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  1. Massimo Chimienti

    Massimo Chimienti Membro Ordinario

    Altro Professionista
    E' stata posta questa domanda da Tina Ferraiuolo che ritengo di grandissimo interesse: "Quale validità ha un contratto preliminare ?"

    Tutti i contratti preliminari prevedono un termine entro il quale dovrà essere stipulato il contratto definitivo.

    Tuttavia, questo termine, affichè possa provocare la risoluzione di diritto del contratto è necessario che venga espressamente indicato come "essenziale".

    In mancanza, affinchè si possa procedere alla risoluzione dell'accordo è necessaria una pronuncia del giudice.
    Spesso si sente dire che il contratto abbia validità di 10 anni, questo in realtà non è corretto perchè quello è il periodo entro il quale bisogna agire ex art. 2932 c.c. .

    Tale norma prevede per la parte adempiente il diritto di agire per ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto.
    Il detto termine è un termine prescrizionale che può essere interrotto, facendolo rincominciare a decorrere per ulteriori 10 anni, così da rendere valido il contratto per un periodo più lungo.

    Cosa accade se una parte non vuole adempiere?
    La parte adempiente avrà due possibilità:
    La prima è quella di agire, come detto ex art. 2932, la seconda invece è quella della c.d. "diffida ad adempiere" che consiste nell'inviare un invito all'altra parte a presentarsi in una certa data (non meno di 15 giorni) presso lo studio di un notaio, con l'avvertimento che in mancanza il contratto sarà da considerarsi risolto. Le conseguenze cui portano le due norme sono diverse, con la prima si ottiene lo stesso risultato voluto con il contratto, con la seconda questo si risolve.

    Pubblico una sentenza recentissima sul "termine essenziale":

    "In tema di contratto preliminare di compravendita, il termine stabilito per la stipulazione del contratto definitivo non costituisce normalmente un termine essenziale, il cui mancato rispetto legittima la dichiarazione di scioglimento del contratto. Tale termine può ritenersi essenziale, ai sensi dell'art. 1457 c.c., solo quando, all'esito di indagine istituzionalmente riservata al giudice di merito, da condursi alla stregua delle espressioni adoperate dai contraenti e, soprattutto, della natura e dell'oggetto del contratto (e, quindi, insindacabile in sede di legittimità se logicamente ed adeguatamente motivata in relazione a siffatti criteri), risulti inequivocabilmente la volontà delle parti di considerare ormai perduta l'utilità economica del contratto con l'inutile decorso del termine."
    Cassazione civile , sez. II, 16 febbraio 2007, n. 3645
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
  3. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi nelle diciture classiche: ...... il contratto preliminare dovrà essere stipulato entro e non oltre.. bisogna aggiungere la dicitura termine essenziale?
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si Umberto, è essenziale scrivere che detto termine è essenziale. (scusa il gioco di parole).
    Io di solito lo utilizzo nella scadenza del pagamento dei canoni di affitto.
    Ora lo utilizzerò anche nei compromessi.
     
  5. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    il contratto preliminare dovrà essere stipulato come termine essenziale entro e non oltre il.......

    una dicitura così?
     
  6. credit

    credit Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    No ! Non è sufficiente indicare il termine "essenziale" ma tale essenzialità deve essere poi corrispondente ai fatti. Insomma non è sufficiente perchè il termine sia essenziale semplicemente citarlo, ma deve essere anche così nella pratica che il giudice ovviamente verificherà.
     
  7. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Scusa Credit, ma non capisco.
    Se il termine è rispettato anche nella pratica, presumo che le parti non andranno da un giudice.
    Ci andranno se il termine non viene rispettato.
    Se il giudice legge nel contratto che detto termine è essenziale e non aleatorio ed è una clausola accettata anche espressamente non so che cosa potrà disporre questi a favore dell'inadempiente.
     
  8. LORENZO TOMMY

    LORENZO TOMMY Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Ciao a tutti, che ne pensate di questa frase inserita nella proposta?

    " b)pagamenti successivi:
    € xxxxxxxxx (xxxxxxxx) entro e non oltre il xx/xx/xxxx, come termine essenziale, con assegno circolare non trasferibile.
    Le parti, in tale occasione riprodurranno il contenuto del presente contratto al fine di aggiungervi gli aspetti non disciplinati nello stesso, sottoscrivendo un contratto preliminare di compravendita."

    Fatemi sapere, grazie e buon lavoro.
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Proposta che riporta ad unpreliminare?
     
  10. LORENZO TOMMY

    LORENZO TOMMY Membro Junior

    Agente Immobiliare
    si.
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ..........con assegno circolare non trasferibile entro e non oltre il giorno..........
    Detto termine è da ritenersi essenziale e non aleatorio.
    Letto, accettato e sottoscritto.
    _______________________ ____________________

    Si approvano espressamente le clausole di cui ai sovraestesi articoli:
    1)..............;
    2) valore essenziale della clausola contenente la data entro la quale deve essere effettuato il pagamento.
    Letto, confermato e sottoscritto.

    __________________________

    Qualche dubbio sulla proposta che riporta al preliminare, ma siccome in questo forum se ne parlato abbastanza, il dubbio me lo tengo.
     
  12. LORENZO TOMMY

    LORENZO TOMMY Membro Junior

    Agente Immobiliare
    Eh, lo so, è un vecchio discorso.
    Ma che soluzione prevedi tu?
    A) Subito preliminare bypassando la proposta?
    B) Preliminare immediatamente successivo all' accettazione della proposta (chiaramente con accordi preventivi sottoscritti?
    Anche perchè assomiglia alla storia dell' uovo e della gallina.
    Ovviamente ho letto attentamente i vari forum sull' argomento e consultato avvocati, notai con il solo risultato di confondermi ancora di piu' le idee.
    Comunque grazie a te e a chi vorrà corroborare l' argomento.
     
  13. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
     
  14. LORENZO TOMMY

    LORENZO TOMMY Membro Junior

    Agente Immobiliare
     
  15. pampa98

    pampa98 Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La fate molto facile sia sulla proposta che sul termine definito come essenziale da clausola di stile.....
    vi suggerisco di leggere delle sentenze al riguardo per vedere come non sia affatto pacifico ciò che scrivete e che considerarlo tale porterà voi ed i vostri clienti in gravi problemi giudiziari se per caso qualche cosa non dovesse tornare....
    Io raccomanderei una maggiore umiltà davanti a temi di diritto di questa portata.

    Aggiunto dopo 1 :

    suggerisco ad esempio la lettura di quanto a questo link

    http://air.unimi.it/bitstream/2434/49712/1/Romano.pdf

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    se leggete attentamente il link vedrete ad esempio che se un cliente deve vendere una casa sua per comprarne un'altra i due preliminari devono citare questo collegamento negoziale che deve essere accettato espressamente perchè integri quel dato oggettivo che porta realmente il termine ad essere essenziale....le clausole di stile non valgono per la giurisprudenza e restano di fatto parole al vento, pericolose ed inutili.
    Inoltre i giudici guardano giustamente alla buona fede in contrahendo delle parti e valutano tutto alla luce di come nei fatti si sono concretamente comportate.
     
  16. Paolo Traversini

    Paolo Traversini Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    vorrei sapere qual è il periodo di validità di un contratto preliminare di compravendita nel quale l'acquirente ha versato un acconto ma non è stata riportata una data entro la quale effettuare la vendita poiché in attesa che l'acquirente possa vendere un bene di sua proprietà. Questo è stato riportato nel contratto ed è stato registrato nel mese di settembre 2011.
    Grazie. Saluti.
    Paolo
     
  17. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare



    L'avete scritto voi stessi nel preliminare registrato quando effettuare la vendita....:fico:
     
  18. enzo6

    enzo6 Ospite

    tradotto: Offelee, fa el tò mestee
     
    A Damiameda piace questo elemento.
  19. La Capanna

    La Capanna Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    traduci enzo6, non capisco certe lingue....
     
  20. enzo6

    enzo6 Ospite

    E' un esternazione lombarda:
    Fai il mestiere che sei capace di fare.
    Ed io aggiungo: cosi' non combini pasticci
     
    A La Capanna piace questo elemento.

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