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  1. axxo80

    axxo80 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Salve a tutti, spiego a voi quello che mi è capitato ultimamente...
    A gennaio prendo un'incarico di vendita di un'abitazione da ristrutturare degli anni 30, inizio a fare dei controlli e a farla visionare a dei clienti. Al catasto e al comune non risulta nulla di questa abitazione, avviso il proprietario che provvede all'accatastamento. Intanto un cliente mi fa la proposta di acquisto che viene accettata e firmano il preliminare a febbraio con caparra e il resto della somma tramite mutuo. Naturalmente l'acquirente vede l'immobile anche in presenza del suo geometra prima della proposta. L'accatastamento viene eseguito ad aprile e salta fuori una parte abusiva che comunque deve essere demolita. Per questo abuso le parti concordano un'abbassamento di prezzo e l'acquirente firma una dichiarazione che accetta la somma e dichiara che la demolizione sarà a sue spese.
    Domanda: se il mutuo non dovrebbe passare, l'acquirente potrà rivalersi sul proprietario e su di me come intermediario? Secondo voi chi avrà ragione? Grazie.
     
  2. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    parere mio:
    il mutuo non verà concesso.. mi è capitato di recente una cosa 100 volte piu piccola e la banca ha negato il mutuo (non esisteva alcun abuso ma una lievissima difformità delle facciate colpa del costruttore che presnetavano i progetti poi costruivano l'immobile con difformità..). Magari lo concede dopo che è stato demolita (o sanata) la parte abusiva e il perito della banca accerta che la situazione è conforme.....
    l'acquirente può chiedere l'annullamento del preliminare, restituzione del doppio delle caparre (se cosi riportate nel contratto, ovvero no acconto) e richiesta danni nei confronti del proprietario
    nei tuoi confronti credo niente. soprattutto se hai un incarico scritto. E' il proprietario che deve garantire la conformità... a meno che non si dimostri che tu come agenzia eri a conoscenza dell'abuso e non hai informato l'altra parte. in questo caso sei corresponsabile.
     
    A francesca7, studiopci e od1n0 piace questo elemento.
  3. axxo80

    axxo80 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non ero a conoscenza, anche perchè l'abuso è risultato dopo l'accatastamento e preliminare. Anche il proprietario non ne era al corrente, l'immobile è stato ereditato.
     
  4. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    bisogna si non esserne al corrente ma dopo i controlli minimi che a noi sono richiesti. E controllare l'urbanistica mi pare il minimo....

    p.s. se il mutuo non dovesse passare... ;)

    p.s..2 ma...essendo provenienza successione e costruzione degli anni 30, non si riesce a far passare ante '67?
     
  5. axxo80

    axxo80 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Tutti controlli sono stati effettuati, sia a comune che al catasto, ma non risultava nulla. Concessioni, planimetrie, niente di niente...
     
  6. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    e allora sta parte abusiva come è saltata fuori??
     
    A sarda81 e ingelman piace questo messaggio.
  7. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Infatti...
    ..e poi scusa... avete demolito cosa...?
    Così da soli...??
     
  8. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    diciamo immobile storico
    Fu introdotta per la prima volta in Italia dalla cosiddetta "Legge Urbanistica" 17 agosto 1942 n. 1150

    fin quì tutto regolare
    questo è un mistero

    diciamo che qualcosa nel racconto non torna


    :ok:

    i misteri urbanistici :occhi_al_cielo:
     
    A sarda81 piace questo elemento.
  9. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    ... e adesso sono curioso....
     
  10. axxo80

    axxo80 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    i solai (come dice il geometra) non erano di quell'epoca e non si possono regolarizzare perchè sono più bassi rispetto ai termini di legge. Sono stati costruiti dopo senza permessi...
     
  11. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    ma i solai in quanto sottotetti o solai come solette....dalle mie parti si dice anche così..
    cioè questa è una mansarda realizzata abusivamente che ne ora ne all'epoca (della realizzazione) avrebbe avuto i permessi, quindi non sanabile? bhò non capisco tanto bene.....eheheh è sera e sono swtanco ma anche tu non è che ti spieghi proprio benissimo eh? :p eheheh :p
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  12. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    se per ogni immobile che prendo in vendita dovessi andare in Comune a vedere l'urbanistica sarei ancora li..
    semmai diciamo un'altra cosa (che da noi a Fi è obbligatoria per il proprietario) .. prima del preliminare..ma una bella relazione tecnica ??
     
  13. sfn

    sfn Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    bhe io non vado a vederli tutti...però quelli sospetti. cioè da noi qui le mansarde fatte un pò così a sfabbo ce ne sono parecchie...ma le sgamo subito a vista....bhe quelle evidenti...ma le altre cmq mi viene la pulce e controllo bene...
     
  14. PyerSilvio

    PyerSilvio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ok.
    Però se ti hanno fatto la proposta...
    Ci saresti dovuto andare.
    Come minimo qualche secondo prima....:confuso:
     
  15. axxo80

    axxo80 Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Sono dei vani con il soffitto basso. Quindi non sanabili.
     
  16. Abacus

    Abacus Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    invito sempre e comunque i venditori di attrezzarsi appena mettono in vendita l'immobiledi preparare la relazione tecnica..
    se capita di non averla scrivo nella proposta che l'immobile è commerciabile e che la conformità verrà rilasciata dal tecnico incaricato dal proprietario che per legge deve vendere l'appartamento conforme per il rogito[DOUBLEPOST=1400882317,1400882168][/DOUBLEPOST]
    credo che la 47/85 sanasse anche i buchi dei topi.. strano nn ne abbia approfittato
     
  17. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    non ho parole
     
    A Maria Antonia piace questo elemento.
  18. Avv Luigi Polidoro

    Avv Luigi Polidoro Membro dello Staff Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Il promissario acquirente ha preso atto della presenza dell'abuso ed ha convenuto con il promittente venditore una riduzione del prezzo. Hanno persino convenuto che la ragione della riduzione del prezzo è connessa al fatto che della demolizione si occuperà il promissario acquirente, quindi perché avete timore che qualcuno (cioè il promissario acquirente) impugni il contratto preliminare rilevandone eventuali invalidità?
    Quale nullità, visto che quella di cui all'art. 46 T.U. Edilizia si applica per le costruzioni eseguite dopo il marzo 1985, mentre l'immobile di specie risale al 1930 e non risultano (se ho capito bene, ma forse mi sono perso qualcosa) indicazioni ufficiali circa il suo stato prima dell'accatastamento intervenuto nel 2014 (quindi è come se lo stato attuale dell'immobile fosse quello originario, visto che l'immobile, da un punto di vista urbanistico, neanche esisteva)?
     
    A Tobia e od1n0 piace questo messaggio.
  19. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    io sarei preoccupato della banca e non credo sia un dettaglio
     
    A Maria Antonia piace questo elemento.
  20. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    E' un regionalismo con cui mi sono scontrato quando ero al nord quello di chiamare i vani soffitta "solaio". (http://www.treccani.it/vocabolario/solaio/)
    Tra l'altro su Miogest, nonostante le mie rimostranze, al posto di soffitta portano la dicitura "solaio". :sorrisone:
     
    A Bagudi e sfn piace questo messaggio.

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