Proposta d'acquisto particolare: si può recedere ?

[od1n0]

la confusione te la fanno gli articoli che leggi qua e là- Un esempio te l'ho fatto: l'agenzia ha incarichi e non mandati (quasi sempre). Un errore del genere fa si che un articolo come quello (e non è il primo che vediamo) vada eliminato immediatamente.



sinceramente dovrei riguardare: anni fa mi capitò di vedere che la scadenza troppo ravvicinata fu considerata clausola vessatoria, ma prendila come un semplice flash-back che non conta. I notai staessi comunque, quando indicano tempo congruo per comunicazioni/convocazioni mettono sempre 15gg-




E' una cosa molto scolastica. Le proposte d'acquisto 'moderne' sono molto piu articolate di quelle di qualche anno fa. Allora c'era qualche articoletto e si rimandava al preliminare: ora non è piu così. Errore spesso visto nell'articolo sopra da te postato da sole24.
La proposta d'acquisto a caparra bassa (non fai cifre xche non vuoi sbilanciarti, ma le faccio io così ti tolgo dall'imbarazzo) con 2/3000euro è nettamente piu pericolosa per il venditore. Se insorgessero problemi di vario tipo e ci fosse una causa, il venditore dovrebbe bloccare una vendita per una manciata di euro e il compratore si sarebbe impegnato per due soldi.



Con tutto il rispetto ma devi fartene una ragione: la proposta d'acquisto (come intesa dagli AI) è un preliminare vero e proprio.
La caparra vincola dopo la comunicazione dell'accettazione, prima è un semplice deposito- E' una battaglia incomprensibile spesso letta negli artt del sole 24 quella di fare proposte con scadenza brevissima per paura di partecipare ad un asta: ma hanno mai venduto una casa loro? Un'asta in 15 gg con magari due sabati e due domeniche in mezzo? dai siamo seri.....

1) Lascia perdere le imprecisioni su quei termini che centrano poco e su cui puoi aver ragione io quello che ho chiesto dov'e' la confusione quando affermo in caso di proposta di acquisto il compratore si vingola e il venditore non e' vincolato fino ad accettazione.

2)Bene cortesemente riguarda perche' secondo me il problema li non era' in discussione la data di validità della proposta ma l'esecuzione del rogito. Comuque mi interessa.

3) La proposta d'acquisto a caparra bassa e' pericolosa per il venditore solo dopo l'accettazione e su questo io posso concordare ma fino all'accettazione e' solo uno svantaggio per il compratore in quanto vincola una somma cospicua senza che vi sia alcun impegno dalla parte che vende fino ad accettazione. A differenza della sottoscrizione del prelminare di compravendita che vincola da subito entrambe le parti e sicuramente non perde la caparra nel caso la proposta non venga accettata.
Solo con il perfezionamento la proposta d'acquisto (sempre che sia correttametne articolata la proposta d'acquisto irrevocabiole) avra' gli stessi effetti di un preliminare di compravendita.

4) Con tutto il rispetto le proposte d'acquisto moderne possono contenere qualsiasi cosa contrattualmente parlando quindi bisognerebbe vedere il testo delle singole proposte per dare una valutazione e comunque diventano preliminare dopo l'accettazione (qualora ne ricorrano gli estremi) perche' se non vengono accettate restrano una proposta di acquisto irrevocabile che fino al termine stabilito non potra' essere revocata. Non impegna sicuramente le parti a rogitare fino a quando non viene accettata e l'accettazione non viene portata a conoscenza del proponente.Che poi gli AI lo definiscano un preliminare di vendita puo' essere ma e' equiparabile al preliminare classico dove le parti si impegnano a vicenda a rogitare solo dopo l'accettazione.

5) Sono d'accordissimo che e' un semplice deposito ma quali sono i vantaggi/svantaggi per l'acquirente e quali per il venditore fino all'accettazione che potrebbe anche non avvenire rispetto a fare subito un preliminare

Io non ho individuato nessun svantaggio per il venditore in quanto fino all'accettazione non e' vincolato in nessuna maniera.
Svataggi per il compratore: vincolo di una somma senza alcun impegno e in caso di data futura di accettazione lunga restare bloccato e non poter valutare altre proposte finche il venditore non si decide.
Se tu vedi svantaggi nella fase prima dell'accettazione (dopo l'accettazione diventa a tutti gli effetti un preliminare di compravendita quindi ci saranno vantaggi e svantaggi del preliminare di vendita) per il venditore dimmeli perche' io non li ho individuati.

Poi che un acquirente dica io voglio a tutti i costi quell'appartamento e a dimostrazione di cio' si vincola unilateralmente per un tempo medio lungo con una proposta d'acquisto dove c'e' scritto che in caso di accettazione si va al rogito e' una libera scelta. L'importante e' che sia conscio dei pro e dei contro rispetto a sottoscrivere un preliminare di compravendita dove entrambe le parti si impegnano e hanno qualcosa da perdere.

 

[od1n0]

Fra l'altro mi e' venuto in mente ora quel discorso delle date a cui hai accennato potrebbe aiutare la persona che ha iniziato questo thread per verificare se ci sono gli estremi per revocare la proposta.

 

[od1n0]

sinceramente dovrei riguardare: anni fa mi capitò di vedere che la scadenza troppo ravvicinata fu considerata clausola vessatoria, ma prendila come un semplice flash-back che non conta. I notai staessi comunque, quando indicano tempo congruo per comunicazioni/convocazioni mettono sempre 15gg-

A proposito di notai ho trovato questa guida sul loro sito

http://www.notariato.it/export/site...iamo/allegati-chi-siamo/Gar_preliminare_4.pdf

a cura del consiglio nazionale del notariato

A pagina 3 viene trattata proprio la proposta d'acquisto cito testualmente

"E' quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia
nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è
consigliabile:
fissare una durata la più breve possibile;
prevedere una caparra minima."

E lo consigliano proprio per gli svantaggi di cui abbiamo gia' discusso.

 

[Umberto Granducato]

1) Lascia perdere le imprecisioni su quei termini che centrano poco e su cui puoi aver ragione io quello che ho chiesto dov'e' la confusione quando affermo in caso di proposta di acquisto il compratore si vingola e il venditore non e' vincolato fino ad accettazione.

2)Bene cortesemente riguarda perche' secondo me il problema li non era' in discussione la data di validità della proposta ma l'esecuzione del rogito. Comuque mi interessa.

3) La proposta d'acquisto a caparra bassa e' pericolosa per il venditore solo dopo l'accettazione e su questo io posso concordare ma fino all'accettazione e' solo uno svantaggio per il compratore in quanto vincola una somma cospicua senza che vi sia alcun impegno dalla parte che vende fino ad accettazione. A differenza della sottoscrizione del prelminare di compravendita che vincola da subito entrambe le parti e sicuramente non perde la caparra nel caso la proposta non venga accettata.
Solo con il perfezionamento la proposta d'acquisto (sempre che sia correttametne articolata la proposta d'acquisto irrevocabiole) avra' gli stessi effetti di un preliminare di compravendita.

4) Con tutto il rispetto le proposte d'acquisto moderne possono contenere qualsiasi cosa contrattualmente parlando quindi bisognerebbe vedere il testo delle singole proposte per dare una valutazione e comunque diventano preliminare dopo l'accettazione (qualora ne ricorrano gli estremi) perche' se non vengono accettate restrano una proposta di acquisto irrevocabile che fino al termine stabilito non potra' essere revocata. Non impegna sicuramente le parti a rogitare fino a quando non viene accettata e l'accettazione non viene portata a conoscenza del proponente.Che poi gli AI lo definiscano un preliminare di vendita puo' essere ma e' equiparabile al preliminare classico dove le parti si impegnano a vicenda a rogitare solo dopo l'accettazione.

5) Sono d'accordissimo che e' un semplice deposito ma quali sono i vantaggi/svantaggi per l'acquirente e quali per il venditore fino all'accettazione che potrebbe anche non avvenire rispetto a fare subito un preliminare

Io non ho individuato nessun svantaggio per il venditore in quanto fino all'accettazione non e' vincolato in nessuna maniera.
Svataggi per il compratore: vincolo di una somma senza alcun impegno e in caso di data futura di accettazione lunga restare bloccato e non poter valutare altre proposte finche il venditore non si decide.
Se tu vedi svantaggi nella fase prima dell'accettazione (dopo l'accettazione diventa a tutti gli effetti un preliminare di compravendita quindi ci saranno vantaggi e svantaggi del preliminare di vendita) per il venditore dimmeli perche' io non li ho individuati.

Poi che un acquirente dica io voglio a tutti i costi quell'appartamento e a dimostrazione di cio' si vincola unilateralmente per un tempo medio lungo con una proposta d'acquisto dove c'e' scritto che in caso di accettazione si va al rogito e' una libera scelta. L'importante e' che sia conscio dei pro e dei contro rispetto a sottoscrivere un preliminare di compravendita dove entrambe le parti si impegnano e hanno qualcosa da perdere.

1. E' un imprecisione di fondo.Articolo inutile come tanti altri. Mescolare le cose fa confusione. la proposta serve per bloccare l'immobile che ti interessa: la differenza col preliminare 'tipico' (definizione che non mi piace, ma così ci capiamo) e che devi preparare i documenti, prendere appuntamento dal notaio, nel frattempo non c'è impegno contrattuale di nessuno. Non si possono fare le vendite sulla parola.
2.E' una cosa di tanti anni fa: non ricordo molto di quel caso, ma da allora non metto mai meno di 15gg. Ad ogni modo la proposta non è comunque revocabile perchè non parliamo della vendita di un prodotto, ma di un intermediazione
3.Si vede che non sei un venditore (e questo è un complimento). Ci sono delle vie pratiche da seguire, non si puo stare sulla parola, però dimentica il discorso dell'impegno unilaterale così gravoso: le risposte alle proposte sono quasi sempre molto celeri, aste non ce ne sono piu da anni....
4. vedi 3
5. idem

Svataggi per il compratore: vincolo di una somma senza alcun impegno e in caso di data futura di accettazione lunga restare bloccato e non poter valutare altre proposte finche il venditore non si decide.

15gg periodo medio lungo?[DOUBLEPOST=1374675898,1374675795][/DOUBLEPOST]

A proposito di notai ho trovato questa guida sul loro sito

http://www.notariato.it/export/site...iamo/allegati-chi-siamo/Gar_preliminare_4.pdf

a cura del consiglio nazionale del notariato

A pagina 3 viene trattata proprio la proposta d'acquisto cito testualmente

"E' quindi sempre preferibile stipulare un preliminare; tuttavia
nel caso si debba sottoscrivere una proposta d'acquisto è
consigliabile:
fissare una durata la più breve possibile;
prevedere una caparra minima."

E lo consigliano proprio per gli svantaggi di cui abbiamo gia' discusso.

e' del maggio 2009

 

[od1n0]

1. E' un imprecisione di fondo.Articolo inutile come tanti altri. Mescolare le cose fa confusione. la proposta serve per bloccare l'immobile che ti interessa: la differenza col preliminare 'tipico' (definizione che non mi piace, ma così ci capiamo) e che devi preparare i documenti, prendere appuntamento dal notaio, nel frattempo non c'è impegno contrattuale di nessuno. Non si possono fare le vendite sulla parola.

2.E' una cosa di tanti anni fa: non ricordo molto di quel caso, ma da allora non metto mai meno di 15gg. Ad ogni modo la proposta non è comunque revocabile perchè non parliamo della vendita di un prodotto, ma di un intermediazione

3.Si vede che non sei un venditore (e questo è un complimento). Ci sono delle vie pratiche da seguire, non si puo stare sulla parola, però dimentica il discorso dell'impegno unilaterale così gravoso: le risposte alle proposte sono quasi sempre molto celeri, aste non ce ne sono piu da anni....

4. vedi 3

5. idem





15gg periodo medio lungo?[DOUBLEPOST=1374675898,1374675795][/DOUBLEPOST]





e' del maggio 2009

1) Mi dispiace ma la differenza con il preliminare tipico dal punto di vista giuridico se parliamo di proposta irrevocabile di acquisto e' l'impegno di chi vuole acquistare altrimenti che proposta e'.Che non ci sia impegno contrattuale da parte del venditore siamo d'accordo me c'e' l'impegno di acquistare alle condizioni della proposta l'immobile quando e se il venditore l'accettera. E' un contratto unilaterale.


2) Per non essere revocabile la proposta di acquisto deve avere una data di scadenza altrimenti e' revocabile in qualsiasi momento salvo non si sia gia' stata perfezionata vedi articolo 1328 codice civile.

3)Che siano celeri o meno puo' essere ma resta il fatto che non vi e' nessun vincolo da parte del venditore che assicuri questa celerità fino ad accettazione al contrario c'e' l'impegno del compratore che si vincola.Quali sarebbero queste vie pratiche da seguire scusa prima dell'accettazione? L'appuntamento con il notaio lo prenderai dopo l'accettazione ovvero quando ci sara' l'impegno di entrambe le parti. Che sia un impegno unitlaterale del compratore e' pacifico visto che e' un negozio unilaterale quanto sia gravoso sara' lui a giudicarlo sapendo qual'e' l'impegno e in funzione della sua situazione.

4)5) Scusami ma non mi hai indicato gli svantaggi che ha il venditore prima dell'accettazione. concordi con me che esistono gli svantaggi che ho individuato
per il compratore a prescindere che poi tu sostenga che i tempi di accettazione sono brevi per cui questo mitiga gli svantaggi?

E quindi se e' del 2009 non vale piu'? c'e' una nuova normativa che ha cambiato qualcosa se si quale?

15 giorni secondo me e' adeguato se ho fretta di comprare ad esempio. Comunque il periodo adeguato sta alla valutazione di chi si impegna conscio del vincolo a cui si impegna.

 

[Umberto Granducato]

1) Mi dispiace ma la differenza con il preliminare tipico dal punto di vista giuridico se parliamo di proposta irrevocabile di acquisto e' l'impegno di chi vuole acquistare altrimenti che proposta e'.Che non ci sia impegno contrattuale da parte del venditore siamo d'accordo me c'e' l'impegno di acquistare alle condizioni della proposta l'immobile quando e se il venditore l'accettera. E' un contratto unilaterale.


2) Per non essere revocabile la proposta di acquisto deve avere una data di scadenza altrimenti e' revocabile in qualsiasi momento salvo non si sia gia' stata perfezionata vedi articolo 1328 codice civile.

3)Che siano celeri o meno puo' essere ma resta il fatto che non vi e' nessun vincolo da parte del venditore che assicuri questa celerità fino ad accettazione al contrario c'e' l'impegno del compratore che si vincola.Quali sarebbero queste vie pratiche da seguire scusa prima dell'accettazione? L'appuntamento con il notaio lo prenderai dopo l'accettazione ovvero quando ci sara' l'impegno di entrambe le parti. Che sia un impegno unitlaterale del compratore e' pacifico visto che e' un negozio unilaterale quanto sia gravoso sara' lui a giudicarlo sapendo qual'e' l'impegno e in funzione della sua situazione.

4)5) Scusami ma non mi hai indicato gli svantaggi che ha il venditore prima dell'accettazione. concordi con me che esistono gli svantaggi che ho individuato
per il compratore a prescindere che poi tu sostenga che i tempi di accettazione sono brevi per cui questo mitiga gli svantaggi?

E quindi se e' del 2009 non vale piu'? c'e' una nuova normativa che ha cambiato qualcosa se si quale?

15 giorni secondo me e' adeguato se ho fretta di comprare ad esempio. Comunque il periodo adeguato sta alla valutazione di chi si impegna conscio del vincolo a cui si impegna.

1. fino a quando non c'è comunicazione di accettazione la proposta è chiaro che sia unilaterale. ma è la paura dei 15gg che non è comprensibile, molto ma molto peggio propostine con 2000euro di caparra
2.si vero, davo x scontato ci fosse una scadenza.
3.le vie pratiche sono quelle di assumersi una responsabilità contrattuale con una proposta d'acquisto. Il preliminare 'tipico' fissato dopo 20 gg senza impegni è un contratto verbale che non fa nemmeno piu il sensale di 50 anni fa. Se uno non si impegna, vuol dire che non vuole comprare
4.5. non te oli ho indicati xche non ci sono.Se vuoi comprare ti impegni altrimenti dopo trovi scappatoie. Il venditore con una proposta vede un impegno tangibile che è importante: le aste non esistono piu, l'iter per acquistare è questo. Se mi discuti i contenuti delle proposte allora è un altro discorso, ma le tempistiche non sono mai state un problema.

nel 2009 c'è stata quella sentenza che ha rivoluzionato tutta la modulistica ossia la sentenza riguardo alla nullita del preliminare di preliminare (o promessa di promessa) che è sicuramente successiva a quello scritto che tu riporti visti i contenuti

 

[od1n0]

1. fino a quando non c'è comunicazione di accettazione la proposta è chiaro che sia unilaterale. ma è la paura dei 15gg che non è comprensibile, molto ma molto peggio propostine con 2000euro di caparra

2.si vero, davo x scontato ci fosse una scadenza.

3.le vie pratiche sono quelle di assumersi una responsabilità contrattuale con una proposta d'acquisto. Il preliminare 'tipico' fissato dopo 20 gg senza impegni è un contratto verbale che non fa nemmeno piu il sensale di 50 anni fa. Se uno non si impegna, vuol dire che non vuole comprare

4.5. non te oli ho indicati xche non ci sono.Se vuoi comprare ti impegni altrimenti dopo trovi scappatoie. Il venditore con una proposta vede un impegno tangibile che è importante: le aste non esistono piu, l'iter per acquistare è questo. Se mi discuti i contenuti delle proposte allora è un altro discorso, ma le tempistiche non sono mai state un problema.



nel 2009 c'è stata quella sentenza che ha rivoluzionato tutta la modulistica ossia la sentenza riguardo alla nullita del preliminare di preliminare (o promessa di promessa) che è sicuramente successiva a quello scritto che tu riporti visti i contenuti

1) Io non ho mai parlato di paura di 15 gg ho solo sostenuto che e' consigliabile fare direttamente il preliminare per la parte acquirente ove possibile visto che nell'altro caso l'impegno e' unilaterale. Se poi hai desunto questa paura dagli articoli che ti ho indicato quelli servivano solo a chiarire a quale proposta d'acquisto irrevocabile mi riferivo non certo per fomentare la paura dei 15 giorni che personalemente non considero un termine problematico.

2) questo ora e' chiaro.

3) Quello che dico e' che sarebbe opportuno che come l'acquirente si impegna lo faccia anche il venditore facendo direttametne il preliminare.Se poi parliamo di fare una proposta d'acquisto irrevocabile di 15 giorni non credo rappresenti un problema nella maggior parte dei casi perche' al limite l'acquirente stara' fermo 15 giorni ad aspettare l'accettazione e al massimo avra' perso un po di tempo se non ha fretta (poi torno a ripetere ognuno valuta l'adeguatezza del termine in funzione della propria situazione). Se pero' si parla di tempi molto piu' lunghi allora l'acquirente credo debba valutare la situazione con molta piu' attenzione.
Altra considerzione ho la sensazione che in periodi di magra come questi dove vendere sta diventando difficile se mi presento e dico voglio fare direttamente il preliminare e non passare per la proposta d'acquisto una buona parte dei venditori non si farebbero problemi perche' non hanno nulla da perdere in nessuno dei due casi se vogliono vendere ma questa e' una mia sensazione.

Che poi la proposta verbale come dici tu lascia il tempo che trova sono d'accordo ma mi confermi con questa tua spiegazione che la proposta d'acquisto irrevocabile serve a vincolare il compratore nei rispetti del venditore e assicurarlo sul fatto che da quel momento dipende solo da lui se l'affare si fara' o meno con quel specifico acquirente.

4.5l. Al contrario di te io parto dalla visione che debba impegnarsi anche il venditore facendo prima possibile il preliminare mentre nella tua visione dici che si impegni intanto l'acquirente nei confronti del venditore.Permettimi inoltre di osservare che l'iter per acquistrare non e' scritto nella roccia visto che si puo' fare direttamente il preliminare di compravendita evitando la proposta d'acquisto. La proposta d'acquisto correggimi se sbaglio e' opzionale; che poi tu dica all'acquirente in qualità di mediatore che per arrivare a concludere l'affare con il venditore sarebbe opportuno farla e' comprensibile fermo restando che credo debba essere adeguatamente informato di cosa sia una proposta d'acquisto irrevocabile e quali implicazioni abbia perche' dubito che tutti possano sapere la differenza fra proposta d'acquisto irrevocabile e preliminare di compravendita vecchio stile e se le due cose che hanno caratteristiche diverse vengono proposte con lo stesso nome potrebbero dare luogo a fraintendimenti.Poi valuterà lui nella sua piena libertà se accettare o meno.
I contenuti non li discuto perche' non si potrebbe fare una discussione non essendoci uno standard se non che chiaramente che debbano essere rispettati certi requisiti formali perche' si possa parlare all'accettazione di trasformazione in preliminare di compravendita.

La sentenza la conosco infatti l'ho anche riportata in un post precedente ma e' mia opinione che non abbia cambiato i principi del codice civile su cui quelle linee guida si basano.Se non e' cosi' sarebbe opportuno che vi attiviate presso i notai per aggiornarle. La mia chiave di lettura di quella sentenza e' che la proposta d'acquisto perche' sia valida debba trasformarsi in un preliminare di compravendita (vecchio stile cosi' evitiamo incomprensioni) all'accettazione e non in un obbligo di fare un preliminare di compravendita successivo e per questo si e' dovuto adeguare la modulistica.

 

[ingelman]

vedo che ci si continua a focalizzare sull'interpretazione della proposta d'acquisto che una volta accettata è un preliminare di compravendita , come detto già da Umberto questo ormai è un dato certo e che tutti noi AI ci siamo adeguati , e quello che precedentemente chiamavamo compromesso successivo alla proposta, ormai lo possiamo solo chiamare scrittura riproduttiva della precedente (preliminare di compravendita) dove si quietanza l'integrazione della caparra.

Vorrei però tornare indietro nel tempo all'origini per far capire ad od1n0 l'importanza della proposta d'acquisto (vecchio stile ) e la sua utilità

dire che la stessa va solo a favore del venditore perchè vincola per un periodo di tempo solo il proponente lasciando la possibilità al venditore stesso di usarla per fare una sorta di asta al rialzo in questo momento che non si muove una paglia fà sorridere.

Vorrei aggiungere che un AI che riceve una proposta d'acquisto per un immobile dovrebbe in base ad un codice deontologico interrompere altre eventuali trattative e non solo anche le visite all'immobile fino all'esito positivo/negativo della proposta stessa sempre che l'AI abbia un incarico in esclusiva ( ho capito novigando sul Forum che gli usi e le abitudini dei colleghi validissimi e preparati, cambiano da località a località perchè è diversa la metodica imposta dal mercato)

tornando alla proposta d'acquisto è l'unico strumento che il proponente può mettere a disposizione del mediatore per fare il suo lavoro, ovvero trovare il giusto punto d'incontro rispetto le pretese del venditore (attualmente fuori sintonia rispetto al mercato attuale) e rispetto le aspettative d'acquisto del proponente sempre più distanti da quelle della controparte.

Dire che la proposta d'acquisto è un passaggio inutile che agevola solo il venditore non lo trovo in sintonia o quanto meno mi fà immaginare che chi sostiene ciò , non ha capito in cosa consiste il nostro lavoro di mediazione.

Ti assicuro che se io trovassi un acquirente che mi offrisse (in qualità di intermediario) il prezzo voluto dalla parte venditrice e con modalità di pagamento perfettamente calzanti alle necessità del venditore, sarei il primo a dire .... vediamoci tra un ora in ufficio in presenza del venditore stesso e sottoscriviamo subito una proposta, preliminare, compromesso, tutto quello che vuoi rogito compreso.

ripeto l'importanza che forse sfugge
la proposta d'acquisto è l'unico strumento che il proponente può mettere a disposizione del mediatore per fare il suo lavoro per raggiungere l'obbiettivo del proponente stesso.

non mi sembra una limitazione per chi la sottoscrive

 

[od1n0]

vedo che ci si continua a focalizzare sull'interpretazione della proposta d'acquisto che una volta accettata è un preliminare di compravendita , come detto già da Umberto questo ormai è un dato certo e che tutti noi AI ci siamo adeguati , e quello che precedentemente chiamavamo compromesso successivo alla proposta, ormai lo possiamo solo chiamare scrittura riproduttiva della precedente (preliminare di compravendita) dove si quietanza l'integrazione della caparra.



Vorrei però tornare indietro nel tempo all'origini per far capire ad od1n0 l'importanza della proposta d'acquisto (vecchio stile ) e la sua utilità



dire che la stessa va solo a favore del venditore perchè vincola per un periodo di tempo solo il proponente lasciando la possibilità al venditore stesso di usarla per fare una sorta di asta al rialzo in questo momento che non si muove una paglia fà sorridere.



Vorrei aggiungere che un AI che riceve una proposta d'acquisto per un immobile dovrebbe in base ad un codice deontologico interrompere altre eventuali trattative e non solo anche le visite all'immobile fino all'esito positivo/negativo della proposta stessa sempre che l'AI abbia un incarico in esclusiva ( ho capito novigando sul Forum che gli usi e le abitudini dei colleghi validissimi e preparati, cambiano da località a località perchè è diversa la metodica imposta dal mercato)



tornando alla proposta d'acquisto è l'unico strumento che il proponente può mettere a disposizione del mediatore per fare il suo lavoro, ovvero trovare il giusto punto d'incontro rispetto le pretese del venditore (attualmente fuori sintonia rispetto al mercato attuale) e rispetto le aspettative d'acquisto del proponente sempre più distanti da quelle della controparte.



Dire che la proposta d'acquisto è un passaggio inutile che agevola solo il venditore non lo trovo in sintonia o quanto meno mi fà immaginare che chi sostiene ciò , non ha capito in cosa consiste il nostro lavoro di mediazione.



Ti assicuro che se io trovassi un acquirente che mi offrisse (in qualità di intermediario) il prezzo voluto dalla parte venditrice e con modalità di pagamento perfettamente calzanti alle necessità del venditore, sarei il primo a dire .... vediamoci tra un ora in ufficio in presenza del venditore stesso e sottoscriviamo subito una proposta, preliminare, compromesso, tutto quello che vuoi rogito compreso.



ripeto l'importanza che forse sfugge

la proposta d'acquisto è l'unico strumento che il proponente può mettere a disposizione del mediatore per fare il suo lavoro per raggiungere l'obbiettivo del proponente stesso.



non mi sembra una limitazione per chi la sottoscrive

Tanto per chiarire non ho mai contestato che una volta accettata la proposta d'acquisto irrevocabile si trasformi in un preliminare di compravendita se articolato in una certa maniera. Quello che non mi trova d'accordo e' definire la proposta prima dell'accettazione un preliminare di compravendita.

Non e' un passaggio inutile e' semmai opzionale.

Che poi nei rispetti del venditore avere in mano una proposta irrevocabile d'acquisto sia piu' incisivo non l'ho mai messo in dubbio ma se il prezzo non e' quello che si aspetta il venditore o il mediatore (e qui sta secondo la mia opinione il grande valore aggiunto del mediatore) non riesce a convincere il venditore a ridurre le pretese da una parte e aumentare l'offerta dall'altra per quanto umanamente possibile che sia proposta d'acquisto o meno l'incontro non si realizzerà. Invece una volta trovato l'accordo su prezzo e condizioni fare il preliminare alle condizioni trovate garantisce entrambe le parti e non una sola.


Il codice deontologico puo' vincolare l'AI ma non il proprietario e come hai ben ricordato tu ha una valenza solo nel caso vi sia esclusiva di incarico. Ti chiedo
allora qual'e' la percentuale di incarichi in esclusiva rispetto a quelli senza esclusiva mediamente in un'agenzia?

Inoltre un'altra domanda visto che hai introdotto il codice deontologico .C'e' un codice deontologico unico a cui tutti i mediatori aderiscono o ci sono piu' codici deontologici i che impegnano gli iscritti alle varie associazioni ?
perche' ne ho trovati piu' d'uno ad esempio:

http://www.fimaa.it/Codice-deontologico.htm
http://www.fiaip.it/media/5603/codice-deontologico.pdf


E' un vincolo per chi lo sottoscrive che torno a ripetere se si tratta di pochi giorni probabilmente non ha un grosso peso e come sostieni tu puo' aiutare il mediatore nel suo lavoro. Io non sono contrario alla proposta irrevocabile d'acquisto ho solo sostenuto che la proposta non pone vincoli di sorta al venditore ma solo all'acquirente fino a quando non c'e' accettazione e quindi la durata della proposta e la somma messa in gioco devono essere attentamente vagliate dal proponente che deve essere conscio della differenza fra un preliminare di compravendita dove entrambe le parti si impegnano e una proposta d'acquisto dove solo una parte si impegna fino all'accettazione.
Quando io ho chiesto quali sono i vantaggi prima dell'accettazione per l'acquirente non ho ricevuto risposta; quello che hai individuato tu invece potrebbe essere visto come un vantaggio per l'acquirente ma non solo per lui chiaramente anche per l'AI e il venditore da bilanciare al vincolo a cui si sottopone.