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  1. archiwalter

    archiwalter Membro Attivo

    Altro Professionista
    Gent.mo esperto di Immobilio.it
    sono proprietario di un terreno ex agricolo, dal 1995 parzialmente edificabile, da tempo immemorabile servito da una strada vicinale di altri proprietari.
    Fino 30 anni fa detta strada rappresentava l'unico accesso, e come tale, fino al 2008, è stata utilizzata dai precedenti proprietari ed in seguito da un comodatario, tutti di fatto coltivatori.
    Attualmente il terreno è dotato anche di altro accesso.
    Intendo costruire e vendere un piccolo condominio sulla parte edificabile, quella servita dalla strada vicinale, e mantenere la parte inedificabile, quella servita dalla nuova strada.
    Ovviamente mi sarebbe di estrema comodità avere due accessi separati.
    Dai proprietari della strada vicinale mi viene ora contestato il diritto di passaggio adducendo tra l'atro, ai sensi dell'art 1067, il divieto di aggravio dell'esercizio della servitù.
    Premetto che detta strada vicinale non sarebbe utilizzata nell'esecuzione dell'intervento edilizio, ma solo, a lavori ultimati, dai futuri acquirenti per il normale accesso al condominio.
    Dove sta la ragione? Che prospettive avrebbe per me un'eventuale causa legale?
    Grazie per l'attenzione.
    Cordialmente.
    Walter
     
  2. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Non la vedo messa bene dato che con la cessazione dell'interclusione potrebbero addirittura chiedere la cessazione della servitù.
     
  3. orsobruno

    orsobruno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Se sono 30 anni che viene usata proverei a vedere con un legale l'eventuale usucapione, indipendentemente dal fatto che il lotto non è più intercluso
     
  4. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Usucapione perché?
    Se il diritto di passo era concesso l'usucapione non è praticabile.
     
  5. archiwalter

    archiwalter Membro Attivo

    Altro Professionista
    Saluto e ringrazio quanti hanno risposto alla mia domanda.
    Non mi risulta esistano atti o documenti che provino a quale titolo per molti decenni quella strada sia stata liberamente utilizzata dai possessori del terreno.
    Certamente il passaggio esiste da sempre. In passato probabilmente era una semplice carrettiera che si sviluppava a cavallo del confine di varie proprietà, negli scorsi decenni, con la lottizzazione della zona, è diventata una vera strada (privata) che serve diverse abitazioni. Uno dei proprietari di queste ultime mi ha fatto scrivere dal suo avvocato!
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Per dirti cosa?
     
  7. archiwalter

    archiwalter Membro Attivo

    Altro Professionista
    Premetto che la questione è venuta fuori una prima volta poco dopo la definitiva approvazione del nuovo p.r.g., (non ho mai risposto ed il comodatario che coltivava il fondo ha continuato indisturbato ad utilizzare la strada vicinale), recentemente quando una squadra di giardinieri, su mio incarico, ha iniziato la pulizia del terreno accedendovi tramite la strada vicinale. L'accesso dalla strada nuova, ben chè fattibile non è ancora stato realizzato...
    Mi si contesta:
    -l'acquisto di diritto di passaggio in quanto esercitato nel tempo per semplice tolleranza
    -il cambio di destinazione urbanistica da agricolo ad edificabile con conseguente aggravio della servitù
    -mi si diffida a far cessare ogni passaggio sulla strada
     
  8. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Poiché tu hai acquisito il diritto, dovresti poter continuare a usufruirne.
    Per quanto riguarda l'aggravio ha ragione l'avvocato, ma probabilmente è solo una questione di :soldi:
     
  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La strada o stradina mi sembra sia diventata con il tempo di "uso pubblico".
    E' praticamente impossibile usucapire.
    Trova accordi...............stragiudiziali..........vivrai in pace il resto dei tuoi giorni...............
     
  10. orsobruno

    orsobruno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Potresti procurarti il foglio di mappa della zona e verificare se la strada e' indicata, e' un primo passo.

    Aggiunto dopo 3 minuti :

    Per quanto riguarda l'usucapione se la strada è diventata pubblica va bene cosi
    se invece non lo è e se sono più di venti anni che il fondo la usa, puoi chiedere l'usucapione del diritto di passaggio ovviamente non della proprietà della strada
     
  11. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Anche se ottiene il diritto di passare sulla strada (che ha già) non è trasmissibile alle nuove unità immobiliari che verranno realizzate poiché ci sarebbe un aggravio della servitù.
    La strada migliore è monetizzare il diritto esteso.
     
  12. archiwalter

    archiwalter Membro Attivo

    Altro Professionista
    Grazie a tutti.
    La strada non è indicata in mappa. In sostanza risulta occupare una striscia delle 8 particelle che serve (4 per parte).
    Il mio lotto si trova alla fine di detta strada(cieca)
    Per il momento uno solo degli otto proprietari mi ha contestato il diritto di passaggio ma, ovviamente, nel caso cercassi un accordo con questo, gli altri non starebbero a guardare...
    Vedi l'allegato schema strada vicinale.pdf
     
  13. orsobruno

    orsobruno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    la strada è recintata?
     
  14. archiwalter

    archiwalter Membro Attivo

    Altro Professionista
    Si, sui vari lotti sorgono altrettante piccole abitazioni tutte con rispettive recinzioni e cancelli per l'accesso dalla strada vicinale.
     
  15. Alberto Bizzotto

    Alberto Bizzotto Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Per quanto mi rigurda io la vedo in questo modo, la servitù di tipo agricolo non si può aggravare con un passaggio di tipo residenziale se ne esiste un altro, se non con un accordo stragiudiziale con tutti i proprietari della passaggio agricolo.
    Nel caso di costruzione di un condominio di assicurare il passaggio ai futuri acquirenti pertanto a mio avviso e sconsigliabile da parte mia procedre alla nuova costruzione senza in contemporanea trovare un accordo scritto a mezzo di rogito notarile, anche come scrittura privata registrata e trascritta.
    Io possibile acquirente di uno degli appartamenti per prima cosa mi accerto con sicurezza di avere un accesso al mio nuovo appartamento e in caso che i proprietari mi chiudessero la strada non chiederei solo i danni per non avere l'accesso alla mia proprietà ma anche la svalutazione che la mia proprietà ha subito su dichiarazione parzialmente mendace del venditore, e qualora mi si proponesse un altro pasaggio magari più lungo o più tortuoso comunque chiederei i danni pertanto, sei i fossi il proprietario del terreno edificabile, per prima cosa con una adeguata elargizione monetaria - magari la spesa poterbbe essere il giusto adeguamento e miglioramento della strada a servitù con l'obbligo dei proprietari di sottoscrivere presso il notaio l'accettazione dell'aggravamento di servitù purchè cedibile ad altri .....
     
  16. orsobruno

    orsobruno Membro Attivo

    Privato Cittadino
    premesso che sono solo ipotesi , se la strada da accesso a lotti edificati non è più una strada agricola, dovrebbe essere una strada casomai privata e urbana e, il terreno a suo tempo agricolo come tutti gli altri lotti, ora edificabile dovrebbe comunque godere del diritto di passaggio ormai consolidato.
    Comunque la questione va vista da un avvocato al quale è opportuno far visionare tutti i documenti in tuo possesso
     
  17. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    In parole povere: strada privata...................ad uso pubblico..............ho perso una causa contro il comune............al TAR..............un mio terreno di 670 metri quadrati è diventato di uso pubblico...................
     
  18. archiwalter

    archiwalter Membro Attivo

    Altro Professionista
    Anche se con un po di ritardo, me ne scuso, ringrazio tutti per i pareri.
    Per Antonello: Mi sarebbe particolarmente utile, se possibile, avere qualche informazione in più sul tuo caso:
    Certamente proporrò il tutto ad un avvocato ma, prima di farlo, vorrei avere un'idea + precisa della situazione...
    Grazie.
    Ciao
     
  19. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Sto correndo per cercare di risolvere altre cosette....ma stai tranquillo che nell'arco di due-tre giorni ti risponderò..........
     
  20. archiwalter

    archiwalter Membro Attivo

    Altro Professionista
    Grazie, ci conto!
    Ciao.
     

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