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  1. Cittadino 1

    Cittadino 1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buonasera,sono alle strette:

    1- pda vincolata al buon esito del mutuo (casa rimane sul mercato)
    2. pda non vincolata (rischio di perderci caparra confirmatoria di importo considerevole)


    Mi direte? valuta bene e scegli .. ma questo è il problema.
    Il rischio potrebbe essere limitato sia perché ho ricevuto buone rassicurazioni dalla banca, sia perché l'importo finanziato è molto meno della metà del valore dell'immobile.

    Una via di mezzo non esiste?
     
  2. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    magari proposta di acquisto scriviamolo per intero... gli acronimi lasciamoli agli sms ;)
     
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  3. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    francamente...
    LTV (ops... percentuale di intervento :)) <50% (di molto, per altro).
    se la banca è la tua banca da un paio d'anni almeno, il rapporto rata/reddito è sotto il 30%, e non hai problemini alle spalle, mi sentirei di dirti di stare sereno...

    come che sia, di solito, se fai una proposta legata all'erogazione l'immobile non rimane sul mercato.
     
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  4. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Sì. Proposta d'acquisto con caparra PENITENZIALE max pari ad € 5000. Prendere o lasciare.
     
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  5. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    nelle mie proposta la caparra è confirmatoria di default....
     
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  6. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Basta sostituirla o correggerla, tutto è emendabile. Di Vangelo ne esiste solo uno.;)
     
    A miciogatto e PyerSilvio piace questo messaggio.
  7. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    i vangeli sono 4 :D
    la modulistica è depositata
    e cmq la penitenziale non offre sufficienti garanzie alle parti di solito....
    non mi è mai capitato di dover specificare che la caparra è penitenziale...
    come quasi tutte le operazioni finanziarie anche comprare casa ha un margine di rischio...
    quello dell'utente che ha iniziato la discussione, visti i presupposti che ha elencato, mi sembra tutto sommato minimo...
     
  8. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    La modulistica depositata è un dettaglio irrilevante, basta modificarla e ridepositarla e comunque non è un problema che riguarda i clienti.
    L'acquirente deve fare i suoi interessi, visto che paga ed i soldi sono suoi.
    Ha chiesto una "via di mezzo" e questo mi sembra un compromesso accettabile.
    Non vedo quali altre garanzie debbano essere tutelate, visto che se l'acquirente recede perde solo la caparra che viene incassata dal venditore.
    Non bisogna fossilizzarsi su modus operandi e abitudini inveterate, esistono sempre delle alternative.
     
  9. Cittadino 1

    Cittadino 1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Pertanto, prevedendo una caparra penitenziale funzionerebbe in questo modo?

    Sottoscrizione proposta con caparra penitenziale ad esempio di 5.000 + condizione sospensiva vincolata al buon esito del mutuo.
    1. se l'esito è positivo la proposta diventa preliminare, la caparra penitenziale si trasforma in caparra confirmatoria e si prevede anche un'integrazione della stessa (almeno 10% prezzo convenuto).
    2. se l'esito è negativo perdo la caparra penitenziale di 5.000 (allo stesso modo se venditore dovesse ripensarci verserebbe il doppio).

    L'acquirente è più tutelato in quanto non versa cifre alte al compromesso e dimostra la sua serietà ad acquistare mettendo sul piatto 5.000 (che potrebbe perdere definitivamente).
    Il venditore se, ha deciso di vendere, saprà che ha quasi concluso e togliendo l'immobile dal mercato per un paio di mesi (=tempi istruttoria banca) nelle peggiori delle ipotesi sarà ripagato dall'incasso della caparra penitenziale in caso esito negativo pratica mutuo.
     
  10. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Hai scritto sopra che se la proposta viene vincolata al buon esito del mutuo l'immobile rimane sul mercato. Mi sembrava di aver capito che la "via di mezzo" che richiedevi contemplasse anche questo aspetto, nel senso che se l'obiettivo principale è quello di non rischiare di perdere la casa, allora puoi accettare il rischio di perdere la caparra. Quindi non ha senso inserire anche la sospensiva.
     
  11. Cittadino 1

    Cittadino 1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Si, infatti stavo per l'appunto modificando il messaggio di prima.
    Mi correggo: la sospensiva del mutuo di fatto non è necessario inserirla in proposta.

    Quindi:
    Sottoscrizione proposta con caparra penitenziale ad esempio di 5.000.
    Se la proposta è accettata la caparra confirmatoria (1o% prezzo) si versa solo nel momento cui si riceve esito del mutuo ( in pratica si rinvia il momento dell'integrazione della caparra)

    Se ho il mutuo integro la caparra altrimenti perdo le 5.000 (idem per il venditore se ci ripensa)
    Inoltre devo tener conto anche che perderei i soldi relativi la provvigione che è già maturata al momento dell'accettazione della proposta (non essendoci sospensiva)

    Giusto
    ?
    :
     
  12. Cittadino 1

    Cittadino 1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    '
    Potrebbe essere una proposta equilibrata per entrambe le parti?
     
  13. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Basta che il venditore paghi una provvigione non superiore a ciò che incasserebbe con la caparra. Comunque è un problema del venditore che potrebbe far inserire una clausola con cui l'agenzia viene pagata solo se viene concesso il finanziamento, cosa che puoi chiedere anche tu del resto. Tutto si può trattare.
     
  14. Cittadino 1

    Cittadino 1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ok. per il resto, sulla base del tuo consiglio di proporre una caparra penitenziale, sono corretti i passaggi della proposta di cui sopra?
    Grazie
     
  15. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino

    Non serve neanche ridepositare la modulistica: si scrive una proposta in word.
    L'obbligo di deposito vale solo per i moduli prestampati.
     
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  16. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non è che una cancellatura e riscrittura sul prestampato vada depositata eh!
     
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  17. Cittadino 1

    Cittadino 1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusate l'ignoranza in materia ma voglio capire:
    il succo della vostra discussione ( ..modello prestampato o non, depositato o non) st aa significare che una proposta di acquisto non necessariamente deve seguire gli schemi preimpostati di un modello di proposta di acquisto depositato ( in camera di commercio immagino).

    Ma le parti (compresa l'agenzia) posso riscrivere una proposta inserendole clausole specifiche sulla base delle esigenze emerse in fase di trattativa.

    E' di questo che state parlando?
    :)
     
  18. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Si. Se l'agente per comodita' o altro preferisce usare un modulo prestampato lo stesso deve essere stato depositato (ma questo e' problema suo).
    Pur usando il prestampato si possono ovviamente inserire tutte le precisazioni e clausole del caso scrivendole a penna. In caso di ambiguita' prevale quanto scritto a penna.

    Se entrambi siete d'accordo, potete tranquillamente stilare direttamente al pc una proposta stamparla e firmarla.
     
    A Bagudi, specialist e Cittadino 1 piace questo elemento.
  19. Cittadino 1

    Cittadino 1 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    '
    Sulla base di quanto dici potrei in alternativa prevedere un termine lungo per il rogito.
    Se (stranamente, dato i presupposti di cui sopra) non dovessi ricevere un risposta positiva dalla banca, potrei rivolgermi ad altro istituto

    Sarebbe suffciente 3 mesi dall'avvenuta accettazione proposta?
     
  20. eldic

    eldic Membro Senior

    Privato Cittadino
    guarda, secondo me, ti stai facendo molte (molte; non troppe) paranoie: e fai BENE; facessero tutti come te sono convinto che il mercato immobiliare sarebbe almeno un pochino meno ingessato.
    questo detto ti ribadisco che, pur con la stretta creditizia, da quello che dici sembri essere il cliente ideale per ogni banca; non fosse altro perchè ci metti parecchio capitale di tuo.
    quello che ti posso consigliare è di fare un salto in banca ed esplicitare al funzionario che ormai sei al dunque e che potete cominciare a ragionare su cifre/durate/percentuali "reali"; vedrai che la risposta, benchè non vincolante, sarà senz'altro più precisa.

    nell'ipotesi (secondo me remota) che "non vada" con la tua banca sei liberissimo di andare altrove.
    come che sia, la proposta con clausola sospensiva non lascia l'immobile sul mercato; la proprietà non può accettare altre proposte.
    a tutela sia tua che dell'altra parte io formulerei la clausola esplicitando una durata massima entro la quale dovrai ottenere il mutuo.
     
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