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Bibi Amira

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ciao a tutti, premesso che io sono l'acquirente, ho una proposta d'acquisto scaduta (a causa della banca che ha commesso molti errori in alcune richieste e tempi biblici per ogni cosa) e il venditore non vuole più vendermi la casa.. Se potete consigliarmi voi o dirmi a chi rivolgermi per (se si può) risolvere la questione..
Nella proposta accettata (con caparra versata tramite assegno) c'è scritto nelle condizioni:
- euro (...) con l'intervento di Istituto Mutuante etc. Che metterà la somma a disposizione del notaio per la consegna alla parte venditrice esperite le formalità richieste dall'ente erogatore.
- la consegna dell'immobile sarà eseguita, salvo altri accordi tra le parti, alla stipula del rogito notarile da effettuarsi entro e non oltre il 30 aprile 2017 presso....
- Per qualunque controversia .... Foro competente sarà quello del domicilio del proponente..
Noi stavamo tranquilli perché il proprietario ci aveva detto che poteva aspettare tranquillamente e quindi siamo andati avanti con le pratiche e tutto... Ora che stiamo concludendo il venditore si vuole tirare indietro improvvisamente..
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Le proposte non scadono (casomai indicano date entro le quali si devono compiere degli atti o firmare contratti),e il venditore non può ritirarsi così .
Tu però,visto che il ritardo dipende da te,dovevi concordare per iscritto una nuova data per il rogito,perché le parole non servono a molto.
Ma hai comprato tramite agenzia?

Comunque se tu ora hai ottenuto l'ok per il mutuo e il tuo notaio ha già tutti i documenti per rogitare ,concorda una data con il notaio .Telefona al venditore (come gesto di cortesia) e informalo dell'appuntamento spiegandogli che finalmente sei pronta ,poi mandagli una raccomandata rr ,invitandolo o presentarsi il giorno concordato per procedere alla vendita.
A seconda di come ti risponde deciderai i passi seguenti.

Se il venditore non ti ha mai chiesto per iscritto di andare a rogito,e ha atteso fino ad adesso senza problemi,se cambia idea ti dovrebbe ridare il doppio della caparra.
Senti il notaio e fatti consigliare anche da lui,visto che noi non possiamo leggere tutto quanto firmato e concordato tra te e il venditore finora.
 

miticooo

Membro Junior
Privato Cittadino
Le proposte non scadono (casomai indicano date entro le quali si devono compiere degli atti o firmare contratti),e il venditore non può ritirarsi così .
Tu però,visto che il ritardo dipende da te,dovevi concordare per iscritto una nuova data per il rogito,perché le parole non servono a molto.


Se il venditore non ti ha mai chiesto per iscritto di andare a rogito,e ha atteso fino ad adesso senza problemi,se cambia idea ti dovrebbe ridare il doppio della caparra.
.
Più o meno la situazione in cui mi sono trovato io, con la differenza che io venditore non mi sono ritirato e quindi si va comunque al rogito.
Io non capisco comunque che senso ha che le proposte non scadono, se si stabilisce una data di rogito e questa non la si rispetta dovrebbero esserci delle conseguenze quali quella di potersi ritirare dalla trattativa senza penali e da ambo le parti.


Cioè il venditore mette in vendita un immobile, il compratore per mesi su mesi non è disponibile a comprare (ok... causa forza maggiore) e va ben oltre la data presunta di rogito (qui si parla di aprile e noi siamo a settembre, giusto 5 mesi di ritardo) e adesso se il venditore non è più disponibile ad aspettare deve pure dare il doppio della caparra? Mi sembra onestamente assurdo e non poco.
A me avevano detto che superata la data la proposta era invalidata e si potevano pure cambiare i termini di contrattazione riformulando se si voleva una nuova proposta.
Ripeto a me ormai la cosa mi importa solo per essere informato perchè a Dio piacendo questo mese io termino la corsa.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Io non capisco comunque che senso ha che le proposte non scadono, se si stabilisce una data di rogito e questa non la si rispetta dovrebbero esserci delle conseguenze quali quella di potersi ritirare dalla trattativa senza penali e da ambo le parti.

Cioè il venditore mette in vendita un immobile, il compratore per mesi su mesi non è disponibile a comprare (ok... causa forza maggiore) e va ben oltre la data presunta di rogito (qui si parla di aprile e noi siamo a settembre, giusto 5 mesi di ritardo) e adesso se il venditore non è più disponibile ad aspettare deve pure dare il doppio della caparra? Mi sembra onestamente assurdo e non poco.
A me avevano detto che superata la data la proposta era invalidata e si potevano pure cambiare i termini di contrattazione riformulando se si voleva una nuova proposta..

Per rispondere seriamente è necessario usare i termini corretti.
La proposta è un atto unilaterale (ti propongo di comprare il tuo immobile),la proposta accettata è un contratto preliminare.(ci siamo impegnati che entro il giorno X io compro e tu vendi davanti al notaio)
I contratti preliminari,se non vengono rispettati ,si possono risolvere per inadempimento dell'altra parte.
Se l'acquirente non rispetta per qualsiasi motivo la data previste per il rogito il venditore ha la scelta:
-aspettare,e buona regola è mettere nero su bianco lo spostamento concordato
della data
-inviare una diffida ad adempiere,intimando di adempiere entro non meno di 15 giorni.Scaduto il termine indicato il contratto sarà risolto di diritto e il venditore trattiene la caparra versata.
Così funziona secondo legge.
I problemi si presentano quando si firmano contratti senza conoscere le norme e le conseguenze,e si pensa di poter seguire il fai da te.
Come in qualsiasi settore della vita ,per fare bene certe cose ci vogliono alcune competenze,altrimenti è buona norma farsi aiutare da professionisti.
 
Ultima modifica di un moderatore:

miticooo

Membro Junior
Privato Cittadino
Giusto, sarebbe cosa buona e giusta conoscere le norme prima di firmare un qualsiasi contratto.

Quanto a questo:
Se l'acquirente non rispetta per qualsiasi motivo la data previste per il rogito il venditore ha la scelta:
-aspettare,e buona regola è mettere nero su bianco lo spostamento concordato
della data
-inviare una diffida ad adempiere,intimando di adempiere entro non meno di 15 giorni.Scaduto il termine indicato il contratto sarà risolto di diritto e il venditore trattiene la caparra versata.
è un pò diverso da quello che hai scritto qui

Se il venditore non ti ha mai chiesto per iscritto di andare a rogito,e ha atteso fino ad adesso senza problemi,se cambia idea ti dovrebbe ridare il doppio della caparra.

Non fraintendermi non sto facendo il maestrino ma proprio perchè non conosco fino in fondo l'argomento voglio approfondirlo.

Bibi Amira avrebbe dovuto acquistare entro e non oltre aprile, adesso il proprietario (il quale secondo quanto scritto doveva vendere entro e non oltre aprile) che non mi sembra abbia messo per iscritto una deroga alla data non è più disponibile ad aspettare, perchè mai dovrebbe restituire il doppio dell caparra? Non è lui che è venuto meno all'impegno preso secondo le condizioni della proposta di acquisto.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Cercherò di spiegarmi meglio,anche se non è facilissimo riassumere le regole che governano i contratti e gli inadempimenti in poche righe.
Se si sorpassa la data prevista per l'adempimento del contratto preliminare (il rogito) e nessuna delle due parti prende iniziative formali (diffida ad adempiere) ,si presume che entrambi abbiano interesse a concludere, anche se in ritardo rispetto agli accordi iniziali.
Generalmente in questi casi ci si incontra,e si scrive un'integrazione al contratto preliminare del tipo:"le parti,ferme restando le altre condizioni,stabiliscono di comune accordo che il rogito sarà posticipato,e dovrà essere stipulato entro il...."

Ma se il venditore tollera il ritardo dell'acquirente,senza mandargli alcuna comunicazione (cioè senza intimargli di adempiere tramite diffida,o senza chiedere un incontro per firmare nuova data rogito concordata),non può dire "ora non vendo più",a tarallucci e vino.....
Cioè,può dirlo,ma,se non segue la giusta procedura (diffida ad adempiere ,attesa 15 giorni ) diventa lui inadempiente,e quindi deve rendere il doppio della caparra.

Le regole ci sono,e non sono contraddittorie.
Forse sono io che non mi spiego,forse non è facilissimo capire senza basi giuridiche.
 

miticooo

Membro Junior
Privato Cittadino
Le regole ci sono,e non sono contraddittorie.
Forse sono io che non mi spiego,forse non è facilissimo capire senza basi giuridiche.
Ora mi è un pò più chiaro.
Che non ho basi giuridiche l'ho palesato da subito e non ho neppure l'esperienza, quindi sono un perfetto ignorante in materia.

Rimango comunque convinto di una cosa, che in questi casi vi è sicuramente il contenuto per una bella bega giuridica.
 

Bibi Amira

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Scusate non mi sono arrivate le notifiche... La signora ha appena venduto a un altro, "pare" al di fuori dell'agenzia (ma non sappiamo se l'agenzia in realtà era a conoscenza) così senza dire nulla, lo abbiamo saputo oggi perche sono andata In agenzia a chiedere altre informazioni.. Comunque ci siamo rivolti ad un avvocato.. Grazie per l'aiuto. :)
 

omus

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera,
ho fatto la proposta con una agenzia immobiliare dal 14.11.2018 al 28.02.2019,poi 11.01.2019 abbiamo prolungato fino a 31.03.2019.tutto firmato da me e da venditore.Ho datto un assegno di 2 000 euro.
In attessa di mutuo 100%!
14.02.2019....banca mi ha datto la risposta negativa.
Vorrei avisare l'agenzia che proposta si puo annulare per questo motivo senza aspettare 31.03.2019,cosi venditrice ha possibilita di trovare un altro acquisto,o devo aspettare 31.03.2019.
In tutto , a me interessa riprendere il mio assegno.
Grazie.
saro' in grato se Lei mi rispondera'.
 
U

Utente Cancellato 76487

Ospite
tutto firmato da me e da venditore
Credo tu sia intervenuto in un post vecchio. In ogni caso ti rispondo io. Anzi ho delle domande per meglio capire il tuo caso.

Nella copia riservata a te cosa c'è scritto, preliminare di compravendita? O proposta con patto di opzioni per compravendita?

Poi c'è da capire se in questo "preliminare" è prevista una condizione sospensiva in riferimento al tuo mutuo.

Poi bisogna capire a che titolo figura questo assegno? Un assegno figura in svariati modi in un documento per compravendita immobiliare.

Quindi leggiti la tua copia e riposta la domanda con le informazioni mancanti in modo che ti si possa dare una risposta esaustiva.
 

LOGAN981

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Cercherò di spiegarmi meglio,anche se non è facilissimo riassumere le regole che governano i contratti e gli inadempimenti in poche righe.
Se si sorpassa la data prevista per l'adempimento del contratto preliminare (il rogito) e nessuna delle due parti prende iniziative formali (diffida ad adempiere) ,si presume che entrambi abbiano interesse a concludere, anche se in ritardo rispetto agli accordi iniziali.
Generalmente in questi casi ci si incontra,e si scrive un'integrazione al contratto preliminare del tipo:"le parti,ferme restando le altre condizioni,stabiliscono di comune accordo che il rogito sarà posticipato,e dovrà essere stipulato entro il...."

Ma se il venditore tollera il ritardo dell'acquirente,senza mandargli alcuna comunicazione (cioè senza intimargli di adempiere tramite diffida,o senza chiedere un incontro per firmare nuova data rogito concordata),non può dire "ora non vendo più",a tarallucci e vino.....
Cioè,può dirlo,ma,se non segue la giusta procedura (diffida ad adempiere ,attesa 15 giorni ) diventa lui inadempiente,e quindi deve rendere il doppio della caparra.

Le regole ci sono,e non sono contraddittorie.
Forse sono io che non mi spiego,forse non è facilissimo capire senza basi giuridiche.
Salve ho seguito la discussione molto interessante...e anche veritiera...in quanto di voci ne ho sentite tante...ma la piu veritiera mi sembra la sua...
noi abbiamo deciso di vendere un immobile con un proposta immobiliare fatta da agenzia per il compratore che l ha vincolata al mutuo...l assegno...non ci è stato dato..e sulla notifica c è il termine del 30 novembre ma non vi è scritto termine essenziale...la proposta è irrevocabile...quindi per annullarla dobbiamo necessariamente fare una diffida ad adempiere e attendere ulteriori 15 giorni? premetto che l abbiamo firmata il 28 luglio e al 30 novembre ancora non si è fatto ne preliminare ne rogito e la caparra è ancora nelle mani dell agenzia...l assegno non è vincolato al mutuo ma la proposta si...in questo caso...cosa ci consiglia di fare e come agire? per tutelarci...ed eventualmente annullare la proposta..?? grazie per l eventuale risposta
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
con un proposta immobiliare fatta da agenzia per il compratore che l ha vincolata al mutuo
Quindi attualmente avete un contratto preliminare valido, ma non ancora efficace perché "sospeso".
sulla notifica c è il termine del 30 novembre
Normalmente, in caso di proposta con condizione sospensiva, si indica un termine per l'avveramento della condizione ( cioè l'ok al mutuo). e uno, successivo, per la data entro cui fare il rogito.
Quando dici che c'è il termine 30 novembre, a cosa ti riferisci di preciso ?
quindi per annullarla dobbiamo necessariamente fare una diffida ad adempiere e attendere ulteriori 15 giorni?
Direi di no, in ogni caso, anche se andrebbe letto quanto firmato di preciso, soprattutto capire come è formulata la condizione sospensiva.

Se il 30/11 era la data per l'ok al mutuo, e questo non è arrivato , il contratto non ha più alcun valore, l'assegno va reso al proponente, nessuno deve le provvigioni, e puoi rimettere in vendita la casa.
L'alternativa è incontrare i proponenti, e firmare una proroga del termine per il mutuo.

Se il 30/11 era la data per il rogito, e non c'era data per la condizione sospensiva, si ritiene che la condizione mutuo dovesse comunque arrivare entro la data del rogito , quindi anche in questo caso il contratto non ha più valore, non essendo mai divenuto efficace.

l assegno non è vincolato al mutuo ma la proposta si.
E' la stessa cosa; l'assegno va dato al venditore solo se e quando la condizione si avvera, altrimenti va reso al proponente.

.in questo caso...cosa ci consiglia di fare e come agire?
Dovresti capire se i proponenti hanno possibilità di avere il mutuo, e ci sono solo ritardi da covid ( anche se di tempo a disposizione ce n'era in abbondanza, da luglio).
Se è tutto in alto mare, io non concorderei una proroga, ma cercherei un altro acquirente, dopo aver chiarito la situazione.

Ripeto, indicazioni di massima, in base a quanto hai scritto, e senza aver letto i documenti.
 

Bagudi

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Purtroppo i tempi per i mutui si sono ulteriormente allungati , vista la situazione attuale.
E i potenziali acquirenti si stanno diradando...

E' meglio avere pazienza.
 

ingelman

Oggi è il mio Compleanno!
Agente Immobiliare
quindi per annullarla dobbiamo necessariamente fare una diffida ad adempiere e attendere ulteriori 15 giorni?
Volendo presupporre che il preliminare sia scritto bene e che riporti la dicitura che decorso inutilmente il termine X senza che la condizione si avveri ... il preliminare o proposta che sia si intende decaduta e priva di efficacia come se non fosse mai stata sottoscritta io personalmente una comunicazione scritta la manderei.

Il codice civile ci insegna che le parti hanno il dovere di comportarsi secondo correttezza cioè in modo da non recarsi alcun danno Art 1337 c.c.

Manderei una comunicazione scritta per due motivi, il primo è per tutelarti sul fatto che nessun addebito possa esserti fatto nel caso tu vendessi a qualcun'altro.

Il secondo motivo è per ottenere una risposta chiara e nel caso ci siano i presupposti di decidere se concedere o meno una proroga, sottolineando il concetto espresso da Bagudi <3 nel post precedente al mio.

Sono molti anni che svolgo "Aimè" questa professione e l'esperienza mi ha insegnato che è sempre meglio abbondare con comunicazioni scritte piuttosto che esserne carente.
 

LOGAN981

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Volendo presupporre che il preliminare sia scritto bene e che riporti la dicitura che decorso inutilmente il termine X senza che la condizione si avveri ... il preliminare o proposta che sia si intende decaduta e priva di efficacia come se non fosse mai stata sottoscritta io personalmente una comunicazione scritta la manderei.

Il codice civile ci insegna che le parti hanno il dovere di comportarsi secondo correttezza cioè in modo da non recarsi alcun danno Art 1337 c.c.

Manderei una comunicazione scritta per due motivi, il primo è per tutelarti sul fatto che nessun addebito possa esserti fatto nel caso tu vendessi a qualcun'altro.

Il secondo motivo è per ottenere una risposta chiara e nel caso ci siano i presupposti di decidere se concedere o meno una proroga, sottolineando il concetto espresso da Bagudi <3 nel post precedente al mio.

Sono molti anni che svolgo "Aimè" questa professione e l'esperienza mi ha insegnato che è sempre meglio abbondare con comunicazioni scritte piuttosto che esserne carente.
intanto grazie molte per le risposte..e il tempo dedicatomi noi difatti abbiamo fatto questo ma ci hanno consigliato di dare 15 giorni in quanto nella proposta..mancava la dicitura termine essenziale...ma era cmq..specificato il tempo del 30 novembre per fare il rogito...io sinceramente...vorrei stoppare prima possibile...infatti di tempo ne hanno perso parecchio....
 

LOGAN981

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Quindi attualmente avete un contratto preliminare valido, ma non ancora efficace perché "sospeso".

Normalmente, in caso di proposta con condizione sospensiva, si indica un termine per l'avveramento della condizione ( cioè l'ok al mutuo). e uno, successivo, per la data entro cui fare il rogito.
Quando dici che c'è il termine 30 novembre, a cosa ti riferisci di preciso ?

Direi di no, in ogni caso, anche se andrebbe letto quanto firmato di preciso, soprattutto capire come è formulata la condizione sospensiva.

Se il 30/11 era la data per l'ok al mutuo, e questo non è arrivato , il contratto non ha più alcun valore, l'assegno va reso al proponente, nessuno deve le provvigioni, e puoi rimettere in vendita la casa.
L'alternativa è incontrare i proponenti, e firmare una proroga del termine per il mutuo.

Se il 30/11 era la data per il rogito, e non c'era data per la condizione sospensiva, si ritiene che la condizione mutuo dovesse comunque arrivare entro la data del rogito , quindi anche in questo caso il contratto non ha più valore, non essendo mai divenuto efficace.


E' la stessa cosa; l'assegno va dato al venditore solo se e quando la condizione si avvera, altrimenti va reso al proponente.


Dovresti capire se i proponenti hanno possibilità di avere il mutuo, e ci sono solo ritardi da covid ( anche se di tempo a disposizione ce n'era in abbondanza, da luglio).
Se è tutto in alto mare, io non concorderei una proroga, ma cercherei un altro acquirente, dopo aver chiarito la situazione.

Ripeto, indicazioni di massima, in base a quanto hai scritto, e senza aver letto i documenti.
intanto grazie molte per le risposte..e il tempo dedicatomi noi difatti abbiamo fatto questo ma ci hanno consigliato di dare 15 giorni in quanto nella proposta..mancava la dicitura termine essenziale...ma era cmq..specificato il tempo del 30 novembre per fare il rogito...io sinceramente...vorrei stoppare prima possibile...infatti di tempo ne hanno perso parecchio....
 

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