Rinnovo locazione commerciale dopo i primi 6 anni

[FrancoSalvemini]

buongiorno, sono nuovo nel forum.
Sono locatore di un contratto commerciale stipulato il 01/05/2012 e in scadenza fra 13 mesi, con un canone pari a circa la metà del valore di mercato per quella zona.

Nel secondo ciclo di 6 anni, vorrei poter aumentare l'importo del canone mensile ma mi è sembrato di capire che questo non sia possibile.

1)- Stavo valutando l'ipotesi di disdire il contratto utilizzando come giustificazione quella che sono disoccupato e vorrei aprirci un'attività mia (sebbene un attività identica a quella attualmente presente). Può essere valida come motivazione?

2)- L'attività che verrà aperta dopo la cessione del contratto attuale, può essere aperta a nome di mio fratello (parente entro il II grado ma non in linea retta)?

3)- Se questo mese disdico il contratto (rispettando i 12 mesi di preavviso), sono obbligato a pagare qualche indennità al conduttore per avergli interrotto l'attività?

4)- In caso positivo, di quanti mesi è l'indennità?

5)- Ultima ipotesi, è legale disdire il contratto attualmente in essere e fra un anno rifare un nuovo contratto con lo stesso conduttore di adesso a canone maggiorato?

Grazie in anticipo e mi scuso per avere scritto una richiesta troppo lunga

 

[Airmax]

Ma hai avuto problemi con il tuo affittuario in passato?
Hai necessità di aumentare il canone d'affitto o aumenti solo perchè è fuori mercato?

Non mi sembra che tu voglia a tutti i costi cambiare affittuario, ma il problema è il canone, perchè fare uno sgarbo e non parla da persone civili?

Io parlo da persona e non da esperto :

1)- Stavo valutando l'ipotesi di disdire il contratto utilizzando come giustificazione quella che sono disoccupato e vorrei aprirci un'attività mia (sebbene un attività identica a quella attualmente presente). Può essere valida come motivazione?

Ma nel momento che tu fai uno sgarbo all'affittuario pensi davvero che gli interessa la vera motivazione?

2)- L'attività che verrà aperta dopo la cessione del contratto attuale, può essere aperta a nome di mio fratello (parente entro il II grado ma non in linea retta)?

Ricordati che se tu oltre ad uno sgarbo lo fai in maniera scorretta o mentendo, l'affittuario è probabile che non ti verrà in contro nemmeno per un centesimo, e farà benissimo.

5)- Ultima ipotesi, è legale disdire il contratto attualmente in essere e fra un anno rifare un nuovo contratto con lo stesso conduttore di adesso a canone maggiorato?

Se il prezzo sarà in linea con il mercato tu pensi che l'affittuario vorrà ancora avere a che fare con te?

Chiediti se vuoi rovinare i rapporti con il tuo affittuario e metterti a cercarne uno nuovo, che forse sarà come o meglio dell'attuale, o potrebbe essere anche peggio (magari non ti paga puntualmente).
Sai cosa perdi ma non cosa trovi, se davvero hai la necessità di avere un aumento, e se sei contento dell'attuale affittuario ti conviene?

 

[FrancoSalvemini]

@Airmax non so di che sgarbo parli.

L'immobile viene dato a 1.000€ al mese (mentre quelli di fianco variano da 1.500 a 2.200€). La motivazione dell'affitto così basso è che 5 anni fa era stato ridotto per alcuni lavori edili, oltretutto non svolti dall'attuale conduttore.

Vorrei leggermente rivedere il prezzo, senza esagerare, sarei contento almeno di portarlo a 1200/1300.

 

[frvanel]

la disdetta comporta una indennità per la perdita dell'avviamento commerciale di 18 mensilità che deve pagare il locatore al conduttore, e se entro 1 anno viene aperta nel locale una nuova attività della stessa tabella merceologica sono dovute altre 18 mensilità

il conduttore ha diritto di ritenzione, ossia può rimanere nel locale fino a quando non gli vengono date le 18 mensilità

 

[Bastimento]

inoltre la disdetta alla prima scadenza deve essere motivata secondo quanto previsto: mi sembra che alcune delle ipotesi poste non siano adeguate.

Se i canoni di mercato in zona sono quelli che dici, e quanto vorresti chiedere corrisponde a quanto indicato, potresti provare a negoziare con l'inquilino un nuovo contratto. L'aumento ipotizzato non è scandaloso: l'inquilino potrebbe accettare a fronte di un contratto che riparte da zero con la prospettiva di altri 6+6 anni

 

[Airmax]

@Airmax non so di che sgarbo parli.

Lo "sgarbo" lo intendo che vuoi dietro "menzogna" rescindere il contratto, e aggirare un confronto con modi non propri di buon rapporto.
La mia domanda è perchè non parlarne prima di pensare a metodi "alternativi" e "creativi"?
Se è sempre stato un buon affittuario non capisco perchè il primo pensiero invece di parlarne è stato quello di pensare ad una furberia.

Se i canoni di mercato in zona sono quelli che dici, e quanto vorresti chiedere corrisponde a quanto indicato, potresti provare a negoziare con l'inquilino un nuovo contratto. L'aumento ipotizzato non è scandaloso: l'inquilino potrebbe accettare a fronte di un contratto che riparte da zero con la prospettiva di altri 6+6 anni

In maniera più grezza intendevo la stessa cosa.

 

[FrancoSalvemini]

inoltre la disdetta alla prima scadenza deve essere motivata secondo quanto previsto: mi sembra che alcune delle ipotesi poste non siano adeguate.

@Bastimento il fatto che io voglio avviare un attività per me stesso essendo disoccupato, non è una motivazione adeguata?

@Bastimento @frvanel Pensavo che l'indennità dei 18 mesi doveva essere data se disdicevo prima del termine dei primi 6 anni.

L'art. 29 della legge 392-78 recita:
"Il diniego della rinnovazione del contratto alla prima scadenza di cui all’articolo precedente è consentito al locatore ove egli intenda:
1)- .....
2)- adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di una delle attività indicate nell’articolo 27;


Confermate che l'indennità è dovuta non solo nel caso di disdetta anticipata del contratto, ma anche il caso di diniego di rinnovo?

Grazie mille per le risposte!!!

 

[ab.qualcosa]

Pensavo che l'indennità dei 18 mesi doveva essere data se disdicevo prima del termine dei primi 6 anni.

Ma tu non puoi disdire prima dei 6 anni in nessun caso.

 

[ab.qualcosa]

Confermate che l'indennità è dovuta non solo nel caso di disdetta anticipata del contratto, ma anche il caso di diniego di rinnovo?

Si (Sempre che spettasse, ovviamente).

 

[Airmax]

Confermate che l'indennità è dovuta non solo nel caso di disdetta anticipata del contratto, ma anche il caso di diniego di rinnovo?

Io ignorantemente copio la legge da te citata :
"In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili [...] che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267 (fallimento dell'attività), il conduttore ha diritto, [...], ad una indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto; [...] . Il conduttore ha diritto ad una ulteriore indennità pari all’importo di quelle rispettivamente sopra previste qualora l’immobile venga, da chiunque, adibito all’esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica che siano affini a quella già esercitata dal conduttore uscente ed ove il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente. L’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’avvenuta corresponsione dell’indennità [...]. L’indennità di cui al secondo comma deve essere corrisposta all’inizio del nuovo esercizio. [...]"

Mi sembra la risposta sia si.
Ma non so se ci siano leggi successive che modifichino questa.