscossi (Cass. n°12905/2007): in pratica, tale clausola serve ad anticipare il momento in cui i canoni assumono irrilevanza fiscale, senza necessariamente attendere una eventuale pronuncia giudiziale: l’attivazione sarà, invece, necessaria per fare accertare la morosità, finalizzata non solo all’utilizzo del credito di imposta, ma anche per evitare la debenza dell’indennità di avviamento.

    In questa ipotesi, è opportuno ricordare che qualora venga esercitata la facoltà di risolvere anticipatamente il rapporto, sarebbe bene segnalare la circostanza all’ufficio competente. L’esecuzione di questo passaggio persegue, infatti, ai fini delle imposte dirette, lo scopo di dare coerenza e giustificazione alla più ridotta consistenza reddituale del locatore in conseguenza del mancato incasso dei canoni (tutte queste considerazioni valgono a prescindere dal regime fiscale scelto). Gli uffici locali delle Entrate, ai fini delle imposte indirette, per prassi interna, scaricano il contratto in anagrafe tributaria dalla data in cui l’alloggio viene effettivamente rilasciato (il contratto fino a quel momento è come se fosse ancora in vita), richiedendo, in genere, la corresponsione dell’imposta di registro afferente la risoluzione del contratto.

    Il Fisco – come si è detto - non può richiedere il pagamento delle imposte dopo la risoluzione di diritto del contratto in base ad una clausola risolutiva espressa. In un mondo ideale, si sarebbe potuto pensare che l’Agenzia delle Entrate si sarebbe adeguata alla pronuncia della Corte. Niente affatto. Alcuni uffici locali continuano ad avviare procedure di accertamento e contestazione (secondo l’ufficio, l’affitto è tassabile anche se il contratto è risolto), ma venendo in genere sconfessati dai giudici tributari che impongono la correzione di rotta (secondo le commissioni preposte a dirimere la questione, l’affitto non è tassabile se il contratto è risolto: in senso conforme, giusto per citare l’ultima pronuncia: CTP Forlì n°661/2 emessa il 15 dicembre 2014 avente ad oggetto una locazione commerciale).

    Continuerei, ma il treno mi aspetta, per cui chiudo qui.

    Penny:amore:
     
    Ultima modifica: 3 Febbraio 2015
    A b62 e Bastimento piace questo messaggio.
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    GRAZIE per la tua cortesia, competenza e disponibilità. Una combinazione molto rara.
     

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