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Anto1

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera, vorrei avere vostri pareri e consigli.
Sto acquistando un immobile tramite agenzia immobiliare.
A Febbraio 2019 viene accettata dal venditore la mia offerta, e controfirmata da me.
Ho versato una caparra tramite assegno, ma il venditore non l'ha mai incassata, è in agenzia da Febbraio.
Sulla proposta d'acquisto è stato fissato come termine per l'atto notarile e consegna dell'immobile il 30 Maggio, ma l'agenzia mi comunica che il venditore ha problemi con la sua banca e non ce la farà ad arrivare al rogito per fine Maggio. Con una scrittura privata prolunghiamo i termini fino a fine Giugno, ma il venditore ancora non è pronto. Prolunghiamo di un altro mese, il venditore "sconta" di 2000 euro l'immobile visti i ritardi, ma a fine Luglio ancora non è pronto, e ovviamente ad Agosto non si potrà fare nulla. Nel frattempo la banca che mi ha accordato il mutuo mi comunica che a metà Settembre termineranno i 6 mesi di validità della delibera del mutuo che ho richiesto, pertanto in agenzia ho firmato un altro prolungamento fino al 15 Settembre. La mia domanda è: se il venditore ancora non sarà pronto a vendere cosa posso fare? Quali diritti ho?
Grazie.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Direi che prima di firmare ulteriori proroghe sarebbe meglio che ti venisse accordato uno sconto più sostanzioso, che tenga conto oltre che del tempo perso anche dei danni che il ritardo dovuto al venditore ti sta arrecando.
Ricordati che non sei costretta a firmare proroghe, ma se l'immobile ti piace fatti almeno pagare i danni.

Giusto per capire, la proposta era vincolata al buon esito del mutuo? Hai comunicato il buon esito?
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
pertanto in agenzia ho firmato un altro prolungamento fino al 15 Settembre. La mia domanda è: se il venditore ancora non sarà pronto a vendere cosa posso fare?
Molto dipende dalle tue intenzioni.
Se intenderai ancora acquistare, sarebbe corretto accordarsi per un nuovo sconto, per ogni ulteriore ritardo.
Passato il 15 settembre, però, se il venditore non adempie e non vi accordate per un’altra proroga, dovresti metterlo in mora, dandogli almeno altri 15 giorni per vendere in tempo.
Nel frattempo scadrebbe la delibera per il tuo mutuo.
Forse avresti potuto indicare il 15 settembre come “termine essenziale”, passato il quale il contratto è risolto di diritto.
Potresti chiedere di inserirlo ora nel vostro accordo.
 

Anto1

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Direi che prima di firmare ulteriori proroghe sarebbe meglio che ti venisse accordato uno sconto più sostanzioso, che tenga conto oltre che del tempo perso anche dei danni che il ritardo dovuto al venditore ti sta arrecando.
Ricordati che non sei costretta a firmare proroghe, ma se l'immobile ti piace fatti almeno pagare i danni.

Giusto per capire, la proposta era vincolata al buon esito del mutuo? Hai comunicato il buon esito?


No la proposta non era vincolata al buon esito del mutuo perché pensavo che fosse inserito "in automatico" dall'agenzia, ma così non è stato. Fortunatamente però il mutuo è passato e l'agenzia è stata subito informata.

Intanto grazie per le vostre risposte.
 

Jan80

Membro Assiduo
Professionista
Te lo avevo chiesto solo per capire se il contratto era efficace o meno dato che l'assegno è ancora nelle mani dell'intermediario.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Mi sto domandando quali problemi potrebbero esserci con la banca, che gli impediscono di rogitare, ossia di fare un atto col quale riceve denaro liquido.
Beh, probabilmente vende una casa piccola per comprarne una più grande, ma nonostante la promessa vendita, che gli frutta X, a lui per comprare un nuovo appartamento serve X+Y. E lui sta aspettando che la SUA banca gli deliberi il mutuo di Y che gli manca. Dopodiché, farà il rogito ricevendo X. A quel punto, ha X+Y e può comprare l'appartamento più grande.
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
Va beh... allora se la banca non gli delibera il mutuo cosa fa, non rogita nonostante il preliminare già firmato?
Se la banca non gli delibera il mutuo, probabilmente il promissario venditore ha già messo in conto il restituire il doppio della caparra e il pagare l'agenzia immobiliare per il servizio di intermediazione.

Per questa ragione sta cercando di "allungare il brodo" il più possibile: la banca che gli deve deliberare il mutuo di Y Euro, sta facendo melina, per chissà quali ragioni (documentazione mancante, analisi reddituale dagli esiti ancora incerti, analisi patrimoniale con esito solo parzialmente positivo, unico mutuatario [e quindi assenza di un secondo garante col suo stipendio e col suo patrimonio], e così via).
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
mah... io a questo punto avrei già messo in mora il venditore inadempiente, ben sapendo che ben difficilmente riuscirò a spuntare il doppio della caparra.
l'intermediazione all'agenzia l'avete già pagata?
 

Valerio2202

Membro Junior
Privato Cittadino
Buonasera a tutti.

Scrivo perchè ho una situazione simile ad Anto1.
Fatta proposta il 20 Maggio 2019, accettata il 29 e controfirmata da me lo stesso 29 Maggio con assegno consegnato all'agenzia, ma mai incassato dal venditore perchè in teoria doveva essere consegnato al compromesso insieme all'anticipo.
Termine ultimo per il rogito 13 Settembre 2019, con proposta vincolata al buon esito della perizia (non buon esito del mutuo che era già predeliberato).

Il 21 Giugno (dopo quasi un mese) mi chiama l'intermediario finanziario con il quale ho preso il mutuo (che è un mio amico che conosce anche l'agente immobiliare), informandomi che la perizia era stata fatta; allo stesso tempo mi dice che l'agente immobiliare, durante la perizia, gli ha detto che su quella casa gravava un fondo patrimoniale, e che era già stata fatta richiesta al giudice tutelare (dato che i proprietari stanno divorziando e ci sono due minori di mezzo) per vendere l'immobile.

A questo punto io cado dal pero e chiamo immediatamente l'agente immobiliare chiedendo cosa fosse questo fondo patrimoniale e dicendo di essere stato poco corretto perchè a me non mi aveva detto nulla in fase di firma della proposta; la sua giustificazione è stata che non lo sapeva neanche lui e che i proprietari glielo hanno comunicato 3 giorni DOPO aver accettato la proposta e io mi sono in****ato dicendo che una casa va pubblicizzata solo DOPO aver verificato che è libera da vincoli ecc ecc.

E qui la prima domanda che vi faccio: l'agenzia immobiliare attraverso le sue visure ecc.. è in grado di vedere se c'è un fondo patrimoniale?

Ora, ovviamente, senza questo foglio del giudice tutelare il compromesso non è stato fatto e quindi l'assegno non è stato mai consegnato (anche se nel frattempo è arrivato l'esito POSITIVO della perizia, quindi la sospensiva che c'era sulla proposta non c'è più), ammesso e non concesso che arrivi il foglio i primi di Settembre, faremo il rogito il 13 e ok.

Nel caso in cui il foglio non arrivi (come prevedo), ho diritto al doppio della caparra?

Dato che casa ci piace, nel caso in cui allungassimo la proposta di un mese, dobbiamo chiedere uno sconto? (cosa che vorremmo fare)

L'agenzia ha sbagliato? Devo pagarli di meno?

E' realmente colpa dei proprietari che non glielo hanno detto subito, o è una scusante che usa lui per una sua negligenza?

In conclusione noi pensiamo che agenzia e proprietà erano d'accordo fin dall'inizio e che hanno atteso che arrivasse un'offerta accettabile prima di richiedere al giudice tutelare questo foglio che ha un costo di circa 2500€ tra giudice e avvocato...solo di fronte ad un reale interesse di acquisto, loro avrebbero richiesto questo foglio spendendo una somma importante, fatto sta che noi l'abbiamo saputo un mese dopo aver controfirmato l'offerta e soprattutto l'abbiamo saputo da una terza persona dopo la perizia....

Grazie a tutti
 

possessore

Membro Assiduo
Privato Cittadino
In realtà l'agenzia, solitamente, ti fa firmare un foglio dove la tua accettazione è subordinata al buon esito delle visure ipotecarie e catastali. Visure che SONO IN CARICO A TE. Mi hai capito benissimo. L'agenzia ti dice, "Accetti dopo aver fatto le visure per conto tuo, se non trovi niente ok, se trovi qualcosa non accetti".

Ma se accetti (come hai fatto), accetti.

Nel caso in cui il foglio non arrivi (come prevedo), ho diritto al doppio della caparra?
Hai diritto al doppio della caparra solo se il termine è stato definito come ESSENZIALE, ossia non rimandabile per alcuna ragione, seppur valida.

Esiste questo attributo 'essenziale' nella promessa di acquisto, con riferimento alla data massima utile in cui sei disposto a stipulare il rogito di compravendita?

L'agenzia ha sbagliato? Devo pagarli di meno?
Credo che l'agenzia non sia tenuta a fare le visure ipotecarie e catastali, le quali spettino all'acquirente promissario.
Quindi non ha sbagliato. Ti ha presentato un immobile, il proprietario non ha detto che c'era di mezzo un giudice tutelare (beninteso, quest'ultimo non è il BABAU, è una figura che tutela economicamente i minori, che sono troppo piccini per intendersene di queste cose) e forse l'ha fatto per non spaventare gli acquirenti promissari (come vedi, tu ti sei spaventato, ma per fortuna del promissario venditore, hai già firmato la proposta).

E' realmente colpa dei proprietari che non glielo hanno detto subito, o è una scusante che usa lui per una sua negligenza?
Non potrai mai sapere qual è la verità. L'agenzia dice che è colpa della proprietà. La proprietà dirà di averlo detto all'agente, che però si è scordato di riferirlo al promissario acquirente. In questo modo tu non sai con chi prendertela, e non te la prendi con nessuno per paura di sbagliare, e finisce tutto a tarallucci e vino.

L'unico punto su cui sono certo, è che il BUON ESITO DELLE VISURE IPOTECARIE E CATASTALI E' ONERE DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE, non esiste che l'agenzia si mette a fare le visure, anche perché dovrebbe RINNOVARLE OGNI 7 GIORNI, o quantomeno ogniqualvolta si presenta un promissario acquirente interessato. Ci avevi pensato? La situazione ipotecaria di un immobile non è statica: se la proprietà s'indebita al gioco, gli viene messa un'ipoteca su ciò che ha di più prezioso: la casa, appunto.

Siccome certi immobili restano in vendita per anni (conosco una che sono quasi 5 anni che cerca di vendere a 190.000, quando il prezzo giusto è al massimo 120.000 / 140.000), non puoi pensare che ogni volta che qualcuno vuole vedere l'immobile, l'agenzia a pagamento si fa le visure ipotecarie e catastali: ciò è onere del promissario acquirente.
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Non concordo.

L'agente immobiliare che, almeno prima di prendere una proposta, non fa visure ipotecarie per me è un irresponsabile o peggio.
 

Valerio2202

Membro Junior
Privato Cittadino
In realtà l'agenzia, solitamente, ti fa firmare un foglio dove la tua accettazione è subordinata al buon esito delle visure ipotecarie e catastali. Visure che SONO IN CARICO A TE. Mi hai capito benissimo. L'agenzia ti dice, "Accetti dopo aver fatto le visure per conto tuo, se non trovi niente ok, se trovi qualcosa non accetti".

Ma se accetti (come hai fatto), accetti.



Hai diritto al doppio della caparra solo se il termine è stato definito come ESSENZIALE, ossia non rimandabile per alcuna ragione, seppur valida.

Esiste questo attributo 'essenziale' nella promessa di acquisto, con riferimento alla data massima utile in cui sei disposto a stipulare il rogito di compravendita?



Credo che l'agenzia non sia tenuta a fare le visure ipotecarie e catastali, le quali spettino all'acquirente promissario.
Quindi non ha sbagliato. Ti ha presentato un immobile, il proprietario non ha detto che c'era di mezzo un giudice tutelare (beninteso, quest'ultimo non è il BABAU, è una figura che tutela economicamente i minori, che sono troppo piccini per intendersene di queste cose) e forse l'ha fatto per non spaventare gli acquirenti promissari (come vedi, tu ti sei spaventato, ma per fortuna del promissario venditore, hai già firmato la proposta).



Non potrai mai sapere qual è la verità. L'agenzia dice che è colpa della proprietà. La proprietà dirà di averlo detto all'agente, che però si è scordato di riferirlo al promissario acquirente. In questo modo tu non sai con chi prendertela, e non te la prendi con nessuno per paura di sbagliare, e finisce tutto a tarallucci e vino.

L'unico punto su cui sono certo, è che il BUON ESITO DELLE VISURE IPOTECARIE E CATASTALI E' ONERE DEL PROMISSARIO ACQUIRENTE, non esiste che l'agenzia si mette a fare le visure, anche perché dovrebbe RINNOVARLE OGNI 7 GIORNI, o quantomeno ogniqualvolta si presenta un promissario acquirente interessato. Ci avevi pensato? La situazione ipotecaria di un immobile non è statica: se la proprietà s'indebita al gioco, gli viene messa un'ipoteca su ciò che ha di più prezioso: la casa, appunto.

Siccome certi immobili restano in vendita per anni (conosco una che sono quasi 5 anni che cerca di vendere a 190.000, quando il prezzo giusto è al massimo 120.000 / 140.000), non puoi pensare che ogni volta che qualcuno vuole vedere l'immobile, l'agenzia a pagamento si fa le visure ipotecarie e catastali: ciò è onere del promissario acquirente.
Ma quindi io pago I'm 4% di provvigione dell'agenzia per cosa?
Io mi affido ad una agenzia perché penso e spero che facciano tutti i controlli del caso.
Punto secondo, se I proprietari non l'hanno detto per non spaventare, non è giusto per noi che compriamo che facciamo affidamento su un immobile e su delle tempistiche e per questo è giusto che paghino anche con uno sconto.
 

francesca63

Membro Senior
Privato Cittadino
Ma quindi io pago I'm 4% di provvigione dell'agenzia per cosa?
Per averti fatto conoscere un venditore, che ha avuto interesse a stipulare con te un contratto preliminare.
Per legge questo è il lavoro dell’agente, non controllare che sia tutto ok.
Poi è evidente che un agente normale i controlli base li dovrebbe fare, anche per la sua tranquillità, oltre che per quella dei clienti.
Ma la provvigione si paga per aver messo in contatto le parti.
 

Valerio2202

Membro Junior
Privato Cittadino
Per averti fatto conoscere un venditore, che ha avuto interesse a stipulare con te un contratto preliminare.
Per legge questo è il lavoro dell’agente, non controllare che sia tutto ok.
Poi è evidente che un agente normale i controlli base li dovrebbe fare, anche per la sua tranquillità, oltre che per quella dei clienti.
Ma la provvigione si paga per aver messo in contatto le parti.
Ma aiutami a capire, questa cosa del fondo patrimoniale, si vede con i controlli base che un agente immobiliare dovrebbe fare o ci sono delle ricerche apposite? Quindi lui non ha fatto i controlli?
 

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