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  1. fabios

    fabios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    buon giorno, vorrei porre un quesito: dopo averlo visionato, con la mia compagna decidiamo di acquistare l'immobile nel fare la proposta d'acquisto chiediamo all'agente immobiliare di inserire la clausola che si procederà all'acquisto solo se la banca ci eroga il mutuo, a questo punto l'agente immobiliare appare trasecolato e dice di non poter mettere quella clausola perchè è lesivo per il venditore (vai a capire perchè lesivo per il venditore visto che per la proposta le abbiamo lasciato 5000€ e al compromesso ne dare altre 40.000€) la nostra risposta è stata che potenzialmente sarebbe stato più lesivo per noi, viste le cifre su elencate, e che senza questa clausola, che comunque il nostro notaio avrebbe messo nel compromesso, non se ne faceva nulla; così ha detto che andava bene ed ha aggiunto la clausola; mi chiedo come mai questa resistenza? E' una cosa così inusuale nelle compravendite? O ha qualcosa da nascondere? Anche perchè ha una certa fretta di concludere. Qualcuno mi sa dire qualcosa?

    Grazie Fabio
     
  2. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    La cosa è inusuale solo per quegli agenti che vogliono riscuotere a prescindere. Oggi giorno se uno deve prendere un mutuo fa benissimo a mettercela, sarebbe da folli fare senza, a meno di non avere i contanti per coprire la somma in caso di diniego, il venditore non sarà affatto danneggiato, visto che può rifiutarla o accettarla, la condizione dovrà avere un termine chiaro e inderogabile entro il quale il venditore possa ritenersi libero di vendere ad altri senza danno.
     
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  3. loggino

    loggino Membro Junior

    Agente Immobiliare
     
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  4. fabios

    fabios Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie, celeri e competenti
     
  5. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Fattibile inserire piccola penale a compensazione ?
     
  6. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Semmai fattibile continuare le visite! L'idea che una proposta sospensiva accettata debba per forza bloccare le visite è senza fondamento, semmai deve bloccare altre proposte per il periodo di validità, fino a scadenza del termine, alla quale o è andata o se c'è qualcun altro si faccia avanti. Chi si oppone alla sospensiva al mutuo con questa scusa è sistemato.
     
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  7. loggino

    loggino Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Verissimo!
     
  8. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Questo e' vero in una ipotesi di mercato "effervescente" come fino al 2006. Dove il venditore/agente si poteva permettere il lusso di scegliere tra tante proposte, appena rifiutata una eccone un'altra.

    Ora che gia' trovare qualcuno disponibile a fare una proposta e smazzarsi a trovare i soldi merita uno sboccio di spumante, non so quanto sia "conveniente" fare il muso lungo a chi propone una sospensiva.

    Il proprietario durante la sospensiva puo' rischiare di perdere proposte senza sospensiva, ma in questo periodo ANCHE NO, quello che e' sicuro di perdere e' la proposta vincolata. Le altre sono nelle idee/speranze del venditore.

    E' chiaro che tra due proposte, una con sospensiva e l'altra no e' preferibile quella senza, ma c'e' da vedere se e' vero che chi non fa sospensiva sia cosi' realmente "affidabile" al giorno d'oggi...

    Quella della penale proprio no, ci sono gli strumenti per avere anche un preparere in tempi celeri (oggi come oggi gli uffici mutui delle banche sono abbastanza "scarichi" di lavoro...:shock::shock::shock:). Se il proprietario e' uno di quelli che pensa sempre che il giorno dopo l'accettazione avrebbe suonato alla porta il marziano con una valigetta di euro per il suo "gioiello", allora meglio lasciarlo ai suoi sogni.

    Confermo e giustifico che un AI preferisce no sospensiva per incassare subito e non "perder tempo" ma provate a pensare quanto tempo "perdono" le ditte a fare preventivi inconcludenti: il 60-80% di preventivi non si concretizzano mai (ora anche peggio). Dovremmo far pagare a tutti il prezzo del tempo perso per un preventivo (e a volte e' tanto...) non andato a buon fine? Ci limitiamo a "ricaricare" i costi sui preventivi acquisiti, cosi' come fanno loro. Questo giustifica il "prezzo esagerato" della mediazione che tutti lamentano ma che nessuno considera.
     
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  9. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    La clausola da inserire nella proposta o meglio ancora nel preliminare non è affatto strana e comunque la parte che intende acquistare ha il diritto di cautelarsi anche dalle eventuali richieste del mediatore qualora il mutuo non venga erogato.
    Chiaramente occorre fare attenzione a come viene formulata e a tutto il resto del preliminare per evitare conseguenze, ovviamente il venditore può rifiutarsi di accettare una proposta con questa condizione.
    Luigi De Valeri:stretta_di_mano:
     
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  10. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Come ha giustamente fatto notare il nostro Avvocato, la clausola sospensiva salva l'acquirente che si trovasse senza mutuo impossibilitato ad adempiere al contratto, anche dalla pretesa di provvigione, che l'agente potrebbe benissimo inoltrare in sua assenza, cosa che l'agente sa benissimo, quindi credo fortemente che qualsiasi agente con un minimo di orientamento al cliente debba preoccuparsi di non far correre rischi inutili a suo esclusivo vantaggio, visto che sia il venditore che l'acquirente non ne avrebbero molti da questa mancanza di attenzione.
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sono d'accordo con Pensoperme.
    Sta diventando troppo rischioso oggi non cautelarsi, vista la "gentile" tendenza delle Banche a non rispettare gli accordi presi alla delibera e a cambiare le carte in tavola, in modo anche molto "pesante" subito prima del rogito... (a un mio conoscente è stata aumentata la rata di ben 130 euro/mese due giorni prima del rogito...)

    Peraltro, mentre sono assolutamente favorevole alla clausola sospensiva, sto anche cambiando idea rispetto a quella che è sempre stata la mia etica professionale, secondo la quale nel momento in cui prendevo la proposta, bloccavo qualunque iniziativa.
    Sto cominciando a credere che la strada giusta possa essere quella di fare la proposta con la clausola sospensiva e continuare le visite per non danneggiare il proprietario...

    Silvana
     
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  12. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Attivo

    Altro Professionista
    Giusta decisione per un professionista degno di questo nome... perchè non apri una succursale a Roma ?
    Scherzo, dalle mie parti ci sono fior di Agenti Immobiliari che operano allo stesso modo tuttavia occorre far attenzione a tenere in caldo i successivi interessati senza far sottoscrivere proposte successive quindi si configura sempre una gestione delicata per il mediatore in questi casi... e non solo !
    Luigi De Valeri
     
  13. Pil

    Pil Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La penale (di basso importo) potrebbe in questo caso servire a "filtrare" potenziali acquirenti motivati....oltre che a "tutelare" il venditore per il periodo di mancata proposizione al pubblico...Già!
     
  14. Wile

    Wile Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ma cosa c'e' da filtrare...:disappunto:
    Non credo ci siano persone che invece di andare al bar a farsi un bianchetto girano di AI in AI e di banca in banca a farsi fare proposte e rifiutare mutui... dai, su'... Il tempo "prezioso" lo perdete voi AI, ma anche gli acquirenti che girano decine di case, girovagano a caccia (letteralmente...) di documenti non forniti, informazioni fumose, banche disposte a concedere mutui, notai economici, padroni di casa indisponenti, appuntamenti "dati buca" per i quali si erano chieste ore di ferie, progetti ripresentati e modificati perche' approssimativi o irrealizzabili, artigiani per una eventuale ristrutturazione che per un appuntamento si fa prima dal Papa...

    Io lo considero uno sport per masochisti o per sprovveduti. Non per perditempo.

    Per quanto riguarda continuare le visite per contratti con sospensiva... gia'... poi in mezzo ti trovi chi ti fa l'offerta "cash" e per qualche assurdo motivo non vuole aspettare la scadenza della sospensiva... che fai? mandi a monte l'una o l'altra?:shock::shock: Con chi decidi di perdere la faccia?
    Con il proprietario, se non gli dici che c'era una proposta senza sospensiva e l'hai rifiutata e quella sospesa e' andata buca
    Con il secondo acquirente, se si vede rifiutata una proposta vantaggiosa
    Con il primo offerente, se passa la sua domanda ma tu hai accettato l'altra (ma li' poi scoppia una causa per la caparra) oppure non ottiene il mutuo ma tui gia' l'avevi data ad un altro...
    Mica facile come decisione...Non vi invidio...:confuso::confuso:
     
  15. massimoca

    massimoca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    perchè mai? basta essere chiari con l'eventuale interessato, chiedendogli di attendere il responso della banca del 1° cliente.
    In questo modo convinco anche la proprietà a " congelare" l' immobile per quel periodo ( diciamo : un mese?) ma non tralasciando altre opportunità.Massimo:fiore:
     
  16. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Con la correttezza non rischi nulla, aspetti il termine e ciao. Si parla di visite NON accettando alcuna altra proposta (anche cash) fino al termine della prima o paghi la penale per recesso ingiustificato. Sono cose gestibilissime, al proprietario comunicherai sempre tutto. Considera che se il proprietario vuole recedere paga sicuramente penale così come dovrebbe fare l'acquirente, se poi metti la mala fede non esiste scrittura che ti salvi da un contenzioso i contratti vanno fatti tutelando la buona fede, non facendo miracoli. ;)

    Aggiunto dopo 1...

    Esatto, fino a scadenza della proposta (un mese?), addirittura puoi raccogliere una proposta che sarà valida solo se decade il termine della prima senza buon esito, così accontenti sia chi ha chiesto il mutuo che l'acquirente "cash" che insiste.
     
  17. beppebre

    beppebre Ospite

    Se per un immobile qualcuno ha tante richieste da esaudire può tranquillamente rifiutare le proposte vincolate all'ottenimento del mutuo così non perde tempo e l'immobile non resta fermo.
    Faccio un pò fatica a credere che ci sia una ressa per acquistare un immobile e la necessità di selezionare tramite penali i possibili acquirenti.
     
  18. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    Le penali ci devono essere, ma non per "punire" chi non ha ottenuto il mutuo, ma per chi, sottoscritto un contratto, cambia idea e adduce scuse.
     
  19. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare


    Caso che sta diventando sempre più frequente...
     
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  20. pensoperme

    pensoperme Membro Storico

    Privato Cittadino
    A quanto mi risulta la frequenza è la stessa di sempre, semmai è aumentata la frequenza dei casi con una delibera positiva a x% di spread che si trovano con meno soldi al momento del conquibus perché nel frattempo el condizioni sono cambiate e non rientrano più nel rapporto rata/reddito.
     

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