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  1. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ho iniziato da qualche tempo a cercare un piccolo appartamento sulla costa Toscana oppure all'Elba e tra i vari annunci mi capita spesso di leggere offerte in RTA.
    Io non ho mai avuto esperenze con questo genere di propietà e quindi chiedo a chì ha avuto modo di confrontarsi, come funzionano?? se sono finanziabili con un Mutuo?? se sono convenienti o meno??...chi sà parli !!
     
  2. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Residenze Turistiche Alberghiere
    residence in cui si può utilizzare il bene per un periodo limitato , che varia a seconda della convenzione, può essere 15 gg, 90 gg ecc . il rsto dell'anno viene utilizzata dal gestore del residence che lo affitta.
    non si può comperare come 1° casa
    è mutuabile
    in genere dopo 15-20 dall'agibilità diventa una residenza privata a tutti gli effetti
    valida alternativa alla multiproprietà
    saluti
     
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  3. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Scusa Geomanera, ma sapevo che le RTA sono esercizi ricettivi, tipo alberghi, che non sono utilizzabili per singole parti.
    Cioè l’immobile è considerato come un organismo edilizio unico ed indivisibile.
    Non possono essere vendute porzioni per utilizzarle come singole unità abitative per un uso residenziale anche perchè l'immobile è un unico corpo e come tale va accatastato nella categoria D/8 e non D/2.
    Le regioni si sono dotat idi Testi Unici e indicano l'uitilizzo in una settimana per turismo e massimo fino ad un mese per studio o lavoro.
    Difficilmente si potrà ottenere un cambio di destinazione d'uso.
    Quì in costa si sono scontrati Comune e proprietà (che aveva suddiviso e venduto singole parti o camere) e dopo circa venti anni la Cassazione ha dichiarato perdente la proprietà.
    C'è o sai qualche novità in merito alle RTA?
    Te lo chiedo perchè un mio cliente ha un'area con destinazione RTA e non la digerisce.
    Grazie.
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Prima di tutto è da precisare che la RTA nasce come volume non residenziale e quindi è un alberghiero.
    Vengono realizzate perché una volta esauriti gli strumenti urbanistici per le volumetrie residenziali si ricorre a queste formule che sono alberghiere ma divise in appartamenti che sembrano residenziali.
    A seconda di come viene gestito il periodo di utilizzo può arrivare a 6 mesi.
    Non compri l'unità immobiliare, compri una quota societaria della RTA che ti da diritto ad utilizzare una determinata unità immobiliare.
    Il cambio di destinazione d'uso a residenziale è ONEROSO, paghi un'altra volta gli oneri di urbanizzazione per il cambio d'uso.
    E' mutuabile perché ti accolli una quota del mutuo della società costruttrice.
    Anche gli arredi sono scelti dal costruttore.
    Non è facilissima da rivendere anche perché il prezzo non è distantissimo dal residenziale (il 30/35% in meno)
    Di solito ci sono costi condominiali non indifferenti perché è da gestire con dipendenti la manutenzione degli spazi verdi, la consegna degli appartamenti, la piscina ecc.

    In sintesi l'RTA va bene per chi vuole fare un investimento puro, che renda una cifra x; è importante scegliere bene dove si acquista perché se il gestore non riesce a far rendere il complesso ti trovi una cosa che coista di più rispetto ad un residenziale e se ci vuoi andare al di fuori del periodo concordato devi pure pagare l'affitto.
     
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  5. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ciao Antonello
    Ciao Roberto
    presumo che abbiamo ragione tutti e tre nel senso chel'italia è una, le regioni sono venti. Sono sicuro che a seconda della regione di cui si trovi la RTA, vi siano situazioni differenti. Ci sono RTA in cui, come dite voi , sono censite come unica unità D, ed altre in cui ogni unità è censita a parte. Nel primo caso si acquista una quota indivisa, nel secondo una unità con l'utilizzo limitato.
    Ma è così ed è possibile in quanto le normative urbanistiche variano da regione e regione. Sicuramente il cambio d'uso è oneroso, sicuramente non hanno un mercato facile e hanno dei costi di gestione non facili.
    saluti
     
  6. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Dunque...mi sembra di capire che la cosa più imporante è richiedere una copia della Convenzione che regola i rapporti con il socio e il gestore e vedere se l'operazione è mutuabile.
    Ma se acquisto una quota di una società e non una proprietà come verrà tassato l'acquisto e che tipo di tasse pagherò in seguito rispetto una semplice proprietà immobiliare ??
     
  7. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Oltre alla convenzione, verifica l'atto di provenienza.
     
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  8. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sono proprietario di un RTA vicino a Rimini !
    E' classificato come struttura alberghiera ( era una ex pensione !) e in catasto in CAT D
    Magari si potesse dividere o trasformare in unita' abitative singole !
    Qui sulla riviera adriatica se lo fai ti mettono in "galera" !
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La tassazione sull'acquisto di quote societarie dipende se il prezzo è superiore, pari o inferiore al valore nominale.
    Si paga come per una normale cessione aziendale.
    E' comunque meglio parlare con il commercialista della società.
    Le tasse da pagare saranno quelle dovute a seguito delle risultanze contabili di una Società di Capitali.


    Passuti:
    Uguale in sardegna.
    Ci hanno provato, ma non è andata.
     
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  10. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    sul come possano essere censiti gli immobili in italia, vi sono casi in cui immobili analoghi sono censiti in modo differente. Su come la vede il comune dipende, presumo, dalle leggi regionali.
    Direi una cosa : le RTA sono Residenze Turistico Alberghiere, in sostanza i cosidetti residence . Fatti in modo da convogliare il maggior numero di turisti ... evitando le seconde case che generano i famigerati "letti vuoti" poco amati dalle municipalità delle cittadine turistiche. Se poi si riesce ad incentivare la realizzazione di queste RTA "vendendo " le singole unità per brevi periodi .... non penso che si possa far del male a qualcuno anzi... Anche se non sono di facile commercializzazione, aiutano chi vuole realizzare l'operazione immobiliare, aiutano il gestore della struttura ( che in genere non sono molto remunerative in termini di redditivita legata all'investimento immobiliare, e consentono , con "pochi soldi" ad acquistare ..... una "seconda casa".... . Forse la cosa più "difficile " è impostare una convenzione che , nella massima trasparenza, consenta tutto ciò . Se poi vi sono delle normative regionali che non lo consentono... mi spiace per gli operatori ( tutti ) del posto.
    saluti a tutti
     
  11. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Mi sembra di capire che, se la società e/o il gestore sono affidabili e le spese annuali accettabili, possono essere una buona alternativa alla classica 2° casa !!
    Mediamente di quando dovrebbe essere inferiore il valore, in percentuale, rispetto ad una uguale abitazione non RTA ??
     
  12. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    secondo me un 30%
     
  13. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Roberto potresti inviarmi, o indicarmi dove trovare, qualche proposta sull'Isola d'Elba. Grazie:ok:
     
  14. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    mandami una mail con quello che cerchi (dimensioni) e budget.
    Ti faccio avere un pò di materiale anche se le RTA non le tratto molto perché quando spiego al cliente cosa compra molti ci ripensano.
    la mia mail la trovi nel profilo.
     
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  15. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Scusa Roberto ma tu stai proponendo di vendere una singola unita' abitativa all'interno di un RTA ???
     
  16. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No propongo di acquistare quote di una RTA che danno diritto all'uso di una determinata unità abitativa per un certo periodo dell'anno.
    A seconda delle quote acquistate l'unità a disposizione è diversa.
     
  17. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Io credo che, se c'è un buon risparmio sull'acquisto, siano una buona alternativa alle Multiproprietà !!
    Avete mai sentito di soci di RTA che abbiano visto fallire la società di Gestione??
     
  18. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Infatti lo sono, però sono adatte a chi utilizza l'appartamento per brevi periodi e non ha problemi (tipo non mi piace che le persone mangino nei miei piatti) a metterlo a reddito per il resto del tempo.
     
  19. mosca

    mosca Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Giusto !!..quindi è molto importante valutare correttamente i periodi di effettivo uso e interesse :ok::ok:
     
  20. Luciano Passuti

    Luciano Passuti Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    OK ora ho capito !
    Ho qualche dubbio sulla convenienza per l'aacquirente , visti i costi di gestione della recption, manutenzioni, pulizie, servizi, ecc. ecc.
    E' lo stesso problema delle Multiproprieta'.
    Poi parliamo di una quota' di comproprieta' di una unita' alberghiera RTA o di una quota di una societa'' alberghera proprietaria dell' RTA ???
     

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