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  1. GDeBartolomei

    GDeBartolomei Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti,
    vorrei fare una proposta di acquisto per un appartamento, dovendo stipulare un mutuo vorrei far mettere la clausola in oggetto.
    Tutte le banche con il quale ho parlato mi sconsigliano di firmare clausole simili per date inferiori ai 25-30 gg.
    La mia intenzione non è quella di far perdere tempo a nessuno ma semplicemente di comprare un appartamento senza però perderci decine di migliaia di euro in maniera alquanto stupida.
    Mi chiedevo:

    1)Quale è la cifra congrua da dare come caparra confirmatoria per la proposta di acquisto?
    2)Se entro la data fissata non avessi risposta ne positiva ne negativa dalla banca che succede?
    3)Ammesso che mi verrebbe restituita la somma depositata come caparra confirmatoria, dovrei qualcosa all'agente, intendo qualcosa del tipo rimborso spese o altri tipi di rimborsi a qualcuno?
    4)Anche la proposta di acquisto così come il compromesso andrebbe registrata all'agenzia delle entrate?

    Vi ringrazio anticipatamente per il supporto.
    Gianlorenzo
     
  2. Stefano86

    Stefano86 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Mah, io farei cosi
    1) 5% puó bastare ma assicurati che il doppio copra la caparra e l'agenzia
    2)In media dopo 2 settimane sanno gia dirti se fa per te o no
    3)se non svincoli no
    4)andrebbe registrata ma se fai il preliminare in breve tempo registri solo quello e punto.
     
  3. GDeBartolomei

    GDeBartolomei Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Intanto grazie per la risposta

    Perbacco, il 5% per certe cifre è un bella cifra per case che costano certi prezzi.

    Questo purtroppo non è sempre vero, ci sono casistiche un po' più complesse per le quali la banca non si sbilancia se prima la pratica non finisce in un ufficio preposto che spesso sta in altra città.Ciò porta via più di due settimane. Detto questo non hai risposto alla mia domanda, che succede se non ho risposta (ne positiva ne negativa) dalla banca entro i termine fissato nella proposta di acquisto?

    Che intendi di preciso? Quale dovrebbe essere la dicitura corretta per la clausola?

    Ancora grazie
     
  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Potresti spiegare meglio quell'andrebbe? Va o non va " andrebbe ma" mette al sicuro il proponente da sanzioni o altro? Quali sono i tempi per quel ma se fai il preliminare.
     
  5. Stefano86

    Stefano86 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Cara @Rosa1968 hai fatto delle domande a cui nessuno meglio di te sa rispondere per cui non cadrò nel tranello dell'inevitabile imprecisione e lascio a te la risposta alla tua stessa domanda. So peró per certo che c'entra il mancato presidente del consiglio Bersani e che se nn viene registrata la colpa puó ricadere sull'agenzia!! Per cui capisco che sia un argomento scottante in un forum di AI!
     
  6. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vedi chi si rivolge al forum non chiede risposte errate ma chiede risposte per non sbagliare. Il pensiero personale deve essere precisato questo per evitare che qualcuno sbagli. Detto questo la proposta anche se contiene la sospensiva va registrata e bisogna versare l'imposta stop. Poi ognuno agisce come crede. Questo è il messaggio corretto.
     
    A Bagudi e eldic piace questo messaggio.
  7. Stefano86

    Stefano86 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Thanks for your leadership!!
     
  8. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    1) non ci sono particolari prescrizioni, il buon senso basta. Diciamo una cifra che nessuno vorrebbe perdere
    2) Se la clausola è sospensiva, ovvero dice che il contratto vale se entro una certa data ottieni il mutuo, alla scadenza della data prevista il contratto è annullato, non ha mai prodotto i propri effetti, tu recuperi il deposito versato e, salvo che non vogliate di comune accordo proseguire modificando la proposta accettata, finisce tutto li.
    3) non devi nulla all'agente
    4) io risolverei la clausola sospensiva sulla proposta, ovvero rinvierei il così detto compromesso a quando avrai certezze sul mutuo, in modo da non mettere più la clausola in quel contratto
    Però tieni conto che quello che noi chiamiamo "certezza di avere il mutuo" è solo un ok per i tuoi redditi, alcune banche fanno anche la perizia (mi è capitato con San Paolo) ma non ti diranno mai che avrai la delibera del mutuo sicuramente, quella è certa al 100% solo al momento del rogito, quindi intendetevi bene su cosa aspettate, un si di massima della banca è il massimo che avrai.
    Hai anche un'altra strada, vai prima in banca poi scegli l'immobile, puoi fare tutto con più calma.
    Ciao!
     
    A Bagudi piace questo elemento.
  9. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    @GDeBartolomei ti do un consiglio: parti da una predelibera reddituale e poi cerca la casa che puoi acquistare, con specifiche di valore per cui la banca effettivamente può darti il mutuo, perchè non conta quanto paghi la casa, ma quanto viene valutata dalla perizia.
     
  10. GDeBartolomei

    GDeBartolomei Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Guerre intestine tra di voi a parte, qualcuno su questo forum potrebbe dirmi che succede se allo scadere del giorno fissato nella clausola sospensiva, ancora non dovessi avere risposta dalla banca sia positiva che negativa?
    Grazie
     
  11. GDeBartolomei

    GDeBartolomei Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Pardon sto leggendo solo ora le vostre risposte
     
  12. GDeBartolomei

    GDeBartolomei Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Eh ma il problema è che parlando con diverse banche (ubi banca,intesa e cariparma) per avere un ok di massima (leggasi predelibera reddituale) per il mio caso, serve la proposta di acquisto ed in alcuni casi anche planimetria e atto di provenienza.Alcuni fanno partire addirittura la perizia prima di deliberare sul lato reddituale, che poi alla fine il perito lo pago io in tutto questo.
     
    A Avv Luigi Polidoro piace questo elemento.
  13. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Infatti tutta la problematica nasce in primis dalle banche...
     
    A Seya e Giuseppe Di Massa piace questo messaggio.
  14. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Dal punto di vista reddituale la banca deve studiare te, le tue entrate, il tuo stile di vita e dirti che basandosi semplicemente su questi parametri ti potrà deliberare un mutuo del valore massimo pari ad esempio a 100.000 euro. In più ti devono dire che finanziano fino ad una certa percentuale del valore dell'immobile, ad esempio l'80%.
    Poi cerchi un immobile sapendo che la banca non ti darà più di 100.000 euro e che l'immobile di suo dovrà avere un valore di almeno 120.000 euro.
    Alla fine quando trovi l'immobile porti i documenti e la banca avvierà la perizia, ma a meno che l'immobile non abbia problemi o che tu non abbia un'improvvisa segnalazione al crif il gioco è fatto.
     
  15. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    [
    La sospensiva deve essere fatta bene. Deve contenere un termine e deve anche indicare l'importo che chiedi di mutuo. Può succedere che la banca sia il benestare per un importo inferiore. Nel caso che entro la data non hai la risposta della banca dovrai comunicarlo e in quel caso o si proroga la data se il venditore accetta di attendere ulteriormente oppure può decidere di non proseguire. Al termine senza l'avveramento la proposta scade.
     
    A Bagudi e Sim piace questo messaggio.
  16. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Il problema sono le banche, che se ne fregano nell'ordine:
    1) del cliente che chiede il mutuo
    2) del buon esito della compravendita
    La ragione è che parli sempre e solo con un dipendente che, in fin dei conti, guarda l'orologio ogni 20 minuti.
    Quindi la clausola se è sospensiva vuol dire che finchè non capita una certa cosa il contratto non vale e se non capita entro il termine previsto si annulla tutto, questa ultima frase si può anche scrivere espressamente, magari con parole migliori.
     
  17. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Ciao @Sim , che intendi per delibera prereddituale?
    Ci sono banche disposte a rilasciare un pezzo di carta, seppure non vincolante ma quantomeno indicativo?
    Io ho potuto constatare che il massimo che puoi ottenere, senza avere prima una proposta di acquisto, è una indicazione di massima del dipendente che ti risponde "sì, con questi redditi non dovreste avere problemi, portatemi la proposta e la documentazione così possiamo dare incarico ad un perito e farvi fare la delibera", il che non dà alcuna sicurezza circa la concedibilità del finanziamento.
    Ho riscontrato la stessa problematica persino con un noto portale di finanziamenti on line...
    C'è un istituto di credito che è disposto a rilasciarti una delibera con cui poi ricercare attivamente l'immobile, ma naturalmente ci sono i costi di perizia da affrontare.
    Questa la mia esperienza, ma chiedo a voi tutti conferma.
     
    A Bagudi, Sim, Rosa1968 e 1 altro utente piace questo messaggio.
  18. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ahimè, confermo...
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Già pure io confermo.
     
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  20. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sicuramente dipenderà dalla Banca e dalle direttive e anche dalla paraculaggine :)maligno:).
    Ottenere una predelibera reddituale ha un costo aggiuntivo perchè la banca dovrà "periziare" il cliente e successivamente lavorerà anche la pratica di mutuo. Io ritengo questo costo aggiuntivo, laddove sia possibile ottenere il servizio, il miglior punto di partenza per chi non ha la certezza del finanziamento. Certo, andare in banca con una proposta condizionata al mutuo è ancora meglio, ma un conto è aspettare con le dita incrociate, un altro è dover scegliere l'immobile in base ai soldi e ai documenti.
     

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