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  1. pippo156

    pippo156 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ciao A tutti

    Volevo chiedervi se il valore inserito a bilancio (Stato patrimoniale/ Attivo circolante/ rimanenze) da un'impresa di costruzioni (SRL) è il valore di costruzione o il valore di mercato dell'immobile...
    Nel primo caso non si rischia di pagare tutte le tasse sulla plusvalenza?

    Grazie del vostro aiuto

    Filippo
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ho avuto da poco l'incarico di vendere un immobile con valore inserito a bilancio e corrispondeva a quello di vendita.
    Non poteva essere inferiore, ma solo superiore.
     
  3. pippo156

    pippo156 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie 1000 Antonello x la risposta.

    Sto valutando l'acquisto di un immobile da parte di una società SRL che ha in bilancio questo immobile a 210.000 mila... Ma il prezzo a me richiesto è 300.000...

    Il prezzo richiesto mi sembra ben elevato, comparato ad altri immobili simili in zona...
    Qdi mi chiedevo se questo 210.000 a bilancio non fosse ben il valore reale dell'immobile..... e a sto punto credo proporio di si....
     
  4. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    può essere che coincidano, il fatto è casuale, non sono la stessa cosa

    a bilancio va indicato il costo storico + migliorie
    il valore di mercato è il più probabile prezzo di vendita
    i 300.000 sono un'offerta di vendita, una speranza
     
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  5. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Membro Ordinario

    Altro Professionista
    Ciao Filippo,

    secondo l’articolo 2426 (9) del Codice Civile, le rimanenze, i titoli e le attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni sono iscritti al costo di acquisto o di produzione, oppure al valore di realizzazione desumibile dall'andamento del mercato, se minore (tale minor valore non può essere mantenuto nei successivi bilanci se ne sono venuti meno i motivi).
    In ragione di ciò, è opportuno consultare la nota integrativa della società nella parte relativa ai criteri di valutazione, dove vengono descritti i criteri contabili utilizzati.

    Marco
     
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  6. pippo156

    pippo156 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie 1000 Carlo;
    Di qui in effetti il mio dubbio... (si tratta di un immobile nuovo di proprieta della SRL): il margine che ci va a fare il l'SRL é gia incluso nel valore inserito a bilancio (costo storico+migliorie+margine) o no?
    Volevo usare questi valori per far loro una proposta al max di 220 o 230.... (ma visto la richiesta di 300 non so se sia un buon modo di iniziare la trattativa...).

    X MARCO:
    Grazie del tuo contibuto!!
    nella nota integrativa c'é scritto :
    <le rimanenze di magazzino sono costituite da fabbricati ad uso abitativo, iscritte al minore tre costo di aquisto o di fabbricazione ed il valore di realizzo desumibile dall'andamento di mercato, applicando il metodo del costo specifico>

    Quindi i 210 iscritti a bilancio?

    Il mio dubbio sorge anche perché se i 210 sono solo i costi di fabbricazione, sulla somma che prenderanno in piu dovranno pagare la tassa sulla plusvalenza (es. se vendono a 300 sui 90 di plusvalenza dovranno pagarci un 50% di imposte....).

    Il margine presunto che andra a fare l'SRL sulla vendita di questo immobile non é incorporato alle rimanenze?


    Tutto questo per cercare di capire se una proposta d'acquisto a 230 potra essere degnata di considerazione o se si metteranno a ridere... :)


    Spero di essermi fatto capire :)

    Grazie a tutti

    Filippo
     
  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    fatti assistere da un bravo professionista, da solo rischi molto
    e se la srl avesse comprato ai valori massimi di mercato?
    Il valore a bilancio sarebbe troppo alto ora.:confuso:
    Esegui una valutazione effettuata da un professionista che effettua la reale analisi mercato e quella sarà l'unica base oggettiva per tutti le successive tue considerazioni
    ...
    e poi:
    a te cosa interessa della plusvalenza? sono problemi di chi vende, non tuoi :shock:
     
  8. pippo156

    pippo156 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Semplicemente volevo capire se una SRL al fine di non generare plusvalenze (e qdi pagare piu tasse) era spinta ad inserire in bilancio il reale valore di mercato dell'immobile oppure no....

    Sono gia stato da un paio di professionistii che mi hanno dato pareri piuttosto discordanti... (geometra ed architetto che hanno visitato l'immobile)
    (forse a causa della particolare situazione immobiliare del momento...)
    Qdi sto cercando di raccogliere piu info possibili per farmi un'idea il piu possibile precisa...

    Cmqe non c'é due senza tre... :)
     
  9. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    affidati ad un professionista delle valutazioni :fico:
    quello che ti sta capitando è, purtroppo, normale e denota poca professionalità e non lo risolvi con un terza stima e facendo la media ;)
     
  10. CRIF Valutazione Immobili

    CRIF Valutazione Immobili Membro Ordinario

    Altro Professionista
    CIT: Il margine presunto che andra a fare l'SRL sulla vendita di questo immobile non é incorporato alle rimanenze?
    I 210mila euro iscritti a bilancio nello stato patrimoniale sono relativi al costo di acquisto/di fabbricazione o al valore di realizzo desumibile dall'andamento di mercato. Nonostante il valore iscritto in bilancio, la S.r.l. potrebbe comunque decidere di vendere l’immobile ad un prezzo maggiorato. L’eventuale plusvalenza realizzata di 90mila euro verrebbe contabilizzata all’interno del Conto Economico nella voce E.20.a “Plusvalenze da alienazione”, nei proventi straordinari e di conseguenza “scorporato” dalle rimanenze.

    Perchè non vai in Conservatoria a consultare l'atto di compravendita per vedere quanto l'ha pagato? Se l'ha comprato solo pochi mesi fa (dici che è nuovo) non credo possa dire che i prezzi sono aumentati di molto...

    Ad ogni modo, qualsiasi tecnico tu possa consultare non risulterà "indipendente" agli occhi del venditore, a meno che non vi rivolgiate di comune accordo a qualcuno che vi possa garantire una corretta metodologia di valutazione ma che non faccia scegliere il professionista a nessuna delle due parti coinvolte nella compravendita.

    In bocca al lupo!
    Marco
     
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  11. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Sono problemi della società, certo è che se ce l'ho a bilancio a 100.000 e vale 200.000, non è che lo vendo a valore di bilancio, avrò la plusvalenza.
     
    A Antonello e H&F piace questo messaggio.
  12. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Volere sindacare, pippo, l'operato della Srl mi sembra non abbia relazione con la richiesta di un prezzo per la vendita.
    Il proprietario decide quanto chiedere ed a quanto poi chiudere la trattativa.
    Ci sono sociteà che pompano i valori a bilancio, per mostrare una solidità economica che potrebbe non essere vera.C'è anche chi abbassa i valori in bilancio, per ragioni "interne".
    Bilanci e realtà spesso non sono parenti.
    Tant'è che esiste il famoso "falso in bilancio".

    Offri quello che credi, se sono interessati l'ho accettano o trattano.
     
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  13. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    indipendenza del perito ... :pollice_verso:
    meglio iniziare a puntare sulla competenza:fico: , oggi è possibile grazie alla verificabilità della perizia :ok:
    meglio un competente dipendente che un incompetente indipendente :^^:
    i periti sono "sempre" stati "indipendenti" ed i risultati sono sotto gli occhi di tutti: sovrastime e problemi conseguenti

    Condividendo un metodo ed eseguendo l'analisi reale del mercato immobiliare due tecnici, anche di parte, convergerebbero verso soluzioni verificabili e condivisibili ... ci sarebbe molto meno spazio alla soggettività
    Questa dovrebbe essere la vera professionalità :fico: e mercato, clienti e professionisti ne gioverebbero ;)
     

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