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  1. nadia

    nadia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Buongiorno a tutti,
    avrei cortesemente bisogno di un consulto: condominio di soli 4 proprietari di cui 3 proprietari di box sottostanti un terrazzo la cui impermeabilizzazione va rifatta. Il terrazzo è di proprietà di tutti (nessuno ne ha l'uso esclusivo), quindi alla spesa dovrebbe partecipare anche quell'unica proprietaria che non ha il box, ma in che misura?
    Ringrazio tutti quanti vorranno rispondermi.
    Nadia
    Agente immobiliare e amministratore di condomini
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Tenendo presente che se il terrazzo fosse di godiemnto esclusivo spetterebbero 2/3 a chi ne ha il godiemnto e 1/3 agli appartamenti sottostanti potresti applicare la stessa metodologia ripartendo i 2/3 fra i 4 proprietari.
    Mi sembra sensato.
     
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  3. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    guarda, che io sappia su un terrazzo comune a tutti, la manutenzione va divisa fra tutti i condomini in proporzione millesimale. Mi è capitato recentemente anche se secondo me è una mezza boiata.

    saluti
     
  4. nadia

    nadia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Vi ringrazio della risposta,
    comunque mi sembra di capire che non c'è un vero e proprio riferimento ad una specifica normativa. Io avevo trovato una sentenza della Cassazione che prevedeva la copertura a carico di tutti e l'impermeabilizzazione 50% a carico di tutti e 50% a carico dei soli proprietari.
    Ciao e grazie ancora
     
  5. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io sono d'accordo con te Marco, però dato che sembra possibile un accordo diverso quello proposto mi sembra più corretto nei confronti di chi non ha il box sottostante.
     
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  6. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    un lastrico solare di proprietà condominiale art. 1117, è un tetto piatto invece che a falde, pertanto pagano tutti i condomini indipendentemente da chi copre, in base ai millesimi di proprietà art. 1123

    così come per il tetto a falde sopra a chi non ha il garage, pagano tutti compresi i garage che non sono lì sotto
     
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  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    In questa discussione sono rimasto sorpreso da alcuni interventi forniti da "moderatori". Non tanto per le opinioni, quanto per i riferimenti e la loro "lettura".

    Spalti:
    Credo faccia riferimento all'art. 1126. Peccato che io abbia sempre inteso che chi ne ha l'uso esclusivo contribuisce per 1/3: gli altri 2/3 sono a carico di quei condomini cui il lastrico serve. La percentuale delle quote si invertirebbe!!!! :disappunto:

    Procicchiani:
    Anche qui va bene la definizione generica di parti comuni aart. 1117, e ripartiz. spese ex art. 1123: che io però l'ho sempre letto nella sua interezza. Il comma 2 dell'art. 1123 distingue sulle cose destinate a servire in misura diversa, e soprattutto il comma 3 stabilisce che qualora un edificio abbia più... lastrici solari, opere ... destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. :disappunto:
    Concordo con Procicchiani nel considerare unico un tetto (a falde) indipendentemente dalla falda che perde, perchè il tutto copre nella verticale una unica superficie e sottostanti alloggi.
    L'esempio di Nadia lascia invece supporre che esistano in verticale due corpi distinti: uno coperto da un tetto non agibile, verosimilmente a falde, coprente appunto le abitazioni, ed un corpo fabbrica esterno, coperto da terrazzza a livello, con sottostanti i 3 box.

    In sintesi io avrei risposto: primo vedere se il regolamento condominiale, specie se contrattuale, stabilisce un criterio. In assenza:
    1/3 diviso tra i 4 condomini secondo millesimi proprietà.
    2/3 ai 3 proprietari dei box, cui la terrazza fa da copertura, secondo i millesimi dei box.

    Non so se Nadia è ancora in ascolto, ma gradirei un commento dai moderatori citati. :innamorato::stretta_di_mano:
     
  8. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    bastimento, hai ragione. la logica intenderebbe questo. Il problema è che l'utilizzo dell'art. 1126 non è ammesso in ANALOGIA. mi spiego meglio: l'art. 1126 dice che la divisione 1/3 e 1/3 deve essere effettuata qualora ci siano 2 presupposti, il primo è che il terrazzo non deve essere comune a tutti( basta anche che un condomino che non abbia la proprietà) e che funga da copertura soltanto ad una parte di edificio.

    lo ha ribadito recentemente la cassazione civile, con sentenza 6889 del 2009. Leggi il testo della sentenza

    quindi quoto procicchiani.
     
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  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sich.
    Prendo atto che la patria del diritto romano, trastullandosi con termini etimologicamente greci , pare finisca per prendere fischi per fiaschi.... Analogico = logica simile, ma la cassazione pare lo interpreti come "contro logica".

    Non applichiamo analogicamente il 1126, e pazienza. Sono però anche testone:
    Ripropongo quindi il resto delle obiezioni: che Spalti ha rovesciato il criterio del 1126, e che non si ravvisa come si tenga conto del 3° comma del 1123.
    Non generalizzerei la sentenza: se per esempio il terreno dei singoli box fosse stato lottizzato e separato, con servitù (uso) del soprastante terrazzo, daremmo la stessa risposta? Credo i cittadini qualunque siano più "ragionevoli"="logici" dei propri giudici.
     
  10. Procicchiani

    Procicchiani Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    grazie per la sentenza
    bello leggere la conferma agli insegnamenti del mio "maestro" l'Avv Colangelo del Foro di Rimini
    gli art 1124/1125/1126 non sono applicabili in via analogica, ma solo ai casi particolari specifici
    (ultimamente Triola relativamente alle sentenze sui cortili con box sottostanti se ne è dimenticato)
     
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  11. nadia

    nadia Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Grazie per le precisazioni anche se sono più confusa di prima perchè, come avevo già intuito, la materia è di discussa interpretazione.
    Effettivamente trattasi di due corpi che insieme formano una L: abitazione con annessi 4 boxes e corpo esterno di altri 3 box coperti da terrazza comune per la quale nessuno ha uso esclusivo. Quindi il terrazzo è parte comune ma essendo stato costruito in un secondo momento non c'è per alcuno un accesso agevole; di fatto quindi nessuno lo utilizza. Sembrerebbe quindi che l'impermeabilizzazione serva solo ai box sottostanti, ma in previsione di una futura eventuale sistemazione che ne permetta l'accesso a tutti, nonchè rappresentando, il terrazzo, l'unico posto in cui i condomini potranno in futuro ingrandire il condominio avendo a loro disposizione un tot di mc di volumetria, io ho proposto e loro hanno accettato ( non senza qualche perplessità da parte dell'unica condomina non proprietaria di box) una ripartizione a 50% a carico di tutti e 50% a carico dei soli proprietari dei boxes non riconoscendo il caso specifico inquadrabile né nell'art. 1126 nè propriamente in quello 1123.
    Se qualcuno è in ascolto e vuole dirmi cosa ne pensa, mi fa cosa gradita.
    Grazie della pazienza e saluti a tutti
    Nadia
     
  12. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    hai fatto benissimo, conciliare leggi e buon senso è la migliore cosa.

    saluti
     
  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sottoscrivo! :ok:
     

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