Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Oppure aver gia' rogitato, quindi compreresti semplicemente come da privato.


Oppure, da impresa se trattasi di soggetto IVA (le permute in genere si danno ai fornitori, idarulici, elettricisti, ecc.).



Con tutto il rispetto per la professione di AI, che ritengo difficile e faticosa, stento a capire questa "regola" (che poi, è regola non scritta, regola scritta, legge,....?).

Ti trascrivo una parte tratta da un importante articolo della Rivista Diritto & Diritti, in merito alla questione:

[FONT=Trebuchet MS, Arial, Helvetica] Il diritto dell’agente alla provvigione, alla luce delle più rilevanti novità legislative e giurisprudenziali.
di W.Ignazitto e S.Levanti.

[/FONT]
Codice:
Il contratto di agenzia,       tradizionalmente inserito dalla manualistica nel novero dei "contratti       per la prestazione di servizi" (insieme all’appalto, al       trasporto, al mandato, etc.), è stato di recente oggetto di interventi       legislativi di derivazione comunitaria, che, modificando sensibilmente la       disciplina dettata in materia dal codice civile (artt. 1742-1753), hanno       ridisegnato rilevanti aspetti della figura contrattuale in esame.
       In particolare l’art.       3 del d.lgs. 65/99 ha novellato l’art. 1748 c.c., a cominciare dalla       rubrica che comprende ora solo i "diritti dell’agente" e non       più anche gli obblighi del preponente, cui fa riferimento il nuovo art.       1749 c.c.. In sostanza l’originario art.1748 (quello cioè risultante       dalle modifiche apportate dal d.lgs. 303/91) è stato scisso in due parti,       distribuendo le diverse disposizioni ora nel nuovo art. 1748, ora nell’art.       1749, a seconda che si riferiscano ai diritti dell’agente o agli       obblighi del preponente (così tripodi).
       Il principale       diritto dell’agente resta, ovviamente, quello relativo al compenso per l’attività       svolta, cioè il diritto alla provvigione. L’agente, infatti,       coerentemente col carattere di autonomia che caratterizza il rapporto, non       è remunerato con un salario, ma con una "provvigione"che può       essere determinata a percentuale sull’importo lordo degli affari       promossi oppure in base ad importo fisso su ogni affare (gazzoni). 
       Prima della novella del       d.lgs. 65/99 l’agente aveva diritto alla provvigione esclusivamente per       gli affari che avevano avuto regolare esecuzione (art. 17481) e       per gli affari che non avevano avuto esecuzione per causa imputabile al       preponente (art. 1749). Se l'affare aveva avuto esecuzione parziale, la       provvigione spettava all'agente in misura proporzionale alla parte       eseguita (art.17481).
      Giurisprudenza e dottrina, alla luce di tale normativa, avevano       riconosciuto in capo all’agente il diritto alla provvigione non nel       momento in cui risultava espletata l'attività di promozione del       contratto, ma solo quando questo era stato accettato dalle parti e aveva       avuto regolare esecuzione, ovvero, mutuando la terminologia utilizzata       dalla normativa collettiva, era andato "a buon fine".
       Come ha di recente       ricordato la Cassazione (sez.lav. 2 maggio 2000, n.5467), il diritto alla       provvigione era – prima dell’intervento riformatore - geneticamente       riconducibile a tre fatti giuridici costitutivi: promozione, conclusione       ed esecuzione del contratto. Inoltre, nella fase anteriore all’esecuzione       del contratto l'agente non era titolare di alcun diritto, ma soltanto di       un’aspettativa: ne conseguiva che l'agente, prima del verificarsi del       buon fine dell’affare, poteva disporre della provvigione solo come       cessione di un credito futuro e, nel caso di fallimento del preponente,       non poteva insinuare il suo credito nel passivo del fallimento. Il       descritto sistema normativo si rivelava, tra l’altro, deficitario anche       sotto il profilo probatorio. L'onus probandi dell'agente circa la       conclusione e il buon fine degli affari risultava, infatti,       particolarmente gravoso, sopratutto nell’ipotesi in cui il preponente       avesse stipulato affari diretti nella zona dell'agente, ovvero non avesse       comunicato all'agente il buon fine degli affari da lui promossi. In simili       circostanze all'agente, per accertare la conclusione e il buon fine degli       affari, non restava che richiedere l'esibizione delle scritture contabili       del preponente e una consulenza tecnica sulle stesse: ma alcune decisioni       giurisprudenziali avevano ritenuto di dover precludere anche tali       possibilità, non avendo il preponente alcun obbligo di esibizione e non       costituendo la consulenza tecnica mezzo di prova.
       
      In attuazione della Direttiva europea in materia di agenzia, il d.lgs. 15       febbraio 1999 n.65 ha innovato la disciplina codicistica, stabilendo che       "per tutti gli affari conclusi durante il contratto l'agente ha       diritto alla provvigione quando l'operazione è stata conclusa per effetto       del suo intervento" (nuovo art.17481 c.c.). Inoltre       "salvo che sia diversamente pattuito, la provvigione spetta       all'agente dal momento e nella misura in cui il preponente ha eseguito, o       avrebbe dovuto eseguire, la prestazione in base al contratto concluso con       il terzo. La provvigione spetta all'agente, al più tardi,       inderogabilmente dal momento e nella misura in cui il terzo ha eseguito o       avrebbe dovuto eseguire, la prestazione qualora il preponente avesse       eseguito la prestazione a suo carico" (nuovo art.17484).
       La novità - di grande       rilievo - consiste, dunque, nello sganciamento del diritto alla       provvigione dal "buon fine" dell’affare. Presupposto       necessario e sufficiente per il sorgere del diritto dell’agente alla       provvigione è, ora, la mera conclusione dell’operazione o affare per       effetto del suo intervento.
       Più precisamente la       novella del ‘99 - come rileva nella citata sentenza 5467/2000 la Sezione       lavoro della S.C. - "sulla falsariga del modello tedesco, ha distinto       tra il momento di acquisizione della provvigione e il momento di       esigibilità della provvigione già acquisita. Il momento di       acquisizione è quello in cui l'operazione promossa dall'agente è stata       conclusa tra le parti; il momento di esigibilità è quello in cui il       preponente ha eseguito, o avrebbe dovuto eseguire, la prestazione.
      Nella nuova disciplina giuridica, dunque, il fatto costitutivo della       provvigione è la conclusione del contratto. Questa genera non una       semplice aspettativa, come nella disciplina precedente, ma un diritto di       credito vero e proprio, anche se non esigibile: un diritto che può essere       ceduto e permette l'insinuazione nel passivo del fallimento del preponente.       Condizione di esigibilità è invece l'esecuzione del contratto da parte       del preponente: la provvigione è esigibile nel momento e nella misura in       cui il preponente ha eseguito o avrebbe dovuto eseguire la prestazione.       Non è quindi necessaria la prova del buon fine dell’affare e cioè, in       sostanza, dal pagamento del prezzo da parte del cliente".
      Una novità di rilievo va segnalata anche relativamente alla prova della       conclusione e del buon fine degli affari: è fatto preciso obbligo al       preponente (novellato art. 1749 c.c.) di informare l'agente, entro un       termine ragionevole, dell'accettazione o del rifiuto e della mancata       esecuzione di un affare e di consegnargli un estratto conto delle       provvigioni dovute non oltre l'ultimo giorno del mese successivo al       trimestre nel corso del quale esse sono maturate. L'agente, inoltre, può       esigere che gli siano fornite tutte le informazioni necessarie per       verificare l'importo delle provvigioni liquidate e, in particolare, un       estratto dei libri contabili.
       E’ evidente che la       nuova disciplina codicistica si fonda su una ratio di maggior       tutela del diritto dell’agente alla provvigione, sia per quanto riguarda       il momento genetico, sia in merito all'onere probatorio. Tuttavia –       prosegue la S.C. - "anche nella nuova disciplina l'agente ha l'onere       di provare, se non l’esecuzione del contratto da parte del terzo, la       conclusione del contratto e di specificare, nel caso di una pluralità di       contratti promossi, quali siano stati i contratti conclusi e per quale       ammontare. La nuova disciplina, in sostanza non solleva l'agente       dall'onere di precisare i fatti e di provare i fatti costitutivi del suo       diritto alla provvigione, la conclusione tra le parti dei contratti da lui       promossi. Come ha già affermato questa Corte, la domanda di pagamento       della provvigione è inammissibile qualora non siano indicate le       generalità del soggetto con il quale è stato concluso l'affare, la data,       il luogo e l'oggetto del contratto, nonché il relativo importo e il       corrispettivo di fatto versato; e la carenza non può dirsi superata per       effetto della richiesta da parte dell'attore di generica prova       testimoniale".


I fatti che tu poni sono diversi: nel caso in oggetto, se non c'è stata connivenza tra proprietario e agenzia (cosa che non credo e non voglio credere) l'agenzia ha fatto tutto quello che doveva fare.
Se il proprietario si è reso indempiente, l'agenzia il suo lavoro l'ha svolto: è ovvio che la spesa iniziale dell'adempiente dovrebbe essere poi compensata dalla parte inadempiente, anche per quanto riguarda la provvigione (non a caso, il proprietario indempiente deve versare il doppio della caparra...).


Purtroppo si tratta di normative molto complesse,, anche perchè NON essendo gli agenti immobiliari tutelati in alcun modo tranne che dal codice civile, questo crea spesso problematiche di vario genere, innescate da parti non oneste che finiscono per condizionare anche la vita di quelle oneste...

Silvana
 

Wile

Membro Attivo
Privato Cittadino
Con tutto il rispetto per la professione di AI, che ritengo difficile e faticosa, stento a capire questa "regola" (che poi, è regola non scritta, regola scritta, legge,....?).

Se io, che di mestiere faccio l'ingegnere, per superficialità sbaglio un progetto, devo SPERARE di non essere pagato, perchè sarebbe il meno, rispetto a quanto potrebbe capitarmi, galera compresa.

Se l'AI non si preoccupa nè di verificare se l'abitazione che mi presenta è in regola, nè soprattutto se il venditore è una persona onesta (nel mio caso, con un paio di telefonate, ho scoperto - purtroppo quando ormai era troppo tardi - che il venditore è considerato dalle banche "soggetto finanziariamente pericoloso"), per questo "servizio" lo devo anche pagare?
Il suo compito è solamente di mettere in contatto il cliente con il venditore, senza preoccuparsi se quest'ultimo si chiama "Arsenio Lupin"?

Per assurdo, se non ci fosse stato l'AI, io sarei stato più cauto ed avrei fatto più verifiche. Mi sono fidato che le verifiche fossero state fatte dall'AI, e mi sono sbagliato.
Per questo bel servizio "professionale" ha diritto anche ad essere pagato?
Possibile che non esista una "garanzia" sul risultato?

Tutto ciò - ripeto - nel rispetto sia della professione dell'AI in generale, sia del mio AI in particolare, che ora si sta dando un gran da fare per risolvere la situazione delicata....

Si', e' la legge ((art. 1775 Cod. Civ. e L. 39/89), non ci puoi fare nulla. Il semplice fatto di aver creato un nesso causale per il perfezionamento di un contratto ad effetti obbligatori tra le parti (che e' il PRELIMINARE o COMPROMESSO, NON il rogito) da' loro in diritto di esigere il giusto compenso.
Non e' invece compito loro (e non potrebbe esserlo) il controllo della veridicita' delle intenzioni e delle affermazioni delle parti, a meno che non vengano taciute dolosamente o per manifesta imperizia nella trattativa (i controlli li deve fare l'acquirente, non l'AI). Che poi come servizio lo offrano al compratore, questo fa parte dei servizi "plus" in modo da ottener maggior soddisfazione per il cliente.Ma NON un obbligo e neanche responsabilita' sul successo degli stessi.

Che piaccia o non piaccia, e' cosi'. L'alternativa e' semplice e chiara quanto brutta da dirsi: non avvalersi delle AI se cio' non sta bene...
Il frequente malinteso e' ch el'AI debba "garantire" sia per il venditore che per l'acquirente per le rispettive controparti, ma NON E' COSI'. Penso ch enessuo farebbe MAI un lavoro del genere. Le parti si sono incontrate grazie al lavoro dell'AI, poi ognuna per proprio conto e con mezzi propri devono verificare le garanzie della controparte. A questo punto l'AI puo', con le sue conoscenze, aiutare tale lavoro (consigliare geometri e tecnici per RTN e visure), ma non e' assolutamente dovuto. Ne' io personalmente mi fiderei mai della parola di un tecnico non pagato da me sulle verifiche.

E poi non e' vero che l'AI non "garantisce" il risultato. E' una delle poche figure professionali che ha l'"obbligo di risultati" e non "l'obbligo di mezzi" (come avvocati, commercialisti e anche ingegneri...!), ovvero finche' il compromesso non e' andato a buon fine (che NON E' il rogito, ma la cessazione delle eventuali sospensive (es. mutuo) e quindi la POSSIBILITA' di andare a rogito) non ha diritto a un bel niente, mentre un ingegnere, se un lavoro viene eseguito ma non va a buon fine per motivi contingenti, fa pagare lo stesso il tempo impiegato, fatte salve le sue responsabilita' civili sulle costruzioni che certifica, purche' dimostri di aver utilizzato tutto quanto in suo potere per portare a termine il lavoro.

Spero cio' abbia chiarito un po' la situazione.
 

Da77

Nuovo Iscritto
Grazie per i chiarimenti.
Il tuo discorso non fa una piega....
Quello che - da profano - non capisco, è porre come risultato il compromesso e non il buon fine della vendita.
Di fatto tu citi "la possibilità di andare a rogito" come il compito dell'AI.
Ora, se il venditore per motivi suoi, legali o illegali, immaginabili o imprevedibili, a rogito decide di non venire, questa possibilità non è garantita nonostante sia stato firmato un preliminate. E l'agente immobiliare non ha fatto il suo lavoro.

E, tanto per chiarire, se un mio progetto (io lavoro in ambito industriale) risulta sbagliato durante la costruzione dell'impianto, non solo non mi pagano la rata relativa ai montaggi, se possono si trattengono pure la quota relativa all'ingegneria!

Grazie comunque per le spiegazioni, in questo momento per me la questione della provvigione è l'ultima preoccupazione, se riesco ad andare a rogito gliela pago pure doppia.....!
 

Wile

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie per i chiarimenti.
Il tuo discorso non fa una piega....
Quello che - da profano - non capisco, è porre come risultato il compromesso e non il buon fine della vendita.
Di fatto tu citi "la possibilità di andare a rogito" come il compito dell'AI.
Ora, se il venditore per motivi suoi, legali o illegali, immaginabili o imprevedibili, a rogito decide di non venire, questa possibilità non è garantita nonostante sia stato firmato un preliminate. E l'agente immobiliare non ha fatto il suo lavoro.

Non e' esatto. Alla firma del compromesso hai in mano un contratto "ad effetti obbligatori" che di fatto OBBLIGA la controparte ad andare a rogito OPPURE darti il doppio della caparra se recede, fatto salvo il tuo diritto di obbligarlo comunque in giudizio a venderti il bene e viceversa (se recedi tu, il venditore ha diritto a trattenere la caparra). Questo per la legge e' sufficiente a dire che l'AI ha svolto il suo lavoro e tu hai un contratto che la legge ti consente di far valere in giudizio (tralasciando il funzionamento delle legge in italia...).
Per questo le proposte-compromesso con cifre ridicole (i tipici 5k) non hanno senso. almeno devono coprire la provvigione in caso di recesso della controparte in modo da non andare "sotto", senno' e' facile il giochetto che teorizza Bagudi che AI e venditore si accordano e alla fine si dividono la provvigione meno la caparra che il venditore ti deve restituire.

E, tanto per chiarire, se un mio progetto (io lavoro in ambito industriale) risulta sbagliato durante la costruzione dell'impianto, non solo non mi pagano la rata relativa ai montaggi, se possono si trattengono pure la quota relativa all'ingegneria!

In tal caso c'e' stata una tua colpa. Ma se non per colpa tua il progetto non va in porto (il committente da' "forfait" prima dell'inizio lavori, hai sviluppato una macchina su dati forniti sbagliati, la macchina non si puo' costruire per vincoli di diverso genere che non hai verificato perche' ti hanno detto che "va tutto bene", casi riconducibili a vario titolo anche nell'immobiliare) ti devono comunque pagare TUTTE le spese che hai sostenuto oltre al tuo compenso. L'AI invece si lecca le ferite.

Grazie comunque per le spiegazioni, in questo momento per me la questione della provvigione è l'ultima preoccupazione, se riesco ad andare a rogito gliela pago pure doppia.....!

Date a Cesare quel che e' di Cesare...ma non un soldo in piu'...!!!!:risata::risata:
 

Da77

Nuovo Iscritto
Sei stato molto convincente!!

Di fatto però - con in mano il mio preliminare - non mi sento così tutelato e sicuro di andare a rogito.....
 

Bagudi

Fondatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Di fatto però - con in mano il mio preliminare - non mi sento così tutelato e sicuro di andare a rogito.....



Il problema in Italia sono i tempi della giustizia, però con l'istituto della mediazione civile si dovrebbero risolvere parecchi di questi problemi...

Silvana
 

Da77

Nuovo Iscritto
Ecco, la mediazione, un'altra bella incognita.
Domando: ma se il venditore non viene a rogito quando glielo chiedo io, perchè dovrebbe venire quando glielo chiede il mediatore?
Non è che questa storia della mediazione è un altro modo per spillare quattrini?
Quanto costa? E' vero che il compenso del mediatore è proporzionale all'entità delle somme in gioco?

Grazie a tutti per il supporto.
 

Wile

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sei stato molto convincente!!

Di fatto però - con in mano il mio preliminare - non mi sento così tutelato e sicuro di andare a rogito.....

Hai comunque in mano un titolo controfirmato da far valere in qualche modo davanti ad un Giudice. Poi egli verifichera' chi ha ragione dopo aver valutato gli elementi. Da quel che hai detto il rischio e' che tu abbia ragione ma il padrone risulti indigente e non ti restituisca piu' nulla, ne' caparra ne' doppia. Allora dovresti pignorare l'immobile, ma se e' magari gia' ipotecato, ciccia. Tutti controlli che TU dovevi fare, non l'AI.
Rimane il fatto che il contratto l'AI e' riuscito a farvelo firmare. Che poi lui sia Arsenio Lupin e tu Bertoldino, questo, a stretta norma di legge, non e' suo compito verificarlo. E, attenzione, neppure del notaio...!!! Se ci sono problemi di urbanistica non pi puo' verificare. Quello e' compito di un geometra.

:triste:Quello che purtroppo è capitato a me Da77

Anche tu hai un titolo da far valere. Li' sara' il giudice a decidere sulla perentorieta' o meno del termine, ma da quello che hai detto la pretestuosita' e superficialita' del venditore potrebbe indisporre oltremodo il giudice che se a colazione il cappuccino era freddo e la pasta riscaldata e dura, potrebbe fargliela pagare cara e salata.
Il tuo grosso problema e' quello di arrivare "secca" alla situazione, senza poter anticipare nulla ad un eventuale avvocato. Una riserva liquida per le "varie ed eventuali" e' sempre consigliabile al di la' della cifra "di contratto" della casa. Sicura che un futuro mutuo, con mancanza di riserva liquida, non ti impicchi piu' di quello che pensi? Pensato seriamente di andare in affitto?? Ma non voglio mettere altra carne al fuoco e preoccupazioni oltre a quelle che gia' hai.

Il problema in Italia sono i tempi della giustizia, però con l'istituto della mediazione civile si dovrebbero risolvere parecchi di questi problemi...

Silvana

Purtroppo non siamo in Francia. :triste:
Li' sono molto piu' pignoli. Il notaio e' responsabile della consistenza dell'immobile e (non sono sicuro) della mancanza di pendenze debitorie sullo stesso. E i processi sono immensamente piu' rapidi e "deterrente" per i furbetti.
La mediazione mi sa un altro modo per far "arricchire" gli avvocati e le figure professionali tenute fuori dal giro grasso dei processi civili. Speriamo siano almeno celeri come da scopo prefissato.

Aggiunto dopo 7 minuti :

Ecco, la mediazione, un'altra bella incognita.
Domando: ma se il venditore non viene a rogito quando glielo chiedo io, perchè dovrebbe venire quando glielo chiede il mediatore?
Non è che questa storia della mediazione è un altro modo per spillare quattrini?
Quanto costa? E' vero che il compenso del mediatore è proporzionale all'entità delle somme in gioco?

Grazie a tutti per il supporto.

Spero che Bagudi intervenga che non sono molto "ferrato".
Nella mediazione (o conciliazione) le parti si accordano per una soluzione extragiudiziale, operata da professionisti e associazioni abilitate. Gli importi variano dal tipo di causa, anche in base agli accordi con le associazioni consumatori. Dev'esserci accordo da entrambe le parti ed entrambe accettano senza eccezioni la "sentenza", in alternativa c'e' il ricorso al tribunale ordinario. Ovvio che se uno accetta la conciliazione e poi rifiuta di ottemperare, il giudice ordinario non sara' molto benevolo nei confronti del recedente, in caso il suo ricorso sia rigettato.
Le spese sono (dovrebbero...) essere nettamente minori di un giudizio ordinario e i tempi altrettanto (di piu' sarebbe impossibile...).
 

Da77

Nuovo Iscritto
Tutti controlli che TU dovevi fare, non l'AI.
Nel tuo (giusto) discorso non tieni conto che il 99% delle persone compra - nel corso della vita - 1 o al massimo 2 case... Come è possibile essere esperti di compravendite immobiliari?
Di più: se l'AI mi avesse chiaramente detto: "il mio compito è X, Y, Z, e finisce qui. Tu devi fare A, B, C". Ok, mi sarebbe stato bene.
Invece l'AI non mi ha dato alcuna istruzione, anzi, ha dato ampie rassicurazioni che la situazione ipotecaria sarebbe stata risolta contestualmente al rogito e che urbanisticamente era stato affidata ad un professionista l'intera pratica.
Per non parlare dell'affidabilità delle persone: le banche in 5 minuti sanno se un soggetto è affidabile o no, io davo per SCONTATO che un AI quando riceve un incarico di vendita, per prima cosa si informa sulla persona con la quale ha a che fare!


Nella mediazione (o conciliazione) le parti si accordano per una soluzione extragiudiziale, [...]. Dev'esserci accordo da entrambe le parti ed entrambe accettano senza eccezioni la "sentenza".

Continuo a non capire come si possa sperare che dopo 4 raccomandate mie e dell'avvocato, decine di telefonate, mail ecc... arrivi il mediatore e speri che il venditore gli dica: "Ah,buongiorno, ok, va bene, se me lo chiede lei allora rispetto il contratto e vengo a fare il rogito" :triste:
 

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