Proposta d'acquisto vincolata a verifiche

Buongiorno!
Mercoledì andrò a rivedere un appartamento a cui sono molto interessata e che desidero "riesaminare" una seconda volta prima di prendere una decisione definitiva. Per bloccare le visite di altri potenziali acquirenti l'agenzia mi chiede di firmare una proposta irrevocabile. Essenzialmente pare che non abbiamo altra scelta e sono un po' preoccupata perché ho letto che la proposta per noi è vincolante ed è necessario prestare grande attenzione alle condizioni che vi vengono indicate.
A questo punto avrei alcune domande:

1. visto che la proposta è irrevocabile e che, in questo caso, precede la trattativa, noi faremo l'offerta "al buio". A questo punto vorrei capire se la trattativa verrà fatta dopo o se, nel momento in cui il venditore rifiuta la proposta non c'è più possibilità di trattare.
2. non ci sono i tempi per fare una perizia tecnica prima della firma della proposta (il geometra mi dice che, se tutto va bene, gli serviranno una decina di giorni, tempo durante il quale - se non firmassimo la proposta - rischieremmo di perdere l'immobile), né altri generi di controllo, come quello sui proprietari, sulle certificazioni, etc. Posso far inserire nella proposta una "clausola" secondo la quale procederemo all'acquisto della casa solo nel caso in cui non emergessero problemi da queste verifiche? Mi conviene specificare da quale tipo di problemi vogliamo metterci al riparo o potete consigliarmi una formula generica che mi tuteli in maniera più ampia?
3. sulla casa c'è un mutuo da estinguere. La necessità di estinzione da parte del venditore deve essere indicata nella proposta?

Mi scuso per la lunghezza dei quesiti ma sono seriamente preoccupata di fare qualche errore da sprovveduta!

Grazie per l'aiuto!

 

Grazie mille per la tempestività e la precisione!
Per quanto riguarda il mutuo che dovrei accendere mi avevano effettivamente avvisata di inserire questa condizione.

Ancora grazie mille!

Aggiunto dopo 47 minuti :

per quanto riguarda la trattativa invece che mi dite? è ancora possibile dopo la proposta o la cosa può chiudersi con un eventuale rifiuto della nostra proposta da parte del venditore?

 

certo che il venditore puo' rifiutare la vostra proposta oppure puo' rilanciare ed farvi una controproposta.
se vi sta bene l'accettate altrimenti se le condizioni aggiuntive del venditore non vi interessano tanti saluti ed ognuno per la propria strada.
attenzione che la proposta che andrai a firmare e' gia' un preliminare quando il venditore firma per accettazione, quindi stai attenta a tutte le clausole da inserire che potrebbero tutelarti.
le conosci bene queste clausole???
io consiglio sempre di fare i controlli prima di firmare qualsiasi cosa, non dare retta all'agente immobiliare, lui vuole solo la provvigione e se il venditore accetta tu sei costretta a pagargliela anche se la casa ha degli abusi e poi tirarsi indietro dopo aver firmato sono solo grane.
ciao

 

Grazie per i consigli. Per quanto riguarda il discorso dei controlli da fare prima della proposta su Roma tutte le agenzie con cui ho avuto a che fare mi hanno detto che procedono in questo modo, cioè con la proposta scritta, altrimenti non bloccano le visite all'immobile e la casa potrebbe quindi essere venduta ad altri. Ho cercato di capire se è possibile imporsi e fare prima le verifiche, ma il rischio è quello di perdere la casa io lo vedo un po' come un ricatto ma pare non ci sia altra scelta, se non quella di correre il rischio...mi hanno già soffiato un'altra casa sotto il naso perché altri hanno visto l'appartamento e hanno subito firmato la proposta d'acquisto...purtroppo mi pare di capire che non posso neanche appellarmi a qualche legge che mi consenta di imporre all'agenzia di bloccare altre visite mentre faccio le verifiche

 

Salve, purtroppo l'acquisto di una casa può ha volte presentare le caratteristiche di un salto nel buio , ma questo vale sostanzialmente per tutte, le possibili varianti sono molte, a partire dalla morte ( scusa fai pure i dovuti scongiuri ) a finire alla vendita plurima del bene immobile, passando per pignoramenti e roba varia, però se pensiamo in negativo per tutto sostanzialmete non si farebbe niente nella vita, quindi con un pò di tranquillità e positività possiamo procedere a realizzare il nostro desiderio, mi permetterei di consigliarti prima di tutto una chiacchierata con l'Agenti Immobiliari al quale chiederai tutte una serie di informazioni e delucidazioni sull'immobile e sul proprietario, nel suo interesse te le darà tranquillamente anche perchè stai acquistando una casa e non un vestito che se stretto mandi dal sarto.
Poi :
1- Chiedi all'agente immobiliare di farti vedere tutte le carte inerenti l'immobile
2- Chiedi una visura catastale aggiornata
3- Inserisci la clausola risolutiva o sospensiva che la proposta è valida semprechè la situazione sia quella presentata dagli atti e che l'immobile sia libero da vincoli, gravami,ipoteche e pregiudiziali che ne limitino e/o impediscano la vendita.
4- inserisci la clausola risolutiva di accettazione del mutuo
5- discuti e tratta tranquillamente le tue condizioni, un buon Agenti Immobiliari ha interesse a tutelare tutti e due i clienti.
6- Firma quando sarai convinto dell'acquisto, comprare una casa non è un incubo ma la realizzazione di un sogno.

e Auguri

 

grazie mille...anche per le rassicurazioni...proprio perché non stiamo parlando di un abito ma di una casa le preoccupazioni sono tante. Penso che potrò "permettermi" di godermi la realizzazione di questo sogno (in effetti, è questo che dovrebbe essere) solo quando la cosa andrà in porto eheheh. Comunque grazie alle vostre indicazioni sto un po' più tranquilla: sapere è potere!!!
Ora il geometra che dovrà fare la perizia tecnica mi ha anche consigliato di far vedere ad un avvocato la bozza delle condizioni che vorrei aggiungere alla proposta...speriamo che serva!

 

OK per l'avvocato che controlla le condizioni da inserire nella proposta
chiedi anzi pretendi che l'immobile non provenda da donazione e fai fare una ricerca dal tuo geometra almeno nell'arco del ventennio.Comunque il geometra queste cose le sa benissimo.
Libero da ipoteche ed altre formalità pregiudizievoli ed ostative
richiedi certificato di conformita' urbanistica che attesta la conformità fra stato di fatto, catasto e licenze comunali. (l'immobile deve essere venduto in conformità alle norme urbanistiche ed edilizia vigente e conformità catastale , ovvero che non sia abusivo e che la scheda catastale sia conforme allo stato di fatto).
richiedi l'ACE obbligatoria dal 1 luglio 2009-
richiedi certificazione di abitabilita'/agibilita'
richiedi la clausola sospensiva mutuo
-l'immobile non proviene da donazione ventennale
richiedi le spese condominiali anche quelle straordinaria in modo da vedere se ci sono spese straordinarie in ballo da fare
richiedi una lettera dall'amministratore del condominio in cui le spese condominiali sono fino al rogito pagate dal vecchio proprietario
richiedi che l'immobile sia libero al rogito. se ti serve libero subito metti la condizione essenziale e perentoria
se il proprietario ti chiede di rimanere dentro anche dopo il rogito metti subito delle penali per ogni gg di ritardo nella consegna nell'ordine almeno di 100 euro al gg.
se ci sono degli accessori che ti interessano tipo armadi a muro o condizionatori fai un elenco e descrivili, la formula visto e piaciuto non serve a niente ed il proprietrario se li puo' anche portare via.
richiedi la trascrizione del preliminare e la registrazione
descrivere e specificare bene le somme da versare in acconti, caparre e saldo.
per finire richiedi l'accettazione del venditore in forma scritta entro 8 gg trascorso tale termine si intendera' nulla la presente proposta.
mai intestare l' assegno come acconto all'agenzia ma solo a nome del venditore
clausola importante:
"E’ condizione di efficacia della presente proposta d’acquisto la garanzia, resa dal proprietario all’atto dell’accettazione, che l’immobile è in regola con le autorizzazioni comunali e catastali, che lo stesso gli è pervenuto con titoli legittimi e validi e che al momento del rogito notarile sarà libero da iscrizioni, oneri e pesi, trascrizioni pregiudizievoli, pignoramenti, iscrizioni ipotecarie, persone e cose con tutte le servitù attive e passive.
ciao

 

ora c'è proprio tutto. GRAZIE!

 

io ci aggiungerei anche "libera da cause e contenziosi di qualunque natura"
meglio cmq farsi assistere da un avvocato e da un tecnico.

 

Figurati...........stai anche attenta che la proposta deve essere compilata in modo che ti tuteli al max e ricorda che una proposta di acquisto che rimanda ad un preliminare in data xxxxx secondo la recente sentenza della cassazione e' nulla
idem se rimanda ad una scrittura integrativa.
per essere valida la proposta di acquisto deve rimandare al rogito in data xxxxx.
in mezzo tra proposta e rogito solo le varie scadenze degli acconti prima di arrivare al saldo del rogito.
spero di esserti stato di aiuto ma mi raccomando vai dal tuo avvocato per farti aiutare.
(sapendone un po' di piu')
ciao

 

.....................se tutti gli acquirenti richiedessero "tutta questa documentazione" il nostro lavoro diverrebbe di una facilità sconcertante con conseguente abolizione dei notai....................

 

domanda:
se nella proposta (con esplicito rimando ad un compromesso quindi proposta nuda e cruda) inserisco una penale a carico del venditore pari alla somma data in cauzione, da incassare in caso:

".. dopo l'accettazione della proposta, la proprietà decidesse unilateralmente di non dar seguito alla stessa, creando quindi un danno al proponente..)

questa è considerata vessatoria, iniqua o legale?

 

Grazie Umberto,
Tutta la proposta è nulla o solo la penale (se esercitata..)

è forse perché la penale deve riguardare ambedue le parti?
o forse perché una proposta presenta un impegno Unilaterale, mentre solo i compromessi hanno un impegno Bilaterale?

mi piacerebbe tradurre in contratto quest'eventualità:

1. il proponente si vincola ad una irrevocabilità della proposta per € 10.000 (a titolo di cauzione e versata all'agenzia fino al compromesso) al fine di espletare le pratiche di controllo e mutuo sull'immobile.
2. il proprietario si vincola con una penale di € 10.000 a non venderla a nessun altro fino alla data stabilita per il compromesso.

senza la clausola della penale, quale vincolo ha il proprietario che accetta una proposta e poi recede da essa?
(NB con assegno depositato a titolo di cauzione presso l'agenzia sino al compromesso e non a titolo di caparra e versato all'accettazione)

se il proprietario avesse preso immediatamente i soldi all'accettazione, questi ne dovrebbe restituire il doppio, ed in caso di deposito cauzionale presso l'agenzia vale lo stesso?

 

Mi meraviglio che ci siano tanti Agenti Immobiliari che a distansa di due anni esatti dall'uscita di questa sentenza della cassazione ancora non lo sanno.

 

repetita iuvant