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  1. mazzolero

    mazzolero Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, vi disturbo per un consiglio. Ho acquistato un appartamento che affaccia con una finestra ed una portafinestra su un piccolo spazio condominiale (credo sia una servitù). Su questo spazio la vicina di casa è solita stendere i panni passando di fatto davanti alla finestra di casa mia. Il condominio non vuole vendermi questo spazio (circa 7mq). Secondo voi è possibile fare qualcosa?
     
  2. Giuseppe Di Massa

    Giuseppe Di Massa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se è la proiezione dell'aria sopra uno spazio condominiale, in assenza di prescrizioni precise o di disturbi oltre il tollerabile, credo che non si possa fare nulla se non usare il buon senso e sperare che sia usato anche dal condomino, ma anche se il condominio te lo vendesse dubito che la cosa cambierebbe salvo che non siate al piano terra
     
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  3. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Tralaltro essendo spazio condominiale potrebbe entrare o passare chiunque........
     
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  4. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ma non stendere scusate .... Le parti comuni hanno dei regolamenti d'uso. Verifica l'uso di quello spazio.
     
    A andrea b piace questo elemento.
  5. ugo56

    ugo56 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Gli spazi comuni possono essere occupati da piante o possono essere utilizzati, anche saltuariamente, solo col consenso degli altri condomini ma, soprattutto, dal condomino a cui potrebbe essere deturpata la visuale o potrebbe complicare il passaggio per la pulizia di quel pezzetto di area comune sottostante i propri infissi, abitando a piano terra.
    Credo che un buon regolamento di condominio dovrebbe già prevederlo.
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Che sia auspicabile l'esistenza di un regolamento d'uso delle parti comuni, è indiscutibile.
    Che in mancanza di tale disciplina ogni condomino possa fare l'uso che più ritenga comodo, senza ledere analoghi diritti degli altri condomini, è invece la regola generale.

    Non vedo quindi perchè questo spazio comune non possa essere adibito a stenditoio.
     
  7. ugo56

    ugo56 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Perchè evidentemente "lede" a qualche condomino, quindi sino a quando non viene previsto un utilizzo come stendotoio è bene lasciarla semplice area comune. Altrimenti, se non previsto come regolamento, ognuno si potrebbe sentire in diritto di farne l'utilizzo a se più comodo senza rispettare l'altro condomino a cui la cosa non va bene. Questo è il buon senso e la regola generale. A questo punto pongo una domanda: e' possibile integrare con una nuova regola, un esistente regolamento, con la maggioranza dei condomini ? Grazie
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Con la maggioranza opportuna possono essere stabilite tutte le norme condivise.

    Quanto a:
    non mi sembra molto in linea con quanto sancisce il c.c.

    vedi: Art. 1102 codice civile - Uso della cosa comune - Brocardi.it
    Se non ti piaceva avere una finestra con veduta sull'area comune, forse era bene fare la proposta di acquisto dell'area prima di acquistare anche il PT.

    Ti auguro comunque tu riesca a limitare l'uso comune a poche azioni, che anche a te vadano bene: ma dipenderà anche dagli altri.
     
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  9. ugo56

    ugo56 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    A proposito di nuove integrative norme è sufficiente verbalizzare la decisione condominiale (con le previste maggioranze) ?, oppure per renderla ufficiale occorre comunque anche aggiungerla nel regolamento ?
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    La domanda non è formulata in modo molto corretto. Ti rispondo quindi citando un po di regole basi.

    I regolamenti condominiali sono di due tipi:
    - contrattuali, quando discendono da scritture registrate e trascritte
    - assembleari, quando sono stati formulati, approvati e promulgati , da una assemblea con le maggioranze prescritte, senza essere poi registrati con un atto notarile

    Per il primo tipo occorre l'unanimità per modificarli , per i secondi basta una nuova maggioranza. I primi sono sempre opponibili a terzi, come qualunque rogito: i secondi sono soggetti agli umori dei condomini che si succedono nel condominio.

    Entrambi, fin che sono in vigore, hanno piena ufficialità.
     
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  11. claudio54

    claudio54 Membro Junior

    Privato Cittadino
    somiglia molto alla situazione del mio condominio, sul terrazzo condominiale il condomino proprietario dell'attico: 60 anni fa si aprì (abusivamente) una finestrella per dare "luce" allo sgabuzzino (in realtà utilizzato a cameretta) siccome a roma "se volemo bene" nulla fu obbiettato, ora dopo un passaggo per successione ed una compravendita l'attuale proprietario ha ritenuto opportuno in sede di ristrutturazione dare dimensioni standard alla finestra (con accorpamento delllo sgabuzino all' openspace); "se volemo sempre bene" ma non vorrei che in futuro qualcuno si lamenti perché gli si stendono i panni davanti alla finestra;
    ritornando a capo: siete sicuri che la finestra/portafinestra che apre su una zona condominiale sia regolare e non frutto di atavici abusi?
     
  12. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Dall'inizio andava fatta chiudere...
    Il mio vicino di casa, ha aperto una finestra abusiva sul muro di confine tra la mia casa e la sua... Praticamente ha alzato la casa... e fatto tutti i lavori a norma.
    Poi un bel giorno ha aperto la finestra... (naturalmente casa per le vacanze ci vai una volta all'anno... o quelle poche volte in inverno...)
    E tu dici... siamo buoni...

    Abbiamo ricevuto una lettera di reclamo dal suo avvocato perché il fumo del mio camino (che è sempre stato li nei secoli) disturbava la finestrella ABUSIVA del suo bagno!
    Naturalmente è stata fatta chiudere... Poi l'anno successivo l'ha riaperta... passando anche sul mio tetto e spaccandomi le tegole (c'erano tanto di impronte...) l'ha dovuta richiudere.
    Ha venduto la casa... quello che è entrato... ha aperto una porta finestra > stessa storia... richiusa etc etc

    Ma la cosa bella è che io sono in centro storico a 20 metri dal comune... e il messo comunale dopo aver fatto progetto, richieste etc etc aver atteso l'approvazione di tutti i vari enti...(6 mesi di attesa) ha avuto da ridire perché è stato cambiato il cancelletto della ringhiera...
    La finestra IL CUI ABUSO è VISIBILE DA TUTTI... quella non dice niente... e c'è ancora una finestra 20x20...
     
    Ultima modifica di un moderatore: 16 Agosto 2015
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  13. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vogliamoci pure bene: ma dopo vent'anni di tolleranza, si instaura pure una usucapione di servitù di veduta, e occhio alla emissioni fumi del camino posto proprio di fronte alla parete dove è stata..... abusivamente aperta la finestra...

    Vedo che siamo in buona compagnia in fatto di esperienze del genere...
     
    A Rosa1968 e ludovica83 piace questo messaggio.
  14. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Prossimo anno si rifà il tetto... abbiamo già fatto il conto che stranamente con il volume di tutto il pacchetto dell'isolante... un bel mattino si veglia e si trova con la tazza al buio.
    Così gli rendo anche il favore di quando prendendo a picconate il muro mi ha sfondato l'armadio a muro. Forse voleva aprire una finestra anche nel mio armadio...
     
    A Bagudi e Rosa1968 piace questo messaggio.
  15. ugo56

    ugo56 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Ci sto' capendo sempre di più. Grazie. Naturalmente, entrambi le tipologie dei regolamenti si intendono comprese di tabelle millesimali, per cui nel caso del tipo assembleare il calcolo (cioè la determinazione dei vari coefficienti riduttivi ) dei millesimi viene stabilito in precedenza dalla maggioranza ? Inoltre volevo capire cosa intendi per "i secondi sono soggetti agli umori dei condomini" : ognuno può contestare una regola approvata ? Nei casi in cui, negli anni, i condomini si sono modificati vistosamente le destinazioni dei vani/servizi interni (senza averlo ufficializzato in catasto), è quindi possibile impostare i millesimi con un sopralluogo del tecnico incaricato ?
     
  16. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Non capisco la domanda: e perchè parli di coefficienti riduttivi? La formazione dei millesimi di solito viene demandata all'inizio ad un tecnico, che ne illustra i criteri. Una volta approvata dal condomini diviene ufficializzata. Mi rendo conto che .... è impossibile conteggiare i millesimi favorevoli e contrari per l'approvazione di una tabella che deve proprio attribuire i millesimi (è un gatto che si morde la coda. Ma solitamente ciò è meno drammatico di quanto appaia. Se i nuovi condomini sentono l'esigenza di normalizzare i rapporti condominiali si troveranno d'accordo per dar fiducia al tecnico scelto unanimemente: dopodichè l'accettazione avviene pressocchè all'unanimità.
    Ognuno può sempre proporre una modifica. Ma per farla approvare occorre una maggioranza qualificata. Solo se approvata entrerà in vigore la nuova regola.
    Solitamente la modifica della destinazione dei vani interni, non riguarda i rapporti condominiali, che non dovrebbero mettere becco.
    Può essere richiesto l'aggiornamento dei millesimi solo se l'unità immobiliare viene interessata ad un effettivo ampliamento della superficie utile che modifichi di più del 20% (da verificare questa percentuale, ma comunque per una quota significativa) i rapporti relativi rispetto all'origine. In poche parole difficilmente questo avviene se si realizza sul vecchio balcone una veranda, o cose del genere.
    Nel recente passato la modifica dei millesimi richiedeva addirittura l'unanimità, salvo si dimostrasse un palese errore di calcolo.
     
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  17. ugo56

    ugo56 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per coefficienti correttivi intendevo quei valori che alla sup. netta di un ambiente poi il tecnico assegna, ad esempio 1 oppure 0,50 (o 0,70...0,20...) a secondo del piano, della destinazione, dell'orientamento ... Ecco, questi coefficienti o criteri, necessari per determinare i millesimi, devono quindi essere stabiliti dal tecnico insieme ai condomini prima della redazione dei millesimi ?
    Pur essendoci evidenti cambiamenti (tipo spostamento o abbattimento muri oppure frazionamento di ampio vano con ricavo nuovo bagno) interni all'alloggio, il tecnico demandato alla redazione del nuovo regolamento può calcolare i millesimi secondo un originario progetto con piano tipo che non contiene queste successive modifiche ? Grazie per le competenti risposte che mi permettono di scambiare logiche opinioni tra condomini.
     
  18. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Premesso che la mia risposta non è frutto di competenza professionale ma semplicemente di esperienza acquisita e deduzioni frutto delle medesime tue domande, posso solo esprimere il mio parere e le mie conclusioni.

    I coefficienti a volte adottati dai tecnici per passare dalla superficie reale alla superficie convenzionale utilizzata per elaborare i rapporti millesimali sul condominio, trovano origine da una circolare ministeriale che suggerisce appunto certi coefficienti (di piano, esposizione ecc): se non ricordo male questa circolare nasceva per valorizzare la quota di assegnazione di ciascuna unità inserita in costruzioni di edilizia popolare realizzata dallo stato. Di fatto è l'unico riferimento formale esistente, e non sempre è adottato nel calcolo dei millesimi, ed a parer mio non è nemmeno sempre auspicabile.
    Salvo macroscopiche differenze, esempio alloggio parzialmente seminterrato con limiti considerevoli rispetto al piano tipo, la soluzione che si mantiene comprensibile ed invariabile nel tempo, è quella di considerare solo la superficie: il resto è soggetto a distorsioni frutto di mutate condizioni di interesse molto marginale riguardo alle relazioni intercondominiali.

    Hai capito che a mio parere non devono rilevare la variazioni interne alla proprietà esclusiva: ognuno è libero di farne l'uso che crede, senza che questo volta a volta comporti la revisione dei rapporti, magari per pochi centesimi.

    Per giustificare una revisione dei millesimi, si deve essere di fronte a non trascurabili ampliamenti sostanziali di consistenza, non ad un diversa suddivisione interna .
    E' solo in catasto che fiscalmente ha adottato in passato il criterio del nr di vani, e pure quello sembra in futuro ritornare ai mq., che sono la vera grandezza confrontabile ed indicatrice della consistenza dell'alloggio.

    Saranno quindi motivatamente rivisti i millesimi di fronte ad una sopraelevazione del fabbricato, ad esempio con il recupero del sottotetto per scopi abitabili, acquisito dall'ultimo piano, non certo la suddivisione di un ampio soggiorno per ricavare una cameretta.

    L'aggiornamento del c.c. in materia condominiale ha preso atto di questo orientamento ed appunto recentemente fissato una soglia,per richiedere la modifica dei millesimi: la consistenza deve essere variata di più del 20% rispetto all'origine.

    Anche dare coefficienti al variare dei piani, deve essere usata con giudizio: le ragioni possono dipendere dalla assenza o presenza di ascensore in un palazzo di 5 piani: è evidente che il 5° piano assume un valore diverso con o senza ascensore. Ma anche l'ascensore più essere introdotto in un secondo tempo, e allora se ne dovrebbe tener conto aggiornando i millesimi. Se poi si dà valore al piano per via del panorama, anche su questo ho esperienze negative: il palazzo che 40 anni fa aveva vista a mare, oggi è coperto da altri palazzi nel frattempo realizzati; vedi quindi che la cosa più stabile è evitare la maggior parte dei coefficienti.
    La consistenza reali degli immobili non è soggetta a riduzioni o espansioni naturali o ad eventi esterni : assumendo questa come rapporto millesimale, evita periodici litigi.
     
    Ultima modifica: 14 Agosto 2015
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  19. ugo56

    ugo56 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Chiarissimo. Avevo proprio bisogno di questo genere di risposta, pratica e frutto di esperienza, anche per capire come funzionano le cose secondo logica. Poi, se il professionista vuole complicarsi i conteggi per maggiorare la propria fattura ... vedremo ! Anzi, senza le tante complicanze dei coefficienti e delle superfici i millesimi possiamo quindi farceli da soli: ogni condomino se vuole propone la sua bella tabella i cui valori, alla fine, dovrebbero quasi quasi coincidere ? Grazie.
     

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