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Ross70

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buonasera,
nel 2016 ho stipulato un contratto preliminare per l'acquisto di un appartamento provvedendo anche alla sua registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Ad una settimana dal Rogito la parte venditrice mi comunica che x motivi personali non può adempiere alla propria obbligazione. A seguito di cio' viene redatta fra le parti una scrittura privata attestante l'inadempimento della parte venditrice con corresponsione alla parte acquirente (io) di un importo pari al doppio della caparra corrisposta in fase di stipula del preliminare. L'Agenzia delle Entrate sostiene che avrei dovuto registrare anche quest'ultima scrittura privata (quella attestante l'inadempimento e la restituzione della doppia caparra) con conseguente pagamento adesso di F23 di circa 400,00 euro compreso di sanzioni per ritardo. Vorrei sapere se questa richiiesta é corretta. Grazie a tutti in anticipo.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Ciao @Ross70
Non entrando in merito a come sono state considerate le imposte e le sanzioni credo che l'interpretazione dell'Ade sia giusta
Dal momento che avete sottoscritto una scrittura privata che annullava gli effetti del preliminare questa andava comunque registrata versando l'imposta fissa.
(risoluzione per mutuo consenso)

Nel tuo caso c'è il discorso della penale corrisposta e da te incamerata (ovvero il venditore ha restituito quanto da te acquirente versato "restituzione" più altra somma equivalente come penale .... in gergo si dice il doppio della caparra.

Credo che l'interpretazione dell'ade sia non dico corretta ma legittima nell'assoggettare il corrispettivo da te incamerato come penale a tassazione, oltre ovviamente l'imposta fissa riferita alla registrazione.

Il credo è d'obbligo purtroppo in un Paese dove tutto può essere interpretato e confermato o smentito in via giudiziale
 

davideboschi

Membro Attivo
Privato Cittadino
La restituzione della caparra doppia dovrebbe essere un corrispettivo forfettario per il danno subito per la mancata conclusione dell'affare (e in effetti il Codice dice che la parte adempiente ha diritto alla caparra doppia OPPURE al risarcimento del danno subito, debitamente provato). La natura risarcitoria della somma dovrebbe escludere che sia soggetta a tassazione, così come non sono soggette a tassazione i risarcimenti delle assicurazioni.

Tuttavia viviamo nel paese delle mille trappole tese da chi ha potere a danno di chi ha qualcosa.

La trappola, in questo caso, sta nel cosa è stato scritto nella scrittura privata di annullamento del preliminare.
Se tu scrivi che la somma transata è da intendersi come "risarcimento del danno subito", l'ADE ha poco cui attaccarsi.
Se invece scrivi che è una "penale", l'ADE può ritenere che sia un corrispettivo per un mancato guadagno, e quindi tassartela come reddito.

Vuoi un aneddoto? Tempo fa ho acquistato una casa con un inquilino che già la occupava, contratto di affitto scaduto da tempo. Abbiamo stipulato un nuovo contratto ma anziché farlo partire dalla data dell'acquisto, l'ho fatto partire da un mese dopo (di fatto gli ho abbuonato un mese).
Nel contratto, a scanso di future beghe, abbiamo scritto "nulla è dovuto dal conduttore per l'occupazione nel mese tal dei tali". Ed è stato un bene.
All'ADE, quando sono andato per registrare il contratto, mi hanno detto che se avessi scritto "al conduttore è abbuonato il mese tal dei tali" mi avrebbero fatto pagare le tasse sul mese non percepito. Perché? Perché se scrivi "nulla è dovuto" non c'è reddito. Se scrivi "è abbuonato" è come se tu i soldi li avessi presi e regalati a lui, quindi è reddito. Io non lo sapevo, e mi è andata bene.

Non c'è nulla da fare: ci chiamano cittadini, ma siamo sudditi.
 

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