Sottoscrivo.
Credo che la risposta di
@miciogatto sia la più corretta, ti faccio un esempio: un mese fa ho fatto una consulenza ad un creditore in una procedura esecutiva. Alla visita eravamo una decina di persone. Trattavasi di attico, e ovviamente vi erano sia avvocati, che agenzie coi rispettivi clienti.
Essendo un tecnico, mi sono subito reso conto che l'altezza netta interna era inferiore ai 270cm, ma non solo: spulciando la perizia, mi sono accorto di un errore madornale del CTU, ovvero che quel piano era abusivo ma il CTU non lo aveva indicato...
Ovviamente non ci voleva un genio per capire queste cose, ma credo che ogni figura professionale sia concentrata sulla propria materia!
Asta aggiudicata: secondo te l'aggiudicatario si è accorto di tali difformità? Non credo proprio...
Aggiungerei che se il delegato è una persona seria e onesta, parecchie informazioni tecnico-giuridiche te le dà lui... Questo non per sminuire il lavoro dell'Avvocato, ma per sottolineare l'importanza delle altre figure professionali.
Quindi confermo che ci vuole una squadra, oppure qualcuno che mastichi la materia intendendosi un po' di tutti gli aspetti, e che sappia rivolgersi alle rispettive figure professionali al momento del bisogno.
Forse ti sfugge che faccio esecuzioni e conosco bene il mondo che mi circonda tutti i giorni . Avevo gia risposto ed avevo chiarito che serve anche un tecnico , ma mi ero focalizzato principalmente sui rischi complessivi giuridici dell asta .
I soggetti che occorrono per un interessato sono solo tre
Avvocato di esecuzioni
Tecnico
Ed eventuale esperto nella valutazione dell immobile in asta ( ovvero che si valuti l assenza della garanzia di evizione) per apprezzare la convenienza economica ed individuare io limite in asta competitiva .
Qualsiasi altra figura , senza la partecipazione dei primi due ed eventuale terzo, non potra mai assicurare la valutazione completa della bonta e tutti ripeto tutti i rischi , compresi quelli post decreto di trasferimento .
In caso di non correttezza ,non rappresentando un abuso /difformita puo essere causa di annullamento del aggiudicazione, circostanza che all atto pratico per ovvi motivi , si consiglia di verificare preventivamente e non dopo aggiudicazione
Io ho descritto principalmente quello che è il rischio piu grande , ove un Responsabile di procedura non è in grado di valutare a meno che sia un avvocato di esecuzioni , e se notaio , non è detto che le possa cogliere, ed ad ogni modo interloquendo col responsabile della procedura occorre saper cosa chiedere , non è che chiedi genericamente se vi siano rischi poichè la risposta sara è in asta sotto il controllo del giudice .... e le domande necessarie nei presupposti per valutare eventuali azioni di rivindica ( restituzione del bene) da chi potrebbe avervi diritto post decreto di trasferimento sono questioni talmente specialistiche che solo un avvocato che fa esecuzioni puo verificare ( o un Giudice in pensione o un curatore fallimentare esperto ) cio vale anche per le esecuzioni fallimentari. Spero di aver chiarito esattamente la risposta .
Sul territorio di Milano le unitá immobiliari non sono in mano né agli agenti immobiliari
né tanto meno alle aste giudiziarie ma alle Banche che detengono il portafoglio più congruo di immobili. L'acquisto di una casa tramite asta sia col fai da te o con un team di persone specializzate non ti garantisce la certezza di poterti aggiudicare il bene e su Milano molti pezzi interessanti vengono spolverati subito da speculatori immobiliari con il portafoglio a fisarmonica. Oltre ad aggiudicarti un immobile di scarso valore commerciale ti potresti trovare con spese condominiali non pagate taciute e dover andare in contenzioso con il condominio nella figura dell'amministratore
. Le bache più importanti hanno moltissimi immobili di clienti che non sono riusciti a pagare il mutuo che vogliono monetizzare, e per questo che molte di esse hanno creato delle agenzie immobiliari al loro interno dove svolgono le trattative ma hanno anche dato ad alcune agenzie immobiliari la facoltá di poter mediare sun questi immobili sparse su tutto il territorio Milanese. I prezzi non sono paragonabili ad un asta giudiziaria ma comunque sono almeno del 25% sotto il livello di mercato. La differenza è l'assoluta garanzia del prodotto venduto, una trattativa lineare senza sorprese, una proposta anche se al ribasso sempre accettata e la possibilitá di accedere ad un loro mutuo a condizioni vantaggiose.
Mi pare che vi sia un po di confusione, e replico solo perchè bisogna sfatare queste nebulose dove gli immobili buoni chissa dove vanno e che nelle aste vi siano associazioni a delinquere ....parliamo di credenze popolari senza alcun fondamento.
Le spese condominiali non pagate e di cui si risponde secondo il codice civile e non oltre sono caratteristica di tutte le aste immobiliari relative ad immobili in condominio o consorzio ovviamente. Secondo te esite un debitore che gli stanno esecutando casa che paga il condominio? Quindi non è questo i problema di un asta , magari fosse solo questo ...
Per quanto descrivi , di immobili proposti "fuori asta" , non la farei cosi facile e sicura essendo le cosidette trattative a stralcio, se non si è piu che assistiti da un Avvocato prendi certe fregature non di poco conto basta un creditore che sfugge un intoppo , un diritti di terzo non contemplato e chi compra si ritrova nei guai in quanto paga lui poi.
Chiariamo subito come arriva un immobile nella "disponibilita"(termine improprio in quanto l immobile è sequestrato) di una banca ;
insolvenza e casa viene pignorata a questo punto parte una procedura esecutiva , nelle more della procedura la banca puo cercare di intavolare una trattativa a stralcio. Altro caso invece è il fallimento dove il curatore ha la possibilita di procedere con vendite dirette ,sempre con offerta pubblica di vendita sia chiaro.
Pertanto non esistono immobili che la banca si prende e poi conferisce alla vendita ad una agenzia , poiche la banca dovrebbe divenirne prima proprietaria
