Proposte di acquisto tramite aste da agenzie immobiliare

[Utente Cancellato 75193]

Salve,
sarei intenzionato ad acquistare un appartamento in quel di Milano
mio figlio attualmente studia là e visto le prospettive di lavoro (che qui dove abitiamo sono molto poche), là dovrà rimanere.
Comunque valutando le varie proposte sugli appartamenti noto che la maggior parte sono proposti da Agenzie ma tramite aste giudiziarie, e mi son chiesto la base di partenza sembra sempre accattivante, ma non è che poi si arriva ad un flop avendo sostenuto spese oppure si arriva ad una vetta un po troppo onerosa?
Voi ne sapete qualcosa?

Grazie

 

[Rudyaventador]

Se cerchi vi sono gia recenti discussioni, in sintesi , per valutare un acquisto con la partecipazione ad asta giudiziaria , è oportuno che ti rivolga ad avvocati competenti in esecuzioni, che sono gli unici che possono vagliare la bonta di un Asta e non altri. Spesso in tali tipi di annunci si cita una polizza , sappi che tale polizza è inutile intervendo in caso di patologie dopo la risoluzione di queste che possono tradursi in essere attratti in prcedura o essere oggetto di rivindica del immobile , e pertanto in pratica si traduce dopo anni di contenzioso. L Asta va valutata a priori , pertanto se vai sul sito astegiudiziarie.it del ministero della giustizia trovi tutti gli immobili e la relativa documentazione. Quindi se hai intenzione, per la scelta parti da li e poi trova un avvocato che ti segua , analizzando innazitutto la bonta dell asta, che gia si desume da perizia ed avviso di vendita, e poi superato questo vaglio occorre qualche approfondimento sulla procedura esecutiva "preventivo".

 

[marioaoun]

Rudyaventador non ho capito perché l'hai indirizzato solamente a un avvocato ? Se l'immobile è pubblicizzato anche da agenzia immobiliare sicuramente ci sarà una persona /agente immobiliare qualificato per potere procedere e partecipare a una asta per conto di un cliente . Io ne ho fatte diverse. Ma ci tengo a precisare che non faccio la pubblicità per degli immobili all'asta.

 

[Utente Cancellato 75193]

...... Se l'immobile è pubblicizzato anche da agenzia immobiliare .

Scusate ma non sono stato chiaro, Ecco io mi riferivo proprio alle proposte fatte dalle agenzie immobiliari, dico ci si può fidare ? Cioè queste Agenzie sono una garanzia ?
Senza offendere nessuno per la mancanza di fiducia Visto che sopra il Sig.Mario è un agente Imm.

 

[Bagudi]

Una garanzia rispetto a cosa ?

 

[marco tartari]

Scusate ma non sono stato chiaro, Ecco io mi riferivo proprio alle proposte fatte dalle agenzie immobiliari, dico ci si può fidare ? Cioè queste Agenzie sono una garanzia ?
Senza offendere nessuno per la mancanza di fiducia Visto che sopra il Sig.Mario è un agente Imm.

Le agenzie cercano di sfruttare il business creato dalle aste, di contro il privato non ha gli strumenti
per partecipare autonomamente, tutto qui!

 

[Daniele80]

Comprare all'asta privatamente senza l'ausilio di persone competenti può comportare diversi rischi di varia natura. Per persona competente intendo un agente immobiliare che ha già avuto esperienza di aste o anche un architetto, un geometra o un avvocato sempre con comprovabile esperienza di aste immobiliari.

Dire che ci si deve avvalere per forza di un avvocato e non di un agente immobiliare come ho letto sopra mi sembra un consiglio sbagliato, forviante e sicuramente poco disinteressato...

Ci sono in giro sia avvocati che agenzie che non capiscono niente di aste immobiliari.. l'importante per il cliente è affidarsi a chi l'esperienza già ce l'ha.

 

[Miciogatto]

Ciao Joele.

Di per sè, un'agenzia non è una garanzia nel mercato libero. E neanche il notaio ti garantisce. (Ma una buona agenzia può senz'altro fare la differenza e accompagnarti in un acquisto relativamente sicuro.)

Il mercato delle aste è a un livello superiore (che comprende quello precedente) con, in più, altri livelli di competenza e difficoltà per chi vi vuole operare con sicurezza.

A mio avvio non basta una sola figura per fare un buon acquisto e soprattutto non bastano i titoli, occorre preparazione specifica ed esperienza. O, meglio ancora, una squadra.

Ritengo il minimo indispensabile almeno tre figure:

- un agente immobiliare. Devi conoscere il reale valore di mercato e quindi regolarsi per quale prezzo massimo impegnarsi. Oggi, soprattutto nelle grandi città, le aste sono un po' di moda. Si assiste spesso a offerte che si avvicinano troppo (se non addirittura vanno oltre) il valore di mercato libero. Non ha senso sobbarcarsi i rischi e le difficoltà di un' asta e pagare quanto o poco meno a mercato libero.

- un avvocato specializzato in materia. E non pensare che qualsiasi avvocato vada bene. Essere avvocato non vuol dire necessariamente conoscere il diritto fallimentare. Se poi ci aggiungi che l'esperienza fa la vera differenza capirai il perchè serve uno specializzato.

- un tecnico ferrato in abusi e sanatorie.

Se te la metto così e non sai nulla di immobiliare ti spaventi e rinunci.

Esistono professionisti che, non potendo avere insieme tutte queste competenze (è umanamente impossibile) hanno però relazioni con tutte le figure necessarie. Ed è quello che a te serve.

 

[Rudyaventador]

Rispondo a tutti , senza offese, ma mentre per capire i requisiti dell immobile e quanto si desume nella perizia ed avviso di vendita , anche altri attori possono valutare la bonta di un asta , e pertanto possono assistere chi intenda parteciparvi, ma non sono in grado di valutare i rischi dell'asta , solo un avvocato competente in esecuzioni, o commercialista con esperienza di curatore fallimentare ( per le esecuzioni derivanti da fallimenti) o un Giudice in pensione è in grado di valutarlo , essendo materia estremamente tecnica oltre che occorra esperienza per le dinamiche molto variegate che hanno le esecuzioni, e questo interfacciandosi col responsabile della procedura sapendo cosa chiedere e in relazione a quanto rappresenti il medesimo. Da tale valutazione dipende poi la scelta se parteciparvi o meno.In altre parole non basta la valutazione di quanto pubblicato .

Ma non è finita , in caso di patologie post aggiudicazione, un Avvocato sa come immediatamente agire e quali strumenti il codice di procedura civile offre , in modo da tutelare in tempi ristretti l aggiudicatario .

Rudyaventador non ho capito perché l'hai indirizzato solamente a un avvocato ? Se l'immobile è pubblicizzato anche da agenzia immobiliare sicuramente ci sarà una persona /agente immobiliare qualificato per potere procedere e partecipare a una asta per conto di un cliente . Io ne ho fatte diverse. Ma ci tengo a precisare che non faccio la pubblicità per degli immobili all'asta.

Ti è andata bene ,ti faccio un esempio , e se il Giudice sospende l aggiudicazione su opposizione dell esecutato terzo garante , che gli racconti all aggiudicatario? devi dirgli vai da u avvocato , il quale gli dira se si fosse visto prima di parteciparvi , poichè le aste non essendo garantite per l evizione si sarebbe esclusa in quanto il terzo garante esecutato in carenza del titolo o sopravvenuta carenza del titolo per difetto di sequela ha poi titolo di rivindica , pertanto a danno fatto ora occorre tirarsi fuori , col rischio che poi il Giudice pero confermi l aggiudicazione. , e costera almeno 3000 euro per uscirne fuori , e poi se vorra fare causa ordinaria per i danni al creditore procedente sono altri 3000 ma in tal caso vi sara la condanna alle spese.

Ciao Joele.

Di per sè, un'agenzia non è una garanzia nel mercato libero. E neanche il notaio ti garantisce. (Ma una buona agenzia può senz'altro fare la differenza e accompagnarti in un acquisto relativamente sicuro.)

Il mercato delle aste è a un livello superiore (che comprende quello precedente) con, in più, altri livelli di competenza e difficoltà per chi vi vuole operare con sicurezza.

A mio avvio non basta una sola figura per fare un buon acquisto e soprattutto non bastano i titoli, occorre preparazione specifica ed esperienza. O, meglio ancora, una squadra.

Ritengo il minimo indispensabile almeno tre figure:

- un agente immobiliare. Devi conoscere il reale valore di mercato e quindi regolarsi per quale prezzo massimo impegnarsi. Oggi, soprattutto nelle grandi città, le aste sono un po' di moda. Si assiste spesso a offerte che si avvicinano troppo (se non addirittura vanno oltre) il valore di mercato libero. Non ha senso sobbarcarsi i rischi e le difficoltà di un' asta e pagare quanto o poco meno a mercato libero.

- un avvocato specializzato in materia. E non pensare che qualsiasi avvocato vada bene. Essere avvocato non vuol dire necessariamente conoscere il diritto fallimentare. Se poi ci aggiungi che l'esperienza fa la vera differenza capirai il perchè serve uno specializzato.

- un tecnico ferrato in abusi e sanatorie.

Se te la metto così e non sai nulla di immobiliare ti spaventi e rinunci.

Esistono professionisti che, non potendo avere insieme tutte queste competenze (è umanamente impossibile) hanno però relazioni con tutte le figure necessarie. Ed è quello che a te serve.

L assenza della garanzia di evizione ha un valore economico anche la valutazione economica non è banale . Sicuramente la perizia va valutata con l ausilio di un tecnico per la parte edilizia.

 

[brina82]

Ciao Joele.

Di per sè, un'agenzia non è una garanzia nel mercato libero. E neanche il notaio ti garantisce. (Ma una buona agenzia può senz'altro fare la differenza e accompagnarti in un acquisto relativamente sicuro.)

Il mercato delle aste è a un livello superiore (che comprende quello precedente) con, in più, altri livelli di competenza e difficoltà per chi vi vuole operare con sicurezza.

A mio avvio non basta una sola figura per fare un buon acquisto e soprattutto non bastano i titoli, occorre preparazione specifica ed esperienza. O, meglio ancora, una squadra.

Ritengo il minimo indispensabile almeno tre figure:

- un agente immobiliare. Devi conoscere il reale valore di mercato e quindi regolarsi per quale prezzo massimo impegnarsi. Oggi, soprattutto nelle grandi città, le aste sono un po' di moda. Si assiste spesso a offerte che si avvicinano troppo (se non addirittura vanno oltre) il valore di mercato libero. Non ha senso sobbarcarsi i rischi e le difficoltà di un' asta e pagare quanto o poco meno a mercato libero.

- un avvocato specializzato in materia. E non pensare che qualsiasi avvocato vada bene. Essere avvocato non vuol dire necessariamente conoscere il diritto fallimentare. Se poi ci aggiungi che l'esperienza fa la vera differenza capirai il perchè serve uno specializzato.

- un tecnico ferrato in abusi e sanatorie.

Se te la metto così e non sai nulla di immobiliare ti spaventi e rinunci.

Esistono professionisti che, non potendo avere insieme tutte queste competenze (è umanamente impossibile) hanno però relazioni con tutte le figure necessarie. Ed è quello che a te serve.

Sottoscrivo.

Rispondo a tutti , senza offese, ma mentre per capire i requisiti dell immobile e quanto si desume nella perizia ed avviso di vendita , anche altri attori possono valutare la bonta di un asta , e pertanto possono assistere chi intenda parteciparvi, ma non sono in grado di valutare i rischi dell'asta , solo un avvocato competente in esecuzioni, o commercialista con esperienza di curatore fallimentare ( per le esecuzioni derivanti da fallimenti) o un Giudice in pensione è in grado di valutarlo , essendo materia estremamente tecnica oltre che occorra esperienza per le dinamiche molto variegate che hanno le esecuzioni, e questo interfacciandosi col responsabile della procedura sapendo cosa chiedere e in relazione a quanto rappresenti il medesimo. Da tale valutazione dipende poi la scelta se parteciparvi o meno.In altre parole non basta la valutazione di quanto pubblicato .

Ma non è finita , in caso di patologie post aggiudicazione, un Avvocato sa come immediatamente agire e quali strumenti il codice di procedura civile offre , in modo da tutelare in tempi ristretti l aggiudicatario .


Ti è andata bene ,ti faccio un esempio , e se il Giudice sospende l aggiudicazione su opposizione dell esecutato terzo garante , che gli racconti all aggiudicatario? devi dirgli vai da u avvocato , il quale gli dira se si fosse visto prima di parteciparvi , poichè le aste non essendo garantite per l evizione si sarebbe esclusa in quanto il terzo garante esecutato in carenza del titolo o sopravvenuta carenza del titolo per difetto di sequela ha poi titolo di rivindica , pertanto a danno fatto ora occorre tirarsi fuori , col rischio che poi il Giudice pero confermi l aggiudicazione. , e costera almeno 3000 euro per uscirne fuori , e poi se vorra fare causa ordinaria per i danni al creditore procedente sono altri 3000 ma in tal caso vi sara la condanna alle spese.



L assenza della garanzia di evizione ha un valore economico anche la valutazione economica non è banale . Sicuramente la perizia va valutata con l ausilio di un tecnico per la parte edilizia.

Credo che la risposta di @miciogatto sia la più corretta, ti faccio un esempio: un mese fa ho fatto una consulenza ad un creditore in una procedura esecutiva. Alla visita eravamo una decina di persone. Trattavasi di attico, e ovviamente vi erano sia avvocati, che agenzie coi rispettivi clienti.

Essendo un tecnico, mi sono subito reso conto che l'altezza netta interna era inferiore ai 270cm, ma non solo: spulciando la perizia, mi sono accorto di un errore madornale del CTU, ovvero che quel piano era abusivo ma il CTU non lo aveva indicato...

Ovviamente non ci voleva un genio per capire queste cose, ma credo che ogni figura professionale sia concentrata sulla propria materia!

Asta aggiudicata: secondo te l'aggiudicatario si è accorto di tali difformità? Non credo proprio...

Aggiungerei che se il delegato è una persona seria e onesta, parecchie informazioni tecnico-giuridiche te le dà lui... Questo non per sminuire il lavoro dell'Avvocato, ma per sottolineare l'importanza delle altre figure professionali.

Quindi confermo che ci vuole una squadra, oppure qualcuno che mastichi la materia intendendosi un po' di tutti gli aspetti, e che sappia rivolgersi alle rispettive figure professionali al momento del bisogno.