Se non riesco a vendere la prima casa e ho gia acquistato la nuova?

[GuglielmoP]

lavori in tecnocasa?

Mai lavorato con Tecnocasa, anche se sarebbe stata un'esperienza interessante. Però ho avuto un bravo insegnante. Sono d'accordo: meglio premunirsi prima di acquistare ma, se non fosse stato possibile, il metodo che ho suggerito lo trovo sicuramente migliore del "intanto compra, poi si vedrà se avrai i soldi"

 

[Diego Antonello]

Grazie Diego, in effetti è cosi.
Tu mi sapresti dire le differenze tra acquisto prima casa e acquisto seconda? (nel caso non riuscissi ad intestarla al figlio)
Che io sappia sono:
Aliquota al 10% invece che al 3% sul valore della rendita catastale moltiplicata per 126 invece che 115
Sul mutuo che differenze ci sono?
Altre cose d consderare?

Grazie,
Matteo

tutto esatto.....quanto al mutuo, la differenza sta nell'imposta sostitutiva (trattenuta e versata dall'istituto erogante alla stipula), che se 1° casa è lo 0.25%, mentre se 2° casa è il 2.5%, entrambi sul lordo erogato

 

[Umberto Granducato]

che se 1° casa è lo 0.25%, mentre se 2° casa è il 2.5%, entrambi sul lordo erogato

2%

 

[matbif]

Per dovere di cronaca ( e per informare chi si dovesse trovare in questa situazione) oggi la banca (online) che dovrebbe erogare il mutuo (che era per ristrutturazione) mi ha dato il consiglio di verificare con il Notaio il costo della cessione della propria quota da parte di uno dei due coniugi, in modo che l'altro possa comprare come prima casa.
Questa banca non accetta di erogare il mutuo se l'acquirente è un minore, quindi provero anche questa strada.

Vi terrò informati sugli sviluppi

Matteo

 

[gmp]

occhio agli spread dei mutui che stanno impennandosi, a dicembre non saranno quelli attuali e di sicuro non quelli che avevate calcolato ad aprile

 

[Tobia]

Se non fosse la casa della vostra vita potreste pensare ad una cessione di compromesso..

Magari a quella coppia tanto motivata.

 

[robytres]

Matbif, Penso che il suggerimento di Diego per quanto riguarda il tuo caso possa essere il piu' azzeccato, l'unica incognita' potrebbe essere il discorso mutuo visto ultimamente come ragionano le banche.diversamente potrebbe comprartela AI visto la sua sicurezza di vendere la tua casa nel breve periodo(e' una battuta), questa operazione si poteva fare anche se tu non avevi venduto il tuo immobile, pero' AI doveva affrontarla con te in modo totalmente diverso per tutelarti, prima di farti sottoscrivere un preliminare .
dal mio punto di vista :
1) Fare una valutazione seria del tuo immobile dandoti un valore massimo e minimo di realizzo.
2) farti ragionare prevalentemente sul valore minimo di realizzo del tuo immobile in base a quello che lui aveva valutato e non in base a quello che tu eventualmente e giustamente volevi realizzare ,dove se AI vedeva che tu non eri concorde sul prezzo doveva subito sconsigliarti di fare l' operazione prima di aver venduto elencandoti i rischi a cui saresti andato in contro.
3)chiarito il prezzo di vendita definire con tutte le parti che il preliminare poteva essere stipulato solo a condizione che la data dell'atto in caso di mancata vendita poteva essere prologata per un ulteriore periodo,e stessa cosa avrebbe dovuto fare il tuo venditore con il suo, eventualmente con un ulteriore acconto, oppure senza .
4)se non ci sono questi presupposti e' sempre meglio evitare di fare il preliminare si evita' il rischio di avere problematiche ed eventualmente di perdere dei soldi.
5)AI deve far capire a chi acquista prima di vendere che a meno potere contrattuale in fase di trattativa con il venditore e sei gli accordi non sono ben chiari e definiti all' inizio nella maggior parte dei casi deve vendere sotto prezzo il suo immobile perche' quando la data dell' atto si avvicina le paure e le ansie aumentano.
secondo me l'agente immobiliare in questo caso o ha fatto una valutazione errata del tuo immobile, oppure la fatta corretta , pero' ha accettato comunque di farti fare l'operazione vendendo l' immobile al prezzo che tu volevi realizzare, se il caso e' questo doveva sconsigliartela a priori e aspettare a fare la vendita.
noi AI non abbiamo la sfera di cristallo ma essendo nel settore sappiamo che se il venditore accetta di vendere il proprio immobile al prezzo reale di mercato che noi indichiamo e non a quello che lui vorrebbe realizzare i tempi per trovare un possibile acquirente sono piu' realistici e quantificabili anche se comunque rimane sempre un margine di rischio.

 

[matbif]

Matbif, Penso che il suggerimento di Diego per quanto riguarda il tuo caso possa essere il piu' azzeccato, l'unica incognita' potrebbe essere il discorso mutuo visto ultimamente come ragionano le banche.

Per concludere l'argomento cercando di fornire anche ulteriori indicazioni a chi si trovasse nelle mie condizioni Vi racconto come sto risolvendo:

In effetti la banca che mi ha approvato il mutuo NON lo eroga a minori (per cui l'ipotesi di intestarla ai figli è stata scartata)
Faremo un operazione che avrà un costo, ma è probabilmente il male minore:
Io acquistero come 2° casa la quota di mia moglie, in quanto non la terro' (....mi auguro!!!) per almeno 5 anni
Mia moglie acquista come prima casa e si intesta il mutuo (che ho dovuto aumentare del 60%) ed io sarò il garante.
Il tutto abbastanza velocemente (addirittura entro metà novembre) per non perdere le agevolazione sullo spread del mutuo (1,10 che puo' diventare 0,90 anziche 2 fisso)
Dopo aver rogitato non avro' piu l'assillo di vendere entro dicembre il mio appartamento, anche se sarà mio interesse vendere per poter ristrutturare la nuova casa e "abbattere" il mutuo.

Per quanto riguarda la valutazione della casa è stata fatta autonomamente dall' AI e comunque ripeto che corrisponde ad alla valutazione di altri 2 appartamenti identici ed allo stesso piano del mio che sono stati venduti nell'arco degli ultimi 2 anni.
Ripeto inoltre, che capisco il momento di mercato e posso ragionare sul prezzo in modo "equo" (ovvero non scendendo piu del 10% dal prezzo concordato con l'AI.

Matteo

 

[gmp]

mi sembra che non sia ben chiaro che il mercato futuro offrirà prezzi certamente inferiori a quelli degli ultimi due anni

 

[matbif]

mi sembra che non sia ben chiaro che il mercato futuro offrirà prezzi certamente inferiori a quelli degli ultimi due anni

un 10% in meno non è una stima....ragionevole?